Tenant default judgment upheld for unpaid rent, penalty, and bank guarantee with daily fine.

Répertoire No. 1665/25

L-BAIL-138/25

Audience publique du 19 mai 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la SOCIETE1.), société civile immobilière de droit luxembourgeois, ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérants

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée VERTUMNUS SARL,

ayant son siège social à L-1661 LUXEMBOURG, 39, Grand-Rue, inscrite

sur la liste V du tableau de l’ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg,

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro B238519, représentée aux fins de la présente procédure

par Maître Max MULLER, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Max MULLER, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 26 mars 2025

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 20

février 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 26 mars 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Max MULLER, en représentation de la société VERTUMNUS SARL, fut

entendu en ses moyens et conclusions. La société SOCIETE2.) SA,

quoique régulièrement convoquée, n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 20 février 2025, la société civile immobilière SOCIETE1.) a sollicité

la convocation de la société anonyme SOCIETE2.) SA devant le tribunal

de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour

l’entendre condamner à lui payer la somme de 20.576,60 -EUR à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées avec les intérêts

conventionnels au taux de 15,15% à compter des différentes échéances

pour le premier semestre 2025 jusqu’à solde.

La

société

civile

immobilière

SOCIETE1.)

demande

encore

la

condamnation de la partie défenderesse au paiement de la somme de

986,21.- EUR à titre de pénalité conventionnelle pour non-respect des

heures d’ouverture du Centre commercial avec les intérêts conventionnels

de retard au taux de 15,15% pour le premier semestre 2025 à compter du

prononcé du jugement à venir ou tout autre échéance à arbitrer jusqu’à

solde.

Finalement, la requérante sollicite la condamnation de la partie

défenderesse à lui fournir endéans 40 jours de la notification du jugement

à venir une garantie locative suivant les stipulations du contrat de bail pour

un montant de 45.657,4.-EUR sous peine d’une astreinte journalière de

100.-EUR par jour de retard dans la limite de 15.000.- EUR ainsi que sa

condamnation aux frais et dépens de l’instance.

La requérante expose avoir, suivant contrat de bail conclu en date du 13

novembre 2013, donné en location un local commercial tel que plus

amplement décrit dans ledit contrat de bail et situé au niveau 0 dans

l’enceinte du ADRESSE2.), sis à L-ADRESSE1.).

Elle explique que par le passé, le locataire a rencontré des difficultés

financières et n’était pas en mesure de payer son loyer ainsi que les

avances sur charges, de sorte qu’il aurait été convenu d’établir un plan

d’apurement des arriérés sur dix mois à compter du 1 er janvier 2023 et de

conclure un avenant au contrat de bail.

Selon le contrat de bail et notamment l’article 5.5, les avances sur charges

et loyers sont payables prénumerando, toutefois le débiteur n’aurait pas

exécuté ses obligations.

En outre, le locataire n’aurait pas fourni de garantie locative, tel que le

prévoit le contrat de bail.

Au jour du dépôt de la requête, il serait redevable de la somme d’arriérés

de 9.862,08.- EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ainsi

que de la somme de 5.357,46 + 5.357,06 = 10.714,52.- EUR à titre

d’arriérés de charges, soit au total 20.576,60 EUR.

La bailleresse fait valoir que conformément à l’article 5.10 du contrat de

bail, les différentes sommes impayées porteront de droit un intérêt à un

taux supérieur de 4% au taux d’intérêt légal en vigueur jusqu’à solde, de

sorte que les intérêts légaux conventionnellement augmentés de 4%

s’élèvent donc à 15,15 % au premier trimestre 2025.

En ce qui concerne la garantie bancaire, l’article 18.1 du contrat de bail

imposerait au locataire de fournir une garantie bancaire irrévocable

couvrant trois mois de loyer et d’avances sur frais.

Dans la mesure où le loyer s’élèverait actuellement à 9.862,08.-EUR et les

avances sur charges à 5.357,06.- EUR, le montant de la garantie bancaire

serait à fixer à 45.657,42 EUR.

Le locataire ne respectant pas son obligation, il serait à condamner à

fournir endéans 40 jours de la notification du jugement à venir une garantie

locative suivant les stipulations du bail pour un montant de 45.657,42.-

EUR sous peine d’une astreinte journalière de 100.- EUR par jour de retard

dans la limite de 15.000.- EUR.

Finalement la partie défenderesse n’aurait pas respecté l’article 20 du

contrat de bail relatif au règlement d’ordre intérieur qui est également

annexé au contrat de bail.

L’article 13 du règlement d’ordre intérieur prévoit les heures d’ouverture du

centre commercial et des magasins.

La requérante explique que suite à la période exceptionnelle liée au covid,

il aurait été donné plus de latitude aux locataires, mais à partir du 1er février

2025, le centre commercial est revenu aux horaires habituels comme suit :



du lundi au vendredi de 09h00 à 20h00



le samedi de 09h00 à 19h00

Toutefois, le locataire ne respecterait pas les horaires de sorte qu’il serait

à condamner aux peines conventionnellement prévues par l’article 8.4 du

contrat de bail prévoit :

« Le locataire

maintiendra

obligatoirement les lieux loués en état

permanent d’activité et d’éclairage pendant les heures d’ouverture du

Centre telles que celles-ci lui seront communiquées par la bailleresse. II

s’entourera en outre d’un personnel

suffisant

et qualifié.

Chaque

contravention sera passible d’une amende conventionnelle correspondant

à 10% du loyer mensuel applicable à l’époque de la contravention, sans

pouvoir être inférieure à 250.- Euros, qui sera due et échue du simple fait

de la contravention, et autant de fois que celle-ci se sera répétée. Le

paiement ou recouvrement de l’astreinte par la bailleresse ne préjudicieront

pas à son droit de faire application des sanctions prévues notamment à

l’article 16.2 ci-dessous. »

Étant donné que le loyer s’élèverait à 9.862,08.- EUR, il y aurait lieu de

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 986,21 EUR

équivalent à la peine conventionnelle de 10 % du loyer.

À l’audience des plaidoiries, la requérante a indiqué qu’entretemps, la

partie défenderesse aurait réglé les arriérés figurant dans la requête.

Toutefois, le loyer et les avances sur charges pour le mois de mars

n’auraient pas été réglés pour la somme totale de [9.979,67 (loyer

actualisé) + 235,18 (adaptation indiciaire) + 5.357,06] = 15.571,91.- EUR

auquel il conviendrait de condamner la partie défenderesse.

A cela s’ajouterait que le montant de la garantie locative s’élèverait

dorénavant à 49.674,36.-EUR au vu de l’augmentation du loyer utilisé pour

déterminer son montant.

Il échet de lui en donner acte.

Appréciation

La société anonyme SOCIETE2.) SA n’a pas comparu ni en personne ni

par mandataire. La convocation n’ayant pas été remise en mains propres

à la partie défenderesse, il y a lieu de statuer par défaut à son égard,

conformément à l’article 79 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure

civile.

Le défaut de comparaître est assimilé à une contestation du défendeur et

oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien

fondée.

Avant d’analyser en détail les demandes présentées, il convient encore de

retenir que l’augmentation de la demande de la requérante au titre des

arriérés de loyers et d’avances sur charges ainsi que de l’augmentation du

montant de la garantie locative à fournir sont à qualifier de demandes

additionnelles.

En l’espèce, l’augmentation de la demande au titre d’arriérés de loyers et

de charges échus depuis la demande en justice est la conséquence

immédiate et directe des faits se rattachant aux réclamations qui ont donné

naissance à l’instance et elle a donc un lien suffisant avec la demande

initiale. Il en va de même pour le montant de la garantie locative fixée à

hauteur de 3 mois de loyers et d’avances sur charges. Les demandes

additionnelles

présentées

par la partie requérante

sont

dès lors

recevables.

Quant aux arriérés de loyers

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

Il résulte des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées

en cause que la partie défenderesse reste actuellement redevable de la

somme de 15.571,91.- EUR.

La demande en condamnation est dès lors fondée et justifiée pour la

somme de 15.571,91.- EUR.

En ce qui concerne le taux d’intérêt conventionnel sollicité, il convient de

préciser que celui-ci correspond au taux légal majoré de 4% suivant les

dispositions du contrat de bail. Dans la mesure où la demande concernant

ces sommes a été faite pour la première fois à l’audience, il convient de

fixer le point de départ des intérêts à cette date.

Quant à la pénalité conventionnelle

Il ressort du courrier adressé en date du 5 février 2025 à la partie

défenderesse que la gestionnaire du centre commercial a constaté qu’elle

ne respectait pas les heures d’ouverture prescrites dans le règlement

intérieur.

Selon l’échange de correspondance entre parties, la défenderesse indique

« ma cliente confirme avoir donné des instructions expresses pour

respecter les heures tardive.

Cet aspect devrait donc être résolu. »

Au vu de ce qui précède, et en l’absence de contestations de la partie

défenderesse qui ne s’est pas présentée à l’audience, il y a lieu de

condamner cette dernière à payer à la requérante la somme de 986,21.-

EUR pour non-respect des heures d’ouverture du centre commercial.

Toutefois, il convient d’y appliquer uniquement les intérêts légaux à partir

du jour de la demande en justice jusqu’à solde, alors que le contrat de bail

ne

prévoit

pas

d’intérêts

conventionnels

pour

les

pénalités

conventionnelles en relation avec une violation d’une disposition de l’ordre

intérieur du centre commercial.

Quant à la garantie locative

Il résulte des éléments du dossier que la bailleresse n’a pas fait appel à la

garantie bancaire à première demande, mais que celle-ci a expiré auprès

de l’établissement bancaire auprès duquel elle avait été constituée.

La demande en reconstitution de la garantie locative est partant à déclarer

fondée, tout en précisant qu’il s’agit de remettre une garantie à première

demande auprès d’un établissement de crédit conformément à l’article 18.1

du contrat de bail.

Étant donné que suivant le contrat de bail la garantie bancaire à fournir

s’élève à la valeur de 3 mois de loyers et d’avances pour charges, soit à

[(9.979,67 + 235,18 +5.357,06) x3] = 46.715,73.-EUR, elle est à fixer à ce

montant.

S’agissant de l’astreinte – qui ne figure pas au contrat de bail –, s’il est vrai

que l’article 2059 alinéa 2 du Code civil exclut celle-ci en cas de

condamnation au paiement d’une somme d’argent, il est cependant admis

que l’obligation de consigner une somme d’argent peut être assortie d’une

astreinte (L’astreinte en droit luxembourgeois, Marc THEWES, Annales du

droit luxembourgeois, Vol. 9, p.132).

Il échet partant de faire droit à la demande à voir assortir la condamnation

d’une astreinte de 100.- EUR par jour de retard sauf à préciser que

l’astreinte ne pourra dépasser le montant de 15.000.- EUR.

Ayant succombé à l’instance, la partie défenderesse doit en supporter les

frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) SA et en premier

ressort,

dit recevables les demandes de la société civile immobilière SOCIETE1.) ;

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE1.) de l’augmentation

de sa demande à titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges ainsi

que de la reconstitution de la garantie locative ;

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) pour le

montant 15.571,91.- EUR à titre de loyers et avances sur charges impayés

;

partant, condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la

société civile immobilière SOCIETE1.) la somme de 15.571,91.- EUR avec

les intérêts légaux majoré de 4% à partir du 26 mars 2025, jusqu’à solde ;

dit fondée la demande la société civile immobilière SOCIETE1.) pour le

montant de 986,21.- EUR à titre de pénalité conventionnelle pour non-

respect des heures d’ouverture du centre commercial ;

partant, condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la

société civile immobilière SOCIETE1.) la somme de 986,21.- EUR, avec

les intérêts légaux à partir du 25 février 2025, jusqu’à solde ;

dit la demande en reconstitution de la garantie bancaire fondée ;

partant, condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à reconstituer en

faveur de la société civile immobilière SOCIETE1.), la garantie bancaire à

première demande à hauteur de 46.715,73.-EUR telle que prévue à l’article

18.1 du contrat de bail sous peine d’une astreinte de 100.- EUR par jour de

retard endéans un délai de 40 jours à compter la notification du jugement ;

dit que l’astreinte ne pourra dépasser le montant de 15.000.- EUR ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière