Tenant eviction and occupation fee upheld; contract terminated; procedural costs denied.

Répertoire No. 2118/25

L-BAIL-784/24

Audience publique du 19 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la SOCIETE1.), fondation œuvrant dans le domaine social et approuvée en tant

que telle par règlement grand-ducal du 9 mars 2009, établi et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), inscrit au registre de commerce et des société de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée RODESCH Avocats à la Cour,

établie et ayant son siège social à L-1470 LUXEMBOURG, 7-11, route d’Esch,

représentée par ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au RCSL sous le

numéro B265322, inscrite au Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la

présente procédure par Maître Thomas FOULQUIER, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse, en l’étude de laquelle domicile est élu

comparant par Maître Deborah HOPP, avocat, en remplacement de Maître Thomas

FOULQUIER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Stephanie ARAUJO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 octobre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

28 novembre 2024, puis refixée au 27 février 2025 et finalement refixée au 15 mai

2025.

Lors de la prédite audience, Maître Deborah HOPP, en remplacement de Maître

Thomas FOULQUIER, en représentation de la société à responsabilité limitée

RODESCH Avocats à la Cour et Maître Stephanie ARAUJO, furent entendues en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée le 31 octobre 2024 au greffe du Tribunal de Paix de et à

Luxembourg, la SOCIETE1.) a cité PERSONNE1.) devant le Tribunal de céans,

siégeant en matière de bail et d’occupation sans droit ni titre, pour :

-

voir constater que le contrat de mise à disposition conclu entre parties

a valablement pris fin par un courrier recommandé du 14 janvier 2021,

sinon voir déclarer résilié le contrat de mise à disposition et

d’occupation d’un logement,

-

voir constater que la partie défenderesse est occupant sans droit ni titre

du logement sis à L-ADRESSE2.), et ce depuis le 15 janvier 2024,

-

voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux dans un

délai de deux semaines à partir de la notification du présent jugement,

-

voir fixer l’indemnité d’occupation à 970 euros par mois d’occupation,

-

se voir allouer une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 600 euros, voir

condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance et à

voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.), par l’organe de son mandataire, n’a pas

autrement contesté les demandes de la SOCIETE1.) et a sollicité un délai de

déguerpissement de 8 mois.

Appréciation

Par contrat de mise à disposition du 10 janvier 2018 avec effet au 15 janvier 2018,

la SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) un logement sis à L-

ADRESSE2.), pour une indemnité d’occupation initialement fixé à 920 euros, puis

augmentée à 950 euros et finalement fixée à 970 euros.

A l’audience du Tribunal, la SOCIETE1.) demande à voir dire résilié le bail par

un courrier recommandé du 3 août 2020 avec effet au 14 janvier 2021 et à voir dire

que PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Quatre sursis au déguerpissement ont été alloués dont le dernier a pris fin le 14

janvier 2024, mais PERSONNE1.) demeure toujours dans les lieux. La partie

défenderesse serait partant à considérer occupants sans droit ni titre à compter du

15 janvier 2024.

Plusieurs mises den demeure seraient encore restées infructueuses.

Il ressort du courrier recommandé du 3 août 2020 que la SOCIETE1.) base sa

résiliation sur le terme de trois années.

PERSONNE1.) n’a pas contesté la résiliation du contrat susmentionné pour la date

du 14 janvier 2021.

Au vu des pièces versées et en absence de contestations de PERSONNE1.), le

contrat de mise à disposition conclu entre parties a donc été valablement résilié à

la date du 14 janvier 2021.

Quatre sursis au déguerpissement ont été accordés à PERSONNE1.) sur une

période de 3 ans, le dernier ayant pris fin le 14 janvier 2024.

Si le preneur se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il devient

occupant sans droit ni titre et l’ancien bailleur peut réclamer son expulsion et

obtenir paiement d’indemnités d’occupation ; ces indemnités sont fixées en

fonction de la valeur locative du bien. ( LA HAYE et VANKERCKHOVE; Le

Louage de choses, n° 367 ) Le propriétaire peut en outre obtenir des dommages et

intérêts si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme fixé pour l’entrée

en jouissance et lui cause par ce fait un préjudice.

La demande en déguerpissement est partant à déclarer fondée. Il y a lieu

d’accorder un délai de déguerpissement d’un mois à PERSONNE1.).

PERSONNE1.) se maintient toujours dans les lieux.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. ( Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406 )

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. ( cf. Les Novelles: Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants )

En l’occurrence, le montant réclamé n’est pas contesté de sorte qu’il convient de

fixer l’indemnité mensuelle redue à cette somme et de condamner PERSONNE1.)

à payer à titre d’indemnité d’occupation la somme de 970 euros par mois à

compter du 15 janvier 2024, correspondant à l’expiration d’un dernier sursis

transitoire accordé par la SOCIETE1.).

La partie demanderesse demande finalement la condamnation de la partie

défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 600 EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

A défaut d’avoir établi l’iniquité prévue par la loi, cette demande est à déclarer non

fondée.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail et d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.),

reçoit la demande en la forme ;

déclare résilié le bail entre parties avec effet au 14 janvier 2021;

dit que PERSONNE1.) occupe sans droit ni titre l’appartement sis à L-

ADRESSE2.), à compter du 15 janvier 2024, date d’expiration d’un dernier sursis

transitoire ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la partie demanderesse à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité mensuelle d’occupation depuis le 15 janvier 2024 à 970 euros ;

dit non fondée la demande de la SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, partant

en déboute ;

condamne PERSONNE1.) à tous les frais de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière