Tenant eviction and rent arrears judgment upheld; provisional execution denied due to public order rules.

Répertoire No. 1545/25

L-BAIL-852/24

Audience publique du 7 mai 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présent ni représenté aux audiences

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse

comparant par Maître Marie EHRMANN, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 25

novembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 16 décembre 2024.

Lors de la prédite audience, les parties défenderesses n’étaient ni

présentes ni représentées. L’affaire fut refixée à l’audience du 20 janvier

2025, puis refixée au 10 mars 2025.

Par courrier respectivement courriel du 24 janvier 2025, les parties furent

informées que l’affaire sera appelée à l’audience du 3 mars 2025.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Marie EHRMANN se

présenta pour

PERSONNE2.)

tandis que

PERSONNE1.), quoique

régulièrement informé de la date de l’audience, n’était ni présent ni

représenté.

Maître Catherine GRÉVEN, en remplacement de Maître Jean KAUFFMAN,

et Maître Marie EHRMANN furent entendues en leurs moyens et

conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 26 mars

2025.

En date du 25 mars 2025, le tribunal prononça la rupture du délibéré et

refixa l’affaire à l’audience du 23 avril 2025. Lors de cette audience, l’affaire

fut reprise en délibéré et le prononcé fut fixé au 30 avril 2025.

En date du 30 avril 2025, le tribunal prononça la rupture du délibéré et

refixa l’affaire à l’audience du 5 mai 2025. Lors de cette audience, Maître

Jean KAUFFMAN et Maître Marie EHRMANN furent entendus en leurs

derniers moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 25 novembre 2024, la société

SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 11.798,91.-

EUR à titre d’arriérés de loyers et charges ainsi qu’à lui payer la somme de

19.787,82.- EUR à titre d’indemnité de relocation, chaque fois avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de voir

prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs de la partie défenderesse et de voir condamner celle-ci à

déguerpir des lieux loués dans un délai de 40 jours à partir de la notification

du jugement à intervenir.

La requérante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Finalement, la partie requérante demande dans la même requête à ce que

la présente condamnation soit déclarée commun à PERSONNE2.) qui

s’est porté caution des obligations du contrat de bail commercial.

Quant aux faits

Suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en

date du 24 juin 2024, la société SOCIETE1.) S.A. a donné en location à

PERSONNE1.) un immeuble de commerce à usage de débit de boissons

connu sous l’enseigne «GEMEENESTUFF» et d’habitation sis à L-

ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de

1.046,63.- EUR pour la surface servant à l’habitation et de 1.924,24.- EUR

HTVA + TVA 17% (327,12) pour la surface servant à l’exploitation du débit

de boissons, soit un total de (1.046,63 + 2.251,34) 3.297,97.- EUR TTC.

A ces loyers s’ajoutent une redevance mensuelle de 60.-EUR pour

l’entretien des conduites des fûts de bière ainsi que des avances sur

charges s’élevant à 380.-EUR par mois.

Depuis le mois d’août 2024, PERSONNE1.) ne réglerait plus le loyer et les

avances sur charges ainsi que les frais afférents à l’entretien des fûts de

bière de sorte qu’au jour du dépôt de la requête, les dettes accumulées

s’élèveraient à 11.798,91.- EUR.

Elle soutient encore que le non-paiement du loyer et des charges aux

échéances constituerait une faute grave justifiant la résiliation du bail aux

torts exclusifs du locataire ainsi que sa condamnation à déguerpir des lieux

loués.

Conformément à l’article 18 du contrat de bail, il y aurait en outre lieu de

condamner

le locataire

à lui payer une indemnité de relocation

correspondant à six mois de loyers, soit une somme de (6 x 3.297,97=)

19.787,82.- EUR.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la porter à la somme de

24.175,79.- EUR suivant décompte versé en cause.

PERSONNE2.) pour sa part a déclaré ne pas contester le montant des

arriérés de loyers et d’avances sur charges sollicités. Toutefois, il a estimé

que le montant de l’indemnité de relocation serait beaucoup trop élevé et

non justifié par des éléments probants.

Appréciation

PERSONNE1.), bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu. Etant

donné qu’aucune demande en condamnation n’est dirigée contre

PERSONNE2.), alors que ce dernier n’est appelé qu’en déclaration de

jugement commun, il n’y a toutefois pas lieu d’appliquer la procédure de

défaut profit-joint, les deux défendeurs n’ayant pas d’intérêts identiques

dans la présente instance.

Comme il résulte des récépissés de convocation que celles-ci n’ont pas été

remises à PERSONNE1.) en personne, il y a lieu de statuer par défaut à

son égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de

procédure civile.

Quant à la demande dirigée contre PERSONNE2.)

Il n’est pas contesté que l’engagement de PERSONNE2.) est celui d’une

caution et non d’un locataire.

Il n’est convoqué que pour voir déclarer le jugement commun à son

encontre.

L’article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile donne compétence au

juge de paix notamment pour « les contestations entre bailleurs et preneurs

relatives à l'existence et à l'exécution des baux d’immeubles. »

Selon l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation (ledit article étant également applicable aux baux

commerciaux), la demande portée devant le juge de paix conformément à

l’article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple

requête sur papier libre. Il convient de rappeler que le mode de saisine

ordinaire du juge de paix est la citation par huissier.

Pour que la demande de déclaration de jugement commun soit recevable,

il faut l’introduire devant le tribunal qui est compétent ratione materiae à

l’égard du tiers ainsi assigné (cf. Encyclopédie Dalloz, Procédure civile et

commerciale, T.2, verbo Intervention, page 141, n° 67) et conformément

au mode de saisine prévu en la matière.

Le juge de paix statuant en matière de bail à loyer est ainsi incompétent

pour connaître de la demande en déclaration de jugement commun dirigée

contre un tiers ne tombant pas dans le champ d’application de l’article 3-3

précité (cf. Marianne HARLES : Le bail à loyer : compte-rendu de

jurisprudence, page 391, n° 218, Pas. 31).

Le tribunal de céans est partant incompétent pour connaître de la demande

en

déclaration

de

jugement

commun

dirigée

à

l’encontre

de

PERSONNE2.).

Quant à la demande dirigée contre PERSONNE1.)

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

1. Quant aux arriérés de loyers

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus. Au vu des explications fournies par la

requérante et des pièces versées à l’appui, et en l’absence de

contestations formulées par PERSONNE1.) qui ne se s’est pas présenté à

l’audience, la demande de la société SOCIETE1.) S.A. à titre d’arriérés de

loyers et charges redus jusqu’au mois de mars 2025, est à déclarer fondée

pour la somme réclamée de 24.175,79.- EUR suivant décompte versé en

cause en pièce n°6, avec les intérêts légaux à partir de chacune des

demandes en justice.

2. Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement du locataire

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative.

Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire qui est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux

torts exclusifs du locataire.

Compte tenu de l’importance des arriérés de loyers toujours redus et en

tenant compte de l’absence de contestations, il y a lieu de retenir que

PERSONNE1.) a gravement manqué à ses obligations de locataire et que

ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et sa condamnation

à déguerpir des lieux loués, sauf à lui

accorder un délai de

déguerpissement de quarante jours, la requérante ne justifiant en effet pas

d’une urgence particulière.

3. Quant à l’indemnité de relocation

Concernant la demande de la société SOCIETE1.) S.A. à titre d’indemnité

de relocation, il convient de rappeler que l’indemnité de relocation tend à

réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal

requis pour trouver un autre preneur.

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 18 des

conditions générales du contrat de bail, qu’en cas de résiliation du contrat

par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer à la bailleresse une

indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges.

Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de

relocation, celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition du bien au

bailleur et elle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En

optant pour une fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement,

mais nécessairement, retenu une indemnité qui est indépendante du

temps effectivement nécessaire à la relocation de l’immeuble. Une telle

clause est valable et sort ses effets conformément à l’article 1134 du Code

civil. Elle dispense donc le bailleur de prouver la durée de la période

s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but étant précisément de

fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

En raison de ces éléments et au vu des dispositions contractuelles

opposables à PERSONNE1.), la demande de la société SOCIETE1.) S.A.

à titre d’indemnité de relocation est partant à déclarer fondée pour la

somme réclamée de (6 x 3.297,97=) 19.787,82.-EUR.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) S.A. l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de

500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’opposent à une

exécution provisoire en ce qui concerne la condamnation au

déguerpissement. Il n'est pas non plus opportun et il n'existe pas de motif

justifiant la demande en exécution provisoire

pour les autres

condamnations, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE1.) doit en supporter les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE2.) et par défaut à

l’égard de PERSONNE1.) et en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et charges ;

se déclare incompétent pour connaître de la demande en déclaration de

jugement commun dirigée contre PERSONNE2.);

déclare la demande dirigée contre PERSONNE1.) recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la

somme de 24.175,79.- EUR, avec les intérêts légaux à compter de la

demande en justice à savoir à partir du 25 novembre 2024 sur le montant

de 11.798,91.- EUR et sur la somme de 12.376,88.- EUR à partir du 3 mars

2025, le tout jusqu’à solde ;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme

de 19.787,82.- EUR avec les intérêts légaux à compter de la demande en

justice, à savoir à partir du 25 novembre 2024 jusqu’à solde;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA

la somme de 43.963,61 EUR, avec les intérêts légaux à savoir à partir du

25 novembre 2024 sur le montant de 31.586,73.-EUR et à partir du 3 mars

2025 sur le montant de 12.376,88.-EUR, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement des

locataires fondée ;

résilie le bail existant entre parties aux torts exclusifs du locataire ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement et, au besoin, autorise la société

anonyme SOCIETE1.) SA à le faire expulser dans la forme légale et aux

frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) une

indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile ;

dit non fondée la demande en exécution provisoire et la rejette ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière