Tenant eviction and arrears judgment upheld; partial procedural costs awarded to landlord.

Répertoire No. 2111/25

L-BAIL-353/24

Audience publique du 18 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses

gérants actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société SOREL AVOCAT SARL, société à

responsabilité limitée, inscrite au barreau du Luxembourg, établie et ayant

son siège social à L-1118 LUXEMBOURG, 13, rue Aldringen, immatriculée

au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B250783, représentée par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 mai

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 17 juin 2024.

Lors de la prédite audience, PERSONNE1.) comparut en personne et

l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 7 octobre 2024. Par

la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises.

Lors de l’audience du 19 mai 2025, l’affaire avait dû être refixée, le

défendeur ayant déclaré avoir un malaise. A l’audience du 28 mai 2025 à

laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Karim SOREL, en

représentation de la société SOREL AVOCAT SARL, et PERSONNE1.)

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 6 mai 2024, la société SOCIETE1.) SARL

a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 6.650.- EUR à titre d’arriérés de loyers,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de

voir déclarer résilié le bail existant entre parties et le défendeur s’entendre

encore condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine

suivant la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la société SOCIETE1.) SARL expose qu’elle

a donné en location à PERSONNE1.), suivant contrat de bail conclu en

date du 1er juillet 2018 pour une durée de 6 mois, une chambre meublée se

trouvant dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer

mensuel de 800.- EUR et 50.- EUR d’avances sur charges par mois.

Ledit contrat a par la suite été reconduit par deux avenants consécutifs pour

une année et a finalement été reconduit tacitement.

Or, depuis fin 2022, non seulement la partie défenderesse ne payerait pas

le loyer le premier de chaque mois tel que le prévoyait le contrat de bail,

mais elle n’effectuerait que des paiements partiels, voire aucun virement

du tout, pour accumuler sur une période allant d’avril 2022 à avril 2024 un

solde d’arriérés de 6.650.- EUR.

Ces manquements constitueraient une faute grave dans le chef du locataire

justifiant la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

À l’audience des plaidoiries, la requérante a diminué sa demande pour la

porter à 2.000.- EUR, tout en précisant que bien que le locataire aurait

apuré ses dettes, il aurait accumulé de nouveaux arriérés de loyer.

Il échet de lui en donner acte.

Elle a encore fait valoir que la partie défenderesse causerait des tapages

nocturnes dans la résidence et que d’autres locataires s’en seraient plaint

à ce titre, elle a versé une attestation testimoniale. En outre, le défendeur

n’aurait pas laissé la buanderie et la salle de bains dans un état propre.

A l’audience du 19 mai 2025, la partie défenderesse n’était pas en état

d’être entendue indiquant qu’elle serait en train de faire un malaise, de sorte

que l’affaire fut refixée à l’audience du 28 mai 2025. A cette audience,

PERSONNE1.) a proposé d’apurer ses dettes par des mensualités de 100.-

EUR sans élaborer davantage.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Au vu des explications données par la requérante et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestations de la part

de PERSONNE1.) qui n’a pas contesté redevoir les loyers lui réclamés, la

demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la somme

réclamée de 2.000.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice, à savoir le 28 mai 2025.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

Un paiement tardif constitue une faute dans le chef du locataire, le juge

restant cependant libre d’apprécier, au vu des éléments de l’espèce, si ce

manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat

de bail.

Dans la mesure, où malgré le fait que la partie défenderesse a été citée en

justice par la requérante, cette dernière a accumulé de nouveaux arriérés

entre le dépôt de la requête et l’audience, le tribunal décide que le non-

paiement des loyers au terme convenu revêt un caractère de gravité

suffisant pour justifier en lui seul la résiliation du contrat de bail conclu entre

parties.

Il y a partant lieu de retenir que PERSONNE1.) a gravement manqué à ses

obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation

du bail et sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un

délai de déguerpissement de deux mois à partir de la notification du présent

jugement au vu de l’ancienneté du contrat de bail.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

requérante l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 250.- EUR sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de

contestation, la partie défenderesse reconnaissant la dette, le tribunal

considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire, les dispositions

d’ordre public sur le sursis s’y opposant en revanche en ce qui concerne la

condamnation au déguerpissement.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE1.) doit en supporter les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

déclare la demande recevable ;

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de la réduction de sa

demande ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 2.000.- EUR ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SARL la

somme de 2.000.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, à savoir le 28 mai 2025, jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans les deux mois de la notification du présent

jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SARL une

indemnité de procédure de 250.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière