Landlord wins eviction and rent case against tenants who abandoned property without notice.

Rép. n°1999/25

du 20/05/2025

L-BAIL-766/24

Audience publique du vingt mai deux mille vingt-cinq

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en

matière à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause e n t r e

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE2.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses,

représentées par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du

Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée aux fins de la procédure par Maître

Brigitte Louise POCHON, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

sub 1) et sub 2) comparant à l’audience par Maître Brigitte Louise POCHON, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, laquelle se présenta pour compte de la société SOCIETE1.) SARL,

e t

1) PERSONNE3.), et

2) PERSONNE4.), et

3) PERSONNE5.),

sub 1), sub 2) et sub 3) demeurant ensemble à L-ADRESSE3.), et

4) PERSONNE6.),

demeurant à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses,

sub1), sub 2), sub 3) et sub 4) comparant en personne.

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 23

octobre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 18

novembre 2024 à 15.00 heures, salle JP 0.15.

Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 18 mars

2025 à 9 heures salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Brigitte Louise POCHON, avocat à la

Cour, se présentant pour PERSONNE7.) et son épouse PERSONNE8.), et PERSONNE3.),

PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par contrat de bail conclu le 1er décembre 2021 avec effet au même jour, PERSONNE7.) et son

épouse PERSONNE8.)

(ci-après les époux GROUPE1.)) ont donné en location à

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.), pour une durée d’une

année reconductible tacitement d’année en année, une maison sise à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros, payable d’avance le 1er de chaque

mois.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 23 octobre, les époux

GROUPE1.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.), de PERSONNE4.), de de

PERSONNE5.) et de PERSONNE6.), devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, pour voir déclarer résilié depuis le 23 juillet 2024, sinon de résilier

judiciairement le contrat de bail conclu entre parties et pour voir ordonner le déguerpissement

des parties défenderesses endéans un délai d’un mois à partir du jugement à intervenir.

Ils demandent encore la condamnation solidaire, sinon in solidum, des parties défenderesses

au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile et aux frais et dépens de l’instance.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de leur demande, les époux GROUPE1.) vont valoir que depuis le mois de juin 2023,

les locataires ne payeraient plus, sinon que partiellement le loyer redû.

Ils expliquent encore que par courrier du 13 juillet 2024 ils ont résilié le contrat de bail pour

non-paiement des loyers et que les lieux loués se trouveraient actuellement dans un état vétuste

ne permettant plus d’assurer une habitation dans de bonnes conditions. En effet, l’immeuble

devrait être entièrement rénové pour être mis en conformité avec les dispositions légale, tel que

cela résulterait d’un rapport d’expertise dressé le 26 septembre 2024.

Ils exposent enfin avoir pour projet de démolir l’immeuble actuellement loués par les parties

défenderesse afin de le reconstruire.

Les parties défenderesses n’ont pas contesté la résiliation du contrat de bail ni le

déguerpissement subséquent à intervenir. Elles ont expliqué avoir signé le contrat de bail

ensemble et avoir divisé le prix du loyer en quatre, de sorte que chacun payait sa part.

PERSONNE3.) a indiqué avoir toujours payé sa partie du loyer et ne plus rien redevoir aux

époux GROUPE1.). Il a encore expliqué ne pas avoir trouvé de nouveau logement pour le

moment.

PERSONNE4.) a indiqué avoir payé tous les loyers à l’exception du mois de mars. Il a demandé

un délai de 2 mois pour se reloger.

PERSONNE5.) a expliqué qu’il n’aurait plus d’emploi, qu’il toucherait actuellement le REVIS

et qu’il n’aurait pas encore trouvé de nouveau logement.

PERSONNE6.) a déclaré ne plus habiter dans les lieux loués depuis le mois de mars 2024, de

sorte qu’il ne serait plus redevable d’un quelconque loyer.

Appréciation

1. La résiliation du contrat de bail

Par courrier du 23 juillet 2024, le mandataire des époux GROUPE1.) ont dénoncé le bail avec

effet immédiat à cause du non-paiement des loyers.

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements

contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution

fautive.

De même, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge.

Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre partie

conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le juge en

vue de faire valider la résiliation. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori.

Il appartient toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle du

bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, respectivement il fera

droit à la demande en résiliation judiciaire aux torts de l’autre partie, et dans le cas contraire, il

déclarera la résiliation unilatérale abusive.

Au cas où la rupture est injustifiée, la responsabilité de son auteur est engagée.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des

loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave

des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.

Compte tenu de l’ampleur des arriérés de loyers à la date de la résiliation, il échet de retenir

que PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ont gravement

manqué à leurs obligations de locataires et que ce manquement a justifié la résiliation du bail

à leurs torts exclusifs.

C’est donc à bon droit que les époux GROUPE1.) ont fait résilier en date du 23 juillet 2024 le

contrat de bail avec effet immédiat aux torts des locataires.

2. Les arriérés de loyers

A titre préliminaire, le tribunal se doit de constater que les parties requérantes sollicitent dans

le dispositif de leur requête uniquement à voir constater la résiliation du contrat de bail avec

effet au 23 juillet 2024, sinon à voir prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat et voir

ordonner le déguerpissement des locataires.

Or, dans la motivation de la requête les requérants sollicitent en outre le paiement des arriérés

de loyers.

En termes procéduraux la détermination de l’objet de la demande est imposée au demandeur à

travers l’exigence rédactionnelle d’indiquer dans l’acte introductif cet objectif. Cette indication

figure traditionnellement et en général au dispositif de l’acte introductif d’instance où le

demandeur énonce en termes clairs et concis le but recherché par l’action (Thierry HOSCHEIT

: Le droit judiciaire au Grand-Duché de Luxembourg, n° 28, édition 2012, Editions Paul

Bauler).

Récemment les juridictions ont cependant procédé à un élargissement des éléments à prendre

en considération pour déterminer l’objet du litige en retenant que pour déterminer l’étendue de

la saisine du juge, il ne faut pas s’attacher au seul dispositif mais au contenu substantiel des

conclusions, sans égard à la place où la prétention a été formulée, respectivement que le juge

est tenu de répondre non seulement aux moyens figurant au dispositif des conclusions des

parties mais également à ceux présentés dans les motifs qui en sont le soutien nécessaire

(ibidem).

Le tribunal est dès lors valablement saisi d’une demande en paiement des arriérés de loyer.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit

la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui

a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient aux parties requérantes d’établir le bien-fondé de leur

demande.

Aux termes de leur requête introductive d’instance, les époux GROUPE1.) réclament le

paiement d’un montant de 6.065 euros correspondant aux arriérés de loyers redus pour la

période allant du mois de juin 2023 au mois d’octobre 2024.

A l’audience des plaidoiries du 18 mars 2025, les époux GROUPE1.) ont augmenté leur

demande à concurrence du loyer et de l’avances sur charges pour les mois de novembre 2024 à

et mars 2025.

L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue une

demande additionnelle recevable, dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions

originaires.

En l’espèce, la partie requérante augmente sa demande des loyers et avances sur charges échus

depuis le dépôt de la requête introductive d’instance. Ladite demande ayant un lien suffisant

avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable.

Il résulte du décompte actualisé versé en cause par les époux GROUPE1.) que les parties

défenderesses n’ont pas réglé les loyers pour la période de juin 2023 à mars 2025, soit un total

impayé de 8.087,50 euros.

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) font valoir avoir payé leur part du loyer.

Le contrat de bail stipule expressément que « Toutes les quatre personnes physiques

mentionnées sont solidairement et indivisiblement responsables de la location de la maison ».

Clause constitue une clause de solidarité rédigée dans des termes suffisamment clairs, de sorte

qu’en application de cette clause, les parties défenderesses sont toutes les quatre tenues de

l’ensemble du paiement du loyer.

PERSONNE6.) fait valoir ne plus être redevable d’un quelconque loyer alors qu’il aurait quitté

les lieux au mois de mars 2024.

Le tribunal constate que n’a pas procéder à la résiliation du contrat de bail ni à la remise des

clés aux parties demanderesses.

Conformément aux articles 1730 à 1732 du code civil, le preneur doit restituer la chose en fin

de bail. Cette obligation se dédouble en obligation de restituer tout court et en obligation de

restituer en bon état.

Il est de principe que la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise

de toutes les clés au propriétaire. Ainsi, le déménagement, la conclusion d’un nouveau contrat

de bail ainsi que la déclaration du changement de résidence près de l’administration communale

sont insuffisantes pour caractériser cette restitution. Un appartement ne peut être considéré

comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de remise des clés. La restitution des

locaux est en effet symbolisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, une

agence de location le plus souvent (JCL, Bail à loyer, fasc. 292, n° 3 et jurisprudence y citée).

Tant que les clés n’ont pas été restituées, le locataire reste responsable des dégradations

commises dans les lieux, même s’il n’y habite plus et il reste tenu d’une indemnité d’occupation

(op. cit., points-clés).

Au vu des développements qui précèdent et en l’absence de remise des clés à ce jour, il y a lieu

de retenir que PERSONNE6.) n’a pas restitué la chose en fin de bail.

Il y a partant lieu de retenir que PERSONNE6.) est encore tenu au paiement du loyer.

Au vu des développement qui précèdent, PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) sont dès lors solidairement redevables des loyers en souffrance.

Toutefois, au vu de la résiliation du bail valablement intervenue avec effet immédiat en date du

23 juillet 2024, il échet de retenir que PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre à partir de cette date.

Les époux GROUPE1.) ne sauraient dès lors réclamer tel que cela résulte de leur décompte

actualisé des arriérés de loyers suite à cette résiliation. Leur demande en paiement au titre

d’arriérés de loyers doit dès lors être requalifiée en demande en paiement d’indemnités

d’occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre

de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en

le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire du seul fait de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est

destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les

lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais

également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition

des lieux.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de déclarer la demande des époux

GROUPE1.) fondée à concurrence de la somme de 3.366,50 euros au titre d’arriéré de loyers

pour la période de juin 2023 à juillet 2024 et pour la somme de 4.721 euros au titre d’arriérés

d’indemnité d’occupation pour la période d’août 2024 à mars 2025.

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) sont donc à condamner

solidairement à payer aux époux GROUPE1.) la somme de 3.366,50 euros, avec les intérêts

légaux à partir du 23 octobre 2024 au titre d’arriéré de loyers, jusqu’à solde.

Ils sont encore condamnés solidairement à payer aux époux GROUPE1.) la somme de 4.721

euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 1.010,50 euros à partir du 23 octobre 2024 et

sur la somme de 3.710,50 euros à partir du 18 mars 2025 au titre d’arriérés d’indemnité

d’occupation, jusqu’à solde.

3. Le déguerpissement et l’expulsion

En ce qui concerne la demande tendant à voir ordonner le déguerpissement, le tribunal relève

que tout en ne contestant pas la résiliation, PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.)

restent en défaut de justifier avoir effectué des recherches sérieuses en vue de se reloger.

PERSONNE6.) restant en défaut de rapporter la preuve d’une remise des clés, il n’y a pas eu

de libération des lieux en bonne et due forme.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef

dans un délai d’un mois à partir de la notification du présent jugement.

4. Les demandes accessoires

Les époux GROUPE1.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de 1.500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge des époux GROUPE1.) les sommes

exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire leur demande sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 300 euros.

Les frais et dépens sont à mettre à charge de PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.)

et PERSONNE6.), conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de

procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

constate que la résiliation du bail est valablement intervenue avec effet immédiat à la date du

23 juillet 2024 aux torts exclusifs de PERSONNE3.), de PERSONNE4.), de PERSONNE5.) et

de PERSONNE6.),

constate que PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) sont, depuis

le 23 juillet 2024, occupants sans droit ni titre de la maison sise à L-ADRESSE3.),

condamne PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à déguerpir

des lieux occupés avec tous ceux qui les occupent de leur chef dans un délai d’un (1) mois à

partir de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE7.) et son épouse PERSONNE8.) à faire expulser

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) dans la forme légale et

aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

dit fondée la demande d’PERSONNE7.) et de son épouse PERSONNE8.) en paiement

d’arriérés de loyers à concurrence du montant de 3.366,50 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 23 octobre 2024, jusqu’à solde,

partant condamne PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

solidairement à payer à PERSONNE7.) et à son épouse PERSONNE8.) la somme de 3.366,50

euros, avec les intérêts légaux à partir du 23 octobre 2024 au titre d’arriéré de loyers, jusqu’à

solde,

dit fondée la demande d’PERSONNE7.) et de son épouse PERSONNE8.) en paiement

d’arriérés de loyers à concurrence du montant de 4.721 euros, avec les intérêts légaux à partir

du jour de la demande, jusqu’à solde,

partant condamne PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

solidairement à payer à PERSONNE7.) et à son épouse PERSONNE8.) la somme de 4.721

euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 1.010,50 euros à partir du 23 octobre 2024 et

sur la somme de 3.710,50 euros à partir du 18 mars 2025 au titre d’arriérés d’indemnité

d’occupation, jusqu’à solde,

dit fondée la demande de d’PERSONNE7.) et de son épouse PERSONNE8.) en obtention

d’une indemnité de procédure à concurrence de la somme de 300 euros,

partant condamne PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

solidairement à payer à PERSONNE7.) et à son épouse PERSONNE8.) la somme de 300 euros

en application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) solidairement

aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par

Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK,

qui ont signé le présent jugement.

Séverine LETTNER

Juge de paix

Michel BLOCK

Greffier