Commercial lease terminated for tenant breach; landlord awarded arrears, relocation, and eviction.

Répertoire No. 1924/25

L-BAIL-124/24

Audience publique du 4 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, société anonyme,

inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à

L-1610 LUXEMBOURG, 24-26, avenue de la Gare, immatriculée au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B220251, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz

SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Catherine GÉRIN, avocate, en

remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son ou ses

gérant(s) actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.)

parties défenderesses

comparant par Maître Mathieu WERNOTH, avocat, en remplacement de

Maître Lukman ANDIC, avocat à la Cour, les deux demeurant à Pétange

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26

février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 15 avril 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Lukman ANDIC se présenta pour

PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) SARL et l’affaire fut fixée aux fins

de plaidoiries à l’audience du 26 juin 2024. Par la suite, l’affaire fut refixée

à plusieurs reprises.

A l’audience du 19 mai 2025 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Catherine GÉRIN, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, ce dernier

en représentation de la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, et Maître Mathieu

WERNOTH, en remplacement de Maître Lukman ANDIC, furent entendus

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 26 février 2024, la société SOCIETE1.)

SA a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail commercial, aux fins de :

-

s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun

pour le tout, à lui payer la somme de 33.408,72.- EUR à titre d’arriérés

de loyers et la somme de 27.731,85.- EUR à titre d’indemnité de

relocation, chaque fois avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde, avec majoration du taux de l’intérêt légal de

trois points à l’expiration d’un délai de trois mois après la notification du

jugement à intervenir ;

-

voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux

torts exclusifs des défendeurs ;

-

voir condamner les défendeurs à déguerpir des lieux loués au plus tard

le seizième jour après la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

La société SOCIETE1.) SA expose que suivant contrat de bail avec clause

d’approvisionnement conclu en date du 23 septembre 2020, elle a donné

en location à la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) un immeuble

d’habitation et de commerce, situé à L-ADRESSE3.), connu sous

l’enseigne « ADRESSE4.)», moyennant paiement d’un loyer mensuel initial

indexé s’élevant à 7.000.- EUR et de 900.- EUR d’avances sur charges par

mois.

Dès le début du bail, les parties défenderesses auraient payé le loyer que

de façon partielle et irrégulière, tel que plus amplement repris dans le

tableau figurant dans la requête, de sorte qu’au jour du dépôt de la requête,

les arriérés s’élèveraient à 33.408,72.- EUR.

Le non-paiement du loyer et des charges aux échéances constituerait une

faute grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs

ainsi que leur condamnation à déguerpir des lieux loués.

Conformément à l’article 10, dernier alinéa du contrat de bail, il y aurait en

outre lieu de condamner les défendeurs à lui payer une indemnité de

relocation correspondant à trois mois de loyers, soit une somme (3 x

9.243,95=) de 27.731,85.- EUR.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande pour y

inclure les arriérés de mars à mai 2025 portant ainsi sa demande à la

somme totale de 49.942,84.-EUR. Dans la mesure où le dernier loyer aurait

augmenté, l’indemnité de résiliation, qui est calculée sur base de celui-ci,

serait à porter au montant de 28.558,65.-EUR.

Les parties défenderesses quant à elles n’ont pas contesté redevoir les

arriérés réclamés. Toutefois, les manquements ne seraient pas assez

graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail. Elles ont

encore proposé d’apurer les dettes endéans 24 mois. A titre subsidiaire,

elles ont sollicité un délai de déguerpissement de 3 mois.

Dans l’hypothèse où le tribunal ordonnerait le déguerpissement des lieux

des parties défenderesses, celles-ci ont demandé que l’indemnité de

relocation soit ramenée à de plus justes proportions. Enfin, elles ont encore

demandé le rejet de l’indemnité de procédure réclamée alors que l’iniquité

ne serait pas donnée en l’espèce.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

1. Quant aux arriérés de loyers et charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le prix du bail aux termes convenus.

Au vu des explications fournies par la requérante et des pièces justificatives

versées à l’appui, et en l’absence de contestations formulées par les

défendeurs qui ne remettent en cause ni le bien-fondé ni le quantum des

créances, la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour

la somme réclamée de 49.942,84.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice jusqu’à solde, montant auquel il y a lieu de

condamner solidairement les défendeurs compte tenu de la solidarité

stipulée à l’article XIV du contrat de bail.

2. Quant aux délais de paiement

En vertu de l’article 1244, alinéa 2 du Code civil, le juge peut en

considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une

grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement et surseoir

à l’exécution des poursuites.

Il se dégage de la lecture de cet article que les délais de paiement sont des

moyens exceptionnels et facultatifs que la loi permet d’octroyer pour venir

en aide à un débiteur malheureux en reportant ou échelonnant le paiement

de la dette.

Ces moyens doivent donc être utilisés avec modération, le principe étant

que le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement, sauf le cas où un

terme est fixé par la loi ou la convention entre parties (Cour 25 octobre

2006, numéro 31036 du rôle).

La possibilité d’octroyer des délais de paiement suppose cependant que le

débiteur soit de bonne foi.

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du Code civil n’est à accorder que

s’il apparaît comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce

sollicité, le débiteur pourra s’acquitter intégralement de sa dette, ce qui

présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une

projection

approximative de l’évolution future de sa situation financière et en fonction

de cette projection indique la durée requise du terme de grâce sollicité (TAL

13 février 2004, numéro de jugement 11/2004, TAL 2 mars 2010, numéro

de jugement 33/2010, TAL 4 mars 2011, numéro 134954 du rôle).

Dans la mesure où le tribunal ne dispose d’aucun élément quant à la

situation financière des défendeurs, qui en plus ont entre le dépôt de la

requête et le jour de l’audience accumulé de nouveaux arriérés de loyers

et semblent dès lors être en pleine déconfiture, il n’y a pas lieu de leur

accorder des délais de paiement.

3. Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement des locataires

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer et

l’avance sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire qui est susceptible de justifier à

elle seule la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

Au vu de l’importance des arriérés de près de 5 mois de loyers et des

retards systématiques de paiement depuis 2020 ainsi qu’en l’absence de

justification de la part des défendeurs, il y a lieu de retenir qu’ils ont

gravement manqué à leurs obligations de locataire et que ce manquement

justifie à lui seul la résiliation du bail à leurs torts exclusifs et leur

condamnation à déguerpir des lieux loués, sauf à leur accorder un délai de

déguerpissement de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement.

4. Quant à l’indemnité de relocation

Concernant la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’indemnité

de relocation, il convient de rappeler que l’indemnité de relocation tend à

réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal

requis pour trouver un autre preneur.

En l’espèce, les parties ont convenu, aux termes de l’article 10 des

conditions générales du contrat de bail, qu’en cas de rupture anticipative

du bail, le preneur est tenu de payer à la bailleresse une indemnité de

relocation ne pouvant être inférieure à trois mois du dernier loyer

applicable.

Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de

relocation, celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition du bien au

bailleur et elle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En

optant pour une fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement,

mais nécessairement, retenu une indemnité qui est indépendante du temps

effectivement nécessaire à la relocation de l’immeuble. Une telle clause est

valable et sort ses effets conformément à l’article 1134 du Code civil. Elle

dispense donc le bailleur de prouver la durée de la période s’écoulant entre

la fin du bail et la relocation, son but étant précisément de fixer

forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute discussion en

cas de manquement.

La demande à titre d’indemnité de relocation est dès lors à déclarer fondée

pour la somme réclamée de 28.558,65.-EUR.

5. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens,

de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et dans la mesure où la

dette est reconnue par les parties défenderesses, le tribunal considère qu’il

est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire pour les loyers et avances sur

charges, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en

revanche en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement ainsi

que l’indemnité de relocation.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et

en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande

à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ainsi que d’indemnité

de relocation ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances charges fondée

pour la somme de 49.942,84.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 49.942,84.-EUR, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, soit sur la somme de

33.408,72.- EUR à partir du 26 février 2024 et sur la somme de 16.534,12.-

EUR à partir du 19 mai 2025, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme

de 28.558,65.- EUR;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 28.558,65.- EUR, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, soit sur la somme de

27.731,85.-EUR à partir du 26 février 2024 et sur la somme de 826,8.-EUR

à partir du 19 mai 2025, chaque fois jusqu’à solde ;

dit la demande de la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) en

octroi de délais de paiement basée sur l’article 1244, alinéa 2 du Code civil

non fondée et la rejette ;

ordonne la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du bail existant entre parties aux torts exclusifs de

la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.);

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai

de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de

ces derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à payer à la

société SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 500.- EUR sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

pour la somme de 49.942,84.-EUR uniquement ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière