Court partially allows breach of contract claims against bus driver and cashier but dismisses claims against the company.

Jugement civil 2025TALCH10/00080

Audience publique du vendredi, seize mai deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2023-01985 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge-délégué,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

1. PERSONNE1.), réviseur d’entreprises, demeurant à L-ADRESSE1.), et son épouse,

2. PERSONNE2.), médecin, demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luana

COGONI, en remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER, demeurant à

Esch-Sur-Alzette, en date du 15 février 2023, et d’un exploit de l’huissier de justice

Georges WEBER, demeurant à Diekirch, en date du 20 février 2023,

comparaissant

par

Maître

Ersan

ÖZDEK,

avocat

à

la

Cour,

demeurant

professionnellement à Luxembourg,

et

1. PERSONNE3.), chauffeur de bus, demeurant à L-ADRESSE2.), et son épouse,

2. PERSONNE4.), caissière, demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit REYTER,

comparaissant

par

Maître

Olivier

UNSEN,

avocat

à

la

Cour,

demeurant

professionnellement à Luxembourg,

3. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre du commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit WEBER,

comparaissant par la société à responsabilité limitée Vertumnus, établie et ayant son

siège social au L-1661 Luxembourg, 39, Grand-Rue, inscrite sur la liste V du tableau de

l’Ordre des Avocats de Luxembourg, immatriculée au Registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro B238519, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Max MULLER, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 5 mars 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 25 avril 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 25 avril 2025.

Par exploit d’huissier du 15 février 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner

assignation à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ainsi qu’à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant en matière civile.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions de synthèse du 25 avril 2024,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à voir :

-

déclarer la demande recevable en la forme,

-

au fond, la voir dire fondée et justifiée,

-

quant à la demande en indemnisation des désordres, condamner les parties

défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à leur

payer le montant de 103.732,36.- euros au titre de leur préjudice matériel et le

montant de 30.000.- euros au titre de leur préjudice moral sur base des articles

1641 et suivants du Code civil,

-

quant à la demande en indemnisation de la moins-value, condamner les parties

défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à leur

payer le montant de 412.187,79.- euros à titre de dommages et intérêts au titre de

la moins-value du bien immobilier sur base des articles 1116 et 1382 du Code civil,

sinon des article 1110 et 1382 du Code civil, subsidiairement, condamner les

parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part,

à leur payer le montant de 155.030,97.- euros à titre de dommages et intérêts au

titre de la moins-value du bien immobilier sur base des articles 1116 et 1382 du

Code civil, sinon des article 1110 et 1382 du Code civil,

-

quant à la demande en remboursement des honoraires et frais d’avocats et des

frais d’expertise, condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in

solidum, sinon chacune pour sa part, à leur payer le montant de 9.311.38.- euros

au titre du remboursement des frais et honoraires d’avocats et le montant de

6.797,70.- euros au titre du remboursement des frais d’expertise sur base des

articles 1382 et 1383 du Code civil,

-

en tout état de cause, voir dire que le taux d’intérêt sera automatiquement majoré

de 3 points à partir du 3ème mois qui suit la signification du jugement à intervenir,

-

condamner les parties assignées à payer aux parties requérantes une indemnité

de procédure d’un montant de 5.000.- euros par application de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner les parties assignées à tous les frais et dépens de l’instance, avec

distraction au profit de Maître Ersan ÖZDEK qui la demande.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions de synthèse du 6 août 2024,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont, pour leur part, demandé à :

-

leur voir donner acte qu’elles se rapportent à prudence de justice en ce qui

concerne la recevabilité en la pure forme de l’assignation,

-

voir déclarer toutes les demandes des parties demanderesses non fondées,

partant les rejeter,

-

voir débouter les parties adverses de toutes leurs demandes,

-

leur voir donner acte que les dédommagements réclamés sont formellement

contestés tant en leur principe qu’en leur quantum,

-

subsidiairement, voir constater que le principe de la réparation intégrale interdit

aux juges d’indemniser deux fois un même préjudice,

-

plus subsidiairement, en cas d’une éventuelle condamnation, voir déduire en tout

état de cause le montant de 45.000.- euros de la réduction du prix de vente et les

montants des différents accords (8.962.- euros + 18.526.- euros + 4.631.- euros),

soit le montant total de 77.119.- euros de cette éventuelle condamnation, alors que

le principe de la réparation intégrale interdit aux juges d’indemniser deux fois un

même préjudice,

-

voir

donner acte à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

qu’ils contestent

formellement tant dans son principe que dans son quantum la demande en

paiement de dommages et intérêts de 9.311,38.- euros à titre de frais d’avocat sur

base des articles 1382 et 1383 du Code civil,

-

voir donner acte à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) qu’ils contestent tant dans

leur principe que dans leur quantum les frais d’expertise,

-

voir donner acte à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande que la

société

SOCIETE1.) les tienne

quitte et indemne pour toute éventuelle

condamnation qui devrait être prononcée à leur encontre, sinon instaurer un

partage de responsabilité largement en leur faveur,

-

voir

donner acte

à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

de leur demande

reconventionnelle à l’encontre des parties demanderesses, et condamner les

parties demanderesses au montant de 10.000.- euros à titre de dommages et

intérêts pour frais d’avocats à fixer ex aequo bono, sinon au montant de 5.362,00.-

euros,

-

voir donner acte

à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

qu’ils

contestent

formellement la demande des parties demanderesses basée sur l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile tant en son principe, qu’en son quantum,

-

voir condamner les parties demanderesses à tous les frais et dépens de l’instance

et en ordonner la distraction au profit de Maître Olivier UNSEN qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance, au vœu de l’article 238 du Nouveau Code de

Procédure Civile, sinon instituer un partage largement favorable à la partie de

Maître Olivier UNSEN,

-

voir condamner les parties demanderesses à payer aux parties de Maître Olivier

UNSEN une partie des sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens, évaluée à 5.000.- euros, au vœu de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure Civile.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions de synthèse du 18 février 2025, la société

SOCIETE1.), pour sa part, demande à voir :

-

rejeter les demandes, moyens et arguments adverses,

-

statuer conformément aux conclusions et au besoin, retenir la responsabilité de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et les condamner à la tenir indemne, sinon

instaurer un partage de responsabilité qui lui soit largement favorable,

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.), solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 10.000.-

euros pour indemniser les frais d’avocat exposés, notamment pour tous soins

donnés dans le suivi depuis le référé expertise, l’expertise et la procédure au fond,

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 10.000,-

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à tous les frais et dépens.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer que suivant

acte de vente notarié du 17 août 2021, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) leur auraient

vendu, par l’entremise de la société SOCIETE1.), une maison d’habitation située à L-

ADRESSE1.), pour un prix de 1.450.000.- euros.

Or, suite à la vente, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient constaté des désordres

affectant la maison et ils auraient découvert que la superficie réelle de la maison ne

correspondrait pas à la superficie annoncée.

Ils déclarent agir sur base du régime des vices cachés concernant les désordres et sur

le dol, sinon l’erreur concernant la superficie erronée indiquée par les parties

défenderesses.

Concernant les désordres, ils font exposer qu’ils auraient introduit une procédure de

référé-expertise en date du 21 janvier 2022. L’expert Cédric GILLIS aurait été désigné

pour réaliser une expertise et pour constater les désordres affectant la maison. Il aurait

constaté des désordres affectant les sols de la maison et du garage, les joints de la

douche ainsi que des traces d’humidité à l’intérieur et à l’extérieur du mur du garage et

des fissures ainsi qu’un décollement du crépi contre le couvre mur. L’expert aurait

également relevé une non-conformité entre les plans autorisés par la commune et les

travaux de rénovation réalisés.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que ces désordres auraient déjà existé au

moment de l’acquisition de la maison et qu’ils résulteraient de la mauvaise exécution par

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) des travaux de rénovation de la maison. Ces désordres

rendraient la maison impropre à l’usage auquel elle serait destinée. Ainsi, de nombreux

carrelages du garage et même dans le reste de la maison seraient décollés ou cassés.

Le crépi contre le couvre-mur se fissurerait et se décollerait. Les joints ne seraient pas

correctement posés dans la douche.

Tous les désordres ne se seraient manifestés que postérieurement à la date d’acquisition.

En outre, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) leur auraient fait croire que les travaux de

rénovation auraient été réalisés par des professionnels, de sorte qu’ils pourraient

bénéficier de la garantie légale.

Les désordres répondraient aux prescriptions de l’article 1641 du Code civil. S’ils avaient

eu connaissance de la gravité de tous les désordres, ils n’auraient acheté la maison qu’à

un moindre prix.

Quant à leur préjudice, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent verser un devis de la

société SOCIETE2.) reprenant les travaux listés par l’expert et déclarent, partant,

augmenter leur demande au montant dudit devis, soit un montant de 103.732,36.- euros.

Ils demandent, en outre la réparation de leur préjudice moral évalué au montant de

30.000.- euros.

Concernant la moins-value dont serait affecté le bien immobilier du fait de la superficie

erronée qui leur aurait été indiquée, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

l’indemnisation de leur préjudice sur le fondement des articles 1116 et 1382, sinon 1110

et 1382 du Code civil.

Quant au dol, ils déclarent limiter leur demande à des dommages et intérêts. Ils auraient

été trompés intentionnellement sur la surface habitable du bien. La superficie indiquée

sur le site Athome de 261 m2 aurait été erronée. La superficie indiquée aurait

nécessairement dû être la superficie habitable. Or, l’expert judiciaire Cédric GILLIS aurait

mesuré une superficie habitable de 191,66 m2. Conformément à la norme ILNAS, le

garage d’une superficie de 19,28 m2 et la cave d’une superficie de 23,98 m2 ne seraient

pas compris dans le calcul de la surface habitable. Même en prenant ces deux pièces en

considération, la maison ne présenterait qu’une surface de 234,92 m2.

L’annonce sur le site Athome n’aurait pas indiqué toutes les mesures, tout en mentionnant

la superficie de 261 m2en caractère plus grands. L’information aurait donc été incomplète

et la société SOCIETE1.) aurait manqué à son obligation de conseil à leur égard ainsi

qu’à ses obligations éthiques et déontologiques.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) seraient intervenus personnellement dans la vente et

auraient joué un rôle actif dans la dissimulation d’éléments déterminants dans le but de

les convaincre de signer l’acte de vente. Ils auraient partant commis une faute par le dol

qui pourrait être sanctionné par des dommages et intérêts qui correspondraient, en

l’espèce, à la moins-value de l’immeuble.

Quant à l’erreur, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent également uniquement

demander des dommages et intérêts. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ainsi que la

société SOCIETE1.) auraient manqué à leur obligation précontractuelle d’information. La

société SOCIETE1.) serait intervenue en tant que mandataire de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) dans ce contexte. Ils n’auraient pas obtenu, malgré leur demande, les

informations et la documentation nécessaire concernant la superficie de la maison.

Il ne pourrait être exigé de leur part qu’ils vérifient eux-mêmes, à l’aide d’un mètre la

superficie communiquée. Il s’agirait d’une qualité substantielle du bien et l’erreur qu’ils

auraient commise serait excusable.

Leur préjudice correspondrait à la différence entre la superficie indiquée du 261 m2 et la

superficie réelle de 191,66 m2, soit un montant de 385.222,23.- euros (1.450.000 /261 x

191,66). Il s’y ajoute que les frais d’acte notarié auraient également été inférieurs s’ils

n’avaient pas été trompés sur la superficie du bien. Leur préjudice matériel à cet égard

s’élèverait au montant de 26.965,56.- euros sur un montant total de frais de 101.500.-

euro (101.550 / 261 x 191,66).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent, partant la condamnation des parties

défenderesses au paiement du montant de 412.187,79.- euros au titre de la moins-value

affectant le bien immobilier.

A titre subsidiaire, même à admettre que la superficie de 261 m2 correspondrait à la

surface au sol et non à la surface habitable, il n’en resterait pas moins que celle-ci ne

serait que de 234,92 m2. La moins-value serait alors de 144.888,74.- euros et les frais de

notaire injustifiés de 10.142,23.- euros. Il y aurait donc lieu de condamner les parties

défenderesses au paiement du montant de 155.030,97.- euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent encore le remboursement de leurs frais

d’avocat sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil. Ceux-ci s’élèveraient

au montant de 9.311,38.- euros.

Ils demandent encore le remboursement des frais d’expertise qu’ils auraient exposés et

qui s’élèveraient au montant de 6.797,70.- euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font exposer que la maison qu’ils auraient vendue à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) daterait des années 60 et qu’il ne s’agirait pas d’une

maison neuve. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient visité la maison à maintes

reprises avant la signature du compromis de vente. Ils contestent avoir donné de fausses

informations avant la vente et notamment que la superficie de maison serait nettement

inférieure à celle indiquée dans l’annonce. Il serait également faux de prétendre que les

travaux n’auraient pas été réalisés par des professionnels.

Tous les vices allégués par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient été apparents et

pu être constatés par eux-mêmes lors de leurs multiples visites. L’acte de vente stipulerait

expressément qu’il n’y aurait ni garantie, ni répétition pour raison de vices et/ou

dégradation apparents.

Même à admettre l’existence d’un vice caché, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

resteraient en défaut de rapporter la preuve qu’il rendrait le bien impropre à l’usage

auquel il serait destiné ou que son usage serait fortement diminué.

Ils n’auraient eu aucune obligation de communiquer tous les documents demandés par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), mais ils leur auraient quand-même transmis.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient, en outre, accepté de réduire le prix de vente

de 1.495.000.- euros à 1.450.000.- euros ainsi que de conclure différents accords à

l’amiable avec les parties demanderesses, de sorte qu’ils auraient d’ores et déjà

dédommagé PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de tout préjudice possible, alors même

qu’ils n’en auraient eu aucune obligation. Le Tribunal ne pourrait pas condamner à

indemniser deux fois un même préjudice.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seraient également à débouter leur préjudice moral qui

resterait sans autre précision.

Tout prétendu vice caché serait formellement contesté et nullement établi. Tout problème

d’infiltration et d’humidité serait formellement contesté, de même que toute responsabilité

dans leur chef par rapport à un prétendu détachement de carrelage.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contestent tant le préjudice évalué par l’expert GILLIS

à 88.002,95.- euros, que celui retenu dans le devis de la société SOCIETE3.) de

103.732,36.- euros.

Ils font valoir encore qu’ils n’auraient été ni l’auteur de l’annonce, ni de la fiche descriptive

de la maison qui proviendraient de l’agence immobilière.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) confondraient superficie totale et superficie habitable. La fiche descriptive

comporterait deux parties, descriptif général et descriptif habitable. D’après l’agence

immobilière, la superficie totale de la maison serait de 261 m2 environ. La surface

habitable figurant dans la fiche descriptive serait presque identique à celle mesurée par

l’agence SOCIETE4.) et par l’expert.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’auraient pratiqué aucunes manœuvres dolosives

destinées à tromper intentionnellement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui auraient

bien connu la superficie de la maison.

La superficie n’aurait, en outre, pas pu être déterminante de la volonté d’PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) de contracter. Même calculé sur une superficie de seulement 200 m2,

le prix de vente aurait encore été en-dessous du prix du marché au mètre carré, tel que

pratiqué en 2021 à ADRESSE4.).

Leur méprise n’aurait pas non plus porté sur une qualité substantielle de la chose.

Ni le compromis de vente, ni l’acte de vente ne renseigneraient la superficie de la maison.

Elles n’auraient pas non plus eu d’obligation d’information à leur égard, alors qu’elles

seraient des profanes et auraient expressément fait appel à un professionnel dans ce

contexte.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne feraient valoir qu’un préjudice hypothétique non

indemnisable.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

demandent à se voir tenir quittes et indemnes par la société SOCIETE1.) qui aurait été

l’auteur de l’annonce et de la fiche descriptive de la maison.

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

déclarent

encore

contester

la

demande

d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en remboursement de leur frais d’avocat et en

remboursement des frais d’expertise.

Ils demandent la condamnation d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à leur payer un

montant de 10.000.- euros, sinon un montant de 5.362.- euros à titre de remboursement

de leurs frais d’avocat sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, ainsi

qu’un montant de 5.000.- euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et leur condamnation aux frais et

dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Olivier UNSEN qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

La société SOCIETE1.) déclare se rapporter à prudence de justice quant à la recevabilité

de la demande et, plus particulièrement, compte tenu de la forclusion à agir des parties

demanderesses.

Elle fait ensuite valoir qu’elle aurait agi comme intermédiaire dans le cadre de la vente

litigieuse. Elle n’aurait pas été partie à l’acte de vente. Celui-ci stipulerait que le bien est

vendu dans l’état dans lequel il se trouve actuellement. Le compromis de vente prévoirait,

en outre, que l’agence immobilière ne pourra être tenue responsable si des défauts

mobiliers ou immobiliers sont constatés ultérieurement.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne seraient pas crédibles dans leurs allégations. Ils

auraient eux-mêmes fait procéder à un mesurage par la société SOCIETE4.) en date du

16 décembre 2021. L’expert GILLIS aurait, par la suite, également procédé à un

mesurage. Toutes les mesures, que ce soit celles prises par la société SOCIETE4.), par

l’expert GILLIS ou encore celles figurant dans l’annonce publiée sur le site Athome

seraient très proches, sans être identiques.

L’annonce n’aurait, en outre, eu qu’un caractère purement indicatif et non contractuel. Le

fait qu’elle ait intégré, outre le détail des surfaces intramuros, également la description

générale avec la surface brute de la construction, ne saurait porter à conséquence.

Il aurait appartenu à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’employer les diligences qu’ils

jugeaient utiles et de procéder aux vérifications supplémentaires par des moyens

adéquats afin de vérifier si les caractéristiques du bien correspondaient bien à leurs

attentes.

Quant à la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fondée sur le dol et sur l’erreur,

la société SOCIETE1.) fait valoir qu’elle serait un tiers par rapport à la vente conclue, de

sorte que sa responsabilité ne pourrait pas être engagée sur ces deux bases.

Pour le surplus, la société SOCIETE1.) donne à considérer que la surface ne serait pas

entrée dans le champ contractuel, pas plus que les désordres allégués. L’erreur commise

par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) serait, en tous les cas, inexcusable.

La société SOCIETE1.) déclare également formellement contester les montants retenus

par l’expert GILLIS dans son rapport.

Aucune véritable moins-value ne serait étayée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Même à admettre un quelconque préjudice comme étant établi, il y aurait lieu de tenir

compte de la faute de la victime. La société SOCIETE1.) déclare également, pour le cas

où sa responsabilité devait être engagée, faire valoir toutes les causes d’exonération,

cause étrangère, faute de la victime ou d’un tiers et l’acceptation des risques par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui auraient conclu un contrat sans garantie suite à

des travaux exécutés à l’initiative de PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

La société SOCIETE1.) conteste finalement la demande de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) visant à se voir tenir quitte et indemne. Au cas où elle serait condamnée,

elle déclare, à son tour, formuler une demande identique tendant à se voir tenir quitte et

indemne par PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Elle demande finalement la condamnation d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer

un montant de 10.000.- euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile et leur condamnation aux frais et dépens de

l’instance.

2. Appréciation du Tribunal

2.1.

Quant à la recevabilité de la demande

La société SOCIETE1.) déclare se rapporter à prudence de justice quant à la recevabilité

de la demande et, plus particulièrement, compte tenu de la forclusion à agir des parties

demanderesses.

Aucune des parties défenderesses ne soulève explicitement un moyen de forclusion de

la demande qui est fondée sur plusieurs bases légales distinctes, à savoir l’article 1641

du Code civil, les articles 1109, 1116 et 1110 du Code civil et l’article 1382 du même code.

Les parties n’ayant aucunement débattu d’un quelconque moyen de forclusion, il

n’appartient pas au Tribunal de développer un moyen de forclusion qui n’a été ni invoqué,

ni soutenu par une quelconque partie.

En l’absence de tout développement circonstancié, il n’y a pas lieu de s’attarder

autrement sur les éventuels délais de forclusion applicables par rapport aux différentes

bases légales invoquées, en l’espèce. La demande est, partant, à déclarer recevable en

la pure forme.

2.2.

Quant aux demandes d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) formulent deux demandes principales sur des bases

légales distinctes.

Ils demandent l’indemnisation des désordres qui affecteraient l’immeuble sur le

fondement de l’article 1641 du Code civil. Ils formulent leur demande tant à l’égard des

parties venderesses, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), qu’à l’égard de l’agence

immobilière SOCIETE1.) et demandent leur condamnation solidaire, sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part.

Ils formulent, par ailleurs, une demande en dommages et intérêts au titre de la moins-

value dont serait affectée l’immeuble. Ils basent leur demande sur les articles 1109 et

1116, sinon 1110 du Code civil et, en même temps, sur l’article 1382 du Code civil. Ils

formulent leur demande tant à l’égard des parties venderesses, PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), qu’à l’égard de l’agence immobilière SOCIETE1.) et demandent leur

condamnation solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part.

Le Tribunal examinera successivement les deux demandes sur les bases légales

invoquées.

2.2.1. Quant à la demande en indemnisation des désordres

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison

des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la

destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou

n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Aux termes de la prédite disposition, le vice est un défaut de la chose qui la rend impropre

à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait

pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix. Le vice de la chose est ainsi

caractérisé par ses conséquences, l’inaptitude à l’usage que l’on en attend.

Lorsque la chose livrée est celle qui était convenue entre parties, mais qu’elle est atteinte

d’un défaut qui affecte son usage normal, elle est affectée d’un vice.

La garantie des défauts de la chose vendue, telle que prévue à l’article 1641 du Code

civil incombe au vendeur.

Il est constant en cause que les parties venderesses sont, aux termes de l’acte notarié

de vente du 17 août 2021, PERSONNE3.) et PERSONNE4.). La société SOCIETE1.)

est intervenue en tant qu’intermédiaire, en sa qualité d’agence immobilière.

La demande fondée sur base de l’article 1641 du Code civil est, partant, à déclarer non

fondée pour autant qu’elle est dirigée contre la société SOCIETE1.).

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent l’indemnisation du préjudice

qu’ils auraient subi du fait des désordres affectant l’immeuble. Le préjudice matériel

correspondrait au coût de remise en état de la maison. Ils font également valoir qu’ils

n’auraient accepté l’acquisition du bien qu’à un moindre prix s’ils avaient eu connaissance

des désordres allégués.

L’article 1644 dispose que, dans le cas des articles 1641 et 1643 du Code civil, l’acheteur

auquel est due la garantie d’un vice caché a le choix de rendre la chose et de se faire

restituer le prix (action rédhibitoire) ou de garder la chose et de se faire rendre une partie

du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts (action estimatoire ou quanti-minoris).

La première est une variété d’action résolutoire soumise à des conditions particulières,

notamment celle du bref délai, tandis que la seconde est assimilable à la réfaction,

autrement dit une révision partielle du contrat qui sera fonction de l’évaluation de la

diminution de prix retenue par expertise, conformément à l’article 1644 du Code civil (Ph.

Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Les contrats spéciaux, Defrénois, n° 410 ; Ph. Le

Tourneau, La responsabilité civile, Dalloz, 3e éd., n° 1787 et 1757).

Le Tribunal considère que c’est cette seconde sanction que poursuivent PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) en réclamant le coût de réparation estimé des désordres.

En effet, en réclamant le coût de remise en état estimé par voie d’expertise, le Tribunal

considère qu’ils exercent l’action estimatoire, à savoir la conservation du bien défectueux

moyennant une réduction du prix.

Le Tribunal rappelle ensuite que pour prospérer dans sa demande, il appartient à

l’acquéreur, d’établir l’existence d’un vice, sa gravité, son caractère caché et l’antériorité

du vice par rapport à la vente.

Le vice s’identifie à tout ce qui empêche la chose de rendre pleinement les services que

l’on en attend, étant entendu que la chose doit être atteinte dans une de ses qualités

principales.

Tout inconvénient de la chose achetée ne peut cependant être qualifié de vice au sens

de l’article 1641 du Code civil. Il faut que la qualité faisant défaut soit l’une des principales

que l’on reconnaît à la chose. Il ne suffit donc pas que l’une des diverses qualités que

l’acheteur pouvait envisager ou que le vendeur avait promise, fasse défaut, si cette

absence est sans incidence réelle sur l’utilité de la chose.

Afin de pouvoir invoquer la garantie des vices cachés, le vice doit donc revêtir un certain

caractère de gravité, rendant l’objet vendu impropre à l’usage auquel il est destiné. Pour

déterminer si une chose est affectée d’un vice la rendant impropre à son usage, il convient

de procéder à une appréciation in abstracto, en fonction de l’utilité qui peut être attendue

de la chose selon l’opinion commune. Le vice doit être considéré comme suffisamment

grave s’il empêche une utilisation normale de la chose et, a fortiori, s’il la rend

dangereuse.

Il s’y ajoute que seuls les vices cachés ouvrent le droit à exercer l’action en garantie. Les

vices qui sont visibles à l’œil nu par tout profane et qui se révèlent lors de vérifications

immédiates et d’investigation normales sont à qualifier de vices apparents. Un examen

trop superficiel n’est cependant pas suffisant. Les vices apparents sont ceux que

l’acheteur peut vérifier lors des vérifications sommaires auxquelles il a procédé ou aurait

dû procéder avant l’acquisition du bien. Le vice sera ainsi à qualifier d’apparent lorsqu’un

homme de diligence moyenne l’aurait découvert en procédant à des vérifications

élémentaires ou quand il peut être décelé au moyen de l’examen attentif que l’homme

sérieux apporte aux affaires qu’il traite.

Le vice est caché, s’il ne pouvait être décelé lors de la vente, suite à un examen approprié

aux circonstances et à la nature de la vente.

Pour un acheteur sans connaissances techniques, le vice est caché, si seul un technicien

était capable de le découvrir. Il est au contraire apparent, lorsqu’un homme de diligence

moyenne l’aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires ou quand il

peut être décelé au moyen de l’examen attentif que l’homme sérieux apporte aux affaires

qu’il traite.

Le caractère apparent ou caché du vice est apprécié in abstracto. Il faut admettre qu’un

acheteur ne dispose pas de connaissances techniques suffisantes pour se rendre compte

de problèmes d’étanchéité, de stabilité, de drainage, d’isolation, de toiture avant l’achat

d’un bien immobilier. Il faut également considérer que les vices ainsi que leurs

conséquences néfastes, qui ne se sont révélés qu’avec le temps, sont à qualifier de vices

cachés.

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se prévalent d’un rapport d’expertise

judiciaire établi en date du 5 octobre 2022 par l’expert Cédric GILLIS.

Ils soutiennent que les désordres constatés auraient préexisté à la vente, mais qu’ils

n’auraient pas été apparents à la date de la vente.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) soutiennent que tous les désordres allégués auraient

été apparents au jour de la vente.

Dans son rapport, l’expert GILLIS a constaté les désordres suivants :

-

au niveau du sol du garage : les carrelages sonnent creux, ont tendance à bouger

et le mouvement cause le décollage des joints ; le choix du type de chape (avec

billes de polystyrène), et la technique de pose du carrelage ne sont pas conformes

aux règles de l’art ; la chape en billes de polystyrène n’est pas conçue pour la pose

directe du carrelage, mais comme chape d’enrobage (pré-chape), en sous-couche

d’une chape lisse pour pose collée ; le mortier colle utilisé n’a pas d’adhérence sur

ce type de chape ; de plus, le mortier colle n’est pas collé sur l’entièreté de la

surface ; pour qu’il soit efficace, il doit être réparti de manière uniforme sur

l’entièreté de la surface de spatule crantée pour permettre au carrelage qu’il

repose sur l’entièreté de sa surface, sans porte à faux ; le collage dans le cas ici

présent n’est pas conforme aux règles de l’art ; le sol du garage est à refaire dans

son entièreté ; les détails des travaux à mettre en œuvre sont décrits dans

l’estimatif au point 5 du présent rapport ;

-

au niveau du mur du garage: les traces d’humidité présentes à l’intérieur et à

l’extérieur du mur du garage sont les conséquences d’une infiltration antérieure,

qui a été réparée, au niveau de l’étanchéité de la toiture ; l’eau s’est infiltrée entre

le mur et le complexe de façade isolante et a eu du mal à s’évacuer et s’est

propagée par capillarité ; cette infiltration a désormais été réparée ; le complexe

de façade isolante entre la porte de garage et la baie vitrée est à refaire ; les détails

des travaux à mettre en œuvre sont décrits dans l’estimatif au point 5 du présent

rapport ;

-

au niveau du crépi contre le couvre mur : avec la dilatation du couvre mur, Ie crépi,

n’ayant pas été désolidarisé à l’aide d’une bande néoprène ou un joint souple se

fissure et finit par se décoller ; deux matériaux tels que le crépi et une tablette ne

peuvent pas être physiquement liés ; interventions et réparations ponctuelles le

long du couvre mur ; les détails des travaux à mettre en œuvre sont décrits dans

l’estimatif au point 5 du présent rapport ;

-

au niveau du sol de la maison: les conclusions sont les mêmes que pour le

garage ; cependant, un facteur aggravant s’ajoute : le chauffage au sol ; le

chauffage au sol, ne doit pas être noyé dans une chape isolante ; la faible

épaisseur de chape utilisée dans le cas présent et les dilatations dues à la chaleur

émise par le chauffage au sol réduisent encore la capacité d’adhérence du

carrelage à la chape ; conclusions identiques pour le premier étage ; idem sol du

garage ; les détails des travaux à mettre en œuvre sont décrits dans l’estimatif au

point 5 du présent rapport ; il conviendra d’adapter un nouveau système de chape

pour le chauffage au sol, spécialement conçu pour les rénovations et pour les cas

où l’épaisseur doit être réduite étant donné les hauteurs sous plafond relativement

faibles.

-

au niveau des joints de la douche : les joints sont à refaire ; il n’y a apparemment

pas de problème d’étanchéité dans le complexe de la cabine de douche ; aucune

fuite n’a été détectée ; c’est une réparation superficielle ; menus travaux de

réparation ; les détails des travaux à mettre en œuvre sont décrits dans l’estimatif

au point 5 du présent rapport.

Même à admettre qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient pu constater, lors de leurs

visites, que certains carrelages sonnaient creux, bougeaient et que certains joints se

décollaient, ils ne pouvaient pas raisonnablement se rendre compte, en tant que non-

professionnels dans le domaine, de la conception non-conforme de la chape et de la

technique non-conforme de pose des carrelages. Ces désordres sont à qualifier de vices

cachés préexistants à la vente.

Ce même constant vaut pour la pose des carrelages aux niveaux supérieurs de la maison,

auquel s’ajoute que le système de chape est inadapté pour le chauffage au sol posé au

rez-de-chaussée et à l’étage.

Le Tribunal est, en outre, d’avis que ces vices revêtent un caractère de gravité tel qu’ils

sont de nature à entraver considérablement l’usage du bien et même à en empêcher son

utilisation normale.

Concernant les désordres affectant le mur du garage, intérieur et extérieur, le crépi contre

le couvre mur et les joints de la douche, le Tribunal est d’avis, au vu des explications de

l’expert, qu’il ne saurait s’agir de vices cachés qui ne seraient apparus que

postérieurement à la vente. Il s’agit, partant, de vices apparents dont PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ne sauraient, en l’espèce, se prévaloir au titre de la garantie des vices

cachés.

Le Tribunal relève ensuite que tout en invoquant l’existence de différents accords

amiables conclus entre parties, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne soulèvent pas

l’exception de transaction. Ils soutiennent cependant que la réduction du prix de vente

qu’ils auraient consenti ainsi que les montants payés au titre des accords amiables

convenus interdiraient toute nouvelle condamnation, respectivement devraient venir en

déduction des prétentions indemnitaires d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ils fondent

leur moyen sur le principe de la réparation intégrale du préjudice.

Le Tribunal relève que les documents manuscrits des 22 août 2021, 28 août 2021 et 25

septembre 2021 ne comportent pas de renonciation dans le chef d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à se prévaloir des dispositions de l’article 1641 et suivants du Code civil.

Il n’en résulte pas non plus qu’ils porteraient sur les mêmes désordres que ceux

actuellement invoqués par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et auxquels le Tribunal

reconnaît la qualification de vices cachés.

.

Une telle renonciation ne saurait davantage être déduite de la réduction du prix de vente

auquel PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient consentie. Il n’est pas non plus établi

que cette réduction de prix aurait été consentie par rapport aux problèmes de carrelage

et de chape affectant la maison.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne démontrent, partant, pas qu’en faisant droit aux

prétentions indemnitaires d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ces derniers seraient

doublement indemnisés.

Quant au coût de remise en état des désordres qui viennent d’être qualifiés de vices

cachés au sens de l’article 1641 du Code civil, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se

prévalent d’un devis établi par la société SOCIETE3.) en date du 15 février 2024.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) déclarent contester, tant dans son principe que de

dans son quantum, le montant réclamé sur base du devis précité.

Le Tribunal relève que l’expert GILLIS a évalué le coût de remise en état de la totalité des

désordres constatés au montant de 88.002,95.- euros hors TVA. Le devis de la société

SOCIETE3.) porte sur un montant total de 88.660,14.- euros hors TVA.

A défaut de contestation plus circonstanciée quant au montant retenu dans le devis de la

société SOCIETE3.) qui est, au demeurant, très proche de celui retenu par l’expert

GILLIS, il n’y a pas lieu de s’en départir.

En l’espèce, seul le poste 5 dudit devis portant sur un montant de 10.761.- euros ne

concerne pas les vices que le Tribunal a qualifiés de vices cachés. Les postes 1 à 4

concernent, quant à eux, la remise en état du sol du garage et des deux étages. Le

montant total desdits postes s’élève à 77.899.- euros (1.848 + 4.347,76 + 40.821,33 +

30.882) hors TVA, soit un montant de 91.141,94.- euros TVA comprise.

Il s’ensuit que la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base de l’article 1641

du Code civil est à déclarer fondée à l’encontre de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) pour

le montant de 91.141,94.- euros.

Il y a lieu de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant précité de 91.141,94.- euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament également, par rapport aux désordres

affectant la maison, l’indemnisation de leur préjudice moral.

Ils n’indiquent pas sur quelle base légale ils fondent leur demande. Il convient d’admettre

que leur demande est fondée sur la responsabilité contractuelle de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.).

La demande, pour autant que dirigée à l’encontre de la société SOCIETE1.), est, partant,

à déclarer non fondée. En effet, la base délictuelle n’est, en l’espèce, pas invoquée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui ne formulent, de surcroit, aucun reproche concret

à l’égard de la société SOCIETE1.) par rapport aux désordres affectant la maison.

Quant au préjudice moral allégué, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que les

travaux de réparation de la chape allaient engendrer une diminution de la hauteur sous

plafond, qu’ils seraient contraints de déménager pendant le temps des travaux et qu’ils

ne seraient pas en mesure de réaliser librement des travaux parce qu’ils ne disposeraient

pas de tous les plans des travaux de rénovation.

Concernant les plans des travaux de rénovation, le Tribunal relève qu’il ne résulte pas

des documents contractuels signés entre parties, compromis de vente et acte notarié de

vente, que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) se seraient engagés à fournir tous les plans

généralement quelconques de la maison ou des travaux de rénovation y réalisés. Aucun

manquement contractuel n’étant à constater dans ce contexte, le préjudice allégué par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à cet égard ne saurait justifier une quelconque

condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Concernant les travaux de remise en état des sols de la maison, leurs conséquences sur

la hauteur sous plafond a été relevée par l’expert GILLIS dans son rapport. Il semble, par

ailleurs, évident que les travaux nécessiteront le déménagement d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) pendant le temps des travaux. En raison des tracas que ces travaux

engendreront pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), le Tribunal décide de leur allouer

ex aequo et bono un montant de 10.000.- euros.

Il convient, partant, de déclarer la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

indemnisation de leur préjudice moral fondée à concurrence du montant de 10.000.-

euros et de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à leur payer le

montant précité de 10.000.- euros.

2.2.2. Quant à la demande en dommages et intérêts au titre de la moins-value

affectant l’immeuble

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent agir sur base du dol, sinon de l’erreur au

sens des articles 1109, 1110 et 1116 du Code civil et sur base de l’article 1382 à l’encontre

de toutes les parties défenderesses.

Ils soutiennent avoir été trompés intentionnellement sur la surface habitable du bien qui

aurait été affichée dans l’annonce sur le site Athome à 261 m2 et qui aurait été erronée.

La superficie indiquée aurait nécessairement dû être la superficie habitable. Or, l’expert

judiciaire GILLIS aurait mesuré une superficie habitable de 191,66 m2. Le garage d’une

superficie de 19,28 m2 et la cave d’une superficie de 23,98 m2 ne seraient pas à prendre

en compte dans le calcul de la surface habitable et même en prenant ces deux pièces en

considération, la maison ne présenterait qu’une surface habitable de 234,92 m2.

Aux termes de l’article 1109 du Code civil, « il n’y a pas de consentement valable si le

consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris

par dol ».

La sanction du dol et de l’erreur se trouve normalement dans l’annulation de l’acte.

Néanmoins, la victime d’un dol ou d’une erreur peut à son choix faire réparer le préjudice

que lui ont causé les agissements de son cocontractant par l’annulation de la convention

et, s’il y a lieu, par l’attribution de dommages et intérêts ou simplement par une

indemnisation pécuniaire.

En tout état de cause, l’un comme l’autre étant une cause de nullité d’un contrat, l’action,

qui est de nature contractuelle, ne peut être exercée par la victime d’un dol ou d’une

erreur qu’à l’égard de son cocontractant.

En l’espèce, la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fondée sur le dol,

respectivement sur l’erreur, est à déclarer non fondée pour autant qu’elle est dirigée à

l’encontre de la société SOCIETE1.).

Quant au dol, l’article 1116 du Code civil dispose que « le dol est une cause de nullité de

la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est

évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume

pas, et doit être prouvé ».

Celui qui demande l’annulation d’un contrat pour dol doit prouver non seulement

l’existence de manœuvres, c’est-à-dire de mensonges ou réticences dolosives de son

cocontractant, mais encore la mauvaise foi de ce dernier ainsi que le caractère

déterminant de l’erreur provoquée par les manœuvres dans la conclusion du contrat

(Cour 9 février 2000, Pas. 31, 356).

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par

l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manœuvres, l’autre partie

n’aurait pas contracté. Aux manœuvres proprement dites sont assimilés le mensonge et

la réticence. Du côté de celui qui en est victime, le dol suppose qu’une erreur a été

commise. Il faut que le consentement ait été donné sous l’empire d’une méprise et il ne

suffit pas que des pressions aient été exercées ou que l’obligation d’information

précontractuelle n’ait pas été respectée.

Pour que le dol puisse être retenu, il faut encore que l’auteur du dol ait agi

intentionnellement pour tromper le cocontractant. Il doit partant avoir eu connaissance de

la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue. Il est admis qu’un manquement à une

obligation précontractuelle d’information ne suffit pas à caractériser la réticence dolosive,

si ne s’y ajoute pas la constatation du caractère intentionnel et déterminant de ce

manquement. Peu importe, en revanche, l’objet de l’erreur, dès lors que celle-ci a été

déterminante (Cour 7 février 2007, numéro 30647 du rôle, Pas. 33, p. 397).

La charge de la preuve du dol repose sur celui qui l’invoque. Cette preuve peut être

établie par tous moyens, même par présomptions, à condition que celles-ci constituent

un ensemble de circonstances graves, précises et concordantes, de nature à ne laisser

aucun doute sur l’existence des manœuvres dolosives employées par l’une des parties

contractantes pour engager l’autre à réaliser le contrat (Cour 22 janvier 1992, Pas. 28,

256).

La victime d’un dol peut à son choix faire réparer le préjudice que lui ont causé les

manœuvres de son cocontractant par l’annulation de la convention et, s’il y a lieu, par

l’attribution de dommages et intérêts ou simplement par une indemnisation pécuniaire.

Conformément au texte de l’article 1116 du Code civil, le dol, pour qu’il soit admis, doit

émaner du cocontractant.

Lorsqu’elles émanent d’un tiers, les manœuvres dolosives peuvent également être une

cause de nullité de la convention. Mais le tiers doit alors avoir agi comme complice du

cocontractant ou avoir agi comme représentant (mandataire ou préposé) du

cocontractant. La convention sera, au contraire, maintenue, lorsque les manœuvres

dolosives émanent d’un simple intermédiaire, qui ne représente aucune des parties, dès

lors qu’il n’y a pas de complicité entre ce tiers et le cocontractant. Lorsque la demande

en nullité n’est pas ouverte, parce qu’un tiers est l’auteur du dol et qu’il n’est pas le

représentant du cocontractant et qu’il n’y a par ailleurs pas complicité entre ce tiers et le

cocontractant, la victime du dol ne dispose que d’une action en dommages-intérêts contre

ledit tiers (Cour 13 janvier 1998, numéro 19576 du rôle, P. 30, p. 465).

Il est admis en droit luxembourgeois que les agents immobiliers sont liés à leurs clients

par un contrat de louage d’ouvrage. Pour que l’agent immobilier agisse en tant que

mandataire, il faut que le pouvoir de représenter son client lui ait été donné. Ce pouvoir

doit lui avoir été donné de manière expresse.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément du dossier que la société SOCIETE1.) aurait

agi en tant que mandataire de PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Il n’est pas autrement contesté que l’annonce immobilière ainsi que la fiche descriptive

du bien immobilier ont été établies par la société SOCIETE1.).

Or, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), bien qu’ils soutiennent, de façon générale, que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient joué un rôle actif dans la dissimulation

d’éléments déterminants destinés à les convaincre d’acheter le bien, ne rapportent pas

la preuve qu’ils auraient transmis des données erronées à la société SOCIETE1.) afin

qu’elles figurent dans l’annonce rédigée ensuite par la société SOCIETE1.).

Il n’est pas non plus établi que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient d’une

quelconque manière influencé la rédaction de l’annonce immobilière et de la fiche

descriptive établie par la société SOCIETE1.) et que la société SOCIETE1.) aurait agi en

complicité avec eux.

Il s’ensuit que

toutes manœuvres

dolosives

de la part de

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) laissent d’être établies et que la demande d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), fondée sur le dol, est à déclarer non fondée.

L’article 1110 du Code Civil dispose que « L’erreur n’est une cause de nullité de la

convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité, lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec

laquelle on a l’intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne

soit la cause principale de la convention ».

Pour justifier l’annulation du contrat, l’erreur sur la substance doit avoir déterminé le

consentement de celui qui s’oblige, elle doit être excusable, en ce sens qu’elle ne doit

pas être la conséquence d’une faute de celui qui s’en prévaut et elle doit finalement avoir

atteint une qualité expressément ou tacitement convenue entre parties.

L’erreur doit avoir trait à une qualité essentielle de la chose qui a déterminé le

consentement de l’une des parties, de telle sorte que celle-ci ne se serait pas engagée,

si elle avait su que cette qualité n’existait pas.

La demande doit dès lors être rejetée non seulement lorsqu’il apparaît que la victime avait

consenti « en toute connaissance de cause » ou qu’elle avait une « parfaite connaissance

de la situation », mais aussi dans tous les cas où elle « n’apporte pas la moindre preuve »

de l’erreur alléguée.

La charge de la preuve de l’erreur pèse sur la partie qui s’en prévaut, en l’espèce sur

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Le demandeur doit en effet d’abord démontrer la réalité de son erreur, c’est-à-dire qu’il

doit prouver que le consentement a été donné dans une certaine croyance et d’autre part

que cette croyance était contraire à la réalité. La victime de l’erreur doit ensuite prouver

que celle-ci avait un objet tel que la nullité soit encourue, respectivement que la méprise

a porté sur une qualité substantielle de la chose ou de la personne. Elle doit finalement

établir que son erreur a eu un caractère déterminant. Il doit apparaître que, sans l’erreur,

le contrat n’aurait pas été conclu ou en tout cas ne l’aurait pas été aux mêmes conditions.

Il appartient au demandeur d’établir que l’erreur a été la cause déterminante de son

consentement, ou le motif principal et déterminant de l’obligation.

L’annonce publiée sur le site Athome à la base de laquelle PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) soutiennent avoir commis une erreur n’est, en tant que telle, pas versée

aux débats.

Mais il n’est pas autrement contesté que la fiche descriptive du bien qui leur a été remise

comporte les mêmes indications de superficie. Cette fiche est versée aux débats et

renseigne ce qui suit :

« Descriptif général :

ADRESSE5.)

Maison Surface : 261 m² env.

Nombre de chambres : 5

Sur un terrain de 4,24 ares

Descriptif habitation:

RDC:

- Hall de 12.52 m²

- Living ouvert sur cuisine équipée de 64.95 m²

- Buanderie

- WC séparé

- une chambre de 14.41 m²

1er étage:

- un hall de 12.50m²

- 3 chambres (15.77m² avec dressing ;A

11.63m² accès terrasse et

…[premier chiffre illisible] 7,26m² )

- salle de douche de 4.61m²

2ème étage:

- une chambre : 28.57 m² ».

Il convient d’emblée de relever qu’en additionnant toutes les surfaces figurant dans le

« descriptif habitation », le total s’élève à 192,22 m².

Il convient, par ailleurs, de relever que l’expert GILLIS a, quant à lui, dans son rapport

mesuré une surface habitable de 191,66 m² et les mesures relevées par l’agence

immobilière SOCIETE4.) en date du 16 décembre 2021 totalisent une « surface

habitable » de 197,25 m².

Les mesures relevées par l’expert GILLIS et par l’agence immobilière SOCIETE4.) sont

donc approximativement les mêmes que le total des mesures figurant dans le « descriptif

habitation » de l’annonce Athome.

Il convient ensuite de relever que la superficie du bien, exceptée la superficie totale du

terrain de 4, 24 ares, ne figure ni dans l’acte notarié de vente du 17 août 2021, ni dans le

compromis de vente du 2 juillet 2021.

Contrairement à leurs allégations, il ne résulte pas des pièces produites en cause

qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient souhaité obtenir, avant de s’engager, de

plus amples informations concernant la superficie du bien.

Il est, en outre, constant en cause qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont visité le bien

à plusieurs reprises avant de s’engager.

Le Tribunal considère qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pouvaient parfaitement se

rendre compte par eux-mêmes que la superficie totale de 261 m², figurant dans le

« descriptif général », ne correspondait pas au détail mentionné, juste en-dessous, dans

la même annonce en additionnant les différentes superficies y renseignées. Ils pouvaient

donc aisément en déduire que la superficie de 261 m² se rapportait à la superficie brute

de l’immeuble, et qu’elle incluait nécessairement les parties non habitables de la maison.

Il ne résulte, en outre, d’aucun élément du dossier qu’ils se seraient renseignés sur la

différence entre les surfaces en question. Soutenir que la surface de 261 m² aurait

nécessairement dû être la surface habitable, alors qu’en additionnant toutes les surfaces

habitables, ils pouvaient se rendre compte qu’elles ne correspondaient pas, constitue tout

au plus une erreur inexcusable dans le chef d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.), alors

qu’elle ne résulte que de la conséquence de leur propre faute ou négligence.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne prouvent donc pas que leur consentement a été

donné dans une certaine croyance, puisqu’une analyse détaillée de la fiche descriptive

leur permettait de connaître la surface habitable du bien. Même à admettre une erreur

dans leur chef, elle serait à qualifier d’inexcusable.

Ils ne prouvent, au demeurant, pas non plus que leur méprise aurait porté sur une qualité

substantielle du bien, ni qu’elle aurait eu un caractère déterminant, alors qu’ils ont visité

le bien à plusieurs reprises, qu’ils ont pu en apprécier la superficie par eux-mêmes, qu’il

ne résulte d’aucun élément du dossier qu’ils se seraient renseignés sur la différence entre

la surface globale indiquée dans la fiche descriptive et le détail des différentes surfaces

y mentionnées et qu’ils n’ont pas non plus jugé utiles de demander à ce que le compromis

de vente et l’acte notarié de vente renseigne la superficie du bien, ceci en vue d’assurer

qu’il s’agissait pour eux d’un élément contractuel à prendre en considération, étant

précisé qu’une annonce immobilière n’est communément pas à considérer comme

faisant partie du champ contractuel.

Toute erreur au sens de l’article 1110 du Code civil laisse partant d’être établie et la

demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fondée sur l’erreur, est à déclarer non

fondée.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fondent encore leur demande sur base de l’article 1382

du Code civil.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étant liés à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) par un

contrat, leur demande à l’égard de ceux-ci sur base de l’article 1382 est à déclarer non

fondée, par application du principe du non-cumul de la responsabilité contractuelle et

délictuelle.

La société SOCIETE1.), bien qu’elle ait été partie au compromis de vente du 2 juillet 2021

par rapport à la commission qu’elle devait toucher dans le contexte de la vente

immobilière, n’a pas été partie à l’acte notarié de vente du 17 août 2021. Elle n’est, par

ailleurs, pas intervenue, dans le cadre de la vente litigieuse, à la demande

d’PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), mais à la demande de PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.).

Il convient donc d’admettre que la responsabilité de la société SOCIETE1.) puisse, en

l’espèce, être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le Tribunal relève qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne développent pas leur

demande fondée sur la responsabilité délictuelle.

Ils n’expliquent donc pas en quoi aurait consisté la faute délictuelle commise par la

société SOCIETE1.).

Le Tribunal rappelle que le fait d’avoir indiqué une surface globale ne correspondant pas

à la surface habitable, n’empêchait pas de calculer la surface habitable à partir du

« descriptif habitation » de la fiche descriptive. Le total des surfaces, tel que renseigné,

étant très proche des mesures prises par l’expert GILLIS et par l’agence immobilière

SOCIETE4.), aucune faute ne saurait être retenue à l’égard de la société SOCIETE1.)

dans ce contexte.

Il s’y ajoute que l’annonce renseigne une surface globale approximative, qui selon la

société SOCIETE1.), correspond à la surface brute du bien. La surface brute au sol

comprend les murs et n’est donc pas identique à la surface résultant de l’addition de

toutes les pièces du bien. La surface indiquée dans l’annonce n’est, partant, en tant que

telle, pas nécessairement fausse.

A défaut de toute explication plus circonstanciée quant à la faute délictuelle que la société

SOCIETE1.) aurait commise en l’espèce, le Tribunal en déduit qu’aucune faute ne peut

lui reprochée dans ce contexte.

La demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fondée sur la responsabilité délictuelle

est à déclarer non fondée.

2.3.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ainsi que la société

SOCIETE1.) demandent chacun le remboursement des frais et honoraires d’avocat qu’ils

ont été contraints d’exposer dans le cadre de la présente instance.

ll est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir

gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans

la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner

lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne

constitueraient pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a

retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Afin de prospérer dans leurs prétentions, il appartient à chacune des parties de rapporter

la preuve d’une faute dans le chef de l’autre, d’un préjudice dans son propre chef et d’un

lien de causalité entre les deux.

Eu égard à l’issue de l’instance, la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) est

rejeter, aucune faute n’étant à reprocher à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en ayant

pris l’initiative d’agir en justice.

A l’inverse, dans la mesure où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été contraints d’agir

en justice à l’encontre de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et qu’il a été fait partiellement

droit à leurs demandes, il convient d’admettre qu’ils rapportent la preuve d’une faute dans

le chef de ces derniers.

Leur demande est cependant à déclarer non fondée à l’égard de la société SOCIETE1.),

aucune condamnation n’étant prononcée à l’égard de cette dernière.

Quant à leur préjudice, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent aux débats trois

mémoires d’honoraires d’un montant total de 9.311,38.- euros et qui se rapportent au

présent litige.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contestent, de manière générale, le principe et le

quantum du montant réclamé.

Force est de constater qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne versent aucun détail des

prestations réalisées par leur mandataire dans le cadre du litige, de sorte que le Tribunal

n’est pas en mesure de vérifier la réalité et la nécessité des prestations facturées.

La demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en remboursement de leurs frais

d’avocat à l’égard de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) est partant à déclarer non fondée.

Quant à la demande formulée par la société SOCIETE1.), il convient de constater que

cette dernière ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande. Elle reste partant en

défaut d’établir son préjudice. Sa demande est dès lors à déclarer non fondée.

S’agissant des demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les

sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner

l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr.,

2ème civ., 10 octobre 2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15,

JTL 2015, n° 42, page 166).

Au vu de l’issue de l’instance, il serait inéquitable de laisser à charge d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) l’entièreté des frais qu’ils ont exposés et qui sont non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur

payer une indemnité de procédure de 2.500 euros.

Leur demande est cependant à déclarer non fondée à l’égard de la société SOCIETE1.).

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), qui succombent, sont, quant à eux, à débouter de leur

demande formulée à ce titre.

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à rejeter.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent également le remboursement des frais

d’expertise qu’ils auraient dû exposer d’un montant de 6.797,70.- euros. Ils versent un

mémoire d’honoraires de l’expert Cédric GILLIS du 5 octobre 2022 ainsi que les preuves

de son paiement.

L’expertise ayant été utile à l’issue du litige, il y a lieu de faire droit à cette demande et de

condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à rembourser à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) le montant de 6.797,70.- euros correspondant auxdits frais d’expertise.

La demande est à déclarer non fondée à l’égard de la société SOCIETE1.).

Le Tribunal relève qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent la majoration du taux

d’intérêt légal de trois points sans toutefois demander de voir augmenter le montant des

condamnations prononcées des intérêts légaux. Il s’ensuit que la demande de majoration

du taux d’intérêt légal est sans objet.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) seront partant condamnés à tous les frais et dépens

de l’instance, exception faite des frais et dépens découlant de l’instance introduite à

l’encontre de la société SOCIETE1.) qui sont à laisser à la charge d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), avec distraction au profit de Maître Ersan ÖZDEK qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la pure forme,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basée sur l’article 1641 du Code civil

non fondée pour autant qu’elle est dirigée contre la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l.,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basée sur l’article 1641 du Code civil

fondée à l’encontre de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) pour le montant de 91.141,94.-

euros,

partant,

condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 91.141,94.- euros,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en indemnisation de leur préjudice

moral non fondée à l’égard de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en indemnisation de leur préjudice

moral à l’encontre de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) fondée à concurrence du

montant de 10.000.- euros,

partant, condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 10.000.- euros,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base des articles 1109, 1110 et

1116 du Code civil tant à l’égard de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) qu’à l’égard de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. non fondée,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base de la responsabilité

délictuelle, tant à l’égard de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) que de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. non fondée,

dit les demandes respectives des parties en remboursement de leurs frais et honoraires

d’avocat non fondées,

dit la demande

d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité de

procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée à

l’encontre de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) pour un montant de 2.500.- euros,

partant, condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) un montant de 2.500.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité de

procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à

l’encontre de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. non fondée,

dit la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.àr.l. en paiement d’une indemnité de procédure sur le fondement

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondée,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en remboursement de leurs frais

d’expertise fondée à l’encontre de PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

partant, condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) le montant de 6.797,70.- euros à titre de remboursement des frais

d’expertise,

dit la demande en remboursement des frais d’expertise non fondée à l’encontre de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.,

dit la demande en majoration du taux d’intérêt légal de trois points sans objet,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance, exception

faite de ceux découlant de l’instance introduite à l’encontre de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.àr.l. qui restent à charge d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.), avec

distraction au profit de Maître Ersan ÖZDEK qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.