Tenant's termination of commercial lease for personal use rejected due to lack of proof of intent to abandon business.

Rép. n°

2036

/25

L-BAIL-170/25

Audience publique du treize juin deux mille vingt-cinq

___________________________________________________________________

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit:

Dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par la société à responsabilité limitée WASSENICH LAW SARL, établie

et ayant son siège social à L-2134 Luxembourg, 54, rue Charles Martel, inscrite sur la

liste V auprès du Barreau de Luxembourg et sous le Registre du Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro B207545, représentée par son gérant

actuellement en fonctions, Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour,

respectivement par l’une de ses fondées de pouvoir dûment nommées, demeurant

tous professionnellement à la même adresse,

comparant par Maître Marie-Pierre BEZZINA, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son(ses) gérant(s)

actuellement en fonctions,

partie défenderesse

comparant par Maître Samet KURT, avocat, en remplacement de Maître Ersan

OZDEK, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et

déposée le 13 février 2025 au greffe de la justice de paix de Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

lundi 24 mars 2025 à 15.00 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 12 mai 2025, lors de

laquelle Maître Marie-Pierre BEZZINA, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Claude WASSENICH, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et Maître

Samet KURT, avocat, en remplacement de Maître Ersan OZDEK, avocat à la Cour,

se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé a été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par requête déposée le 13 février 2025 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer la

société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer, aux fins de :

-

voir dire valable et régulière la résiliation du contrat de bail du 30 juillet 2024 ;

-

sinon voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

-

voir condamner la partie défenderesse à déguerpir dans un délai de 8 jours à partir

de la notification du jugement à intervenir ;

-

voir condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de 700.- euros à titre

d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

-

voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa requête et au niveau factuel, PERSONNE1.) explique :

-

avoir, suivant contrat de bail du 29 janvier 2020 avec effet au 21 février 2020, donné

en location à PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) un appartement

meublé sis à L-ADRESSE3.), pour une durée d’une année, reconductible

tacitement d’année en année sauf dénonciation trois mois avant l’expiration ;

-

que l’objet du bail était un appartement que les parties défenderesses entendaient

sous-louer via les plateformes ALIAS1.) et ALIAS2.) ;

-

qu’au mois de mars 2022, les parties se sont mises d’accord pour substituer le nom

des locataires par la société SOCIETE1.), les autres clauses du contrat restant

inchangées ;

-

que par lettre recommandée du 20 novembre 2023, le mandataire de

PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail avec un préavis de 3 mois prenant cours

le 21 novembre 2023 et prenant fin le 20 février 2024 ;

-

que la société SOCIETE1.) a fait contester cette résiliation et a refusé de quitter les

lieux, de sorte que la partie requérante a saisi le Tribunal de céans ;

-

que par jugement du Tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, du 1er juillet 2024, la résiliation du bail a été déclarée inopérante et de

nul effet ;

-

que le Tribunal de paix a notamment retenu que le contrat liant les parties était un

contrat de bail commercial et que la résiliation était irrégulière ;

-

qu’aucun appel n’a été interjeté contre le jugement précité du 1er juillet 2024 ;

-

que s’agissant d’un bail commercial, le requérant a notifié en date du 30 juillet 2024

par lettre recommandée la résiliation du bail moyennant un préavis de 6 mois en

application de l’article 1762-11 du Code civil sur base de l’abandon de toute

location aux fins d’activité identique, alors que le requérant ne souhaite plus que

son appartement serve à la location saisonnière

-

que par courrier de son mandataire du 29 janvier 2025, la partie défenderesse

aurait contesté la résiliation en arguant du fait qu’elle entendait continuer à louer

l’appartement à des fins d’habitation, ce qui constituerait une activité similaire au

contrat actuellement en cours;

-

qu’il y aurait cependant lieu de considérer la résiliation du 30 juillet 2024 comme

valable alors que le bailleur entendrait désormais louer l’appartement uniquement

à des fins d’habitation au sens de la loi 21 septembre 2006.

La société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de

la requête.

Elle conteste le bien-fondé de la demande, en ce que le bailleur resterait en défaut

d’établir la réalité du motif invoqué ; si elle ne conteste pas que le contrat de bail liant

les parties est un contrat de bail commercial - comme retenu par le Tribunal de paix,

suivant jugement précité du 1er juillet 2024 - , il appartiendrait cependant au bailleur de

rapporter la preuve concrète de son intention d’abandonner l’activité commerciale dont

question.

Or, en l’espèce, le bailleur entendrait relouer l’immeuble, de sorte que le motif de

résiliation invoqué ne serait pas pertinent ; elle conclut dès lors à la résiliation abusive

du contrat de bail.

Elle sollicite, à son tour, une indemnité de procédure de 700.- euros sur le fondement

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

La demande, régulière en la forme, est à déclarer recevable.

Quant au bien-fondé de la demande, il est constant en cause que suivant contrat de

bail du 29 janvier 2020 avec effet au 21 février 2020, PERSONNE1.) a donné en

location à PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) un appartement meublé sis

à L-ADRESSE3.), pour une durée d’une année, reconductible tacitement d’année en

année, sauf dénonciation trois mois avant l’expiration.

Ledit contrat dispose en son article 8 que « La sous-location est autorisée sur les

plateformes ALIAS1.) et ALIAS2.). En cas de sous-location, le locataire principal reste

responsable des engagements découlant du présent bail ».

En mars 2022, les parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et son épouse

PERSONNE3.) se sont accordés pour substituer le nom des locataires par la société

SOCIETE1.), les autres clauses du contrat restant inchangées.

Par courrier recommandé du 20 novembre 2023, le mandataire de PERSONNE1.) a

résilié le contrat de bail avec un préavis de 3 mois prenant cours le 21 novembre 2023

pour se terminer le 20 février 2024, en se référant au droit commun des contrats.

Par jugement du Tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, du 1er juillet 2024, la résiliation du bail a été déclarée inopérante et de nul

effet.

A cet effet, ledit jugement a retenu que :

« En l’espèce, il est constant en cause que la société SOCIETE1.) a pris en location

l’appartement litigieux pour le sous-loues à des personnes de passage pour de courtes

durées. Cette constatation est encore confirmée par l’objet social tel qu’il ressort de

l’article 4 des statuts de la société SOCIETE1.).

Le bail conclu avec la société SOCIETE1.) est partant destiné à l’exercice de l’activité

commerciale de cette dernière, de sorte qu’il est à qualifier de contrat de bail

commercial.

Contrairement aux dires de PERSONNE1.), le droit commun des contrats n’est partant

pas applicable en l’espèce, mais il échoit de se référer aux articles 1762-3 et suivants

du

Code civil concernant les baux commerciaux. », que « (…) la stipulation

contractuelle d’un délai de préavis de trois mois est réputée non écrite alors qu’elle ne

peut déroger au délai de préavis minimum de six mois posé à l’article 1762-7 (1)

précité. » et que « En l’espèce, aucun motif de résiliation du contrat de bail tiré de

l’article 1762-11 du Code civil n’est avancé ni dans la lettre de résiliation, ni à

l’audience, de sorte que la résiliation du contrat de bail par courrier du 20 novembre

2023 avec effet au 20 février 2024 est injustifiée, partant inopérante, sans effet et que

le contrat de bail est maintenu. ».

Suite audit jugement, le requérant a notifié en date du 30 juillet 2024, par lettre

recommandée, la résiliation du bail moyennant un préavis de 6 mois en application de

l’article 1762-11 du Code civil sur base du motif de l’abandon de toute location aux fins

d’activité identique ; le courrier de résiliation précis encore que le préavis prendra effet

le 20 août 2024 et se terminera le 20 février 2025.

Les parties s’accordent à dire actuellement que le bail entre parties constitue un bail

commercial conformément à ce qui a été retenu par le jugement précité du 1er juillet

2024, de sorte qu’il n’y a plus lieu de revenir sur ce point.

L’article 1762-7 (1) du Code civil dispose que : « Le délai de résiliation du contrat de

bail soumis à la présente section ne peut être inférieur à six mois. La résiliation est

notifiée par lettre recommandée à la poste avec avis de réception. »

L’article 1762-11 du Code civil dispose en outre que :

« Le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des

obligations contractuelles par le preneur. (...) »

Le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le

renouvellement : 1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses

descendants au 1er degré ; 2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité

identique ; 3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué ».

Au regard du fait que le contrat de bail a pris effet au 21 février 2020 et qu’il dispose

qu’il est reconductible tacitement d’année en année, il convient dès lors de retenir que

la résiliation du bail, avec effet au 21 février 2025, a été valablement effectuée par

PERSONNE1.) en ce qui concerne l’échéance et le préavis à respecter.

La société SOCIETE1.) conclut à l’irrégularité de la résiliation au motif que le bailleur

resterait en défaut d’établir la réalité du motif invoqué, à savoir rapporter la preuve

concrète de son intention d’abandonner l’activité commerciale dont question ; il

faudrait d’ailleurs admettre que le bailleur entendrait relouer l’immeuble, de sorte que

le motif de résiliation invoqué ne serait pas pertinent.

Conformément aux principes régissant la charge de la preuve, il appartient à la partie

bailleresse - en cas de contestation du locataire – de rapporter la preuve de la réalité

du motif invoqué et d’établir la réalité d’une intention ferme et non équivoque de

l’abandon de commerce identique projeté.

En l’espèce, force est de constater que PERSONNE1.) ne verse aucune pièce ou autre

élément de nature à établir qu’il entend concrètement abandonner toute location d’une

activité identique respectivement, comme il l’affirme, qu’il entend proposer le logement

à des fins d’habitation privée.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de conclure que PERSONNE1.)

n’a pas valablement résilié le contrat de bail commercial avec effet au 21 février 2025,

de sorte que la résiliation du bail est à considérer comme inopérante et de nul effet.

Par conséquent, la demande du requérant en condamnation de la locataire au

déguerpissement tombe également à faux.

Les demandes accessoires

Les parties réclament chacune l’allocation d’une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Les parties n’ayant pas établi la condition de l’iniquité requise par la loi, ces demandes

respectives sont à rejeter.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la requête en la forme,

dit la résiliation du bail effectuée par lettre du 30 juillet 2024, avec effet au 21 février

2025, inopérante et de nul effet,

dit la demande en déguerpissement non fondée et en déboute,

dit les demandes des parties en obtention d’une indemnité de procédure non fondées

et en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Robert WORRÉ, juge de

paix à Luxembourg, assisté de la greffière Jacqueline GERTEN, avec laquelle Nous

avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Robert WORRÉ

Jacqueline GERTEN

Juge de Paix

Greffière