Tenant loses commercial lease dispute; landlord wins unpaid rent and procedural costs.

Répertoire No. 2113/25

L-BAIL-810/24

Audience publique du 18 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la

Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8,

rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats

du Barreau de Luxembourg, immatriculée auprès du Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810,

représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître Michel

MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Live MAYANGA LETRE, avocate à la

Cour, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les

deux demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Yuri AUFFINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6

novembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 27 novembre 2024.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Yuri AUFFINGER se

présenta

pour

la

société

SOCIETE2.)

SARL

et

l’affaire

fut

contradictoirement fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 20 janvier

2025, puis refixée au 26 février 2025 et ensuite au 27 mars 2025.

Lors de l’audience du 27 mars 2025 à laquelle l’affaire fut utilement

retenue, Maître Live MAYANGA LETRE, en remplacement de Maître

Michel MOLITOR, ce dernier en représentation de la société MOLITOR

Avocats à la Cour SARL, et Maître Yuri AUFFINGER furent entendus en

leurs moyens et conclusions. Ensuite, l’affaire fut refixée au 19 mai 2025

pour la continuation des débats.

Lors de cette dernière audience, Maître Live MAYANGA LETRE et Maître

Yuri AUFFINGER furent entendus en leurs derniers moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 6 novembre 2024, la société anonyme

SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.)

SARL

à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de :

-

voir prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre parties aux

torts exclusifs de la défenderesse et pour s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués dans un délai de 40 jours à partir de la

notification du jugement à intervenir ;

-

s’entendre condamner à lui payer la somme de 31.330,92.- EUR au titre

d’arriérés/provisions de loyers, de charges et de frais impayés,

contractuellement prévus, avec les intérêts de retard conventionnels

prévus et applicables aux transactions commerciales (conformément à

la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de

retard) à compter de la date d’échéance respective de chaque facture,

jusqu’à solde, sinon avec les intérêts légaux à compter de la date

d’échéance de chaque facture et jusqu’à solde ;

-

s’entendre condamner à lui payer la somme de 3.133,092.- EUR

(+p.m.) au titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, avec les

intérêts légaux à compter de la présente demande en justice, jusqu’à

solde ;

-

lui donner acte qu’elle se réserve formellement et expressément tous

autres droits, dus, moyens et actions, et plus particulièrement, le droit

de modifier, voire d’augmenter ses demandes en cours d’instance,

notamment en ce qui concerne les loyers/provisions de loyers,

charges/provisions de charges échus et à échoir postérieurement à la

présente demande en justice,

-

lui donner acte qu’elle se réserve également formellement le droit de

réclamer tous autres montants redus en vertu du contrat de bail, des

dommages et intérêts pour éventuels dégâts locatifs, une indemnité

d’indisponibilité du bien et/ou de relocation (,etc...), ainsi que le droit de

réclamer le remboursement des frais d’avocat exposés par elle,

principalement sur base de l’article 14. E du Bail, sinon sur base des

articles 1382 et 1383 du Code civil,

-

lui donner acte que, pour autant que de besoins, elle offre de prouver

le montant exact de sa créance à l’égard de la société SOCIETE2.), par

toute voie de droit, et plus particulièrement par la nomination d’un

expert, sinon d’un consultant.

La société anonyme SOCIETE1.) SA sollicite encore l’allocation d’une

indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Prétentions et moyens des parties

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que suivant contrat de

bail commercial conclu en date du 10 octobre 2019, elle aurait donné en

location la société SOCIETE3.) de droit français un local commercial n°

R.12 avec terrasse n° NUMERO3.) ainsi qu’une réserve déportée n°

NUMERO4.), situés dans la galerie commerciale ENSEIGNE1.) » sise à L-

ADRESSE1.).

Les lieux loués auraient été affectés à l’exploitation d’un restaurant

hawaïen sous l’enseigne ENSEIGNE2.).

Il est précisé que le bail aurait été conclu pour une durée de neuf années

consécutives débutant le 30 octobre 2019 et que le loyer est fixé à un

pourcentage du chiffre d’affaires s’élevant à 9% hors taxes du chiffre

d’affaires annuel réalisé par le locataire avec un loyer minimum garanti, ce

dernier étant fixé à un montant annuel de 51.460.- EUR hors taxes et hors

charges.

Conformément à la clause 14.A. du contrat de bail, le locataire serait tenu

de payer le montant du loyer minimum garanti au début de chaque

trimestre, à savoir les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

En outre, ledit contrat de bail prévoyait, en ses articles 13, points A, B, C,

D, E et 14.B le paiement de provisions pour charges locatives privatives et

communes, dont le montant est fixé en fonction de la surface exploitée.

