Court rejects copropriété owner's payment dispute, ruling unpaid charges binding without appeal.

Répertoire N°: 1273 / 2025

Audience publique du 14 mai 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire de Luxembourg, a rendu

le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

le syndicat des copropriétaires de la SOCIETE1.) ADRESSE1.) représenté par son

syndic, la société SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce

et des sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par ses gérants actuellement

en fonctions;

élisant domicile en l'étude de la société à responsabilité limitée Etude d' Avocats GROSS

& Associés sàrl, établie à L-2155 LUXEMBOURG, 78 Mühlenweg, inscrite sur la liste V

du Tableau d'Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, représentée

aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse ;

- partie demanderesse - comparant par Maître Ralph PEPIN, avocat, en remplacement

de Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, à l’audience

publique du 27 mars 2025;

et:

PERSONNE1.), demeurant à L-4011 ESCH-SUR-ALZETTE, ADRESSE1.)

- partie défenderesse - comparant en personne à l’audience publique du 27 mars 2025.

Faits

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA3-8818/24 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 20 novembre 2024, PERSONNE1.) a été sommé de

payer au syndicat des copropriétaires de la SOCIETE1.) le montant de 8.195,97 euros,

avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance de paiement jusqu’à

solde, ainsi qu’une indemnité de procédure de 50,- euros.

Par lettre du 3 décembre 2024, entrée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette

le jour même, PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

A la requête du syndicat des copropriétaires de la SOCIETE1.), les intéressés ont été

convoqués par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de paix de ce siège à

l’audience publique du 9 janvier 2025, date à laquelle l’affaire fut refixée au 27 mars 2025.

A l’audience publique du 27 mars 2025, Maître Ralph PEPIN, comparant pour le syndicat

des copropriétaires de la SOCIETE1.), fut entendu en ses explications et conclusions.

PERSONNE1.) fut entendu en ses explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé du jugement avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par ordonnance conditionnelle de paiement n°E-OPA3-8818/24 rendue par le juge de

paix d’Esch-sur-Alzette en date du 20 novembre 2024, PERSONNE1.) a été sommé de

payer au syndicat des copropriétaires de la SOCIETE1.), outre les intérêts légaux, le

montant de 8.195,97 euros du chef de « charges et avances sur charges de

copropriété », restées impayées, ainsi qu’une indemnité de procédure de 50,- euros.

Par lettre du 3 décembre 2024, entrée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette

le jour même, PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai prévus par la

loi.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait exposer que PERSONNE1.)

est propriétaires d’un appartement dans la SOCIETE1.). Au jour des plaidoiries, le

contredisant resteraient redevables du montant de 8.195,97 euros.

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’a pas introduit de recours à l’encontre de la décision

de l’assemblée générale, il ne saurait se soustraire à son obligation de paiement et serait

forclos à faire valoir des contestations.

PERSONNE1.) résiste à la demande, le montant réclamé serait formellement contesté.

Il y aurait eu une cascade de syndics. Les comptes ne seraient pas à jour. L’assemblée

générale approuvant les comptes de l’année 2023, n’expliquerait pas les dettes

antérieures.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) est copropriétaires d’un lot dans la

SOCIETE1.)

Compte tenu des pièces soumis à l’appréciation du tribunal par la partie demanderesse,

le litige porte actuellement sur un montant de 8.195,97 euros réclamé par le syndicat des

copropriétaires de SOCIETE1.) sur base de l’extrait de compte couvrant la période du 1er

janvier au 31 décembre 2023 versé en pièce 1) de la partie demanderesse.

Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune,

les sommes correspondantes à la part des provisions, avances ou charges échues lui

incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrement

prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de

poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à demander aux

copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions

du règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel approuvé par

l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de

provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidées par l’assemblée générale

(SCHOCKWEILER et ELTER, La copropriété, n° 443 page 329).

Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été

approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son

obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée générale,

lié à une répartition erronée des charges (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 19

mai 1993, SNC Fabry c/ Monier et résidence Palace, Juris Data no 1993-034870).

En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée pour approuver les

comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui concerne l’exercice de

ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi, le

syndic apportera à l’assemblée la justification de l’utilisation des fonds mis à sa

disposition à titre d’avances par les copropriétaires et fera rapport sur tous les travaux

effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé de toutes les recettes et dépenses

effectuées au cours de l’exercice et communiquer, à titre de justification, les factures de

tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropriété (SCHOCKWEILER et ELTER

précités, n° 568, page 437).

Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai, la décision de l’assemblée

générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, n’est pas fondé à

refuser le paiement de sa quote-part (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 9 mai

1990, Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Baleau Cerdan c/ Frusko, Juris-

Data no 1990-034164).

L’approbation des comptes a dès lors une conséquence très importante pour les

copropriétaires : elle entraîne l’obligation pour chaque copropriétaire de régler sa quote-

part dans les charges communes, telles que celles-ci résultent des comptes approuvés,

si la décision de l’assemblée générale n’a pas fait l’objet d’un recours en annulation dans

les délais prévus.

Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges effectuée

par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la décision de

l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément

à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 4 mai

2000, Syndicat des copropriétaires de la résidence 15 bis, rue Blomet, Paris, 15e c/

Lecerf, Juris-Data no 2000-114075).

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2024, versé en

cause, que l’assemblée des copropriétaires a aux termes de la deuxième résolution

approuvé les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

L’extrait concernant la répartition de l’exercice 2023 renseigne un solde débiteur de

8.195,97 euros arrêté au 31 décembre 2023.

L’assemblé générale des copropriétaires du 30 septembre 2024 a accepté le décompte

pour l’exercice 2023.

PERSONNE1.) n’a pas formé de recours contre les délibérations prises lors de ladite

assemblée générale, tel que prévu par l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décompte actuellement réclamé

correspond à la décision de l’assemblée.

Le contredisant ne sauraient dès valablement se soustraire au paiement lui réclamé.

Le contredit est partant à rejeter.

Le syndicat des copropriétaires de la SOCIETE1.) réclame encore une indemnité de

procédure de 1.500,- euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des

copropriétaires de la résidence SOCIETE1.) l’entièreté des sommes exposées et non

comprises dans les dépens, il convient de le débouter de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure.

PERSONNE1.), succombant à l’instance, est encore à condamner aux frais et dépens

de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile et de contredit à

ordonnance conditionnelle de paiement, statuant contradictoirement et en premier

ressort,

reçoit le contredit en la forme,

dit le contredit non fondé,

condamne PERSONNE1.) à payer au syndicat des copropriétaires de la SOCIETE1.) le

montant de 8.195,97 euros, avec les intérêts légaux à partir de la notification de

l’ordonnance de paiement en date du 22 novembre 2024, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande du syndicat des copropriétaires de la SOCIETE1.) en

allocation d’une indemnité de procédure, partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de la présente instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Patrice

HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier Martine GRISIUS, qui ont signé le présent

jugement.