Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant ordered to vacate within 40 days.

Répertoire No. 1923/25

L-BAIL-123/25

Audience publique du 4 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Anne PRUM, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Maïka SKOROCHOD, avocate à la Cour, demeurant

à Esch-sur-Alzette

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 13

février 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 17 mars 2025.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Maïka SKOROCHOD

se présenta pour PERSONNE3.) et l’affaire fut contradictoirement fixée

aux fins de plaidoiries à l’audience du 19 mai 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Anne PRUM et Maître Maïka SKOROCHOD furent entendues en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 13 février 2025, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 11.950.- EUR à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à

partir du 20 janvier 2025, sinon à partir du jour de la demande en justice

jusqu’à solde, de constater que le bail a été valablement résilié avec effet

au 20 janvier 2020, sinon de prononcer la résiliation judiciaire du contrat

de bail, chaque fois aux torts exclusifs du locataire

et la partie

défenderesse s’entendre encore condamner à déguerpir des lieux loués

endéans huitaine.

Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure

de 2.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et ils demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

A l’appui de leur requête, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent

avoir, suivant contrat de bail conclu en date du 1er juin 2023, donné en

location à PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) pour une

durée d’un an avec tacite reconduction moyennant un loyer mensuel de

2.000.- EUR ainsi que d’avances sur charges s’élevant à 390.- EUR par

mois.

Toutefois, depuis le mois de juillet 2024, PERSONNE3.) n’aurait plus réglé

de façon régulière le loyer dû pour finalement arrêter tout paiement depuis

le mois d’octobre 2024, de sorte que les requérants auraient résilié le bail

pour faute grave par courrier recommandé en date du 20 janvier 2025 avec

effet immédiat.

Au jour du dépôt de la requête, les arriérés s’élèveraient à 11.950.- EUR.

A l’audience des plaidoiries, les requérants ont augmenté leur demande

pour la porter à 19.120.- EUR afin d’y inclure les loyers échus jusqu’au

mois de mai 2025. Pour le surplus, ils ont maintenu leurs demandes.

La partie défenderesse pour sa part n’a pas contesté redevoir les montants

réclamés à titre d’arriérés, tout en expliquant se trouver dans une situation

financière difficile, alors qu’elle est courtier en assurance et ne perçoit pas

de salaire régulier. Elle a précisé vouloir quitter les lieux à l’échéance du

bail. Toutefois, elle a sollicité un déguerpissement plus long et a contesté

le bien-fondé de l’indemnité de procédure sollicitée.

Appréciation

Le Tribunal rappelle que la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation prévoit trois causes de résiliation du contrat de bail : le

besoin personnel, l’inexécution de ses obligations par le locataire et

l’existence d’un motif grave et légitime.

Ces trois causes de résiliation sont envisagées par le biais du droit du

preneur à la prorogation du bail, édicté à l’article 12 (2) de ladite loi, lequel

est conçu comme suit : « Tout contrat de bail … qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :

a.

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement ;

b.

le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c.

il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur;

le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours

au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle.

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou

même de plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante

pour prononcer la résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, au jour de la résiliation pour faute grave du bail par les

requérants, le locataire redevait quatre mois de loyer, de sorte qu’il y a lieu

de retenir que le contrat de bail a été valablement résilié à cette date pour

faute commise par le locataire.

Par voie de conséquence, PERSONNE3.) est à qualifier d’occupant sans

droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il y a lieu de prononcer son

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de 40 jours en l’absence

d’urgence en l’espèce.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et

des pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation

de la part de la partie défenderesse, la demande à titre d’arriérés de loyers,

respectivement d’indemnités d’occupation pour les mois subséquents à la

résiliation du bail, est à déclarer fondée pour la somme réclamée de

19.120.- EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 9.560.- EUR à

partir du 20 janvier 2025 jour de la mise en demeure et sur la somme de

9.560.-EUR à partir de la demande en justice, à savoir le 13 février 2025,

le tout jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e

chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 )

En l’occurrence, au vu des circonstances du litige, la demande des parties

requérantes est à déclarer non fondée, l’iniquité n’étant pas rapportée.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la

prononcer.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE3.) doit en supporter les frais et

dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de

toutes les parties et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’arriérés de loyers

respectivement d’indemnités

d’occupation et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

constate que le bail a été valablement résilié en date du 20 janvier 2025

aux torts exclusifs du locataire ;

déclare la demande en déguerpissement fondée ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser

PERSONNE3.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation

fondée pour la somme de 19.120.- EUR;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 19.120.- EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 9.560.-

EUR à partir du 20 janvier 2025, jour de la mise en demeure, et sur la

somme de 9.560.-EUR à partir de la demande en justice, à savoir le 13

février 2025, le tout jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière