Landlord wins eviction for personal need; tenant's mold claim dismissed due to lack of notice.

N° 842 / 25

du 4 juin 2025

Audience publique du mercredi, quatre juin deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

1. PERSONNE1.), sans état actuel connu, et

2. PERSONNE2.), sans état actuel connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Christian BILTGEN, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch, comparant pour la société à responsabilité limitée

ETUDE D’AVOCATS WEILER & BILTGEN sàrl, établie à L-9234 Diekirch, 30,

route de Gilsdorf, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du

Barreau de Diekirch, inscrite au Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro B 239498, parties défenderesses sur reconvention ;

e t

PERSONNE3.), sans état actuel connu, née le DATE1.), demeurant à L-

ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Catherine ZELTNER, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg, partie demanderesse par reconvention.

FAITS :

Suivant une requête déposée en date du 7 janvier 2025 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 12 février 2025 à 14.30 heures

à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre statuer sur

le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 12 février 2025, l’affaire fut fixée

au 26 mars 2025, pour plaidoiries. Elle fut ensuite remise au 21 mai 2025, où elle

fut utilement retenue de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Maître Christian BILTGEN, comparant pour les parties demanderesses, exposa

le sujet de l’affaire et développa ses moyens.

Maître Catherine ZELTNER, comparant pour la partie défenderesse, fut entendue

en ses moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 7 janvier

2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.)

devant le Tribunal de Paix de céans pour y voir déclarer la résiliation du contrat de

bail entre parties valable et s’y entendre condamner à déguerpir des lieux. En outre,

les parties demanderesses réclament le paiement du montant de 1.600,- € à titre

d’arriérés de loyers et la fixation de l’indemnité d’occupation à 1.000,- € par mois.

Finalement, les parties demanderesses sollicitent encore l’allocation d’une

indemnité de procédure de 2.000,- €.

La demande est à déclarer recevable en la forme.

Les parties requérantes exposent qu’à partir du 15 février 2017, PERSONNE4.)

avait donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE5.) une maison

d’habitation à L-ADRESSE2.). Ledit bail avait été conclu pour une durée de deux

années, tacitement reconductible d’année en année.

A partir du 1er décembre 2020, PERSONNE3.) est la seule locataire de l’immeuble

en question.

Suite au décès de la bailleresse PERSONNE4.), PERSONNE6.) devient

propriétaire de la maison louée par PERSONNE3.).

Par courrier du 19 décembre 2023, PERSONNE6.) a résilié le bail entre parties

pour besoin personnel dans le chef de sa fille (PERSONNE2.)), le préavis prenant

fin le 19 décembre 2024.

PERSONNE6.) est décédé en date du 27 juin 2024. Suite à ce décès, les parties

requérantes (conjoint survivant et fille) sont devenues propriétaires de l’objet loué.

PERSONNE3.) continue à occuper les lieux après le 19 décembre 2024.

Les parties demanderesses demandent ainsi au Tribunal de déclarer la résiliation

du bail pour besoin personnel dans le chef de PERSONNE2.) valable et d’ordonner

le déguerpissement de PERSONNE3.). Par ailleurs le partie défenderesse serait en

défaut de payer les loyers d’octobre à décembre 2024.

A l’audience publique du 21 mai 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

déclaré renoncer à leur demande en paiement d’arriérés de loyers.

Il y a lieu de leur en donner acte.

PERSONNE3.) conteste le besoin personnel invoqué. En outre, elle sollicite une

réduction du loyer alors que les lieux loués seraient humides et infestés par des

moisissures. Elle demande en ordre subsidiaire de se voir accorder un délai de

déguerpissement.

L’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose que :

« (2) Tout contrat de bail visé par la présente loi, qui vient à cesser pour n’importe

quelle cause, est prorogé à durée indéterminée à moins que :

a.

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au

troisième degré inclusivement

b.

le locataire ne remplisse pas ses obligations

c.

il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

(3) Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas

prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être

écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer

par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit

mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine

de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix.

En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une

décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du

délai de résiliation de six mois.

Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à

l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce cas, le

déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au

plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. La

décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible

d’opposition ou d’appel.

…

(5) Par dérogation à l’article 1743 du Code civil, l’acquéreur d’un logement loué

en tout ou en partie ne peut expulser le locataire dont le bail n’a pas date certaine

avant son acte d’acquisition, mais qui avait été mis en possession des lieux avant

cette date à moins que l’une des conditions définies au paragraphe (2) ne soit

réalisée.

(6) L’acquéreur d’un logement loué qui veut occuper le logement lui-même ou par

un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, doit envoyer au locataire

une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans les trois mois de

l’acquisition du logement.

