Court validates lease termination for personal reasons, orders eviction and sets monthly occupation rent.

Répertoire No. 1922/25

L-BAIL-465/24

Audience publique du 4 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE3.), et

2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

comparant par Maître Kawther BOUKHIAR, avocate, en remplacement de

Maître Alain LORANG, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 25 juin

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 19 août 2024.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Alain LORANG se

présenta pour

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

et l’affaire fut

contradictoirement fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 24 octobre

2024, puis refixée au 27 novembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Carolyn LIBAR, en remplacement de

Maître Nicky STOFFEL, et Maître Alain LORANG furent entendus en leurs

moyens et conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé

au 18 décembre 2024.

En date du 17 décembre 2024, le tribunal prononça la rupture du délibéré

à la demande de Maître Nicky STOFFEL et refixa l’affaire à l’audience du

3 mars 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Nicky STOFFEL et Maître Alain

LORANG furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut

reprise en délibéré et le prononcé fut fixé au 26 mars 2025.

En date du 7 mars 2025, le tribunal prononça la rupture à la demande de

Maître Nicky STOFFEL et refixa l’affaire à l’audience du 5 mai 2025.

Lors de cette dernière audience, Maître Nicky STOFFEL et Maître Kawther

BOUKHIAR, en remplacement de Maître Alain LORANG, furent entendues

en leurs dernières conclusions.

Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 25 juin 2024 au greffe du tribunal de paix de

Luxembourg,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

ont fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant ce tribunal, siégeant en matière

de bail à loyer, pour :

voir constater la validité de la résiliation du contrat de bail intervenue

le 28 novembre 2022, sinon voir prononcer la résiliation judiciaire du

contrat de bail ;

voir

autoriser

les

parties

requérantes

à

procéder

au

déguerpissement forcé des parties défenderesses endéans un délai

de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir ;

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à régler par les défendeurs

jusqu’à leur déguerpissement à 1.825,93.- EUR par mois;

voir condamner les parties défenderesses à leur rembourser la

somme de 3.000.- EUR, montant auquel sont fixés les honoraires

d’avocats exposés dans le cadre de la présente instance ;

les voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure de

1.500.-

EUR

à chaque partie demanderesse sur base des

dispositions de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout aux frais et dépens de l’instance.

À l’appui de leur requête, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) exposent que

par contrat de bail conclu en date du 8 octobre 2012 avec effet au 1er

décembre 2012 pour une durée initiale de 1 an, tacitement renouvelable

d’année en année, ils ont donné en location à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) un appartement au premier étage sis à L-ADRESSE2.),

moyennant un loyer mensuel initial de 1.350.- EUR.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28

novembre 2022, les requérants auraient résilié le bail entre parties pour

besoin personnel dans le chef de la sœur de PERSONNE1.), à savoir

PERSONNE5.), afin que cette dernière puisse occuper ledit immeuble.

Il est précisé que le préavis aurait pris effet au 1er décembre 2023 pour

prendre fin au 1er juin 2024.

Les parties défenderesses n’auraient jamais introduit de requête en

prolongation du délai de déguerpissement et seule leur fille qui ne serait

pas partie au contrat de bail aurait par lettre simple du 11 mars 2024

demandé la prolongation du délai jusqu’à l’accomplissement de ses études

au courant du mois de juin 2025.

Finalement, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars

2024, le mandataire des requérants

aurait

informé les parties

défenderesses qu’ils refuseraient toute prolongation du contrat de bail et

leur auraient rappelé qu’elles auraient depuis le 28 novembre 2022

connaissance du fait qu’ils doivent quitter les lieux loués pour le 1er juin

2024.

Les défendeurs continueraient cependant à occuper le logement en

question, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

Aux termes des différentes audiences, les requérants ont fait entre autres

valoir que suite au décès de la mère de PERSONNE1.), à savoir

PERSONNE6.), intervenu en cours d’instance, l’immeuble actuellement

occupé par PERSONNE5.) aurait vocation à être vendu dans le cadre de

la succession à intervenir. D’ailleurs, il avait déjà été prévu de vendre ledit

immeuble dans le cadre de la mesure de tutelle à laquelle PERSONNE6.)

était soumise auparavant.

En réponse aux arguments des parties défenderesses, les requérants ont

plaidé que si certes dans un premier temps, il avait été prévu de vendre

l’immeuble loué à PERSONNE3.) et PERSONNE4.), cette opération aurait

été arrêtée à la suite du changement de situation personnelle dans le chef

de la sœur de la requérante. En outre, ils se sont opposés à toute

prolongation du délai de déguerpissement, alors que les parties

défenderesses n’auraient effectué aucune démarche sérieuse afin de se

reloger.

Les parties défenderesses ont pour leur part fait valoir que le besoin

personnel « soudain » de la sœur de la requérante ne serait pas donné en

l’espèce et qu’il s’agirait d’un moyen détourné d’obliger les locataires de

quitter des lieux afin de pourvoir vendre l’immeuble. S’y ajouterait que la

lettre de résiliation n’évoquerait pas de réelle urgence de la sœur à venir

habiter dans l’immeuble en question et le document en question ne serait

pas particulièrement motivé. Elles ont encore contesté être des occupantes

sans droit ni titre, alors qu’elles occuperaient valablement les lieux.

A titre subsidiaire, elles ont sollicité un délai de déguerpissement le plus

long possible.

Plus particulièrement concernant les frais d’avocat, elles ont fait valoir que

le montant réclamé ne serait pas justifié, alors qu’elles n’auraient commis

aucune faute. En outre, l’indemnité de procédure réclamée par les

requérants serait également à rejeter étant donné que l’iniquité ne serait

pas rapportée en l’espèce.

Appréciation

La requête introduite par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) est recevable

pour avoir été déposée dans la forme prévue par la loi.

Validité du congé pour besoin personnel du 28 novembre 2022

Le tribunal est saisi en premier lieu d’une demande tendant à voir constater

que le bail a été valablement dénoncé par courrier recommandé des

bailleurs en date

du

novembre 2022

et d’une demande en

déguerpissement de PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail portant sur un immeuble à

usage d’habitation (à l’exception des logements visés par l’article 6 de la

loi) qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement, ce qui est communément appelé

le « besoin personnel ».

L’article 12 (3) de la prédite loi dispose que « par dérogation à l’article 1736

du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2),

point a), est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et

accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie

de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit

mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. Dans

les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine

de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de

paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de

paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après

l’écoulement du délai de résiliation de six mois. Toutefois, le locataire

pourra encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la

décision, conformément aux articles 16 à 18. »

Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location

varient selon le motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le besoin

personnel et le motif grave sont des causes justifiant que la prorogation du

bail cesse. Si le bailleur a un besoin personnel ou s’il survient un autre

motif grave, cet événement ne met donc pas immédiatement fin au bail. Si

le bail est conclu pour un terme précis, l’événement n’aura d’effets qu’à sa

prochaine échéance. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, un délai de

préavis, dont la durée sera de six mois si le motif est un besoin personnel

et de deux ou trois mois dans les autres cas, devra être respecté (cf. Marc

Thewes, Le nouveau droit du bail, n° 156)

Tout comme auparavant, le bailleur ne peut résilier le contrat de bail que

s’il est venu à terme ou s’il est à durée indéterminée. Toutefois, en cas de

besoin personnel, le délai de congé n’est pas de trois mois comme prévu

dans le code civil, mais de six mois (cf. Georges Krieger, Le bail

d’habitation, n° 124).

En l’occurrence, le contrat de bail stipule qu’il est conclu pour une durée

initiale d’une année à partir du 1er décembre 2012 et qu’en l’absence de

résiliation avec préavis de trois mois, il sera tacitement prorogé d’année en

année.

Il en découle qu’en vertu des stipulations expresses du contrat à durée

déterminée, ce dernier ne peut qu’être résilié qu’à sa date anniversaire à

savoir le 1er décembre de chaque année.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les requérants ont procédé à la

résiliation du contrat de bail en date du 28 novembre 2022 et ont fait

débuter le préavis au 1er décembre 2023 pour arriver à terme le 1er juin

2024.

Or, un préavis se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail.

Le délai de résiliation de six mois devant être observé par le bailleur en

vertu de l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 précité dans le cadre

d’un bail conclu à durée déterminée se situe donc nécessairement par

rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée

du bail qui est à respecter (cf. Lex Thielen, Le contrat de bail, Larcier, p.

290).

Ainsi, en l’espèce, le bail n’a pas été résilié à son terme, à savoir pour le

1er décembre de l’année en cours.

Toutefois, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets

sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être donné (op. cit.).

Il y a dès lors lieu de reporter les effets de la résiliation du 1er juin 2024 au

1er décembre 2024. Le délai de préavis de 6 mois a dès lors été respecté,

alors qu’il est in fine de plus de 24 mois en l’espèce.

Les parties défenderesses contestent le besoin personnel dans le chef des

bailleurs, respectivement la nécessité pour la sœur de la requérante

d’occuper les lieux.

A cet égard, il y a lieu de rappeler que le bailleur qui invoque un besoin

personnel dans son chef ou dans celui d’un membre de sa famille est cru

sur parole pour autant que son affirmation ne se trouve pas contredite par

les éléments de la cause.

La preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu et la

circonstance rendant plausible le besoin personnel, et excluant une

affirmation inexacte du bailleur, doit suffire au juge pour admettre la

condition prévue par la loi (cf. TAL,13 novembre 2012, n° 146.322).

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de

preuve du dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué.

Il y a encore lieu de rappeler que le bailleur a le droit de choisir entre les

différents immeubles qui lui appartiennent celui qui lui convient,

respectivement celui qu’il compte attribuer au membre de sa famille proche

qu’il compte héberger.

En l’occurrence, il n’existe aucun élément de nature à mettre en doute le

besoin personnel dans le chef des requérants et le motif de résiliation, le

fait que la sœur puisse ou non hériter de l’immeuble qu’elle occupe

actuellement et que la succession n’est pas encore close n’en étant pas

un.

Il y a dès lors lieu de retenir que le besoin personnel dont se prévaut

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) constitue un motif de cessation de la

prorogation légale.

Au vu des considérations précédentes, il y a lieu de constater que le contrat

de bail du 8 octobre 2012, ayant pris effet le 1er décembre 2012, a dès lors

été valablement dénoncé par le bailleur par courrier recommandé du 28

novembre 2022 moyennant préavis de 24 mois, avec effet au 1er juin 2024.

La lettre de résiliation a dès lors respecté toutes les dispositions imposées

par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Déguerpissement pour besoin personnel

Il est constant en cause que les locataires n’ont pas sollicité de

prolongation du délai de résiliation conformément à l’article 12 (3) de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

En absence d’une telle demande, les bailleurs peuvent demander au juge

de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé des locataires

après l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

Il y a lieu d’accueillir la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

consistant

à

pouvoir

procéder

au

déguerpissement

forcé

de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) des lieux loués et de tous ceux qui s’y

trouvent de leur chef.

Il résulte des éléments du dossier que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

ont entamé quelques recherches pour trouver un nouveau logement sur le

marché immobilier privé et en tenant compte de la longue durée du contrat

de bail, il y a lieu de leur accorder un délai de déguerpissement de deux

mois à compter de la notification du présent jugement.

Enfin, il convient de déclarer le présent jugement exécutoire eu égard au

fait qu’il n’est pas susceptible d’appel ou d’opposition conformément aux

dispositions de l’article 12 (3) précité de la loi modifiée du 21 septembre

2006.

Indemnité d’occupation

En ce qui concerne la demande en paiement à titre d’une indemnité

d’occupation à hauteur de 1.895,93.- EUR pour la période postérieure à la

résiliation jusqu’au déguerpissement effectif, il y a lieu de noter qu’il est de

principe que si l’occupant continue à occuper les lieux après la résolution

du contrat, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette

prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la

privation de la jouissance subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant

sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi

préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien.

Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait

de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les

lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le

fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non

seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la

compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre

disposition des lieux.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.), qui sont à considérer

comme occupants sans droit ni titre à partir du 1er décembre 2024,

redoivent paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date à laquelle

les parties demanderesses auront la jouissance effective des lieux.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en

principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité

est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de

l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est

inférieur ou supérieur.

En l’espèce, à défaut d’autres éléments justifiant d’une diminution de

l’indemnité d’occupation par rapport au loyer convenu entre parties, il y a

lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) à partir du 1er décembre 2024 à la somme de 1.895,93.-

EUR, charges comprises, correspondant à l’ancienne participation

locative.

Quant aux frais d’avocats

Quant aux frais d’avocat exposés par les parties requérantes, il convient

de rappeler que le tribunal, saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3°

du Nouveau Code de procédure civile, est compétent pour connaître de la

demande tendant à la répétition des frais et honoraires d’avocat en vue de

la récupération de créances nées du contrat de bail, pour présenter un lien

direct avec l’exécution du contrat de bail et constituer une demande

accessoire aux demandes principales (cf. Cass., 22 avril 2021, n° 66/2021,

n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

En l’espèce, seuls des demandes de provision et leur paiement sont versés

par les requérants.

Étant donné qu’aucun listing détaillé des prestations n’a été versé en

cause, la demande portant sur le remboursement des frais et honoraires

d’avocats encourt le rejet, faute de preuve du lien causal entre le dommage

et la faute invoqués.

Quant aux accessoires

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par les requérants,

il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de

cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du

registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge

des requérants l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens,

de sorte qu’il y a lieu de déclarer leur demande en allocation d’une

indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- EUR.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de

procédure

civile,

il

convient

de

condamner

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Les requérants ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure,

il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement,

en dernier ressort en ce qui concerne la décision de déguerpissement et

en premier ressort pour le surplus,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de bail existant entre parties a été valablement

résilié avec effet au 1er décembre 2024 pour besoin personnel,

dit qu’à partir du 1er décembre 2024 PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont

occupants sans droit ni titre de l’appartement sis à L-ADRESSE2.),

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux

occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 2

(deux) mois à compter de la notification du présent jugement,

au besoin

autorise

les requérants à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à compter du 1er décembre 2024 au montant de 1.825,93.-

euros, charges comprises,

dit la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure fondée à hauteur de 350.-EUR,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 350.- EUR sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnisation pour frais d’avocat non fondée et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière