Landlord wins eviction and rent suit; relocation claim dismissed; no provisional execution ordered.

Rép. no.

Dossier no. L-BAIL-85/25

AUDIENCE PUBLIQUE DU

LUNDI, 26 MAI 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à D-ADRESSE1.).

partie demanderesse, comparant par Maître Marin ANDREU, avocat, en remplacement

de Maître Luc JEITZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

ET

1) PERSONNE2.),

2) PERSONNE3.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant par Maître Frank ROLLINGER, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Sandrine OLIVEIRA, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4

février 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 6 mars 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 5 mai 2025,

lors de laquelle Maître Marin ANDREU, en remplacement de Maître Luc JEITZ, se présenta

pour la partie demanderesse, tandis que Maître Frank ROLLINGER, en remplacement de

Maître Sandrine OLIVEIRA, comparut pour les parties défenderesses.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

Par une requête dépose au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg en date du 4 février

2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant

le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre pour

voir:

-

résilier le bail entre parties avec effet au 31 mars 2025, pour faute grave dans le chef des

parties défenderesses, sinon pour besoin à usage personnel ;

-

condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout à lui payer la somme de 15.500 euros, avec les intérêts légaux à compter de la

demande en justice, jusqu’à solde. A l’audience du 5 mai 2025, PERSONNE1.) a

augmenté sa demande à ce titre à 24.500 euros. Il y a lieu de lui en donner acte ;

-

condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au déguerpissement des lieux dans un délai

de huit jours à compter de la notification du jugement à intervenir ;

-

condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de 9.000 euros à titre

d’indemnité de relocation sur base de l’article 1760 du Code civil avec les intérêts légaux

à compter de la demande en justice ;

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans son intégralité sinon au

moins en ce qui concerne la condamnation pécuniaire nonobstant toute voie de recours et

sans caution ;

-

condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout le montant de 2.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose qu’il est propriétaire de l’immeuble sis à L-

ADRESSE2.), suivant acte notarié de donation du 8 novembre 2016 passé par-devant le

notaire Martine DECKER.

Suivant contrat de bail signé le 20 janvier 2020, avec effet au 1er avril 2021, PERSONNE4.),

ancien propriétaire et entretemps décédé, aurait donné l’immeuble en location à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), pour une durée initiale de deux ans, reconductible

tacitement d’année en année, contre paiement d’un loyer mensuel de 3.000 euros, payable le

premier de chaque mois par ordre permanent.

Conformément à l’article « obligations solidaires » du contrat de bail, les parties

défenderesses seraient « indivisibles et solidaires à l’égard du preneur. »

A compter de fin 2023, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’auraient pas payé les loyers à

temps.

Par courrier recommandé du 3 juin 2024, il aurait par l’intermédiaire de son mandataire mis

en demeure les parties défenderesses d’instaurer un ordre permanent et de régler la somme de

4.000 euros à titre d’arriérés de loyers avant le 15 juin 2024.

Faute de paiement endéans le délai imparti, il aurait alors procédé à la résiliation du contrat

de bail pour faute grave dans le chef des locataires par courrier recommandé de son mandataire

du 19 juin 2024, avec un préavis de trois mois allant du 1er janvier au 31 mars 2025.

Par un courrier recommandé du 27 septembre 2024, son mandataire aurait encore

communiqué à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) son intention de résilier le contrat de bail

pour besoin personnel dans le chef de son frère, PERSONNE5.), avec un préavis de six mois

courant du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025.

A travers un courriel lui adressé par PERSONNE2.) en date du 24 janvier 2025, ce dernier

aurait reconnu que les dettes s'élevaient à ce moment-là à 12.500 euros.

Au moment du dépôt de la requête introductive, les arriérés de loyers se seraient chiffrés à

15.500 euros tandis qu’au moment des plaidoiries, les arriérés se chiffreraient à 24.500 euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se rapportent à prudence de justice concernant la demande

en résiliation du bail.

Le montant réclamé à titre d’arriérés de loyers n’est pas contesté.

Ils font exposer qu’ils ont deux enfants, dont un enfant mineur encore scolarisé et un enfant

majeur atteint d’autisme. Ils auraient dû avancer d’importants frais non encore remboursés par

la CNS dans le cadre de la mise en place à partir de janvier 2025 d’un hébergement au profit

de ce dernier auprès d’un institut d’aides et de soins.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à se voir octroyer un délai de déguerpissement

raisonnable de trois mois au motif qu’ils seraient en train de faire des recherches pour un

nouveau logement mais que celles-ci s’avéreraient très difficiles.

Ils s’opposent à la demande adverse en allocation d’une indemnité de procédure.

Appréciation

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance, non contestée et ayant un lien

avec la demande initiale, est recevable.

Il résulte de l’acte notarié du 8 novembre 2016 au sujet de la donation par PERSONNE4.) à

PERSONNE1.) de la maison donnée en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

notamment que « le donataire aura la nue-propriété de l’immeuble ci-avant donné à partir

d’aujourd’hui. Il en aura la pleine propriété et la jouissance au jour du décès du donateur

lequel se réserve à son profit l’usufruit gratuit et viager dudit immeuble. »

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent ni la validité du contrat de bail conclu avec

PERSONNE4.), alors usufruitier, ni la qualité de bailleur dans le chef de PERSONNE1.),

suite au décès de PERSONNE4.).

PERSONNE1.) demande de voir constater la résiliation du contrat de bail avec effet au 31

mars 2025, principalement pour faute grave dans le chef des parties défenderesses.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se rapportent à prudence de justice concernant la demande

en résiliation du bail, ce qui équivaut à une contestation.

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

tout contrat de bail visé par la présente loi qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est

prorogé à moins que :



le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même, pour les faire

occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré,



le locataire ne remplisse pas ses obligations,



ou qu’il existe d’autres motifs graves et légitimes.

Lors de l’audience du 5 mai 2025, PERSONNE2.) fonde sa résiliation du contrat de bail

principalement sur l’existence de fautes graves dans le chef des locataires consistant en des

retards de paiement et loyers impayés dans le chef de PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Il ressort en effet des pièces versées en cause et plus particulièrement d’une mise en demeure

du 3 juin 2024 et de la lettre de résiliation du 19 juin 2024, qu’au moment de cette dernière,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) accusaient des retards de loyers.

Il résulte encore d’un courriel électronique adressé par PERSONNE2.) en date du 24 janvier

2025 au mandataire de PERSONNE1.), dont PERSONNE2.) ne conteste pas être l’auteur,

que notamment les mois de juillet 2022, juillet 2023 et mai 2024 n’avaient pas été payés.

PERSONNE2.) s’était engagé à apurer cette dette par des paiements mensuels de 500 euros

à partir du 1er février 2024.

Or, à la date du courrier de résiliation, les parties défenderesses étaient en outre en retard de

paiement de deux mensualités de 500 euros au paiement desquels ils s’étaient engagés pour

apurer leur dette envers le bailleur.

Aux termes du contrat de bail signé le 20 janvier 2020, « […] le preneur est tenu de payer

le loyer régulièrement par anticipation le premier jour ouvrable de chaque mois moyennant

ordre permanent […]. »

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur

alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Le défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du contrat de

bail.

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées à l’appui, et en l’absence

de contestations de la part des défendeurs en ce qui concerne les retards de paiement et le

montant des arriérés redus, il y a lieu de retenir que les manquements reprochés sont dûment

établis et que ceux-ci sont suffisamment graves pour avoir justifié la résiliation intervenue

suivant courrier recommandé du 19 juin 2024 avec effet au 31 mars 2025.

Le contrat de bail ayant été résilié pour fautes graves dans le chef des locataires, il n’y a pas

lieu d’analyser la demande subsidiaire tendant à voir constater la validité de la résiliation

opérée par courrier du 27 septembre 2024 pour besoin personnel.

Alors que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’ont pas quitté la maison en question malgré

une résiliation régulière du contrat de bail avec effet au 31 mars 2025, la demande en

déguerpissement est à déclarer fondée.

Un délai au déguerpissement de deux mois à compter de la notification du jugement est à

accorder aux parties défenderesses.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas le décompte des montants redus au titre

d’arriérés de loyers établi par PERSONNE1.).

