Court rejects condominium owners' appeal, upholding payment order for unannulled accounting approval decision.

Répertoire N°: 1330/2025

Audience publique du 21 mai 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire de Luxembourg, a rendu

le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

le syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.), sise à L-ADRESSE2.),

représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société SOCIETE1.) sàrl, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par ses gérants actuellement en

fonctions représentée par ses gérants actuellement en fonctions,

élisant domicile en l'étude de la société à responsabilité limitée Etude d' Avocats GROSS

& Associés sàrl, établie à L-2155 LUXEMBOURG, 78 Mühlenweg, inscrite sur la liste V

du Tableau d'Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, représentée

aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse ;

- partie demanderesse - comparant par Maître Franck SIMANS, en remplacement de

Maître David GROSS, avocats à la Cour, demeurant à Luxembourg, à l’audience

publique du 24 avril 2025;

et:

la société civile immobilière SOCIETE2.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), représentée par son gérant actuellement en fonction, inscrite au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Yves WAGENER, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, à l’audience publique du 24 avril 2025.

Faits

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA1-10851/24 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 20 novembre 2024, la société civile immobilière

SOCIETE2.) a été sommée de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

ADRESSE1.) le montant de 9.179,48 euros, avec les intérêts légaux à partir de la

notification de l’ordonnance de paiement jusqu’à solde, ainsi qu’une indemnité de

procédure de 50,- euros.

Par lettre du 27 novembre 2024 entrée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette

le 28 novembre 2024, la société civile immobilière SOCIETE2.) a formé contredit contre

ladite ordonnance de paiement.

A la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.), les intéressés

ont été convoqués par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de paix de ce

siège à l’audience publique du 24 avril 2025.

A l’audience publique du 24 avril 2025, Maître Franck SIMANS, comparant pour le

syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.), fut entendu en ses

explications et conclusions. Maître Yves WAGENER, comparant pour la société civile

immobilière SOCIETE2.), fut entendu en ses explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé du jugement avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA1-10851/24 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 20 novembre 2024, la société civile immobilière

SOCIETE2.) a été sommée de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

ADRESSE1.), outre les intérêts légaux, le montant de 9.179,48 euros du chef de charges

et avances sur charges de copropriété, ainsi qu’une indemnité de procédure de 50,-

euros.

Par lettre du 27 novembre 2024 entrée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette

le 28 novembre 2024, la société civile immobilière SOCIETE2.) a formé contredit contre

ladite ordonnance de paiement.

La société civile immobilière SOCIETE2.) conclut en premier lieu à la nullité de

l’ordonnance de paiement du fait que le tribunal n’aurait pas été informé de l’existence

de contestations. Aussi, il y aurait lieu de sursoir à statuer alors que la société civile

immobilière SOCIETE2.) a introduit une demande en annulation des décisions prises par

assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 30 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la recevabilité de l’ordonnance de paiement

ainsi qu’au rejet du contredit.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait exposer que la société civile

immobilière SOCIETE2.) est propriétaires d’un appartement dans la résidence sise

ADRESSE5.) à Esch-sur-Alzette. Au jour des plaidoiries, la contredisante resteraient

redevables du montant de 9.179,48 euros.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société civile

immobilière SOCIETE2.) à lui payer le montant de 9.179,48 euros aux termes du

décompte de l’exercice 2023. Le décompte aurait été approuvé lors de l’assemblée

générale du 30 septembre 2024 et le procès-verbal aurait été dûment notifié.

La société civile immobilière SOCIETE2.) aurait introduit une demande en annulation

devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg. Il y aurait cependant lieu de rappeler

que le recours en annulation introduit n’a pas d’effet suspensif et que la décision de

l’assemblée générale resterait valable aussi longtemps que le tribunal n’a pas prononcé

sa nullité dans un jugement coulé en force de chose jugée.