Dans ce cas, les dispositions prévues au paragraphe (3) sont applicables, sauf que

le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au

plus tard douze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. »

Par lettre recommandée avec accusé de réception, le mandataire de feu

PERSONNE6.) a résilié au nom de son mandant le contrat de bail existant entre

parties (suite au décès de PERSONNE4.)), en ayant avancé comme motif le besoin

personnel dans le chef de sa fille (PERSONNE2.)).

La lettre précitée reprend le texte de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation. Le délai de préavis accordé à la locataire

dépasse le délai de six mois prévu par la loi alors qu’un délai de 12 mois lui a été

accordé. Par ailleurs, en cas de résiliation endéans les 3 mois suite à l’acquisition

(acte de partage), l’échéance annuelle du bail ne doit pas être respectée.

PERSONNE3.) n’a pas mis en cause le respect des conditions de forme de la

résiliation. Elle critique par contre la réalité du besoin personnel.

Il convient de rappeler que même si la faculté de contester le bien-fondé du besoin

personnel n’est pas expressément prévue dans la loi, aucune disposition n’interdit

cependant ce droit au locataire.

Faute par le législateur de dénier au preneur la possibilité de faire valoir ses

contestations, le Tribunal retient que le locataire a le droit de contester le bien-

fondé des allégations et moyens adverses sans être tenu de se cantonner à des

moyens de forme ou de procédure.

Le bailleur qui invoque un besoin personnel dans son chef ou dans celui d’un

membre de sa famille, en l’espèce la fille, est en principe cru sur parole pour autant

que son affirmation ne se trouve pas contredite par les éléments de la cause, ce

qu’il appartient aux tribunaux de vérifier.

Cette appréciation doit se faire in concreto par rapport au besoin invoqué par le

bailleur dans le chef d’un descendant déterminé et sur base des indications fournies

par le bailleur.

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du

dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué.

Le juge doit admettre la condition prévue par la loi du moment que l’affirmation

du propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur base du dossier (cf. JPL,

10 mars 2025, 930/25 et jurisprudence y citée).

En l’espèce, le Tribunal ne voit aucune raison pour douter du besoin personnel

invoqué dans le chef de la fille de feu PERSONNE6.), actuellement co-propriétaire

avec sa mère de l’immeuble voisin, pour s’installer à côté de sa mère (avant à côté

de ses parents).

Il y a partant lieu de constater que le contrat de bail a été valablement résilié par

feu

PERSONNE6.)

pour cause de besoin personnel dans le chef de

PERSONNE2.).

En l’occurrence, la partie défenderesse n’a pas sollicité de prolongation du délai

de résiliation en application de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation.

Dès lors, en application de l’article 12 (3) de la loi, les bailleurs peuvent demander

au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire.

Il y a lieu d’accorder à la partie défenderesse un délai de déguerpissement de deux

mois à partir de la notification du présent jugement.

La demande en paiement d’une indemnité d’occupation est à déclarer irrecevable

comme prématurée alors que les effets du bail sont prorogés jusqu’à la fin du délai

de déguerpissement accordé.

Les parties demanderesses n’ayant pas établi en quoi il serait inéquitable de laisser

les frais non compris dans les dépens à leur charge, leur demande en allocation

d’une indemnité de procédure est à abjuger.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) tendant à une

réduction de loyer alors que les lieux loués seraient infestés de moisissures,

demande contestée par les propriétaires, force est de constater que la locataire n’a

pas établi avoir dénoncé lesdits problèmes aux bailleurs respectivement avoir mis

ces derniers en demeure d’y remédier. Par ailleurs, PERSONNE3.) n’a pas établi

que l’apparition des moisissures serait imputable aux propriétaires. Elle n’a pas

non plus demandé l’institution d’une mesure d’instruction à cet effet. Il s’ensuit

que sa demande en réduction du loyer est à déclarer non fondée.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, les

conditions légales n’étant pas remplies en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) qu’elles renoncent à leur

demande en paiement d’arriérés de loyers ;

reçoit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en la forme ;

la déclare fondée ;

dit que le bail entre parties a été régulièrement résilié pour besoin personnel ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués à L-ADRESSE2.) avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à compter de la

notification du présent jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans la forme légale

et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

déclare la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement d’une

indemnité d’occupation irrecevable pour être prématurée ;

déclare la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement d’une

indemnité de procédure non fondée et en déboute ;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) en réduction du loyer

recevable, mais non fondée et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de liés à l’exécution du présent

jugement.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.