Parmi les charges communes, figureraient notamment les honoraires de

gestion locative (clause 13.B.2 du Bail).

Suivant avenant conclu le 18 février 2021, la société SOCIETE4.) se serait

substituée à la société SOCIETE3.).

Finalement, par avenant signé le 20 décembre 2023, SOCIETE4.) aurait

cédé le bail à la partie défenderesse, dans le cadre de la vente du fonds

de commerce par l’ancien locataire à cette dernière.

Toutefois, cette dernière resterait en défaut de régler l’intégralité des

loyers, charges et autres frais contractuellement prévus et redus, et cela

malgré plusieurs mises en demeure lui adressées.

Au jour du dépôt de la requête, et suivant deux états comptables versés

en cause et provisoirement arrêtés à la date du 31 décembre 2024, la

partie défenderesse serait redevable de la somme de 31.330,92.-EUR au

titre d’arriérés de loyers, de charges et d’autres frais et indemnités prévus

par le contrat de bail.

Ces manquements constitueraient des fautes graves dans le chef du

locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail et son déguerpissement.

En conséquence, il y aurait lieu de procéder par voie judiciaire afin

d’obtenir le paiement des montants redus en vertu du contrat de bail, la

résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du locataire.

A l’audience du 27 mars 2025, la requérante a maintenu ses demandes.

En outre, elle a fait valoir que le locataire n’aurait également pas procédé

au débouchage des siphons lui incombant.

En réponse aux arguments de la partie défenderesse, elle a plaidé que

tous les frais sollicités découleraient du contrat de bail, dont notamment

l’article 13, de sorte que le locataire ne saurait réfuter leur paiement.

Sur question du tribunal, elle a précisé qu’il n’existait pas de clause de

reprise de dettes de l’ancien locataire par le nouvel occupant des lieux

dans le contrat de cession du 20 décembre 2023.

La partie défenderesse pour sa part a soulevé l’exception du libellé obscur

étant donné que la demande ne serait pas claire et intelligible. A ce titre,

elle a fait valoir qu’on lui mettait à charge des frais incombant aux locataires

précédents.

A titre subsidiaire, elle a fait valoir que si certes il y avait eu quelques

retards de paiement minimes, ceux-ci ne justifieraient pas la résiliation

judiciaire du contrat de bail.

En outre,

certaines

factures ne

lui auraient pas été adressées

correctement, alors qu’elles auraient été envoyées à une mauvaise

adresse. Elle a encore contesté les intérêts de retard à hauteur de 1.500.-

EUR figurant dans le décompte des montants qui lui sont réclamés, alors

qu’il ne ressortirait pas des pièces versées en cause à quoi cette somme

correspondrait.

S’y ajouterait que les montants dans les décomptes ne concorderaient pas

avec les pièces.

L’affaire fut ensuite refixée à l’audience du 19 mai 2025, afin de permettre

à la requérante de verser des décomptes clairs et précis.

A l’audience du 19 mai 2025, la requérante a fait valoir que selon décompte

actualisé et arrêté en date du 8 mai 2025, la partie défenderesse serait

redevable de la somme de 30.392,43 à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges pour le local principal ainsi que de la somme de

2.846,42.- EUR suivant le décompte relatif à la réserve dont le loyer et les

charges sont facturés séparément. Elle a toutefois déclaré renoncer à la

somme de 1.500.- EUR à titre d’intérêts de retard.

Invitée par le tribunal à expliquer pourquoi les sommes de 6.001,53.- EUR

couvrant la régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2022

au 31 décembre 2022 et la somme de 24.230,58.-EUR pour la

régularisation des charges sur la période du 1er janvier 2023 au 31

décembre 2023 seraient dus par la partie défenderesse, la société

SOCIETE1.) SA a déclaré que suivant l’avenant et plus particulièrement la

clause figurant à l’article 1er paragraphe 4 du contrat de cession, il

appartiendrait à l’ancien et au nouveau locataire de procéder à la

ventilation des charges entre eux.

La partie défenderesse, quant à elle, a fait valoir que les décomptes

seraient incompréhensibles et qu’en tout état cause, elle ne serait pas

redevable de la régularisation de charges antérieures à sa prise de

possession des lieux, à savoir le 20 décembre 2023.

De surcroît, la clause dont se prélaverait la requérante, à savoir l’article 1er

paragraphe 4 de l’avenant du 20 décembre 2023 serait mal interprétée par

cette dernière. En effet, selon les lettres de l’article en question « Le

Cédant s’oblige à supporter le paiement exact des loyers, charges, et

autres indemnités d’exploitation ainsi que les

contributions

pour

l’animation, la promotion, la communication et la publicité du Centre

Commercial se rattachant à la période expirant le 31 décembre 2023, bien

que la date d’effet de la cession soit antérieure, le Preneur et le Nouveau

Preneur s’engagent à procéder à la reddition des comptes de loyers,

charges et accessoires du Bail directement entre eux sans demande ni

réclamation envers le bailleur. », il ne serait pas prévu que le nouveau

locataire prenne en charge les éventuels arriérés de l’ancien locataire pour

les exercices déjà révolus avant la prise de possession des lieux.

En outre, la partie requérante aurait systématiquement envoyé des

factures à la mauvaise adresse ce qui expliquerait certains retards de

paiement.

Enfin, elle ne comprendrait pas pourquoi elle serait redevable des postes

de licence de cabaretage et de marketing.



Quant au moyen de nullité tiré du libellé obscur

La partie défenderesse a soulevé à l’audience l’exception de nullité tirée

du libellé obscur en faisant valoir que la demande de la requérante serait

incompréhensible et confuse, étant donné qu’il ne serait pas possible de

retracer les montants qui lui sont réclamés.

Il est de jurisprudence constante qu’une partie traduite en justice doit, pour

pouvoir préparer sa défense, savoir de façon précise ce qu’on lui demande

et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. L’objet

de la demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la

différence de l’exposé des moyens, qui peut être sommaire.

La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre

est soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure

civile. La nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si

l’inobservation de la formalité, même substantielle, a eu pour effet de porter

atteinte aux intérêts de la partie adverse.

L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de

la cause. Le grief existe chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence

de déranger le cours normal de la procédure. Ainsi, une irrégularité

dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire.

En l’espèce, la requérante sollicite principalement la résiliation judiciaire du

contrat de bail ainsi que les paiements d’arriérés de loyers et de charges.

La demande en soi est claire et précise.

Certes certains montants de charges et loyers réclamés sont sujet à

discussion quant à qui doit les supporter, il s’agit toutefois de question

ayant trait au fond de l’affaire.

Eu égard à l’ensemble des considérations qui précèdent, le moyen de

nullité tiré de l’exception du libellé obscur est à rejeter pour ne pas être

fondé.

Quant au fond

Arriérés de loyers et diverses charges

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

En premier lieu, le tribunal constate en ce qui concerne le montant réclamé

à titre d’arriérés de loyers et de charges pour le local commercial, à savoir

la somme de 30.392,43.- EUR, que celle-ci inclut entre autres la somme

de 6.001.53.- EUR à titre de régularisation de charges pour la période

allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et la somme de 23.640,82.-

EUR à titre de régularisation de charges pour la période allant du 1er janvier

2023 au 31 décembre 2023. Il est précisé que sur le dernier montant, un

paiement de 1.832,85.- EUR est intervenu sans que l’on sache si l’ancien

ou le nouveau locataire a effectué ce paiement.

La partie défenderesse conteste redevoir les sommes précitées au motif

qu’elle n’a repris le bail qu’en date du 20 décembre 2023 et que les dettes

en question incombent à l’ancien locataire.

La partie requérante pour sa part estime que la défenderesse redoit les

sommes en vertu de l’article 1er paragraphe 4 de l’avenant du 20 décembre

2023 au contrat de bail initial.

La clause en question prévoit que : « Le Cédant s’oblige à supporter le

paiement exact des loyers, charges, et autres indemnités d’exploitation

ainsi que les contributions pour l’animation, la promotion, la communication

et la publicité du Centre Commercial se rattachant à la période expirant le

31 décembre 2023, bien que la date d’effet de la cession soit antérieure,

le Preneur et le Nouveau Preneur s’engagent à procéder à la reddition des

comptes de loyers, charges et accessoires du Bail directement entre eux

sans demande ni réclamation envers le bailleur. »

En l’espèce, à la lecture de la première partie de ladite clause, le tribunal

constate qu’il ressort, contrairement aux affirmations de la requérante, de

façon non équivoque que l’ancien locataire doit supporter l’intégralité des

loyers et charges jusqu’à la fin de l’année 2023.

D’ailleurs à l’audience, la requérante a sur question déclaré qu’aucune

reprise de dettes du cédant par le cessionnaire n’avait été prévue dans le

contrat.

S’y ajoute que la dernière partie de phrase de ladite clause «… le Preneur

et le Nouveau Preneur s’engagent à procéder à la reddition des comptes

de loyers, charges et accessoires du Bail directement entre eux sans

demande ni réclamation envers le bailleur. » ne saurait signifier de façon

non ambigüe que le nouveau et l’ancien locataire seraient en quelque sorte

tenus entre eux de veiller à ce que les dettes envers le bailleur soient

apurées.

En effet, la notion de reddition de compte a trait à la gestion comptable et

non à la reprise des dettes de l’ancien locataire.

Ainsi, au vu de ce qui précède, le tribunal retient que la partie défenderesse

n’est pas redevable des montants précités relatifs aux exercices 2022 et

2023.

Il convient d’ores et déjà de réduire le montant du principal réclamé de la

somme de (6.001.53 +23.640,82 -1.832,85)= 27.809,5.- EUR.

Quant au solde restant, la partie défenderesse a contesté l’intégralité des

montants

lui

réclamés

au

motif

que

les

décomptes

seraient

incompréhensibles et qu’on lui facturerait tout et n’importe quoi. Elle a

d’ailleurs remis en cause redevoir certains postes tels que les frais pour

licence de cabaretage et le marketing.

Le tribunal constate toutefois que les décomptes dressés à sa demande

sont clairs et limpides et que la problématique était surtout dû au fait que

les charges pour les exercices précédents incombant aux anciens

locataires avaient été imputés à la défenderesse.

Le décompte figurant en pièce n°25 de la partie requérante fait apparaître

que les avances trimestrielles se composent du loyer, des avances sur

charges, de la contribution au fonds de marketing, des frais de gestion

locative ainsi que la licence de cabaretage.

Il ressort du contrat de bail initial, auquel la défenderesse a adhéré, et

notamment de l’article 13. B 2, que les charges incluent tant les frais de

gestion locative que tous les impôts et taxes quelconques qui pourraient

être dus.

Il va de soi qu’un restaurant qui offre également des boissons doit disposer

d’une licence de cabaretage. En outre, l’article 18 dudit contrat prévoit la

participation des locataires au fonds de marketing pour le centre

commercial.

Ainsi, l’ensemble des postes réclamés par la requérante sont fondés en

leur principe.

Etant donné que la partie requérante n’a pas remis en cause le mode de

calcul figurant dans le contrat de bail et qu’elle est en aveu de ne pas avoir

réglé l’intégralité des avances, il y a lieu de la condamner à payer à la

requérante la somme de (30.392,43 + 2846,42 – 27.809,5) = 5.429,35

EUR.

Selon l’article 14. E du contrat de bail paragraphe 2 : « Toute somme

exigible payée en retard sera, d’autre part productive à dater de leur

exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d’un intérêt

au taux d’intérêt de retard s’appliquant aux transactions commerciales en

vigueur majoré de 3 points, en vertu des dispositions de la loi modifiée du

18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard. Si

le taux d’intérêt devait être négatif, il serait considéré comme égal à 0 et

majoré de 3 points ».

Au vu de la clause précitée, il convient d’assortir le montant de la

condamnation des intérêts conventionnels tels que repris au contrat de bail

à partir de l’échéance de chaque montant en souffrance.

Quant à la mesure d’expertise sollicitée par la requérante afin de

déterminer le montant des arriérés, celle-ci est à déclarer sans objet au vu

de ce qui précède.

Finalement, la requérante a reproché à la défenderesse de ne pas avoir

procédé au nettoyage des siphons qui lui incomberait, de sorte qu’elle

sollicite le remboursement des frais qu’elle a dû engager pour y remédier

et verse à ce titre une facture.

Le montant en question est réclamé à titre de charges incombant au

locataire dans la requête.

Toutefois, le tribunal ignore s’il a été inclus ou non dans le décompte des

arriérés de loyers et charges dressés pour l’audience du 19 mai 2025, de

sorte qu’il n’y a pas lieu à condamnation séparée en ce qui concerne ce

montant.



Quant à la pénalité conventionnelle

Suivant l’article 14. E paragraphe 1er du contrat de bail : « De manière

générale et sans préjudice de toute autre disposition du présent Bail, à

défaut de paiement du Loyer, des charges ou de tout autre montant prévu

par le présent Bail ou les annexes, quarante-huit (48) heures après une

lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront

automatiquement majorées de dix pour cent (10 %) à titre d’indemnité

forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de

commandement, de recettes et des droits proportionnels d’encaissement

qui seront à la charge du Preneur ».

Le tribunal constate cependant que la mise en demeure du 15 juillet 2024

adressée à la partie défenderesse contient les frais incombant à l’ancien

locataire et ne mentionne pas de façon précise quels loyers sont en retard.

La demande est partant à rejeter, alors que le tribunal est dans

l’impossibilité d’évaluer la pénalité.



Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

La requérante fait valoir qu’en vertu de l’article 27 A du contrat de bail, le

bailleur peut, en l’absence de paiement du loyer, résilier de plein droit

moyennant l’envoi au locataire d’une mise en demeure restée infructueuse

après un délai d’un mois le contrat de bail et qu’une telle mise en demeure

a été adressée le 15 juillet 2024 à ce dernier qui n’y a réservé aucune suite.

Elle estime que le bail a ainsi été valablement résilié, sinon il conviendrait

de prononcer la résiliation judiciaire pour faute grave du bail en raison des

arriérés accumulés par la partie défenderesse.

L’article 1762-2 du Code civil soumet la clause résolutoire expresse à

l’appréciation du juge compétent.

Il s’ensuit que malgré une clause résolutoire expresse, le bail commercial

ne peut être résilié pour motif grave par le bailleur mais ce dernier doit

demander la résolution par la voie judiciaire (cf. TAL 8 décembre 2006 n°

102.341 ; TAL 26 avril 2011 n° 132794 du rôle ; TAL 28 mai 2019 n° du

rôle TAL-2019-01991). Dans le cadre de l’appréciation de la gravité des

inexécutions commises par le débiteur, les juges ont à prendre en

considération toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au

jour de la décision.

Il en découle que la résiliation du contrat de bail commercial ne peut

intervenir que par la voie judiciaire.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer et

l’avance sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire qui est susceptible de justifier à

elle seule la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

En l’espèce, le tribunal constate sur base du décompte dressé par la

requérante pour le local principal que l’avance trimestrielle des loyers et

diverses charges du 1er janvier 2024 a été réglée avec 8 jours de retard,

celle pour le 1er avril a été partiellement réglée le 29 juillet avec l’avance

trimestrielle pour le 1er juillet. Celles du 1er octobre 2024 et du 1er janvier

2025 ont été réglées dans leur quasi-intégralité et au courant du mois de

mars 2025, les arriérés ont été presque intégralement régularisés.

Certes, ces manquements sont d’une certaine gravité.

Toutefois, les arriérés ont été quasi intégralement apurés, respectivement,

il a été retenu qu’il n’appartient pas au locataire actuel de payer les dettes

de l’ancien preneur.

En outre, la partie défenderesse a expliqué qu’à l’époque, elle avait

rencontré des problèmes de trésorerie en raison de l’ouverture d’un

deuxième restaurant ENSEIGNE3.).

Enfin, le tribunal constate que plusieurs factures ont été adressées à

l’ancien siège social de la partie défenderesse (cf. pièce 18), de sorte que

son argument qu’elle n’aurait pas reçu certaines de celles-ci n’est pas

dénué de tout fondement.

Au vu de ce qui précède, le tribunal retient que les fautes du locataire ne

sont, à ce stade, pas suffisamment graves pour justifier la résiliation

judiciaire du contrat de bail.

Par voie de conséquence, il y a encore lieu de rejeter également la

demande en déguerpissement.



Quant aux accessoires

Dans sa requête, la société SOCIETE1.) s’était réservé le droit de solliciter

le remboursement des frais d’avocats conformément à l’article 14.E. du

contrat de bail. Toutefois, aucune demande n’ayant été formulée à

l’audience, le tribunal n’analysera pas ce point.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société anonyme SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans

les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure

de 500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

Ayant succombé à l’instance, la partie défenderesse doit en supporter les

frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier

ressort,

rejette le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur ;

dit recevables les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) SA ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA pour le

montant de 5.429,35.- EUR à titre de loyers et avances sur charges

impayés ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à

payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 5.429,35

EUR avec les intérêts conventionnels tels que repris au contrat de bail à

partir de l’échéance de chaque montant en souffrance ;

dit non fondée la demande la société anonyme SOCIETE1.) SA à titre de

pénalité conventionnelle pour frais de contentieux ;

dit la mesure d’expertise sollicitée par la société anonyme SOCIETE1.) SA

sans objet ;

dit non fondée les demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et

en déguerpissement des lieux de la société SOCIETE2.) SARL ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer

à la société anonyme SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de

500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL aux frais

et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière