Tenant's rent arrears claim dismissed pending outcome of separate sewage contract dispute.

N° 716/2025

du 15.05.2025

Audience publique du jeudi, 15 mai 2025

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch, Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

le SYNDICAT INTERCOMMUNAL DE DÉPOLLUTION DES EAUX

RÉSIDUAIRES DU NORD (SIDEN), établi et ayant son siège à L-9359

BETTENDORF, Bleesbruck, représenté par son bureau actuellement en fonctions,

partie demanderesse,

comparant par Maître Maxime FLORIMOND, en remplacement de Maître Steve

HELMINGER, les deux avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie défenderesse,

comparant par Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

FAITS

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d’un jugement rendu entre parties par le tribunal de paix de

Diekirch en date du 11 mai 2023, inscrit au répertoire fiscal sous le n° 590/2023,

dont le dispositif est conçu comme suit :

« PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

donne acte au SYNDICAT INTERCOMMUNAL DE DEPOLLUTION DES EAUX

RESIDUAIRES DU NORD de l’augmentation de sa demande ;

avant tout autre progrès en cause :

ordonne la comparution personnelle des parties,

en date du jeudi 25 mai 2023 à 10.00 heures à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der

aler Kiirch", salle 1 ;

réserve les frais. ».

Après plusieurs refixations, l’affaire a été retenue utilement à l'audience publique

du jeudi, 3 avril 2025 à 15.30 heures, par le tribunal autrement composé, et les

débats ont eu lieu comme suit :

Le mandataire de la partie demanderesse, le SYNDICAT INTERCOMMUNAL

DE DÉPOLLUTION DES EAUX RÉSIDUAIRES DU NORD (ci-après le

SIDEN), Maître Maxime FLORIMOND, a exposé le sujet de l’affaire et a été

entendu en ses revendications et moyens.

Le mandataire de la partie défenderesse, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-

après la société SOCIETE1.)), Maître Pierre GOERENS, a été entendu en ses

explications et moyens de défense.

Sur ce, le tribunal a pris l’affaire en délibéré et a rendu à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit:

Il y a lieu de rappeler que le SIDEN a, suivant requête déposée en date du 5 avril

2022 au greffe de la Justice de paix de Diekirch, demandé à voir convoquer la

société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch aux fins

de :

-

voir résilier le contrat de bail des parties du 15 décembre 2014 pour

faute grave dans le chef de la société SOCIETE1.) en raison du non-

paiement des loyers,

-

voir condamner la société SOCIETE1.) du chef d’arriérés de loyers

depuis le mois de juin 2020 au paiement du montant de 130.390,45

euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde,

-

voir dire qu’il y a « opposition à prorogation légale, à sursis et à

renouvellement » du contrat de bail des parties pour faute grave dans

le chef de la société SOCIETE1.),

-

voir condamner la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués,

-

se voir réserver le droit d’augmenter la demande en cours d’instance

et notamment quant aux loyers et indemnités d’occupation échus et à

échoir, quant à l’indemnité de relocation sur base de l’article 1760 du

Code civil, l’indemnité d’indisponibilité et quant aux frais de remise

en état,

-

voir condamner la société SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité

de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance,

-

se voir réserver tous autres droits, dus, moyens et actions.

À l’audience, Maître Maxime FLORIMOND, en remplacement de Maître Steve

HELMINGER, a augmenté la demande du SIDEN en condamnation de la société

SOCIETE1.) en paiement d’arriérés de loyers au montant de 334.479,85 euros et

quant au surplus, a réitéré la demande du SIDEN telle que formulée dans la

requête et dans une note de plaidoiries du 29 décembre 2022.

Maître Pierre GOERENS quant à lui, a contesté la demande adverse et a repris

les différents moyens d’incompétence et d’irrecevabilité qu’il a soulevés dans

une note de plaidoiries du 21 septembre 2022.

Aucun arrangement n’ayant pu être trouvé entre les parties depuis le jugement n°

590/2023 du tribunal de paix de Diekirch du 11 mai 2023, il échet de statuer

finalement sur le bien-fondé des moyens et prétentions des parties.

Appréciation

-

Quant à la compétence du juge de paix siégeant en matière de bail à

loyer

La société SOCIETE1.) conteste en premier lieu, la compétence matérielle du

juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour connaître de la demande du

SIDEN, le contrat litigieux servant de fondement à la demande de ce dernier

n’étant pas à qualifier de bail dans la mesure où il s’inscrirait dans un « ensemble

contractuel composé d’un contrat d’exploitation du 28 décembre 1998 et de

l’ensemble des avenants à ce contrat ».

À cet égard, il échet de noter que le contrat des parties du 15 décembre 2014 est

intitulé « contrat de bail à loyer » et dispose dans son premier article que le

SIDEN donne, en qualité de propriétaire, différents immeubles à bail à la société

SOCIETE1.), en qualité de locataire.

En sus, le contrat énumère en détail les immeubles donnés en location et indique

le montant du loyer à régler par la société SOCIETE1.) au SIDEN en raison de la

jouissance desdits lieux, loyer dont le montant a été augmenté ultérieurement par

un avenant daté au 19 septembre 2016.

Il convient dès lors, de constater que le contrat litigieux du 15 décembre 2014

constitue un bail portant sur des immeubles.

Conformément aux dispositions de l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure

civile, le juge de paix connait en dernier ressort jusqu’à la valeur de 2.000.- euro

et à charge d’appel à quelque valeur que la demande puisse s’élever de toutes les

contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution

des baux d’immeubles.

Le juge de paix est dès lors matériellement compétent pour connaître de la

demande du SIDEN.

-

Quant à la compétence territoriale du juge de paix de Diekirch

Deuxièmement, la société SOCIETE1.) soulève l’incompétence territoriale du

tribunal de paix de Diekirch pour connaître de la demande du SIDEN dans la

mesure où le contrat de bail du 15 décembre 2014 dispose que pour toute

contestation, « le Tribunal de Luxembourg » est seul compétent.

Au vu de la formulation vague de cette disposition contractuelle et étant donné

que les parties ont toutes les deux leur siège dans l’arrondissement judiciaire de

Diekirch, il convient de retenir que les parties ont en réalité, eu l’intention

d’attribuer d’une manière générale, compétence aux Cours et tribunaux du

Grand-Duché de Luxembourg.

Le juge de paix de Diekirch est partant territorialement compétent pour connaître

de la demande du SIDEN.

-

Quant à la qualité à agir du SIDEN

Troisièmement, la société SOCIETE1.) invoque l’irrecevabilité de la demande

du SIDEN au motif qu’il ne disposerait pas d’une autorisation d’ester en justice

suffisamment spécifique conformément à l’article 6 de la loi du 23 février 2001

concernant les syndicats de communes, respectivement à l’article 83 de la loi

communale modifiée du 13 décembre 1988.

Dans ce contexte, il échet de se référer à la pièce n° 6 de Maître Steve

HELIMINGER de laquelle il ressort que le SIDEN dispose d’une autorisation

d’ester en justice en bonne et due forme du 11 novembre 2021.

La demande du SIDEN est donc à déclarer recevable pour avoir été introduite

dans les forme et délai de la loi.

-

Quant à la surséance à statuer

Tel que retenu dans le jugement n° 590/2023 du tribunal de paix de Diekirch du

11 mai 2023, la société SOCIETE1.) s’oppose au paiement du loyer prévu au

contrat de bail litigieux du 15 décembre 2014 notamment au motif que le SIDEN

ne respecterait pas son obligation contractuelle de livrer les boues issues des

stations d’épuration telle que prévue au contrat d’exploitation des parties du 28

décembre 1998.

Il est constant en cause que le différend des parties relatif au contrat

d’exploitation est actuellement pendant devant le tribunal d’arrondissement de

Diekirch (cf. assignation de la société SOCIETE1.) du 17 juin 2022 dirigée contre

le SIDEN).

Le bien-fondé de la demande du SIDEN dirigée contre la société SOCIETE1.)

(consistant dans le paiement d’arrières de loyers depuis le mois de juin 2020 et le

déguerpissement des lieux loués) dépend dès lors dans une large mesure de la

solution que le tribunal d’arrondissement réservera au litige lui soumis.

Dans ces conditions, le tribunal de paix de céans sursoit à statuer sur la demande

du SIDEN dans l’attente d’une décision du tribunal d’arrondissement de Diekirch

et il y a lieu de réserver les frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

revu le jugement n° 590/2023 du 11 mai 2023,

se déclare matériellement et territorialement compétent pour connaître de la

demande du SYNDICAT INTERCOMMUNAL DE DEPOLLUTION DES

EAUX RESIDUAIRES DU NORD (SIDEN) du 5 avril 2022,

dit que le SYNDICAT INTERCOMMUNAL DE DEPOLLUTION DES EAUX

RESIDUAIRES DU NORD (SIDEN) a qualité à agir,

sursoit

à statuer sur

le bien-fondé de la demande du

SYNDICAT

INTERCOMMUNAL DE DEPOLLUTION DES EAUX RESIDUAIRES DU

NORD (SIDEN) en attendant le prononcé d’une décision définitive dans le cadre

de l’instance pendante entre les parties devant le tribunal d’arrondissement de

Diekirch suite à l’assignation de la société anonyme SOCIETE1.) SA du 17 juin

2022,

réserve le surplus des demandes des parties et les frais et dépens de l’instance,

fixe l’affaire au rôle général.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix à Diekirch,

assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date qu'en

tête et avons signé avec le greffier.