Tenant's rent arrears and eviction claim allowed; relocation claim dismissed; procedural costs awarded to landlord.

Répertoire No. 2109/25

L-BAIL-381/25

Audience publique du 18 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître

Jean-Luc SCHAUS, avocat

à la Cour, en

remplacement de Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 28 mai 2025

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 28 avril

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 28 mai 2025.

A la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Jean-

Luc SCHAUS, en remplacement de Maître Pierre GOERENS, fut entendu

en ses moyens et conclusions. La société SOCIETE1.) SARL, quoique

régulièrement convoquée, n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 28 avril 2025, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer la société SOCIETE1.) SARL à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner à leur payer la

somme de 11.200.- EUR à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts au taux

commercial, sinon au taux légal à partir de la présente demande en justice

jusqu’à solde.

Les requérantes sollicitent également la résiliation du contrat de bail conclu

entre parties aux torts exclusifs de la défenderesse. Elles demandent

encore à ce que la société SOCIETE1.) SARL soit condamnée à déguerpir

des lieux loués dans un délai de huitaine à partir de la notification du

jugement à intervenir, et à leur payer la somme de 8.400.- EUR à titre

d’indemnité de relocation

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent encore l’allocation d’une

indemnité de procédure de 2.500.- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, et elles demandent à voir ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation

de la défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de leurs prétentions, les requérantes exposent qu’elles ont donné

en location à la société SOCIETE1.) SARL suivant contrat de bail conclu

en date du 12 avril 2023 une maison sise à L-ADRESSE3.), le tout

moyennant un loyer mensuel de 2.800.- EUR.

Toutefois, la partie défenderesse ne se serait plus acquittée des loyers

depuis décembre 2024 jusqu’au jour du dépôt de la requête, soit un

montant total de 11.200.- EUR, somme à laquelle il conviendrait de la

condamner.

Ce manquement justifierait également la résiliation du bail aux torts

exclusifs du locataire ainsi que son déguerpissement.

En outre, la partie défenderesse serait encore redevable d’une indemnité

de relocation en vertu de l’article 1760 du Code civil. Étant donné que

suivant le contrat de bail, le délai de résiliation serait de 3 mois, il

conviendrait de fixer le montant de l’indemnité à (3X2.800) 8.400.- EUR.

A l’audience des plaidoiries, les requérantes ont augmenté leur demande

pour y inclure le mois de mai 2025.

Il échet de leur en donner acte.

Appréciation

A l’audience du 28 mai 2025, la partie défenderesse, quoique régulièrement

convoquée, n’était ni présente, ni représentée. En application des articles

79 et 80 du Nouveau Code de Procédure civile, le présent jugement est

réputé contradictoire à son égard et ne sera pas susceptible d’opposition,

la convocation ayant été acceptée par le gérant de la société défenderesse.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Quant au fond

Quant aux arriérés de loyers

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur

les loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale

présente un lien avec la demande initiale, de sorte qu’elle est recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et

des pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation

de la part de la société SOCIETE1.) SARL, qui ne s’est pas présentée à

l’audience pour assurer sa défense, la demande à titre d’arriérés de loyers

est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 14.000.- EUR.

Les parties requérantes demandent encore à ce que ce montant soit assorti

des intérêts au taux « commercial » sans avancer de base légale précise

quant aux intérêts sollicités.

Il y a partant lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal

demandé à titre subsidiaire et ce à partir de la demande en justice, à savoir,

le 28 avril 2025 sur la somme de 11.200.- EUR et sur la somme de 2.800.-

EUR à partir du 28 mai 2025.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification fournie par la société SOCIETE1.) SARL qui ne s’est pas

présentée à l’audience, il y a lieu de retenir qu’elle a gravement manqué à

ses obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la

résiliation du bail et sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui

accorder un délai de déguerpissement de 40 jours à partir de la notification

du présent jugement.

Quant à l’indemnité d’occupation

L’article 1760 du Code civil dispose qu’« en cas de résiliation par la faute

du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps

nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont

pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus

éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un

nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par le

juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail (Les

Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien

est remis à la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

Comme il est constant en cause que les lieux loués n’ont pas encore été

remis à la disposition des bailleurs, la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de relocation de 8.400.-EUR

est prématurée dès lors qu’elle tend à la réparation d’un préjudice futur,

indépendamment de son bien-fondé éventuel (voir en ce sens : TAL 24 avril

2009, rôle n° 120.364).

Il s’ensuit que la demande est irrecevable.

Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans

les dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure

de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de

contestation, le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en

revanche en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant avec effet contradictoire à l’égard de la société SOCIETE1.) SARL

et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’arriérés de loyers;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de

14.000.- EUR ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la somme de 14.000,- EUR, avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice, à savoir sur la somme de 11.200.- EUR à partir

du 28 avril 2025 et sur la somme de 2.800.- EUR à partir du 28 mai 2025,

chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de la société SOCIETE1.) SARL ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL à déguerpir des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 40 jours à partir de

la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser la

société SOCIETE1.) SARL dans la forme légale et aux frais de cette

dernière, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de relocation ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière