Landlord wins eviction case; tenant granted one-month vacating period and procedural costs awarded.

Répertoire n° 1338/2025

E-BAIL-613/24

Audience publique du 21 mai 2025

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre de la

Mobilité et des Travaux publics actuellement en fonctions, assisté de la SOCIETE

NATIONALE DES CHEMINS DE FER LUXEMBOURGEOIS (en abrégé CFL),

établie et ayant ses bureaux à L-1499 Luxembourg, 4, Place de l’Europe,

- partie demanderesse - comparant par Maître Emmanuel HANNOTIN, avocat à

Luxembourg,

et :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie défenderesse - représentée par Maître Anouck STREICHER, en remplacement de

Maître Marc LENTZ, avocats à Luxembourg.

FAITS

L’affaire fut introduite par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette en date du 17 décembre 2024, laquelle requête demeure annexée au présent

jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 15 janvier 2025, lors de laquelle elle fut

refixée à l’audience publique du 14 mars 2025.

Après une refixation ultérieure à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 25 avril 2025.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties demanderesse

et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 17

décembre, l’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté de la SOCIETE

NATIONALE DES CHEMINS DE FER LUXEMBOURGEOIS (en abrégé CFL), a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix de céans, siégeant en

matière de bail à loyer, à l’effet de voir statuer conformément au dispositif de la requête

introductive d’instance, annexée à la minute du présent jugement pour en faire partie

intégrante.

La demande, régulièrement introduite quant à la forme et au délai, est recevable.

Par contrat de location n°NUMERO1.) conclu en date du 4 février 2003, l’ETAT DU

GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté de la CFL, a donné en location à

PERSONNE1.), un logement d’une surface habitable de 115 m2, sis à ADRESSE1.),

moyennant paiement mensuel d’un loyer de 500 € et des avances sur charges mensuelles

de 100 €.

Par courrier du 16 février 2023, la société anonyme CFL-IMMO S.A. a résilié le contrat de

location pour motif grave avec effet au 31 décembre 2023.

Par courrier recommandé du 10 novembre 2023, le conseil de PERSONNE1.) a contesté la

résiliation du bail au motif qu’elle ne préciserait pas le motif de cette résiliation.

Par courrier de réponse du 21 novembre 2023, la société CFL-IMMO a précisé que le

courrier de résiliation su 16 février 2023 indique bien que « il s’agit de faire place complète

du bâtiment voyageurs de la gare de ADRESSE2.) dans le cadre de la rénovation de cette

gare et que le logement actuel de PERSONNE1.) se trouve dans un bâtiment voyageurs,

dont l’exploitation du service public de transport ferroviaire et multimodal implique une

rénovation complète, en ce compris l’appartement loué, ce dernier n’étant à l’avenir plus

destiné à servir de logement privé.

Pour permettre à PERSONNE1.) de se reloger dans de bonnes conditions, un courrier

recommandé de dénonciation confirmatif a été adressé à la locataire avec un délai

jusqu’au 30 septembre 2024 pour quitter les lieux. »

L’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté de la CFL, fait encore valoir

qu’il est constant que les travaux de rénovation et de modification, rendant le logement

temporairement inhabitable, sont reconnus comme motif grave et légitime.

Par courrier recommandé du 28 août 2024, l’ETAT DU GRAND DUCHE DE

LUXEMBOURG, assisté de la CFL, a informé la locataire qu’un état des lieux de sortie

sera réalisé le 30 septembre 2024 à 14 heures. Lors de la visite des lieux le 30 septembre

2024, il a été constaté que le logement était toujours occupé par la locataire.

L’article 12. (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un

logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est

prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour

les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième

degré inclusivement;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert de

propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Au soutien de sa demande, l’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG verse

entre autres l’avant-projet détaillé des travaux relatif au bâtiment voyageur de la gare de

ADRESSE2.) du 11 octobre 2024 et le planning prévisionnel des travaux.

