Court dismisses citation and orders eviction for unlawful occupants under simplified procedure.

N° 957 / 25

du 18 juin 2025

Audience publique du mercredi, dix-huit juin deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause

I. D-BAIL-23/25

e n t r e :

l’SOCIETE1.), établie en sa maison communale sise à L-ADRESSE1.),

représentée par son collège des bourgmestre et échevins actuellement en

fonctions,

partie demanderesse,

comparant par Maître Jean-Louis UNSEN, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

1. PERSONNE1.), sans état connu, et

2. PERSONNE2.), sans état actuel connu, les deux demeurant à L-

ADRESSE2.),

parties défenderesses,

comparant par Maître Oussama-Tarik TAMI, avocat, en remplacement de

Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg,

II. D-CIVIL-25/25

e n t r e :

l’SOCIETE1.), établie en sa maison communale sise à L-ADRESSE1.),

représentée par son collège des bourgmestre et échevins actuellement en

fonctions,

partie demanderesse suivant un exploit de l’huissier de justice Patrick

MULLER de Diekirch du 25 février 2025,

comparant par Maître Jean-Louis UNSEN, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

1. PERSONNE1.), sans état connu, et

2. PERSONNE2.), sans état actuel connu, les deux demeurant à L-

ADRESSE2.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit MULLER du 25 février

2025,

comparant par Maître Oussama-Tarik TAMI, avocat, en remplacement de

Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg.

F A I T S :

I. Suivant une requête déposée en date du 22 janvier 2025 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 26 février

2025 à 14.30 heures à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch",

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience du 26 février 2025, l’affaire fut refixée au

mercredi, 23 avril 2025 pour plaidoiries. Elle fut ensuite remise au 4 juin

2025, où elle fut utilement retenue.

II. Par exploit ci-annexé du ministère de l’huissier de justice Patrick MULLER

du 25 février 2025, la partie demanderesse a fait citer les parties

défenderesses à comparaître à l’audience publique du vendredi, 14 mars 2025

à 9.30 heures, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées

dans le prédit exploit.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 14 mars 2025, l’affaire fut

refixée au mercredi, 23 avril 2025, pour plaidoiries. Elle fut ensuite remise

au 4 juin 2025, où elle fut utilement retenue, de sorte que les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Jean-Louis UNSEN, comparant pour la partie demanderesse, exposa

le sujet des affaires.

Maître Oussama-Tarik TAMI, comparant pour les parties défenderesses, fut

entendu en ses moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience de ce

jour à laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 22

janvier 2025, l’SOCIETE1.)

a fait convoquer

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) devant le Tribunal de Paix de céans pour y entendre constater

que la résiliation du contrat de bail entre parties est régulière, y entendre

déclarer les parties défenderesses occupants sans droit ni titre de la maison

d’habitation sise à L-ADRESSE2.) et s’y entendre condamner à déguerpir

dudit immeuble. En outre, la partie demanderesse réclame l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.250,- €.

Par exploit d’huissier du 25 février 2025, l’SOCIETE1.) a fait donner citation

à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) à comparaître devant le Tribunal de

Paix de céans aux mêmes fins, ceci au cas où la requête précitée serait

déclarée irrecevable.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la Justice, il y a lieu d’ordonner

la jonction des deux rôles pour y statuer par un seul et même jugement.

Les faits :

Il est constant en cause que par contrat daté du 14 septembre 2011 intitulé

« contrat de bail », l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA

SOCIETE1.)

a mis à disposition des conjoints

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) une maison d’habitation à ADRESSE3.), ceci à partir du 1er

décembre 2011 et pour un loyer mensuel de 346,- € (adapté au revenu du

ménage).

Ledit contrat était conclu pour une durée de trois années, tacitement

reconductible d’année en année.

Pour l’échéance du 30 novembre 2024, l’SOCIETE1.) a résilié le contrat

entre parties, ceci par courrier recommandé du 24 avril 2024 et en invoquant

le besoin personnel dans son chef conformément à l’article 12 (3) de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Il est encore constant en cause que les époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) occupent toujours l’immeuble en question, ensemble avec

leurs enfants adultes qui s’adonnent à une occupation rémunérée.

Quant à la recevabilité de la demande :

Il y a tout d’abord lieu d’analyser si le contrat existant entre parties est soumis

aux dispositions protectrices de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation et plus particulièrement à l’article 12 (2) de cette

loi.

A ce sujet, il importe peu que la partie demanderesse ait basé sa résiliation

du contrat entre parties sur le besoin personnel en application de l’article 12

(3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ; il y a en

effet lieu de qualifier la relation contractuelle entre parties selon les

stipulations de leur convention.

Il est constant en cause que le contrat conclu en 2011 entre parties stipule

qu’il est soumis à la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au

logement (et non pas à la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation).

L’article 1er de la loi modifiée de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation prévoit actuellement que :

« (1) Les baux à usage d’habitation sont régis par les articles 1713 à 1762-

2 du Code civil sous réserve des règles particulières instituées par la présente

loi.

(2) Sous réserve des dispositions des articles 16 à 18, la présente loi

s’applique exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal,

de logements à usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit

l’affectation stipulée dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le

bailleur en cas de réaffectation par le locataire en cours de contrat.

(3) La loi ne s’applique pas :

a) aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel,

artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ;

b) aux résidences secondaires ;

c) aux locaux ne formant pas l’accessoire du logement ;

d) aux chambres d’hôtel ;

e) aux structures d’hébergement réservées au logement provisoire de

demandeurs de protection internationale, de réfugiés et de personnes

pouvant bénéficier de la protection subsidiaire visées par la loi du 18

décembre 2015 relative à la protection internationale et à la protection

temporaire ;

f) aux logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement

spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes

âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées, et

notamment les logements meublés ou non-meublés dans les structures

d’hébergement tombant sous la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les

relations entre l’Etat et les organismes œuvrant dans les domaines social,

familial et thérapeutique ;

g) aux logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes

physiques à titre d’aide sociale par un promoteur public au sens de l’article

16, alinéa 1er, de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au

logement, un office social, une association sans but lucratif, une fondation

ou une société d’impact sociétal régie par la loi modifiée du 12 décembre

2016 portant création des sociétés d’impact sociétal et dont le capital social

est constitué à 100 pour cent de parts d’impact, œuvrant dans le domaine du

logement.

Toutefois, pour les immeubles visés au point a), les dispositions prévues par

le chapitre V concernant le règlement des litiges et celles prévues par le

chapitre VIII concernant les dispositions finales, abrogatoires et transitoires

sont applicables. Pour les structures d’hébergement et logements visés aux

points e), f) et g), les dispositions prévues par le chapitre V concernant le

règlement des litiges sont applicables. »

Avant, l’article 1er (3) de la loi de 2006 disposait que :

(3) La loi ne s’applique pas :

(…)

g) aux logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes

physiques à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes,

un office social, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant

dans le domaine du logement.

Au moment de la conclusion du contrat initial en 2011, le contrat de mise à

disposition, conclu par la commune à titre d’aide sociale, tombait dès lors

dans le champ d’application de l’exception prévue à l’article 1 (3) g) de la loi

de 2006.

A ce titre, il importe de relever que l’article 16 alinéa 1er de la loi modifiée

du 25 février 1979 concernant l’aide au logement prévoit dans sa version

actuelle que « sont considérés comme promoteurs publics dans le sens de la

présente loi les communes ou syndicats de communes, les sociétés fondées

sur base de la loi du 29 mai 1906 sur les habitations à bon marché et le fonds

pour le logement à coût modéré ».

Au vu du libellé dudit article et des stipulations contractuelles, il n’y a pas

lieu de requalifier le contrat de mise à disposition en contrat de bail au sens

de la loi de 2006.

Conformément à l’article 1er paragraphe 3 in fine de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, les dispositions du chapitre

V relatives au règlement des litiges sont cependant applicables.

L’article 20, figurant au chapitre V de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation, dispose que la demande portée devant le juge

de paix conformément à l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile

sera formée par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la

justice de paix.

La référence aux dispositions du chapitre V témoigne d’une volonté du

législateur d’adopter une procédure simplifiée en la matière consistant en la

saisine par simple requête du juge de paix (Doc. Parl. n°6610/01, Avis du

Conseil d’Etat du 15 janvier 2015, p. 3; JPD 20 février 2023 n° 243/23).

Partant, en l’espèce le Tribunal de Paix est valablement saisi par requête et

la citation effectuée en ordre subsidiaire est à déclarer irrecevable.

Quant au fond :

Comme énoncé ci-avant, il n’y a pas lieu de requalifier le contrat de mise à

disposition en contrat de bail au sens de la loi de 2006.

Ce contrat échappe ainsi, de par la volonté des parties et de par son objectif

d’aide sociale limitée dans le temps, aux règles protectrices et d’ordre public

de la loi de 2006, dont notamment son article 12 (2).

Par courrier du 24 avril 2024, l’SOCIETE1.) a dès lors valablement informé

les défendeurs que leur contrat de mise à disposition ne sera pas prolongé en

les sommant de quitter le logement au plus tard pour le 30 novembre 2024.

Dès lors, et à partir de cette date, les parties défenderesses sont à qualifier

d’occupants sans droit ni titre.

Il y a en conséquence lieu de les condamner au déguerpissement des lieux

occupés.

La partie demanderesse n’ayant pas établi en quoi il serait inéquitable de

laisser les frais non compris dans les dépens à sa charge, la demande en

paiement d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile est à rejeter.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, les

conditions légales n’étant pas remplies en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit

ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des rôles no. D-BAIL-23/25 et no. D-CIV-25/25 pour y

statuer par un seul et même jugement ;

déclare la demande introduite par voie de citation irrecevable ;

reçoit la demande introduite par voie de requête en la forme ;

la déclare fondée ;

constate que le contrat entre parties a valablement pris fin le 30 novembre

2024 ;

constate que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à considérer comme

occupants sans droit ni titre à partir du 1er décembre 2024 ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux sis à L-

ADRESSE2.) avec tous ceux qui les occupent de leur chef dans un délai de

trois mois à partir de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise l’SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) dans les formes légales et aux frais de ces derniers, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

déclare non fondée la demande de l’SOCIETE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der

aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.