Court dismisses urgent injunction request due to lack of urgency and procedural defects in sale process.

RÉFÉRÉ N° 28/2025

Numéros TAD-2025-00241 et TAD-2025-00533 du rôle.

Audience publique des référés tenue le mardi, 6 mai 2025 à 14.15 heures au Palais de Justice à

Diekirch, où étaient présentes

Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

Suzette KALBUSCH, greffier assumé,

dans la cause

I. ENTRE

1) PERSONNE1.), étudiante, né le DATE1.) à Luxembourg, et son époux

2) PERSONNE2.), employé, né le DATE2.) à ADRESSE1.) (Inde), les deux demeurant ensemble

à L-ADRESSE2.),

parties demanderesses, comparant par Maître Joël DECKER, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch, assisté de Maître Maria MUZS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

ET

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Brice OLINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

2) PERSONNE3.), notaire de résidence à L-ADRESSE4.),

partie défenderesse, ne comparant pas.

II. ENTRE

1) PERSONNE1.), étudiante, né le DATE1.) à Luxembourg, et son époux

2) PERSONNE2.), employé, né le DATE2.) à ADRESSE1.) (Inde), les deux demeurant ensemble

à L-ADRESSE2.),

parties demanderesses en réassignation, comparant par Maître Joël DECKER, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch, assisté de Maître Maria MUZS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

ET

PERSONNE3.), notaire de résidence à L-ADRESSE4.),

partie défenderesse sur réassignation, ne comparant pas.

I. FAITS

Par

exploit

de l’huissier de justice

Tessy SIEDLER,

immatriculée

près le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, du 13 février 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

fait donner assignation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et à PERSONNE3.)

à comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme

juge des référés, au Palais de justice à Diekirch, à l’audience publique des référés du mardi, 18

février 2025, à quatorze heures quinze, aux fins spécifiées ci-après.

II. FAITS

Par exploit de l’huissier de justice

Tessy SIEDLER, immatriculée

près le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, du 25 avril 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

donner réassignation à PERSONNE3.) à comparaître devant la Présidente du Tribunal

d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge des référés, au Palais de justice à Diekirch,

à l’audience publique des référés du mardi, 29 avril 2025, à quatorze heures quinze, aux fins

spécifiées ci-après.

Après quatre remises, l’affaire a été utilement retenue à l’audience publique des référés du mardi,

29 avril 2025.

Maître Maria MUZS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, qui assiste Maître Joël

DECKER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, mandataire de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), a exposé l’assignation et a été entendue en ses explications.

Maître Brice OLINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, mandataire de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., a été entendu en ses moyens de défense et

explications.

PERSONNE3.) ne s’est pas présentée, ni fait représenter à l’audience.

Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience

publique des référés du mardi, 6 mai 2025, à laquelle fut rendue l’

ORDONNANCE

qui suit :

Faits constants

Suivant acte de vente en état futur d’achèvement passé par devant PERSONNE3.), notaire de

résidence à Luxembourg, en date du 9 juillet 2021, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. a vendu à PERSONNE1.) et à son époux PERSONNE2.) (désignés ci-après « les époux

GROUPE1.) ») un appartement-triplex situé dans une résidence devant être construite sur un

terrain sis à L-ADRESSE5.), pour le prix de 504.913,50 euros (frais d’architecte à hauteur de

7.500.- euros et TVA à 17% compris) payable par tranches au fur et à mesure de l’avancement

des travaux, suivant les modalités suivantes :

Tranche

Montant HTVA

15% du prix des constructions à l’achèvement des fondations

63.770,96 €

20% du prix des constructions à l’achèvement de la dalle sur rdc

85.027,93 €

15% du prix des constructions à l’achèvement de la dalle sur 1er étage

63.770,96 €

15% du prix des constructions à l’achèvement de la toiture

63.770,96 €

10% du prix des constructions à l’achèvement des menuiseries extérieures

42.513,97 €

10% du prix des constructions à l’achèvement des travaux de plafonnage

42.513,97 €

10% du prix des constructions à l’achèvement des chapes et des carrelages

42.513,97 €

5% du prix des constructions lors de la réception et remise des clés

21.256,99 €

L’acte de vente prévoit expressément que « ce prix n’est pas révisable pour quelque cause que

ce soit, sauf :

1) En cas de variation de la TVA (…).

2) En cas de variation de l’indice des prix à la construction, en ce qui concerne les tranches

non encore échues au moment de la variation. »

L’acte de vente comporte en outre une clause intitulée « Résolution – Voie parée » qui stipule que

« Au cas où l’acquéreur serait défaillant à son obligation de payer à son échéance exacte une

somme quelconque faisant partie de la partie du prix stipulée payable à terme, le vendeur des

constructions aurait la faculté, soit de demander l’annulation de la présente vente, soit de faire

vendre aux enchères publiques, par un notaire à son choix, les biens immobiliers présentement

vendus conformément aux dispositions de l’article 71 de la loi du 02 janvier 1889 sur la saisie

immobilière et intégré au Nouveau Code de procédure civile sub article 879, afin de se faire payer

sur le produit de cette vente en principal, intérêts, frais et accessoires, sans préjudice à son droit

d’obliger l’acquéreur par toutes les voies de droit à l’exécution de ses obligations ».

La société SOCIETE1.) S.àr.l. a adressé les factures suivantes aux époux GROUPE1.) :

Numéro

facture

Date

Montant prévu

dans l’acte

Indexation

appliquée

TVA à 3 %

Montant

total facturé

1. 2022-03

10.12.2022

63.770,97 €

/

1.913,13 €

65.684,10 €

2. 2023-03

14.03.2023

85.027,93 €

10.722,59 €

2.872,52 €

98.623,04 €

3. 2023-11

31.05.2023

63.770,97 €

10.722,59 €

2.234,81 €

76.728,37 €

4. 2024-03

04.03.2024

63.770,97 €

10.722,59 €

2.234,81 €

76.728,37 €

5. 2024-10

23.04.2024

42.513,97 €

10.722,59 €

1.459,03 €

55.477,98 €

Les factures 1), 2) et 3) ont été intégralement payées par les époux GROUPE1.), qui ont

cependant émis des contestations écrites par rapport à l’indexation appliquée dans les factures

2) et 3).

La société SOCIETE1.) S.àr.l. ayant continué à appliquer le même mode de calcul de l’indexation

malgré les contestations émises par les époux GROUPE1.), ces derniers n’ont réglé que le

montant prévu dans l’acte notarié sur la quatrième facture, à savoir la somme de 65.684,09 euros

TTC. La cinquième facture émise par la société SOCIETE1.) S.àr.l. demeure intégralement

impayée.

Par exploit d’huissier de justice du 8 août 2024, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a assigné les époux

GROUPE1.) devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg aux fins de les voir condamner

au paiement du solde des factures impayées. En date du 21 janvier 2025, les époux GROUPE1.)

ont notifiées leurs premières conclusions dans le cadre de cette procédure qui est encore

pendante devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. a en outre fait pratiquer, de manière consécutive, deux saisies-

arrêts sur le salaire de PERSONNE2.) afin de procéder au recouvrement de ses factures

impayées. Par jugements des 8 janvier 2025 et 10 mars 2025, le Tribunal de Paix d’Esch-sur-

Alzette a toutefois donné mainlevée de ces saisies-arrêts. La première saisie-arrêt a été annulée

pour vice de forme, la requête ayant mentionné une partie créancière erronée. La deuxième

saisie-arrêt a été levée au motif que la créance invoquée par la société SOCIETE1.) S.àr.l. ne

possédait pas l’apparence d’exigibilité, de certitude et de liquidité requise pour lui permettre de

pratiquer une saisie-arrêt.

Par exploit d’huissier du 10 janvier 2025, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a fait signifier aux époux

GROUPE1.) un commandement à toutes fins en vertu de l’article 879 du Nouveau Code de

procédure civile aux fins d’obtenir le paiement de la somme en principal de 53.833.- euros, tout

en déclarant aux parties signifiées que faute par elles de satisfaire au commandement elles y

seront contraintes par toutes voies de droit et notamment après le délai de 24 heures par la saisie-

exécution de leurs meubles et effets mobiliers et après le délai de 30 jours par la vente, par voie

parée selon l’article 879 du Nouveau Code de procédure civile, de l’appartement-triplex faisant

l’objet de l’acte de vente notarié du 9 juillet 2021.

Par courrier de leur mandataire du 14 janvier 2025, les époux GROUPE1.) ont demandé à

PERSONNE3.) de stopper immédiatement tout acte d’exécution au motif qu’ils s’opposent au

commandement du 10 janvier 2025 « puisqu’une affaire est pendante entre les parties devant le

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, (…), qui a pour objet de trancher le litige entre

parties concernant la facturation avec laquelle (ils) ne sont pas d’accord ».

Par courrier du 20 janvier 2025, l’étude de PERSONNE3.) a invité les époux GROUPE1.) à remplir

un questionnaire concernant « l’adjudication publique – Résidence A. Kochen », ce formulaire

étant destiné à permettre à l’étude « de préparer au mieux (l’)acte de vente afin qu’il corresponde

exactement à la situation (du) bien et aux accords intervenus entre acquéreur et vendeur ».

Par courrier adressé par leur mandataire à PERSONNE3.) le 27 janvier 2025, les époux

GROUPE1.) ont « réitéré leur opposition à la saisie immobilière et à la vente de l’appartement

qu’ils ont acquis en état futur d’achèvement en date du 09 juillet 2021 auprès de la société

SOCIETE1.) S.àr.l. » tout en attirant l’attention du notaire sur les dispositions de l’article 879 du

Nouveau Code de procédure civile et plus particulièrement sur l’alinéa stipulant que « S’il y a

contestation, le notaire surseoira à toutes opérations et renverra les parties en référé devant le

président, qui prononcera sans opposition ni appel, et qui, le cas échéant, fixera de nouveau la

vente ». Aux termes dudit courrier, les époux GROUPE1.) ont mis PERSONNE3.) en demeure de

sursoir à toutes les opérations et de renvoyer, sans délai, les parties en référé devant le président

du tribunal de l’arrondissement où se poursuit la vente.

Par exploits d’huissier de justice consécutifs des 31 janvier 2025, 12 février 2025 et 27 février

2025, les époux GROUPE1.) ont formé opposition contre le commandement précité aux fins de,

notamment, entendre dire que le commandement du 10 janvier 2025 est nul et non avenu, étant

précisé que les exploits des 12 et 27 février 2025 mentionnent expressément qu’ils remplacent et

annulent l’exploit antérieur.

Procédure

Par exploit d’huissier de justice du 13 février 2025, les époux GROUPE1.) ont fait donner

assignation à la société SOCIETE1.) S.àr.l. et à PERSONNE3.) à comparaître devant la

Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme juge des référés, aux

fins de :

-

principalement sur base de l’article 933 alinéa 1er, subsidiairement de l’article 932 alinéa

1er, du Nouveau Code de procédure civile, voir ordonner la suspension des opérations en

vue de la vente publique sous peine d’amende de 5.000.- euros par acte interdit posé,

assortie d’intérêts au taux légal à compter du jour de la commission dudit acte et sans

préjudice de toute voie de droit à leur disposition,

-

pour autant que de besoin, se voir donner acte qu’ils ne s’opposent pas à la consignation

de la somme visée par le commandement de payer, soit 53.833.- euros, entre les mains

de la Caisse de consignation de l’Etat jusqu’à ce qu’une décision intervienne sur le fond,

-

voir condamner les parties assignées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour

sa part, au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

voir condamner les parties assignées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour

sa part, à payer tous les frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître

Maria MUZS qui la demande affirmant en ayant fait l’avance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir sur minute et avant

enregistrement, nonobstant opposition ou appel et sans caution.

Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro TAD-2025-00533.

Par exploit d’huissier de justice 25 avril 2025, les époux GROUPE1.) ont fait donner réassignation

à PERSONNE3.) en application de l’article 84 du Nouveau Code de procédure civile.

L’exploit en réassignation a été porté au rôle sous le numéro TAD-2025-00533.

Dans la mesure où ces deux exploits se rapportent à la même affaire, il y a lieu, dans l’intérêt

d’une bonne administration de la justice, de joindre les rôles précités afin qu’il soit statué par une

seule et même ordonnance.

Prétention et moyens des parties

Au soutien de leur demande en suspension des opérations de vente publique de leur

appartement, les époux GROUPE1.) soulignent tout d’abord que dès réception de la première

facture sur laquelle la société SOCIETE1.) S.àr.l. a procédé à l’indexation des montants prévus

dans l’acte de vente notarié, ils auraient émis des contestations circonstanciées par rapport au

mode de calcul de l’indexation appliqué par la société SOCIETE1.) S.àr.l. qu’ils estiment être

erroné. Pour le détail des contestations formulées par les époux GROUPE1.), il est renvoyé aux

différents courriers de réclamation qu’ils ont adressés à la société SOCIETE1.) S.àr.l. et qui se

trouvent versés en cause. Les époux GROUPE1.) relèvent que, malgré le fait qu’ils n’étaient pas

d’accord avec l’indexation appliquée, ils ont accepté de payer les trois premières factures qui leur

ont été adressées par la société SOCIETE1.) S.àr.l., ce au vu, d’une part, de la promesse qui leur

aurait été faite par cette dernière de corriger les factures litigieuses et, d’autre part, afin d’éviter

que la société SOCIETE1.) S.àr.l. ne suspende l’exécution des travaux de construction de leur

appartement. Or, la société SOCIETE1.) S.àr.l. n’aurait pas tenu ses promesses. Non seulement

elle n’aurait pas rectifié les factures déjà émises, mais elle aurait en outre continué à établir des

factures avec le même mode de calcul de l’indexation – raison pour laquelle les époux

GROUPE1.) n’auraient réglé que le montant de 65.684,09 euros sur la quatrième facture et

auraient refusé de régler la dernière facture établie par la société SOCIETE1.) S.àr.l. Les époux

GROUPE1.) insistent sur le fait qu’ils seraient de bonne foi et qu’ils auraient essayé de régler

amiablement le différend qui les oppose à la société SOCIETE1.) S.àr.l. concernant la facturation.

Or, au vu du refus catégorique de cette dernière de corriger les factures manifestement erronées

et le mode de calcul de l’indexation, ils n’auraient eu d’autre choix que de cesser de payer les

factures.

En se référant à la jurisprudence rendue en matière de référé « voie de fait », les époux

GROUPE1.) font valoir que le fait pour la société SOCIETE1.) S.àr.l. d’avoir entamé une

procédure en vue de la vente forcée de leur appartement, sans être en possession d’un

quelconque titre exécutoire et sans attendre l’issue de la demande en paiement qu’elle a elle-

même entamée suivant assignation du 8 août 2024, serait constitutif d’une voie de fait qui leur

porterait préjudice puisque la société SOCIETE1.) S.àr.l. tenterait manifestement de se faire

justice à soi-même, tout comme elle l’aurait déjà fait en faisant pratiquer de manière injustifiée des

saisies-arrêts sur le salaire de PERSONNE2.). Bien que le juge de paix ait clairement indiqué

dans le cadre de ces procédures que la créance invoquée par la société SOCIETE1.) S.àr.l. n’est

ni certaine, ni exigible, la société SOCIETE1.) S.àr.l. continuerait d’entamer des procédures

d’exécution forcée injustifiées, sans attendre que les juges du fond se soient prononcés sur les

contestations formulées par les époux GROUPE1.) par rapport à l’indexation appliquée par la

société SOCIETE1.) S.àr.l. La procédure entamée par la société SOCIETE1.) S.àr.l. serait dès

lors manifestement abusive et vexatoire.

Les époux GROUPE1.) reprochent également à PERSONNE3.) de leur avoir causé un trouble

manifestement illicite en refusant de renvoyer les parties devant le président du tribunal

d’arrondissement de Diekirch, malgré leurs courriers de contestation des 14 et 27 janvier 2025.

PERSONNE3.) aurait manifestement violé les dispositions de l’article 879 du Nouveau Code de

procédure civile et aurait de ce fait elle aussi commis un acte illicite constitutif d’une voie de fait.

Il résulterait en effet de l’interprétation littérale de l’article 879 précité qu’il appartient au notaire de

saisir le juge des référés.

Par leurs agissements illicites, la société SOCIETE1.) S.àr.l. et PERSONNE3.) tenteraient de

porter atteinte au droit de propriété des époux GROUPE1.), tel que celui-ci est consacré et protégé

par les articles 544 et 545 du Code civil et l’article 1 du Protocole additionnel à la Convention de

sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et l’article 17 de la Charte des

droits fondamentaux de l’Union européenne. Ces agissements seraient dès lors susceptibles de

porter préjudice aux époux GROUPE1.) qui couraient le risque d’être dépossédés du bien

immobilier qu’ils ont acquis suivant acte notarié du 9 juillet 2021 et pour lequel ils auraient d’ores

et déjà réglé 65% du prix de vente. Les époux GROUPE1.) soulignent à cet égard que leur

appartement serait le seul appartement de la résidence qui n’aurait pas encore été achevé par la

société SOCIETE1.) S.àr.l., alors que pourtant le délai d’exécution prévu dans le contrat, à savoir

19 mois à partir de la signature de l’acte notarié, aurait expiré depuis longtemps. Ils seraient

partant les seuls copropriétaires à ne pas avoir encore pu prendre possession de leur bien, ce qui

leur causerait également préjudice.

Les conditions de l’article 933 alinéa 1er seraient par conséquent toutes remplies en l’espèce et il

appartiendrait dès lors au juge des référés de faire cesser ce trouble manifestement illicite en

ordonnant aux parties assignées de cesser immédiatement les opérations en vue de la vente

publique de l’appartement.

A titre subsidiaire, les époux GROUPE1.) basent leur demande sur l’article 932 alinéa 1er du

Nouveau Code de procédure civile et font valoir qu’il y aurait urgence à voir ordonner la

suspension des opérations de vente publique, ce afin d’éviter toute atteinte au droit de propriété

dont ils disposent par rapport à la quote-part de terrain qu’ils ont acquise par acte de vente du

9 juillet 2021 et des constructions d’ores et déjà réalisées. Ils précisent que leur demande ne se

heurterait à aucune contestation sérieuse.

A l’audience, les époux GROUPE1.) demandent acte que, contrairement à ce qui était indiqué

dans leur assignation du 13 février 2025, ils ne sont plus disposés à consigner la somme visée

par le commandement de payer, à savoir la somme de 53.833.- euros, entre les mains de la

Caisse de consignation de l’Etat jusqu’à ce qu’une décision intervienne sur le fond.

Ils relèvent en outre qu’au vu des pièces versées en cause par la société SOCIETE1.) S.àr.l., il

serait établi que cette dernière n’était pas le créancier premier inscrit en rang, de sorte que les

conditions posées par l’article 879 du Nouveau Code de procédure civile pour entamer une

procédure de vente par voie parée n’auraient manifestement pas été remplies au jour de la

signification du commandement de payer. Les agissements de la société SOCIETE1.) S.àr.l.

seraient dès lors manifestement constitutifs d’une voie de fait.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. souligne tout d’abord qu’elle ne prendra pas position par rapport

aux contestations formulées par les époux GROUPE1.) par rapport aux factures émises, ni par

rapport aux moyens soulevés par ces derniers qui relèvent du fond du litige, puisque ces

contestations et moyens échapperaient à la compétence du juge des référés qui ne saurait partant

en connaître. Elle soutient encore que les seuls antécédents, respectivement actes de procédure

qui seraient pertinents dans le cadre de la demande introduite par les époux GROUPE1.) devant

le juge des référés seraient les suivants : l’assignation en paiement introduite par ses soins en

date du 8 août 2024 pour obtenir paiement des factures impayées, le commandement de payer

signifié aux époux GROUPE1.) le 10 janvier 2025, les conclusions notifiées par Maître Maria

MUZS en date du 21 janvier 2025 dans lesquelles elle formule des contestations par rapport à la

demande en paiement introduite par la société SOCIETE1.) S.àr.l., les différentes oppositions à

commandement de paiement introduites successivement par les époux GROUPE1.) par exploits

d’huissier de justice des 31 janvier 2025 et 12 et 27 février 2025. Tous les autres antécédents

invoqués par les époux GROUPE1.) et notamment les procédures de saisie-arrêt spéciale, ne

seraient, par contre, d’aucune pertinence en l’espèce.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. fait valoir que les époux GROUPE1.) procéderaient à une

interprétation erronée de l’article 879 du Nouveau Code de procédure civile en ce qu’ils en

déduiraient que PERSONNE3.) aurait eu l’obligation de renvoyer les parties devant le juge des

référés suite aux différents courriers de réclamation qu’ils lui ont adressés. En présence de

contestations par rapport à la vente par voie parée, ce ne serait en effet pas le notaire qui serait

tenu de se pourvoir en référé, mais il appartiendrait à la partie la plus diligente de saisir le juge

des référés par assignation. La société SOCIETE1.) S.àr.l. relève en outre que le rôle du juge des

référés dans le cadre de l’article 879 du Nouveau Code de procédure civile régissant la procédure

de vente par voie parée serait très limité puisque le juge des référés ne pourrait connaître que

des contestations qui ont pour objet les clauses et conditions de la vente ou la manière dont il

sera procédé à l’adjudication. Par contre, lorsque les contestations concernent le fond du litige,

comme en l’occurrence, ce ne serait pas devant le juge des référés que les parties devraient se

pourvoir mais devant les juges du fond dans le cadre, par exemple, d’une opposition à

commandement, tel que les époux GROUPE1.) l’auraient d’ailleurs fait. Ce ne serait qu’à partir

de ce moment que le notaire serait tenu de suspendre la procédure de vente par voie parée et

non pas à partir des simples courriers lui adressés par les époux GROUPE1.). Les reproches

formulés à l’encontre de PERSONNE3.) ne seraient partant pas fondés puisque i) le notaire

n’aurait nullement eu l’obligation de saisir le juge des référés et ii) qu’il n’aurait plus entrepris le

moindre acte pour faire avancer la procédure de vente parée suite à la première opposition à

commandement de payer introduite par les époux GROUPE1.).

Aucun trouble manifestement illicite ou risque de dommage imminent au sens de l’article 933

alinéa 1er ne serait partant établi en l’espèce. Le simple fait que la société SOCIETE1.) S.àr.l. ait

entamé la procédure de vente par voie parée en faisant signifier un commandement de payer aux

époux GROUPE1.) ne serait pas constitutif d’une voie de fait puisqu’elle aurait été parfaitement

en droit de le faire au vu de la clause de voie parée contenue dans l’acte de vente notarié.

L’opposition à commandement introduite par les époux GROUPE1.) suivant exploit du 31 janvier

2025 ayant pour effet de suspendre la procédure de vente parée aussi longtemps que les juges

du fond ne se seront pas prononcés sur les contestations formulées par les époux GROUPE1.),

ce serait à tort que les époux GROUPE1.) feraient valoir qu’il y aurait un risque d’atteinte à leur

droit de propriété puisqu’aucune vente ne pourrait intervenir avant que les juges du fond n’aient

toisé l’opposition à commandement introduite par les époux GROUPE1.). Aucun acte n’aurait

d’ailleurs été posé par le notaire après leur opposition à commandement afin de faire avancer la

procédure de vente par voie parée. La demande en référé introduite par les époux GROUPE1.)

serait dès lors parfaitement inutile.

Les conditions posées par l’article 933 alinéa 1er ne seraient par conséquent manifestement pas

remplies et la demande des époux GROUPE1.) serait partant à rejeter sur cette base.

Quant à l’article 932 alinéa 1er invoqué à titre subsidiaire, le même constat s’imposerait puisqu’il

n’y aurait aucune urgence à voir ordonner une mesure conservatoire par le juge des référés alors

que les opérations de vente par voie parée auraient été suspendues par le notaire suite à

l’opposition à commandement introduite par les époux GROUPE1.). Aucune vente publique ne

pourrait intervenir avant que les juges du fond saisis ne se soient prononcés sur les contestations

formulées par les époux GROUPE1.), de sorte qu’il n’y aurait aucun risque d’atteinte aux droits

de ces derniers. La demande des époux GROUPE1.) devrait partant également être rejetée sur

base de l’article 932 alinéa 1er.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. conteste finalement l’indemnité de procédure sollicitée par les

époux GROUPE1.) et demande, à titre reconventionnel, à se voir allouer une indemnité de

procédure de 2.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile eu

égard, notamment, au fait que le référé introduit par les époux GROUPE1.) postérieurement à

leur opposition à commandement aurait été parfaitement inutile. Elle demande en outre à voir

condamner les parties demanderesses aux frais et dépens de l’instance.

PERSONNE3.) ne s’est pas présentée, ni fait représenter à l’audience du 29 avril 2025, étant

toutefois précisé que par courrier du 19 mars 2025, elle avait informé le tribunal qu’elle ne

souhaitait pas se présenter ou faire représenter dans le cadre de la présente affaire.

Les parties n’ayant pas reçu copie dudit courrier, les époux GROUPE1.) ont fait réassigner

PERSONNE3.) suivant exploit du 25 avril 2025 conformément à l’article 84 du Nouveau Code de

procédure civile.

En application dudit article, il y a partant lieu de statuer contradictoirement à l’égard de toutes les

parties en cause.

Quant à la demande basée sur l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile

Les époux GROUPE1.) basent leur demande principalement sur l’article 933 alinéa 1er du

Nouveau Code de procédure civile aux termes duquel « le président, ou le juge qui le remplace,

peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent,

soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’intervention du juge sur base du référé sauvegarde prévu par l’article 933 précité exige la

constatation par celui-ci d’une voie de fait, c’est-à-dire une atteinte manifestement illicite et

intolérable à un droit certain et évident d’autrui par l’accomplissement par son auteur d’actes

matériels aux fins d’usurper un droit qu’il n’a pas ou pour se rendre justice à soi-même.

L’article 933 précité prévoit deux cas d’ouverture du référé dit de « sauvegarde » ou de « voie de

fait », à savoir le dommage imminent, qu’il y a lieu de prévenir, ou le trouble manifestement illicite,

qu’il convient de faire cesser.

Le dommage imminent est la voie de fait dont les circonstances font admettre qu’elle est sur le

point de se produire incessamment et qu’il faut prévenir par des mesures appropriées. Il consiste

ainsi dans un dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation

présente doit se perpétuer. La mission du juge des référés consiste à éviter qu’une situation

irréversible ne se crée, qui consacrerait un dommage pouvant être illégitime. Le risque de

dommage doit être évident, à défaut de quoi ce dernier ne pourrait pas être imminent. Pour que

le juge des référés puisse intervenir, il doit ainsi constater un dommage, un préjudice ou la

méconnaissance d’un droit, qui soit imminent, donc sur le point de se réaliser et dont la

survenance et la réalité sont certaines. La jurisprudence retient en outre de manière constante

que le dommage imminent justifiant l’intervention du juge des référés suppose une illicéité, car un

dommage n’est susceptible d’être prévenu en référé que s’il est illégitime.

Le trouble manifestement illicite se définit, quant à lui, comme toute perturbation résultant d’un fait

matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle

de droit. Il procède donc de la méconnaissance d’un droit, d’un titre, ou corrélativement, d’une

interdiction les protégeant. L’illicéité se comprend comme la méconnaissance d’une norme

juridique obligatoire, que son origine soit délictuelle ou contractuelle, législative ou réglementaire,

de nature civile ou pénale. Le caractère « manifeste » du trouble illicite renvoie à la raison d’être

initiale du juge des référés, juge de l’immédiat, de l’évident, ce qui paraît impliquer une intervention

dans un litige exempt de doute. Le juge des référés ne disposant pas de temps et son intervention

ne supportant pas de retard, le trouble dont il est saisi doit être incontestable. L’intervention du

juge des référés reste nécessairement marquée par une évidence, même s’il est autorisé à

procéder à des recherches plus approfondies qu’autrefois pour la mettre en évidence (Jacques et

Xavier VUITTON, Les référés, édition 2003, n°315, 322 et 327).

Il résulte de ces définitions que l’une des conditions pour qu’il y ait voie de fait au sens de l’article

933 du Nouveau Code de procédure civile est l’existence d’une attaque, d’une entreprise

délibérée par laquelle l’auteur porte atteinte aux droits d’autrui pour s’arroger un droit qu’il sait ne

pas avoir ou pour se procurer un droit qu’il croit avoir et qu’en réalité il n’a pas. A partir du moment

où la voie de fait imminente ou consommée est caractérisée, il importe peu qu’elle soit le résultat

d’une action positive ou d’une abstention. Ce qui importe, c’est le constat d’une atteinte

manifestement illicite et intolérable à un droit certain et évident d’autrui et qu’il y soit mis fin dans

l’intérêt de la victime, sans égard au mode de réalisation de cette atteinte. C’est cette évidence

de l’illicéité qui permet d’autoriser le juge des référés à prendre des mesures d’anticipation de ce

que les juges du fond décideront certainement.

Pour prospérer dans leur demande, il appartient ainsi aux époux GROUPE1.) de rapporter la

preuve d’une violation manifeste et flagrante de leurs droits par les parties assignées,

respectivement de l’existence d’un dommage imminent résultant d’un acte manifestement illicite.

En l’espèce, les époux GROUPE1.) reprochent tout d’abord à la société SOCIETE1.) S.àr.l. de

leur avoir fait signifier un commandement de payer préalable à une vente par voie parée sans être

en possession d’un titre exécutoire consacrant la créance qu’elle invoque et sans attendre l’issue

de la demande en paiement introduite par assignation du 8 août 2024.

A cet égard, il convient de rappeler que l’acte de vente notarié conclu entre les parties en date du

9 juillet 2021 contient une clause de voie parée qui confère expressément la faculté à la société

SOCIETE1.) S.àr.l. de faire vendre aux enchères publiques les biens immobiliers vendus aux

termes dudit acte pour le cas où « l’acquéreur serait défaillant à son obligation de payer à son

échéance exacte une somme quelconque faisant partie de la partie du prix stipulée payable à

terme », étant rappelé que la clause de voie parée se définit comme étant l’engagement

contractuel par lequel un débiteur confère à son créancier hypothécaire, à défaut d’exécution des

engagements pris envers lui, le droit de faire vendre publiquement les immeubles lui donnés en

gage pour assurer le recouvrement de la créance exigible, sans suivre les règles prévues en

matière de saisie immobilière par le Nouveau Code de Procédure Civile. Cette clause étant prévue

dans un acte notarié, la partie créancière peut y avoir recours sans devoir au préalable se procurer

un jugement de condamnation.

Il est constant en cause, pour résulter des déclarations faites par les époux GROUPE1.) eux-

mêmes, qu’un solde de 11.044,28 euros correspondant à l’indexation appliquée par la société

SOCIETE1.) S.àr.l. demeure impayé sur la facture du 4 mars 2024, tandis que la dernière facture

émise par la société SOCIETE1.) S.àr.l. en date du 23 avril 2024 demeure intégralement impayée,

alors que pourtant les époux GROUPE1.) ne contestent pas que les travaux de menuiseries

extérieures sont intégralement achevés. Aux termes de leur assignation du 13 février 2025, les

époux GROUPE1.) reconnaissent d’ailleurs même, « sous toutes réserves », que la société

SOCIETE1.) S.àr.l. a achevé la construction jusqu’au niveau des menuiseries extérieures (cf.

page 7 de l’assignation, 3ème paragraphe).

Ainsi, au vu de la clause de voie parée prévue dans l’acte notarié et des non-paiements des

factures émises par la société SOCIETE1.) S.àr.l., qui ne portent pas seulement sur les

indexations appliquées par la société SOCIETE1.) S.àr.l. mais également sur le « montant de

base » de la cinquième tranche du prix de vente prévue par l’acte de vente, il ne saurait être

valablement soutenu que le fait pour la société SOCIETE1.) S.àr.l. d’avoir fait signifier un

commandement de payer aux époux GROUPE1.) en vue d’une vente par voie parée constituerait,

à lui seul, un acte manifestement illicite constitutif d’une voie de fait.

S’il est exact que les époux GROUPE1.) avaient formulé des contestations par rapport à

l’indexation appliquée par la société SOCIETE1.) S.àr.l. suite à la réception des factures

litigieuses, ces contestations formulées dans des simples courriers ne privent pas la société

SOCIETE1.) S.àr.l. de son droit de se prévaloir de la clause de voie parée, étant relevé à cet

égard qu’au jour de la signification du commandement de payer, les époux GROUPE1.) n’avaient

pas encore conclu dans le cadre de la procédure introduite par la société SOCIETE1.) S.àr.l.

devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg par exploit du 8 août 2024 et n’avaient donc

pas encore formulé de contestations formelles par rapport à la demande en paiement introduite à

leur encontre.

Il convient en outre de rappeler que la jurisprudence admet de manière constante qu’une partie

contre laquelle une procédure de vente par voie parée est engagée est en droit de former

opposition contre le commandement lui signifié aux fins de paiement et qu’elle peut invoquer soit

des moyens ayant trait à la forme ou la procédure proprement dite, soit des moyens qui touchent

le fond même du droit comme par exemple l’inexistence, la nullité ou l’extinction par suite de

remboursement, de prescription ou de compensation de la créance, en vertu de laquelle le

créancier prétend poursuivre l’expropriation par voie parée

(cf.

TAL réf., ordonnance

n°2017TALREFO/652 du 5 décembre 2017, n° TAL-2017-00285 du rôle). Les droits d’une partie

contre laquelle une procédure de vente par voie parée est engagée de manière injustifiée sont

dès lors protégés à suffisance de droit par cette voie de recours qui lui est ouverte et que les

époux GROUPE1.) ont d’ailleurs exercée, aucun acte de poursuite des opérations de la vente

publique n’ayant été entrepris suite à l’exercice de cette voie de recours.

Les époux GROUPE1.) font ensuite valoir que PERSONNE3.) aurait violé les dispositions de

l’article 879 du Nouveau Code de procédure civile en négligeant de renvoyer les parties devant le

président du tribunal d’arrondissement suite aux courriers lui adressés en date des 14 et 27 janvier

2025. Non seulement elle n’aurait réservé aucune suite auxdits courriers mais elle aurait demandé

aux époux GROUPE1.) de remplir un questionnaire afin de faire avancer la vente publique.

Dans leurs courriers adressés à PERSONNE3.) en date des 14 et 27 janvier 2025, les époux

GROUPE1.) se sont opposés à la poursuite de la procédure de vente par voie parée en se référant

exclusivement à la procédure pendante entre les parties relative à la demande en paiement que

la société SOCIETE1.) S.àr.l. a introduite à leur encontre pour obtenir paiement de ses factures

impayées et sans apporter la moindre précision quant au fondement de leurs contestations.

Si d’après l’article 879 alinéa 9 du Nouveau Code de procédure civile, le notaire doit certes, en

cas de contestation du débiteur, surseoir aux opérations relatives à une procédure de vente par

voie parée et renvoyer les parties en référé devant le président du tribunal d’arrondissement, il est

de jurisprudence constante que les contestations visées par ledit article sont exclusivement celles

qui ont pour objet les clauses et conditions de la vente ou la manière dont il sera procédé à

l’adjudication.

Ainsi, lorsque, comme en l’occurrence, aucune vente sur base du commandement en cause n’a

été fixée et qu’aucun cahier de charges fixant les clauses et conditions de l’adjudication n’a été

dressé par le notaire, les conditions de saisine du juge des référés sur base de l’article 879 du

Nouveau Code de procédure civile ne s’avèrent pas réunies.

Il a été jugé qu’en l’absence de contestations relevant de la compétence spéciale prévue par

l’article 879 précité, le notaire, en décidant de ne pas surseoir à la vente publique et de ne pas

renvoyer les parties en référé, n’a pas commis une voie de fait en sens de l’article 933, alinéa 1er

du Nouveau Code de procédure civile (Cour d’appel, arrêt n°150/22-VII-REF du 5 octobre 2022,

n°CAL-2022-00549 du rôle).

Dans leurs courriers des 14 et 27 janvier 2025, les époux GROUPE1.) n’ont formulé aucune

contestation relevant de l’article 897 du Nouveau Code de procédure civile. Les époux se sont

exclusivement référés au différend qui les oppose à la société SOCIETE1.) S.àr.l. par rapport à

l’indexation appliquée par cette dernière, sans toutefois entrer dans le détail de leurs

contestations. Ces contestations concernent manifestement le fond du litige et ne relèvent dès

lors pas de l’article 897 du Nouveau Code de procédure civile.

Or, dès que les contestations ne portent par sur les clauses et conditions de la vente ou la manière

dont il sera procédé à l’adjudication 46, mais ont trait, par exemple, à la question du montant redû

par le défendeur au demandeur, c’est le tribunal siégeant au fond saisi à la suite d’une opposition

à commandement qui est compétent, car le débat relève alors du fond (voir en ce sens : J.-L.

Schaus, La voie parée en droit luxembourgeois, in Droit bancaire et financier au Luxembourg

2024, Vol. IV : Droit des sûretés – Droit des sociétés, 1e édition, Bruxelles, Larcier-Intersentia,

2024, p. 1479-1511).

C’est dès lors à tort que les époux GROUPE1.) font valoir que PERSONNE3.) aurait eu l’obligation

de renvoyer les parties devant le juge des référés, alors que leurs contestations ne relevaient pas

de la compétence spéciale conférée au juge des référés du base de l’article 897 précité.

A toutes fins utiles, il convient d’ailleurs encore de relever, à l’instar de la société SOCIETE1.)

S.àr.l., que si d’après l’article 879 alinéa 9 du Nouveau Code de procédure civile le notaire doit,

en cas de contestation du débiteur, surseoir aux opérations relatives à une procédure de vente

par voie parée et renvoyer les parties en référé devant le président (du tribunal) pour voir toiser

ladite contestation, il ne résulte cependant nullement de cet article que le notaire ait pour mission

voire le pouvoir de saisir lui-même et pour le compte des parties concernées (créanciers et

débiteurs) la juridiction des référés aux prédites fins ; en réalité, les termes, à caractère elliptique,

de l’article précité, à savoir « renverra les parties en référés devant le président », doivent être

interprétés en ce sens que les parties sont censées renvoyées par le notaire à se pourvoir devant

la juridiction des référés et qu’il appartient donc dans cette hypothèse à la plus diligente d’entre

elles de saisir le juge des référés et ce suivant le mode procédural de droit commun, c’est-à-dire

par assignation donnée à l’autre à comparaître devant celui-ci (TAL réf. 8 janvier 2013,

ordonnance n°15/2013, n°149165 du rôle). C’est donc en principe l’opposant qui porte ses

contestations devant le juge des référés en assignant à cette fin les parties en cause, y compris

le notaire, à comparaître devant le président du tribunal d’arrondissement.

Le fait que PERSONNE3.) n’ait pas saisi le juge des référés ne saurait dès lors être constitutif

d’une voie de fait.

Il convient finalement encore de relever qu’il résulte des déclarations concordantes faites par les

parties à l’audience que plus aucun acte n’a été posé par PERSONNE3.) dans le cadre de la

procédure de vente par voie parée annoncée par le commandement à toutes fins du 10 janvier

2025 suite aux oppositions à commandement introduites par les époux GROUPE1.) par lesquelles

ces derniers ont saisi les juges du fond des contestations qu’ils ont à formuler par rapport à la

créance invoquée par la société SOCIETE1.) S.àr.l. et la régularité de ladite procédure de vente

par voie parée et notamment la qualité de créancier premier inscrit en rang de la société

SOCIETE1.) S.àr.l.

Le courrier adressé aux époux GROUPE1.) en date du 20 janvier 2025 par l’étude du notaire

REUTER, dernier acte posé par le notaire, semble d’ailleurs – au vu de la terminologie employée

dans ledit courrier et des informations sollicitées dans le questionnaire annexé – avoir été envoyé

par erreur et ne constitue pas un acte permettant de faire avancer utilement la procédure de vente

par voie parée.

Ainsi, il est acquis en cause que depuis qu’est intervenu le commandement à toutes fins du

10 janvier 2025 jusqu’au jour des plaidoiries, aucune vente ne fut fixée par le notarie

instrumentaire et aucun cahier des charges ne fut dressé par lui.

S’il est certes regrettable que PERSONNE3.) n’ait pas répondu aux courriers qui lui ont été

adressés par les époux GROUPE1.), il n’en demeure cependant pas moins qu’au vu des éléments

figurant au dossier, rien ne permet de conclure que la vente par voie parée a été poursuivie ou

sera poursuivie par les parties assignées avant que les juges du fond ne se soient prononcés sur

les contestations formulées par les époux GROUPE1.). Les craintes exprimées par les époux

GROUPE1.) qu’il y aurait un risque que PERSONNE3.) poursuive néanmoins la procédure ne se

trouvent en effet corroborées par aucun élément objectif figurant au dossier.

Ainsi, au stade actuel de la procédure, force est de constater que les époux GROUPE1.) ne

rapportent ni la preuve d’un trouble manifestement illicite, ni celle d’un dommage imminent, étant

relevé à cet égard qu’il a été jugé qu’en l’absence de fixation d’une vente, respectivement d’une

sommation de prendre communication du cahier des charges, il n’y a pas de dommage imminent

qu’il y aurait lieu de prévenir, si bien que les mesures que le juge des référés pourrait être amené

à rendre sur base de l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile ne se conçoivent

pas (TAL réf. 5 août 2015, ordonnance n° 397/2015, n°164123 du rôle).

La demande des époux GROUPE1.) ne saurait partant être accueillie sur base de l’article 933

alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

Quant à la demande basée sur l’article 932 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile

A titre subsidiaire, les époux GROUPE1.) basent leur demande sur l’article 932 alinéa 1er du

Nouveau Code de procédure civile qui dispose que « dans les cas d’urgence, le président du

tribunal d’arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut ordonner en référé toutes les mesures

qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », étant

souligné que l’alinéa 2 du même article n’est pas invoqué par les époux GROUPE1.).

Le référé urgence prévu par l’alinéa 1er de l’article précité suppose la réunion de deux conditions,

l’une relative à l’urgence, l’autre relative à l’absence de contestations sérieuses.

Ces deux conditions doivent être remplies de manière cumulative, de sorte qu’il suffit que l’une

ne soit pas remplie pour que la demande ne puisse être accueillie sur cette base.

L’urgence existe toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire ne préjugeant en

rien le fond met en péril les intérêts d’une des parties. L’urgence ne consiste pas dans la célérité

avec laquelle une mesure doit être sollicitée et prise, mais dans la nécessité dans laquelle une

personne peut se trouver de voir prendre une mesure actuellement nécessaire pour éviter un

préjudice certain. L’urgence est donc donnée toutes les fois qu’un retard apporté à une solution

provisoire et ne préjudiciant en rien le fond risque de mettre en péril les intérêts des parties.

L’urgence doit exister et être établie au moment où le juge statue.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent qu’il n’y a, en l’état actuel de la

procédure, aucune urgence à voir ordonner des mesures conservatoires par le juge des référés

en l’absence du moindre acte posé par le notaire pour faire avancer la procédure de vente par

voie parée suite à l’opposition à commandement introduite par les époux GROUPE1.) et plus

particulièrement au vu du fait qu’aucun cahier des charges n’a encore été établi et qu’aucune

vente n’a été fixée.

La demande des époux GROUPE1.) est partant également à déclarer irrecevable sur base de

l’article 932 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

Indemnités de procédure

Conformément à l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Les époux GROUPE1.) ayant succombé dans leurs prétentions, ils ne remplissent pas les

conditions requises pour l’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, de

sorte que leur demande en allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter.

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) S.àr.l., le tribunal estime, eu égard aux

circonstances de l’espèce, que cette dernière ne rapporte pas la preuve de l’iniquité requise, de

sorte que sa demande est à rejeter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à

Diekirch, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

assistée du greffier assumé Suzette KALBUSCH, statuant contradictoirement,

ordonnons la jonction des affaires inscrites au rôle sous les numéros TAD-2025-00241 et TAD-

2025-00533,

recevons la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en la forme et Nous déclarons

compétent pour en connaître,

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par

provision,

déclarons la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) irrecevable sur toutes les bases

légales invoquées,

disons non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et partant les en

déboutons,

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.