Tenant eviction granted for unlawful occupancy; procedural costs and provisional execution denied.

Rép. n° 1878/25

L-Bail-807/24

Assistance Judiciaire accordée à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par

décision du bâtonnier du 27 novembre 2024

Audience publique du 5 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit :

dans la cause

entre

la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT, fondation œuvrant dans

le domaine social et approuvée en tant que telle par règlement grand-ducal du

9 mars 2009 établie et ayant son siège social à L-1713 Luxembourg, 202b, rue de

Hamm, représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions et

inscrite au RCSL sous le numéro G201,

partie demanderesse,

comparant par Maître Deborah HOPP, avocat, en remplacement de Maître Thomas

FOULQUIER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

et

1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.), et

2. PERSONNE1.), demeurant à la même adresse,

parties défenderesses,

comparant par Maître Brahim SAHKI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

Faits

L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement,

déposée le 5 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et

enrôlée sous le numéro L-BAIL-807/24.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l'audience

publique du lundi, 2 décembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

Après plusieurs remises contradictoires l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du jeudi, 15 mai 2025 lors de laquelle la partie demanderesse, la

FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT, était représentée par Maître

Déborah HOPP, tandis que Maître Brahim SAHKI se présenta pour les parties

défenderesses, PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

Les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par requête déposée le 5 novembre 2024, la FONDATION POUR L’ACCES AU

LOGEMENT a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE1.) devant le tribunal de

paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour :

-

constater l’échéance du contrat de mise à disposition et d’occupation en date du

14 mars 2022, sinon voir prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition

du logement,

-

constater que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont occupants sans droit ni titre

du logement mis à disposition depuis le 15 mars 2024,

-

voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux mis à

disposition endéans deux semaines à partir de la notification du jugement à

intervenir,

-

voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 805.- euros,

-

voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de

procédure de 600.- euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile,

-

voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; et

-

voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

A l’appui de sa requête, la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT expose

avoir, par contrat de mise à disposition et d’utilisation daté du 10 mars 2020 avec effet au

15 mars 2020, mis à disposition de PERSONNE2.) et PERSONNE1.), un appartement sis

à L-ADRESSE1.) contre paiement d’une indemnité d’occupation de 555.- euros par mois,

augmentée d’avances sur charges de 160.- euros, qui ont été élevées depuis le 22

novembre 2021 à 185.- euros et depuis le 2 mai 2022 à 250.- euros, de sorte que le montant

total s’élève à 805.- euros depuis cette date. La durée du contrat aurait été limitée à deux

années.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 octobre 2021, la requérante aurait

dénoncé ce contrat avec effet au 14 mars 2022, en respectant le terme ainsi que le préavis

contractuel.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 mars 2022, la requérante aurait

accordé aux parties défenderesses un premier sursis conditionnel d’un an jusqu’au

14 mars 2023. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 mars 2023, la

requérante aurait accordé aux parties défenderesses un deuxième suris conditionnel d’un

an jusqu’au 14 mars 2024.

Malgré les deux sursis accordés et malgré mises en demeure des 24 avril 2024, 29 mai

2024 et 1er juillet 2024, les parties défenderesses refuseraient cependant de quitter les

lieux, de sorte qu’ils devraient être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis

le 15 mars 2024.

A l’audience des plaidoiries du 15 mai 2025, la FONDATION POUR L’ACCES AU

LOGEMENT a réitéré ses prétentions et moyens.

Les parties défenderesses ont contesté la résiliation en faisant valoir que tant leur situation

financière que médicale, ne leur permettraient pas de quitter ledit logement.

En se référant aux pièces versées à l’audience, elles ont indiqué que PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) toucheraient tous les deux le REVIS, de sorte qu’il leur serait impossible

de trouver un autre logement dont ils pourraient supporter les coûts. Ils auraient effectué

de nombreuses démarches pour trouver un autre logement abordable, mais sans succès.

A ceci il viendrait s’ajouter que PERSONNE2.) serait atteinte de graves problèmes de

santé, ce qui limiterait davantage la recherche d’un logement alors qu’il devrait être

adapté à ses besoins. A titre subsidiaire les parties défenderesses ont sollicité un délai de

six mois pour sortir du logement en question. Elles ont finalement contesté l’indemnité

de procédure réclamée par la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT.

Appréciation

Résiliation et déguerpissement

Il ressort des pièces versées que suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation du

10 mars 2020, un logement sis à L-ADRESSE1.), a été mis à disposition de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) par la FONDATION POUR L’ACCES AU

LOGEMENT.

Il ressort dudit contrat que qu’en principe la durée de mise à disposition n’excèdera pas

deux ans, même en cas de relogement par l’SOCIETE1.) au cours de cette période.

Par courrier recommandé du 7 octobre 2021 notifié aux parties défenderesses le

12 octobre 2021, la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT a résilié le contrat

de mise à disposition avec effet au 14 mars 2022 et deux sursis successifs ont été accordés,

sur demandes, aux parties défenderesses jusqu’au 14 mars 2024.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de la FONDATION POUR L’ACCES AU

LOGEMENT de voir constater l’échéance du contrat de mise à disposition et d’utilisation

au 14 mars 2022 et de déclarer PERSONNE2.) et PERSONNE1.) occupants sans droit ni

titre du logement sis à L-ADRESSE1.), depuis le 15 mars 2024, les arguments des parties

défenderesses soulevées à l’audience pour s’opposer à la résiliation étant sans incidence

sur la validité de cette résiliation.

La demande de la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT de voir condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) au déguerpissement est dès lors également fondée.

Quant au délai de déguerpissement à accorder aux parties défenderesses, il convient de

rappeler qu’elles ont connaissance, depuis la signature du contrat de mise à disposition le

10 mars 2020, que le contrat n’excédera pas en principe deux années et que, malgré

l’octroi de deux sursis successifs d’une année, elles n’ont toujours pas quitté les lieux. Il

ressort cependant des pièces versées par les parties défenderesses qu’elles ont effectué

des recherches utiles pour trouver un logement, de sorte qu’il y a lieu de leur accorder un

délai de déguerpissement de trois mois à compter de la notification du jugement.

Fixation de l’indemnité d’occupation

La FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT demande à voir fixer l’indemnité

d’occupation à la somme de 805.- euros par mois d’occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le

preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur,

corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération notamment

la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La valeur locative

peut être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter la preuve que le

préjudice subi est supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des parties ne fournit

d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le juge fixera

l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou ordonnera une expertise (cf. Lex

Thielen, Le contrat de bail, n° 228 ; Marianne Harles, Le bail à loyer – compte rendu de

jurisprudence, n° 189, P. 31, p. 377 ; TAL, 21 décembre 2007, n° 111.396 du rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’ancienne participation financière telle que

prévue dans le contrat de mise à disposition et d’utilisation après les augmentations

précitées.

A défaut d’autres éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation

mensuelle à 805.- euros.

Demandes accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

En l’absence de preuve de l’iniquité requise par la loi, la demande de la FONDATION

POUR L’ACCES AU LOGEMENT en obtention d’une indemnité de procédure est à

déclarer non fondée.

La FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT demande l’exécution provisoire

du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée

avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou

du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire de sorte que celle-ci est à rejeter.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il

convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Par ces motifs:

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t la demande en la forme ;

d i t la demande recevable ;

c o n s t a t e que l’échéance du contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un

logement a valablement été notifiée le 12 octobre 2021 avec effet au 14 mars 2022 ;

d i t que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont à considérer comme occupants sans droit

ni titre du logement sis à L-ADRESSE1.), à partir du le 15 mars 2024 ;

c o n d a m n e PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec

tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans le délai de trois mois après la

notification du présent jugement ;

au besoin a u t o r i s e la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT à faire

expulser PERSONNE2.) et PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce ces

derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

f i x e l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

au montant de 805.- euros à partir du prononcé du jugement ;

d i t qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

d i t la demande de la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT en obtention

d’une indemnité de procédure non fondée et en déboute ;

c o n d a m n e PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de

Luxembourg, par Nous, Raphaël SCHWEITZER, juge de paix, assisté de Fabienne

FROST, greffière assumée, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement,

date qu’en tête.

(s.) Raphaël SCHWEITZER

(s.) Fabienne FROST