Landlord partially wins rent arrears claim while tenant's counterclaim for damages is dismissed due to lack of evidence.

N° 658 / 25

du 7 mai 2025

Audience publique du mercredi, sept mai deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

I. (D-BAIL-111/18)

e n t r e :

PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

ayant initialement comparu par Maître Daniel

CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, et comparant actuellement

en personne, partie défenderesse sur reconvention,

e t

PERSONNE2.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, ayant initialement comparu par Maître Georges KEIPES,

avocat à la Cour, ayant demeuré à Diekirch, et comparant actuellement en

personne, partie demanderesse par reconvention,

II. (D-BAIL-126/18)

e n t r e :

PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, ayant initialement comparu par Maître Daniel

CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, et comparant actuellement

en personne, partie défenderesse sur reconvention,

e t

PERSONNE3.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse, ayant initialement comparu par Maître Georges KEIPES,

avocat à la Cour, ayant demeuré à Diekirch, et comparant actuellement en

personne, partie demanderesse par reconvention.

FAITS :

I. Suivant une requête déposée en date du 2 mai 2018 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 6 juin 2018 à 14.30 heures à

la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre statuer sur le

mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 6 juin 2018, l’affaire d’abord remise

au 27 juin 2018 et ensuite au 31 octobre 2018 où elle fut retenue.

II. Suivant une requête déposée en date du 24 mai 2018 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 27 juin 2018 à 14.30 heures à

la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre statuer sur le

mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 27 juin 2018, l’affaire fut refixée au

31 octobre 2018 où elle fut retenue de sorte que les débats eurent lieu comme suit:

Maître Daniel CRAVATTE, comparant pour la partie demanderesse, exposa le

sujet de l’affaire et développa ses moyens.

Maître Georges KEIPES, comparant pour les parties défenderesses, fut entendu en

ses moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture et l’affaire

fut refixée au 6 février 2019 pour continuation des débats.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 6 février 2019, l’affaire fut remise

au 3 avril 2019 et après d’itératives refixations Maître CRAVATTE demanda à

l’audience publique du 16 juin 2021 la fixation des affaires au rôle général.

Par courrier entré au greffe de la Justice de paix en date du 1er octobre 2024,

PERSONNE1.) demanda la fixation des affaires pour plaidoiries.

Les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch

à l'audience publique du mercredi, 18 décembre 2024 à 14.30.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 18 décembre 2024, les affaires

furent remises au 12 mars 2025 afin de permettre au greffe de reconvoquer les

parties défenderesses.

A l’audience publique du 12 mars 2025, les affaires furent retenues de sorte que

les débats eurent lieu comme suit :

PERSONNE1.), ainsi que les parties défenderesses

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), comparant en personne, furent entendus en leurs moyens et

explications.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été remis

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 2 mai

2018, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) devant le

Tribunal de Paix de céans pour s’y entendre condamner à payer le montant de

15.882,56 € à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs (14.382,56 € sous

déduction de la garantie locative) et au titre du loyer du mois d’août 2017 (1.500,-

€).

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 24 mai

2018, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE3.) devant le

Tribunal de Paix de céans pour s’y entendre condamner à payer le même montant.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la

jonction des affaires pour y statuer par un seul et même jugement.

La demande, introduite dans les forme et délai de la loi et par ailleurs non critiquée

à cet égard est recevable.

A l’audience publique du 31 octobre 2018, les parties défenderesses ont demandé

reconventionnellement le paiement du montant de 1.332,19 € au titre de plusieurs

factures.

Il y a lieu de leur en donner acte.

La demande reconventionnelle est recevable en la forme.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) avait donné en location à

PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) un logement à L-ADRESSE4.), ceci à partir

du 15 septembre 2016 et pour un loyer mensuel de 1.500,- €, avances sur charges

de 250,- € par mois y non comprises. Les locataires ont payé une caution de 3.000,-

€.

Il est encore établi que les locataires ont quitté les lieux en question au mois de

juin 2017 (cf. date de l’état des lieux de sortie).

Le bailleur PERSONNE1.) réclame tout d’abord le paiement du montant de 1.500,-

€ au titre du loyer du mois d’août 2017.

Les parties défenderesses PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ne contestent pas

redevoir le loyer du mois d’août 2017, mais soutiennent avoir payé à ce titre le

montant de 1.200,- €.

Le Tribunal retient tout d’abord que le contrat de bail conclu entre parties prévoyait

une durée d’une année avec tacite reconduction d’année en année. Partant, le bail

aurait dû courir en principe jusqu’au 15 septembre 2017.

Aucune pièce concernant la résiliation du bail n’a été versée en cause.

Vu la circonstance que le bail a été conclu pour une durée fixe d’un an et en

l’absence de tout autre élément probant à ce sujet, il y a lieu de conclure que le

loyer réclamé est redu. D’ailleurs et comme indiqué ci-avant, les locataires ne

contestent pas en être redevables.

Le bailleur conteste le paiement invoqué par les locataires au titre du loyer du mois

d’août 2017.

Cependant et suite à la rupture du délibéré à ce sujet, PERSONNE1.) n’a pas

indiqué sur quelle autre dette il aurait imputé les paiements de 2 x 600,- € établis

par PERSONNE2.) (au mois d’août et au mois d’octobre 2017). Le Tribunal

estime, conformément aux dires des locataires, qu’il y a partant lieu d’imputer ces

paiements sur le loyer litigieux, le premier paiement correspondant par ailleurs en

date.

Il y a partant lieu de déclarer la demande de PERSONNE1.) en paiement du loyer

du mois d’août 2017 fondée pour le solde de 300,- €.

Ensuite le bailleur réclame, sous déduction de la caution locative de 3.000,- €, le

paiement du montant de 14.382,56 € à titre de dommages et intérêts pour dégâts

locatifs.

Les locataires contestent le montant réclamé.

Il est constant en cause que le contrat de bail des parties stipulait que « l’ensemble

des éléments du bien mis en location est en parfait état de fonctionnement ».

En date du 14 septembre 2016, les parties ont signé un état des lieux d’entrée. Cet

état des lieux ne mentionne aucun dégât dans les lieux loués. Il s’ensuit que le

logement est supposé avoir été délivré en bon état.

En date du 10 juin 2017, les parties ont signé un état des lieux de sortie. Cet état

des lieux mentionne certains désordres pour lesquels les locataires sont présumés

responsables alors qu’à leur entrée, les lieux étaient en bon état.

Les revendications du bailleur sont les suivantes :

-

Réparation étang et pompe de l’étang :

Comme indiqué ci-avant, le bail entre parties stipulait que l’ensemble des éléments

du bien mis en location, dont un étang, est en parfait état de fonctionnement. L’état

des lieux de sortie signé par les locataires indique la présence de trous dans le bac

de l’étang et le fait que la pompe de l’étang est cassée.

Les locataires ne prouvent pas que ces dégâts seraient dus à une cause étrangère.

Il s’ensuit qu’ils sont tenus à indemnisation. Cependant le bailleur ne saurait

réclamer le paiement de la valeur à neuf du matériel en question. Le Tribunal

retient qu’il y a lieu d’allouer ex aequo et bono de ce chef le montant de 1.500,- €.

-

Nettoyage :

Il y a lieu d’allouer de ce chef le montant réclamé de 193,58 € selon devis du 20

juin 2017 alors que l’état des lieux de sortie signé par les locataires retient que les

appareils de cuisine et la cheminée ne sont pas nettoyés.

-

Travaux de peinture :

Le bailleur réclame à ce titre le montant de 6.170,18 € conformément à un devis

pour la remise en peinture de l’intégralité du logement loué. Il y a lieu de retenir à

ce sujet que les locataires ont quitté le bien loué moins d’une année après le début

du bail. L’état des lieux de sortie ne mentionne nullement que la peinture serait

abimée à l’exception d’un trou dans un plafond qui y est repris. Dans ces

conditions, le propriétaire ne saurait réclamer le paiement de la réfection de la

peinture. Pour le dommage constaté, il y a lieu d’allouer ex aequo et bono le

montant de 250,- €.

-

Toiture :

Le propriétaire réclame de ce chef le montant de 3.252,48 € selon devis du 5 juillet

2017 alors que la toiture d’une annexe serait endommagée. L’état des lieux de

sortie accepté par les locataires mentionne à ce sujet que la toiture est déformée et

griffée (par un chien). Cependant là encore, le bailleur ne saurait réclamer la valeur

à neuf de la toiture. Il y a lieu d’allouer de ce chef ex aequo et bono le montant de

750,- €.

-

Consommation d’eau en raison de l’endommagement de l’étang :

Ce chef de la demande n’est pas établi par un quelconque élément probant de sorte

qu’il y a lieu de le déclarer non fondé.

-

Fenêtre de la cabane de grillade :

L’état des lieux de sortie stipule que le verre de la cabane est cassé. Il y a lieu

d’allouer de ce chef ex aequo et bono et à défaut de pièce le montant de 100,- €.

-

Nettoyage alentours :

Le bailleur réclame de ce chef le paiement du montant de 456,- € pour 24 heures

de nettoyage. A défaut d’une indication dans l’état des lieux à ce sujet, ce chef de

la demande est à abjuger.

-

Produit piscine :

Ce chef de la demande n’est étayé par aucune pièce de sorte qu’il est à déclarer

non fondé.

-

Tondeuse et Kärcher disparus :

A ce titre, le bailleur réclame le montant de 1.100,- € pour les deux appareils. L’état

des lieux d’entrée (photos) démontre la présence d’une tondeuse et d’un nettoyeur

à haute pression. Dans l’état des lieux de sortie, il est indiqué que la tondeuse et le

Kärcher ont disparu. Cependant la phrase relative à la tondeuse est biffée de sorte

qu’il y a lieu de faire abstraction de cette mention. Pour le nettoyeur à haute

pression et à défaut de pièce justificative, il y a lieu d’allouer ex aequo et bono le

montant de 200,- €.

-

Tuyeau de douche :

L’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégâts à la salle de bains de sorte

que ce chef de la demande est à abjuger.

Partant, sous déduction de la garantie locative de 3.000,- €, la demande de

PERSONNE1.) au titre des arriérés de loyers et des dégâts locatifs est à déclarer

fondée pour le montant de 293,58 €.

Quant à la demande reconventionnelle, il y a lieu de constater que les locataires

ont versé une série de factures dont le montant total ne correspond pas au montant

de leur demande reconventionnelle. Suite à la rupture du délibéré dans laquelle il

leur a été demandé de préciser quelles factures font l’objet de leur demande,

aucune indication complémentaire n’a été fournie. Par ailleurs, aucune preuve de

paiement n’a été ajoutée aux factures versées. La demande reconventionnelle est

partant à déclarer non fondée.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, les

conditions légales n’étant pas remplies en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des rôles D-BAIL-111/18 et D-BAIL-126/18 pour y statuer

par un seul et même jugement ;

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

la déclare partiellement fondée ;

partant,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.), sous

déduction de la caution locative d’un montant de 3.000,- €, le montant de 293,58

€ avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice – 24 mai 2018

– jusqu’à solde ;

donne acte

à

PERSONNE2.)

et à

PERSONNE3.)

de leur demande

reconventionnelle en paiement du montant de 1.332,19 € ;

reçoit la demande reconventionnelle en la forme ;

la déclare non fondée ;

partant, en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.