Appréciation

Quant au moyen tiré de la nullité de l’ordonnance conditionnelle de paiement du fait de

la prétendue violation du principe de la loyauté renforcée :

Le tribunal rappelle que la société civile immobilière SOCIETE2.) invoque la nullité de

l’ordonnance conditionnelle de paiement litigieuse pour violation de l’obligation de

loyauté. La société civile immobilière SOCIETE2.) reproche au syndicat des

copropriétaires de la résidence ADRESSE1.) de ne pas avoir informé le juge de paix

dans sa requête de l’existence des contestations formulées.

L’article 131 du nouveau code de procédure civile dispose que la demande en délivrance

d’une ordonnance conditionnelle de paiement sera formée au greffe, par une simple

déclaration verbale ou écrite faite par le créancier ou par son mandataire et qui sera

consignée au registre spécial.

La déclaration contiendra, sous peine de nullité :

les noms, prénoms, professions et domiciles ou résidences des parties

demanderesse et défenderesse,

les causes et le montant de la créance,

la demande en obtention d'une ordonnance conditionnelle de paiement.

A l’appui de la demande, il sera joint tous documents de nature à justifier de l'existence

et du montant de la créance et à en établir le bien-fondé.

L’article 131 précité prévoit donc que la déclaration doit contenir certaines mentions sous

peine de nullité mais il ne sanctionne pas l’omission de joindre « tous documents de

nature à justifier de l'existence et du montant de la créance et à en établir le bien-fondé »

de nullité.

Or, en vertu de l’article 1253 du nouveau code de procédure civile, seuls les exploits et

acte de procédure dont la nullité est formellement prononcée par la loi, peuvent être

déclaré nuls (cf Cour d’appel, arrêt n° 28/22 – VII - REF du 9 février 2022, n° CAL-2021-

01095).

Il existe une exception à ce principe selon lequel il n’y a pas de nullité sans texte. En

effet, en cas d’inobservation d’une formalité substantielle, c’est-à-dire d’une formalité qui

a été établie dans l’intérêt de la bonne justice, l’exploit ou l’acte de procédure peut être

déclaré nul sans que la nullité soit formellement prononcée par la loi.

En l’espèce, l’obligation de joindre « tous documents de nature à justifier de l'existence

et du montant de la créance et à en établir le bien-fondé » prévue par l’article 131 du

nouveau code de procédure civile n’est cependant pas une formalité substantielle (cf

Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, jugement n°2022TALCH14/00007 du 19

janvier 2022, n° TAL-2021-07860 du rôle ; Cour 9 février 2022, n° CAL-2021-01095 du

rôle ; TAL 11 octobre 2022, n° TAL-2022- 03390 du rôle ; TAL 26 avril 2021, n° TAL -

2021-00096).

Le moyen de nullité lié à la violation de l’obligation de loyauté soulevé par la société civile

immobilière SOCIETE2.) n’est partant pas fondé et l’ordonnance conditionnelle de

paiement n’est pas à annuler sur cette base.

Tant la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.) que le

contredit ayant été introduits dans les délai et forme de la loi sont à dire recevables en la

forme.

La société civile immobilière SOCIETE2.) déclare contester la créance. De ce fait elle

aurait introduit une demande en annulation devant le tribunal d’arrondissement. L’affaire

serait actuellement pendante devant le tribunal précité de sorte qu’il y aurait un risque de

contrariété entre les décisions.

La société civile immobilière SOCIETE2.) déclare contester tant le principe que le

quantum de la demande. Le montant reporté et les calculs seraient faux alors que selon

l’acte de base organisant la copropriété les lots lui appartenant auraient une installation

de chauffage individuelle de sorte que des frais de chauffage lui auraient été imputés de

manière indue.

Aux termes de l’article 34, alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis « les actions qui ont pour objet de contester les

décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par

les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la

notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».

Il résulte de la disposition précitée que seul le copropriétaire qui a participé à une

assemblée générale et s’y est opposé à l’adoption de la décision dont il s’agit ou qui n’y

était pas présent, peut introduire une action en nullité contre ladite décision, dans un délai

de deux mois à partir de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Une

fois le délai écoulé, il ne peut plus la remettre en cause, que ce soit par voie principale

ou par voie d’exception.

En l’espèce, il convient de noter d’emblée que la société civile SOCIETE2.) n’était pas

présente lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2024.

Le décompte de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 a été adopté à la

majorité des voix des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale du 30

septembre 2024.

Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune,

les sommes correspondant à la part des provisions, avances ou charges échues lui

incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrement

prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de

poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à demander aux

copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions

du règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel approuvé par

l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de

provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidées par l’assemblée générale

(SCHOCKWEILER et ELTER, La copropriété, n° 443 page 329).

Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été

approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son

obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée générale,

lié à une répartition erronée des charges (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 19

mai 1993, SOCIETE3.) c/ PERSONNE1.) et résidence SOCIETE4.) no NUMERO4.)).

En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée pour approuver les

comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui concerne l’exercice de

ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi, le

syndic apportera à l’assemblée la justification de l’utilisation des fonds mis à sa

disposition à titre d’avances par les copropriétaires et fera rapport sur tous les travaux

effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé de toutes les recettes et dépenses

effectuées au cours de l’exercice et communiquer, à titre de justification, les factures de

tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropriété (SCHOCKWEILER et ELTER

précités, n° 568, page 437).

L’approbation des comptes a dès lors une conséquence très importante pour les

copropriétaires : elle entraîne l’obligation pour chaque copropriétaire de régler sa quote-

part dans les charges communes, telles que celles-ci résultent des comptes approuvés,

si la décision de l’assemblée générale n’a pas fait l’objet d’un recours en annulation dans

les délais prévus.

Même à supposer qu’un copropriétaire agisse en nullité contre la décision, celle-ci reste

valable jusqu’au jugement définitif qui sera rendu par le Tribunal d’arrondissement, de

sorte que le copropriétaire ne pourra pas échapper à son obligation de paiement tant que

la décision contestée n’aura pas été annulée définitivement (TAL 24 juin 2014,

numéroNUMERO5.) du rôle).

Ainsi, l’introduction d’une demande en annulation d’une décision d’une assemblée

générale n’a pas d’effet suspensif, de sorte que la décision de l’assemblée reste valable

aussi longtemps que le tribunal n’a pas prononcé sa nullité dans un jugement coulé en

force de chose jugée.

Il est constant en cause que la décision d’approbation des comptes du 30 septembre

2024 n’a, à ce jour, pas été annulée.

Il découle des développements qui précèdent que la décision reste valable, de sorte que

la demande du syndicat des copropriétaires est à déclarer fondée pour le montant

réclamé de 9.178,48 euros. Il y a lieu de condamner la société civile immobilière

SOCIETE2.) à payer au syndicat des copropriétaires le montant précité, augmenté des

intérêts légaux à partir du 22 novembre 2024, jour de la notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement, jusqu’à solde.

Le contredit est partant à rejeter.

Il y a lieu de noter que la demande d’indemnité de procédure n’a pas été réitérée de sorte

qu’il n’y a pas lieu d’y statuer.

Sur base des dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu

de condamner la société civile immobilière SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile et en instance de

contredit à ordonnance conditionnelle de paiement, statuant contradictoirement entre

parties et en premier ressort,

reçoit le contredit en la forme,

le dit non fondé,

dit la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ADRESSE1.), sise

ADRESSE5.), à Esch-sur-Alzette, représenté par son syndic actuellement en fonction, la

société SOCIETE1.) sàrl, fondée,

condamne la société civile immobilière SOCIETE2.) à payer au syndicat des

copropriétaires de la résidence ADRESSE1.), sise ADRESSE5.), à Esch-sur-Alzette,

représenté par son syndic actuellement en fonction, la société SOCIETE1.) sàrl, le

montant de 9.179,48 euros, avec les intérêts légaux à partir du 22 novembre 2024, jour

de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à solde,

condamne la société civile immobilière SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Patrice

HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier Martine GRISIUS, qui ont signé le présent

jugement.