En l’absence de toute contestation par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), il y a lieu de faire

droit à la demande en condamnation telle que formulée par PERSONNE1.) à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges concernant la période jusqu’au 31 mars 2025 pour la somme

de (21.000 – 2.500 =) 18.500 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 4.000 euros à

partir du 3 juin 2024, date d’une mise en demeure, et sur le montant de 14.500 euros à partir

du 5 mai 2025, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde.

N’ayant pas quitté les lieux après la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 mars 2025,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à considérer comme occupants sans droit ni titre à

partir du 1er avril 2025.

Ils sont dès lors redevables d’une indemnité au bailleur.

Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la

jouissance subie par le bailleur.

Le juge ayant l’obligation de restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification, peut,

après avoir constaté que les sommes réclamées sont redues non au titre de loyers, mais

d’indemnités d’occupation, requalifier d’office le caractère des sommes réclamées. (cf. Pas.

31, Compte-rendu de jurisprudence, No. 225, p. 397)

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre,

de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en

le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire du seul fait de l’occupation. Dans la fixation de l’indemnité d’occupation, il est

en principe fait référence à la valeur locative du bien. Si cette valeur peut être égale au loyer

ancien, les parties peuvent démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur. (cf. Pas. 31,

Compte-rendu de jurisprudence, No. 189, p. 377)

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au loyer convenu entre parties, à

savoir 3.000 euros.

Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) en ce qui concerne l’indemnité

d’occupation pour les mois d’avril et mai 2025, à savoir pour la somme de (2 x 3.000 =) 6.000

euros, avec les intérêts légaux à partir du 5 mai 2025, jusqu’à solde.

La solidarité étant prévue au contrat de bail et d’ailleurs non remise en cause par les parties

défenderesses, elles sont à condamner solidairement.

En ce qui concerne la demande relative à l’indemnité de relocation, le tribunal rappelle que

l’article 1760 du Code civil dispose qu’ « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-

ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice

des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.»

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la

relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du

bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la

disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

En l’espèce, comme la partie défenderesse occupe toujours le bien donné à bail, la demande

en obtention d’une indemnité de relocation est prématurée en ce qu’elle tend à la réparation

d’un préjudice futur et doit par conséquent être déclarée irrecevable.

A titre subsidiaire, il y a lieu de relever que PERSONNE1.) se prévaut lors de l’audience du

5 mai 2025, à titre subsidiaire par rapport à la résiliation pour non-paiement régulier des

loyers, de la résiliation pour besoin personnel de son frère, PERSONNE5.). Il ne saurait, sans

remettre en cause le besoin personnel dont il se prévaut, prétendre à indemnisation d’une perte

de revenus le temps de trouver un nouveau preneur.

Les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il serait inéquitable de laisser à la seule charge

du requérante les sommes exposées par lui et non comprises dans les frais et dépens de

l’instance, de sorte que sa demande en obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile est à déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à

concurrence de 500 euros.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « L’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire, le

courrier électronique invoqué par PERSONNE1.) ne pouvant être considéré comme une

promesse reconnue au sens de la prédite disposition.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, les frais sont à charge des

parties défenderesses.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de relocation irrecevable,

reçoit la demande pour le surplus,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande,

déclare régulière la résiliation du contrat de bail conclu entre parties le 20 janvier 2021 par

un courrier du 19 juin 2024 avec effet au 31 mars 2025,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de leur chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du présent

jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans

la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

déclare fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) à titre d’arriérés de loyers pour le

montant de 18.500 euros,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

le montant de 18.500 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 4.000 euros à partir du

3 juin 2024, date d’une mise en demeure, et sur le montant de 14.500 euros à partir du 5 mai

2025, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde,

requalifie la demande en paiement d’arriérés de loyers pour les mois d’avril et mai 2025 en

demande en paiement d’une indemnité d’occupation,

déclare fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) à titre d’indemnité d’occupation

pour le montant de 6.000 euros,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

le montant de 6.000 euros, avec les intérêts légaux à compter du 5 mai 2025, jour de

l’augmentation de la demande, jusqu’à solde,

déclare fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) à titre d’indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 500 euros,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

le montant de 500 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Patricia HEMMEN, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui

ont signé le présent jugement.

Patricia HEMMEN

Sang DO THI