PERSONNE1.) fait valoir qu’elle « se doit de contester la résiliation, qui n’a pas été faite

en bonne et due forme car CFL IMMO n’a pas la qualité pour résilier ». Elle soutient que

« les courriers des 16 février 2023 et 30 mai 2024 émanent de CFL IMMO s.a., alors que

le contrat de bail a été signé par l’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG,

assisté de la SOCIETE NATIONALE DES CHEMINS DE FER LUXEMBOURGEOIS,

ce qui mène à la conclusion que l’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG est

propriétaire. Il ressort du règlement grand-ducal du 16 mars 2020, que la gestion

administrative est confiée aux CFL et que l’annexe 1 précise les attributions données aux

CFL. Or cette liste ne contient pas « la résiliation », qui doit donc se faire par le propriétaire,

en l’occurrence l’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG. »

Le mandataire de la partie demanderesse explique que l’ETAT DU GRAND DUCHE DE

LUXEMBOURG est propriétaire des infrastructures ferroviaires et fait valoir à bon droit,

que « la résiliation » fait partie de la gestion administrative, qu’elle « rentre dans le champ

d’application de la gestion locative », de sorte que la résiliation a été faite en bonne et due

forme.

PERSONNE1.) fait ensuite valoir que les motifs graves et légitimes ne sont pas étayés à

suffisance de droit. Il appartiendrait au bailleur d’établir la réalité et l’utilité des travaux

projetés et d’établit son intention d’y procéder. Or, la partie demanderesse ne verse qu’un

avant-projet et un planning provisionnel, mais elle ne verse pas de devis, ni d’autorisations

administrative, dot une autorisation de bâtir, ni de projet final signé.

A titre subsidiaire, elle demande un délai de déguerpissement de 6 mois.

Il ressort des pièces versées en cause que l’ETAT DU GRAND DUCHE DE

LUXEMBOURG, assisté de la CFL, a informé la locataire qu’il envisage de réaliser des

travaux importants et que l’envergure des travaux projetés rend le maintien dans les lieux

impossible.

Eu égard aux pièces probantes produites en cause, prouvant que le motif invoqué constitue

un motif grave et légitime au sens de l’article 12. (2) de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation, précité, et que les travaux sont de nature à empêcher

le maintien dans les lieux de la locataire, il y a lieu de faire droit à la demande en résiliation

et de condamner PERSONNE1.) à évacuer les lieux.

Il est précisé dans le contrat de bail que le logement « sera occupé par Madame

PERSONNE2.) et ses 5 enfants ». A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) explique

qu’elle vit dans l’appartement avec son fils âgé de 41 ans, sa belle-fille et ses 3 petits-

enfants. Au vu des pièces versées en cause, il y a lieu d’accorder un délai de

déguerpissement de 1 mois à PERSONNE1.).

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que

l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal

saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de l’ETAT DU GRAND DUCHE DE

LUXEMBOURG, assisté de la CFL, est fondée jusqu'à concurrence de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

la dit recevable ;

constate la régularité et le bien-fondé de la résiliation du bail par courrier du 16 février

2023 et par courrier de dénonciation confirmatif du 30 mai 2024 ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux, avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef dans le délai de 1 mois, au plus tard, à compter de la notification du présent jugement ;

dans l’hypothèse où PERSONNE1.) ne respecterait pas ce délai, autorise l’ETAT DU

GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté de la SOCIETE NATIONALE DES

CHEMINS DE FER LUXEMBOURGEOIS (en abrégé CFL), à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

dit la demande en exécution provisoire non fondée et la rejette ;

dit fondée la demande de ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté de la

SOCIETE NATIONALE DES CHEMINS DE FER LUXEMBOURGEOIS (en abrégé

CFL), en allocation d’une indemnité de procédure;

condamne PERSONNE1.) à payer à ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG,

assisté de la SOCIETE NATIONALE DES CHEMINS DE FER LUXEMBOURGEOIS

(en abrégé CFL), une indemnité de procédure de 400 € sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.