Landlord's eviction claim dismissed due to failure to prove oral lease existence by witnesses.

No. 784/25

du 26 mai 2025

Audience publique du lundi, vingt-six mai deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à ferme, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant par Maître Annick WURTH, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 19 février 2025 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch, à l’audience publique du lundi, 24 mars 2025, pour y entendre

statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique lundi, 12 mai 2025.

La représentante de la partie demanderesse, Maître Morgane IMGRUND, donna

lecture de la requête introductive de l’instance et exposa l’affaire.

Maître Annick WURTH, représentante de la partie défenderesse, fut entendue en

ses moyens et explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été refixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 19 février 2025 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch,

PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître

devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à ferme,

aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail du 1er mars 2010 à

compter du 27 janvier 2025, voir ordonner son déguerpissement dans le délai de

huitaine sous peine d’une astreinte de 500.- euros par jour de retard, voir autoriser

le requérant à faire expulser le défendeur, voir condamner la partie défenderesse

au paiement de la somme de 3.855.- euros à titre d’arriérés de loyers pour la

période de 14 ans, voir condamner, le cas échéant, le défendeur au paiement

d’une indemnité d’occupation de 275,50.- euros par an pour la période durant

laquelle le défendeur serait à considérer comme occupant sans droit ni titre de la

parcelle et voir condamner le défendeur au paiement de dommages et intérêts de

5.000.- euros sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Le requérant réclame encore une indemnité de procédure de 1.000.- euros ainsi

que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) soutient être propriétaire d’une parcelle NUMERO1.), au lieu-dit

« ADRESSE3.) », section A de ADRESSE4.), commune de ADRESSE5.), donné

en location à PERSONNE2.) par contrat de bail oral du 1er mars 2010 ayant pris

effet le même jour, pour un loyer de 2,50.- euros par are. Par courrier du 25 juillet

2024, PERSONNE1.) aurait mis en demeure le défendeur de régler les fermages

redus depuis le début du bail, soit la somme de 110,2 ares x 2,5€ x 14 ans =

3.855.- euros. Par courrier du mandataire du propriétaire du 27 janvier 2025, le

bail aurait été résilié avec effet immédiat. PERSONNE2.) n’aurait réservé aucune

suite à ces courriers. PERSONNE1.) base sa demande sur l’article 20 de la loi

modifiée du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme.

PERSONNE2.) conclut à l’irrecevabilité de la demande respectivement

l’incompétence du juge de paix, siégeant en matière de bail à ferme, en raison du

fait que les parties auraient signé un compromis de vente relatif à la prédite

parcelle en date du 21 février 2010. PERSONNE1.) n’en serait donc plus

propriétaire. Depuis plusieurs années, PERSONNE2.) insisterait auprès de

PERSONNE1.) de finaliser l’acte notarié, or celui-ci refuserait de ce faire. En

présence d’un accord sur la chose et le prix, il faudrait retenir que « compromis

de vente vaut vente ». Il serait par ailleurs incontestable que PERSONNE1.)

n’aurait jamais obtenu une autorisation pour son plan d’aménagement particulier

« ADRESSE6.)» à ADRESSE4.) sans l’accord de PERSONNE2.) de concéder

un droit de passage pour une canalisation sur l’une de ses propriétés. À titre

subsidiaire, la demande du requérant serait à déclarer non fondée. PERSONNE2.)

a encore sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros.

PERSONNE1.) y réplique en faisant valoir que le compromis aurait été enregistré

et qu’il contiendrait une condition suspensive d’octroi d’un prêt dont la partie

défenderesse n’aurait jamais rapporté la preuve. Il a encore souligné que le

lotissement en cause aurait été établi sur un tout autre terrain et que ce serait lui

qui aurait supporté les frais de l’installation de la canalisation. En tout état de

cause, faute de la réalisation de la condition suspensive, le compromis ne serait

plus valable.

D’après PERSONNE2.), la question du financement ne se serait jamais posée et

cet élément n’affecterait en rien la validité du compromis.

PERSONNE1.) explique encore le retard qu’il a pris à réclamer les fermages

redus par le fait qu’il n’aurait pas prêté une attention particulière à la gestion de

sa parcelle. Il n’aurait d’ailleurs jamais reçu de convocation en vue de se

présenter chez un notaire.

La demande, régulièrement introduite dans les forme et délai de la loi, est

recevable.

Le tribunal constate sur base des pièces versées en cause que par compromis de

vente du 21 février 2010, enregistré le 1er août 2024, PERSONNE1.) a vendu à

PERSONNE2.) une terre labourable, inscrite au cadastre de la commune de

ADRESSE5.), section de ADRESSE4.), sous le NUMERO1.), d’une contenance

de 1 hectare 10 ares et 20 centiares. Ledit compromis contient encore la clause

suivante « 6) Le présent compromis n’est valable sous condition que la partie

acquéreuse aura accordé son financement auprès de la banque ………… endéans

………. semaines à partir d’aujourd’hui ».

Il importe ensuite de relever que PERSONNE2.) est propriétaire d’une parcelle

n° NUMERO2.) sur laquelle une canalisation été installée de l’accord de

PERSONNE2.) aux termes d’une convention de servitude d’utilité publique du

24 février 2010. En son article 9, la convention précise que « Diese Konvention

gilt nur für des Anschluss des PAP PERSONNE1.) ». Il n’est pas autrement

contesté que les frais pour ces travaux ont été financés par PERSONNE1.) en vue

de la réalisation du lotissement « ADRESSE6.) » à ADRESSE7.).

D’après le témoignage de PERSONNE3.), la conclusion du prédit compromis du

21 février 2010 serait la conséquence de discussions entre PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) afin de permettre à ce dernier d’assurer la gestion de l’évacuation

des eaux pluviales dans le cadre de l’aménagement du lotissement

« ADRESSE6.) ».

Le tribunal estime que la cause de la vente n’est pas déterminante pour la solution

du présent litige de bail à ferme.

Par courrier du mandataire de PERSONNE1.) du 27 janvier 2025, celui-ci a

résilié le compromis de vente alors que pendant presque 15 ans, PERSONNE2.)

n’aurait jamais soumis la preuve du financement à PERSONNE1.).

A cet égard, il y a lieu de relever qu’il n’appartient pas à ce tribunal, siégeant en

matière de bail à ferme, de se prononcer sur l’existence ou la réalisation d’une

condition suspensive respectivement sur la validité ou le caractère fautif de la

résolution unilatérale par la partie requérante.

Dès lors le tribunal se limitera à constater que PERSONNE2.) reste en défaut de

rapporter la preuve d’une vente ferme et définitive entre parties.

PERSONNE1.) fait état d’un contrat de bail à ferme oral entre parties datant du

1er mars 2010.

Face aux contestations de PERSONNE2.), PERSONNE1.) doit établir la réalité

de la conclusion d’un contrat de bail oral entre parties.

La loi modifiée du 18 juin 1982 portant règlementation du bail à ferme n’exige

expressément un écrit que pour le bail d’une ferme entière, hypothèse non

concernée par la présente instance.

Le bail portant sur une parcelle peut donc être verbal.

Il a été jugé que la preuve d’une éventuelle relation contractuelle doit se faire

selon les principes généraux, en l’occurrence conformément à l’article 1715 du

Code civil (cf. Lex THIELEN, op. cit., no. 554).

L’article 1715 du Code civil dispose que si le bail sans écrit n’a encore reçu

aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par

témoins, quelque modique qu’en soit le prix et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des

arrhes données.

L’article 1715 du Code civil implique partant une distinction fondamentale. En

effet il y a lieu de distinguer si le contrat contesté a reçu exécution ou n’a pas

encore reçu exécution.

Si le contrat contesté a reçu exécution, la preuve résulte de celle-ci et la preuve

testimoniale est admise en ce cas ; elle paraît même superflue.

Si au contraire, il n’a pas encore reçu d’exécution, la preuve du bail ne peut être

reçue par témoins et moins encore par présomptions. Le recours aux témoignages

et aux présomptions est en ce cas proscrit, quel que soit la valeur du litige, même

s’il existe un commencement de preuve par écrit ou même s’il y a impossibilité

de se procurer une preuve écrite.

L’occupation des parcelles par le preneur pourrait constituer l’exécution du bail,

mais seulement à condition que cette occupation ne soit pas équivoque et ne

puisse autrement s’expliquer.

La simple occupation ne s’identifie pas nécessairement avec l’existence d’un bail

ni même avec un commencement d’exécution du louage.

L’occupation peut avoir d’autres sources que le bail, recouvrant une situation de

copropriétaire, de précariste ou de salarié ; elle peut s’expliquer aussi par une

simple tolérance du propriétaire ou par l’abus d’un occupant sans droit ni titre

(cf. Les Novelles, Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Le louage

de choses, Tome 1 : Les baux en général, édition 2000, no. 171 et ss.).

En l’espèce, il n’est pas établi que le contrat de bail allégué par PERSONNE1.)

ait reçu exécution. Le tribunal se doit de constater que même l’occupation

effective de la parcelle litigieuse par PERSONNE2.) n’a pas été établie.

La preuve du bail n’est alors pas possible par témoins ou présomptions.

En guise de remarque finale, il y a encore lieu de constater que la partie requérante

ne conteste pas avoir conclu un compromis de vente avec PERSONNE2.) ce qui,

à défaut d’autre précision dans ledit compromis, contredit l’existence d’un contrat

de bail à ferme.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, PERSONNE1.) n’a pas prouvé la conclusion d’un

contrat de bail à ferme avec PERSONNE2.) à partir du 1er mars 2010 et est à

débouter de l’ensemble de ses demandes.

La demande de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à rejeter, la

condition de l’iniquité n’étant pas remplie en l’espèce.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à ferme, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

déclare les demandes de PERSONNE1.) non fondées ;

partant, en déboute ;

déclare la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure non fondée ;

partant, en déboute ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.