Landlord wins partial eviction suit; tenant to pay arrears but lease termination deemed obsolete.

Répertoire No. 2049/25

L-BAIL-476/24

Audience publique du 16 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

4 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

comparant par Maître Brahim SAHKI, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître Jean TONNAR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Esch-

sur-Alzette

e t

PERSONNE5.), demeurant actuellement à L-ADRESSE5.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Marie MARTINI, avocate, en remplacement de

Maître Franck FARJAUDON, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 5 juillet

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 19 août 2024.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Franck FARJAUDON

se présenta pour PERSONNE5.) et l’affaire fut contradictoirement fixée

aux fins de plaidoiries à l’audience du 18 novembre 2024. Par la suite,

l’affaire fut refixée à plusieurs reprises.

A l’audience du 2 juin 2025 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Brahim SAHKI, en remplacement de Maître Jean TONNAR, et Maître

Marie MARTINI, en remplacement de Maître Franck FARJAUDON, furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 5 juillet 2024, PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait convoquer

PERSONNE5.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de prononcer la résiliation

judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire, pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinzaine à partir

de la notification du jugement à intervenir, de l’entendre condamner à leur

payer la somme de 13.195,75.- EUR à titre d’arriérés de loyer et d’avances

sur charges ainsi que de décompte charges, le tout avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Les

requérants

sollicitent encore

la condamnation de la partie

défenderesse à leur payer une indemnité de procédure de 1.000.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

À l’appui de leur requête, les requérants exposent que suivant contrat de

bail à durée indéterminée signé en date du 22 novembre 2022, ils ont

donné en location un appartement situé au 1er étage de la résidence

« ADRESSE6.) », sise à L-ADRESSE7.) moyennant un loyer s’élevant à

1.650.- EUR par mois et d’avances sur charges mensuelles à hauteur de

250.- EUR.

Toutefois, la partie défenderesse n’aurait plus réglé les loyers et avances

sur charges pour les mois de janvier à juin 2024 pour accumuler 11.400.-

EUR d’arriérés.

S’y ajouterait le décompte de charges pour la période de décembre 2022 à

novembre 2023 pour un montant de 1.795,75.- EUR resté impayé.

L’ensemble de ces manquements constitueraient des fautes graves

justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi que le

déguerpissement du locataire.

À l’audience des plaidoiries, les parties requérantes ont fait valoir que le

locataire a quitté les lieux au courant du mois de septembre 2024, de sorte

que la somme de 14.850.- EUR serait redue à titre d’arriérés de loyers et

2.250.-EUR pour les avances sur charges locatives, montants auxquels ils

ont augmenté leur demande.

En réponse aux arguments de la partie défenderesse, ils ont fait valoir que

l’intégralité du mois de septembre 2024 serait due à titre d’arriéré de loyer.

En outre, il n’y aurait eu aucun trouble de jouissance dans le chef du

locataire, de sorte que l’intégralité du loyer est due. Finalement, au vu des

contestations de la partie défenderesse, les requérants ont demandé à

réserver le volet relatif au décompte charges.

La partie défenderesse pour sa part n’a pas contesté redevoir les loyers et

avances sur charges sauf celui de septembre 2024, alors qu’elle aurait

quitté les lieux en date du 12 septembre 2024, de sorte qu’elle ne serait

redevable que du prorata correspondant à la période effectivement

occupée, soit 660.- EUR.

Toutefois, elle estime avoir droit à titre reconventionnel à une réduction de

loyer correspondant à un mois entier, alors qu’elle aurait été troublée dans

sa jouissance des lieux. Elle fait valoir qu’un des bailleurs se serait introduit

sans autorisation dans les locaux loués. Il y aurait encore lieu de déduire

les frais pour un lave-vaisselle qu’elle aurait déboursés. Finalement,

concernant le décompte de charges pour la période de décembre 2022 à

novembre 2023, elle n’aurait jamais reçu de pièces justificatives de sorte

que celui-ci serait contesté. Toutefois, elle ne s’est pas opposée à réserver

ce poste afin de permettre aux requérants de verser les justificatifs.

Appréciation

La demande est recevable pour avoir été faite dans la forme légale.

Quant au fond, il y a lieu de constater que la demande en résiliation et en

déguerpissement est devenue sans objet.

Concernant les arriérés de loyers et d’avances sur charges, les parties

s’accordent pour dire que le locataire redoit les mois de janvier à août

2024.

Toutefois, les bailleurs estiment avoir droit aux loyers et avances sur

charges pour le mois de septembre 2024 dans son entièreté, tandis que la

locataire estime être tenue pour les 12 jours pendant lesquels elle aurait

effectivement encore occupé les lieux.

Le loyer est en principe dû en son intégralité pour chaque mois entamé,

c’est-à-dire jusqu’au mois de septembre 2024 inclus.

La demande en paiement d’arrières de loyers et d’avances sur charges est

fondée en son principe.

En ce qui concerne le prétendu trouble de jouissance dû à une violation du

domicile, qui est contesté par la partie défenderesse, le tribunal relève que

celui-ci n’est étayé par aucun élément probant autre qu’un courrier du

mandataire de la partie défenderesse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à une

quelconque réduction de loyer.

De même, le tribunal ignore dans quel cadre la dépense pour un lave-

vaisselle, dont le remboursement est sollicité par la partie défenderesse, a

été effectuée et la pièce est illisible.

La demande reconventionnelle formulée de ces deux chefs est dès lors à

déclarer non fondée.

Il convient partant de condamner la partie défenderesse à payer aux

requérants la somme de (14.850 + 2.250) 17.100.- EUR à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges inclus.

Le tribunal réserve encore la demande en paiement du décompte des

charges, la demande en allocation d’une indemnité de procédure ainsi que

les frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

déclare la demande principale et reconventionnelle recevables ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 17.100.- EUR;

condamne PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 17.100.- EUR, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la somme de

11.400.- EUR à partir du 5 juillet 2024 et sur la somme de 6.700.- EUR à

partir du 28 mai 2025, le tout jusqu’à solde ;

constate que la demande en résiliation du bail et en déguerpissement est

devenue sans objet ;

déclare la demande reconventionnelle d’PERSONNE5.) non fondée et en

déboute ;

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du mercredi,

22 octobre 2025 à 9.00 heures, salle JP.0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière