Landlord wins eviction and rent arrears case; court orders tenant to vacate and pay damages.

N° 852/2025

du 05.06.2025

Audience publique du jeudi, 5 juin 2025

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), propriétaire, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Marc WALCH, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch,

e t :

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Vicky KLEIN, avocat, demeurant à

Schieren.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 18 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix

de Diekirch à l'audience publique du jeudi, 24 avril 2025 à 14.30 heures à la Justice

de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 1, pour y entendre statuer sur le

mérite des causes énoncées dans ladite requête.

Après une remise de l’affaire, celle-ci fut utilement retenue à l’audience publique

du jeudi, 22 mai 2025 à 14.30 heures, et les débats eurent lieu comme suit :

Le mandataire de la partie demanderesse, Maître Marc WALCH, fut entendu en ses

explications et moyens.

La mandataire de la partie défenderesse, Maître Vicky KLEIN, fut entendue en ses

prétentions.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 18 mars 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à se présenter devant le tribunal de paix de et à Diekirch pour

l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au montant de

540.- euros à titre de solde de la garantie locative et de la remise des clés, au montant

de 2.300.- euros à titre d’arriérés de loyers pour la période allant du mois d’août

2024 au mois de mars 2025 ainsi qu’au montant de 5.235,46 euros à titre de

dommages et intérêts pour dégâts locatifs, chaque fois outre les intérêts.

Il a conclu à la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi qu’au déguerpissement

de sa locataire des lieux loués.

Il a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 2.000.- euros.

A l’audience des plaidoiries du 22 mai 2025, PERSONNE1.) augmente sa demande

en paiement d’arriérés de loyers du montant de 1.840.- euros pour la porter au

montant total de 4.140.- euros pour la période allant du mois d’août 2024 au mois

de mai 2025.

En ce qui concerne sa demande en obtention de dommages et intérêts pour dégâts

locatifs, il réduit sa demande pécuniaire au montant de [2.953,34 (porte et volets

roulants) + 235,46 (télévision) =] 3.188,80 euros.

PERSONNE2.) conclut au rejet de l’intégralité des demandes formulées par

PERSONNE1.).

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où elle serait condamnée à des dommages et

intérêts pour dégâts locatifs, elle demande de les compenser avec la garantie

locative.

En cas de résiliation judiciaire du contrat de bail, elle sollicite un délai de

déguerpissement de six mois.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que suivant contrat de bail du 2 août 2024, ayant pris effet

le 15 août 2024, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre

meublée dans un immeuble situé à ADRESSE2.), moyenannt le paiement d’un loyer

mensuel de 920.- euros, charges comprises.

Le contrat de bail prévoit encore le paiement d’une garantie locative d’un montant

de 1.840.- euros, majoré de 200.- euros du chef de frais pour la clé d’accès, soit un

montant total de 2.040.- euros.

1. Les arriérés de loyers

PERSONNE1.) réclame le montant de 4.140.- euros à titre d’arriérés de loyers pour

la période allant du mois d’août 2024 au mois de mai 2025, outre les intérêts.

PERSONNE2.) conclut au rejet de la demande. Elle fait valoir qu’au moment de la

signature du contrat de bail, elle disposerait encore d’un emploi qu’elle aurait

cependant perdu quelque temps après. Elle se trouverait désormais dans une

situation financière difficile ne lui permettant pas de payer le loyer prévu dans le

contrat de bail.

Par ailleurs, elle soutient que le loyer serait trop élevé pour une chambre meublée

de 28m².

Enfin, en ce qui concerne le mois de novembre 2024, elle se prévaut d’un accord

entre parties selon lequel le bailleur aurait été d’accord de déduire le loyer dudit

mois de la garantie locative payée.

Le tribunal tient à relever que la perte de l’emploi dans le chef d’PERSONNE2.) lui

rendant le paiement du loyer plus difficile n’est pas opposable à PERSONNE1.).

Ledit moyen laisse d’être fondé.

Même si PERSONNE2.) estime que le montant du loyer à hauteur de 920.- euros

serait surfait au regard de la superficie du logement pris en location, toujours est-il

qu’elle a signé le contrat de bail et a partant accepté le prix du bail.

Le moyen laisse dès lors également d’être fondé.

Afin d’établir le prétendu accord entre parties selon lequel le bailleur aurait accepté

de déduire le loyer du mois de novembre 2024 de la garantie locative,

PERSONNE2.) verse un courriel adressé à PERSONNE1.) en date du 24 janvier

2025.

Dans ledit courriel, PERSONNE2.) demande à son bailleur de lui confirmer que le

loyer du mois de novembre 2024 a bien été payé par sa déduction de la garantie

locative.

Aucune réponse du bailleur audit courriel n’est cependant versée en cause.

Le tribunal retient qu’eu égard aux contestations de PERSONNE1.) et à défaut de

tout autre élément du dossier, PERSONNE2.) n’établit pas le prétendu accord entre

parties selon lequel le loyer du mois de novembre 2024 serait déduit de la garantie

locative et se trouverait dès lors payé.

Au vu de tous les développements qui précèdent et en l’absence de preuve de

paiement du montant réclamé, il y a lieu de déclarer fondée la demande en paiement

de PERSONNE1.).

Il convient dès lors de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 4.140.- euros à titre d’arriérés de loyers pour la période allant du mois

d’août 2024 au mois de mai 2025, aves les intérêts au taux légal sur le montant de

2.300.- euros à partir du 18 mars 2025, date de la demande en justice, et sur le

montant de 1.840.- euros à partir du 22 mai 2025, date de l’augmentation de la

demande, chaque fois jusqu’à solde.

2. Le solde de la garantie locative et des frais de la clé d’accès

PERSONNE1.) réclame le montant de 540.- euros de ce chef. Il fait valoir que le

contrat de bail prévoit un montant de 1.840.- euros à titre de garantie locative ainsi

qu’un montant de 200.- euros à titre de frais de la clé d’accès, soit un montant total

de 2.040.- euros. Or, PERSONNE2.) n’aurait payé qu’un montant de 1.500.- euros,

de sorte qu’il resterait un solde impayé de [2.040 – 1.500 =] 540.- euros.

PERSONNE2.) conclut au rejet de ladite demande. Elle ne conteste pas avoir payé

seulement le montant de 1.500.- euros au lieu du montant de 2.040.- euros. En

revanche, elle soutient que son bailleur aurait renoncé au solde de la garantie

locative, dans la mesure où ce dernier ne l’aurait jamais réclamé.

La renonciation peut être définie comme l'acte juridique unilatéral par lequel le

titulaire abdique une prérogative ou un ensemble de prérogatives (cf. Encycl.

Dalloz, Droit civil, v° Renonciation, n° 1).

La manifestation de volonté dont découle la renonciation n'est en principe assujettie

à aucune formule sacramentelle : la renonciation peut être expresse ou tacite. Encore

faut-il que la renonciation résulte d'une manifestation de volonté non équivoque.

Il appartient à celui qui se prévaut de la renonciation de démontrer que le renonçant

avait connaissance de la prérogative abdiquée ou qu’il ne pouvait en ignorer

l’existence (cf. Cass. fr., 5 décembre 1972, Bull. civ. I, n° 269).

En l’occurrence, bien que PERSONNE1.) n’ait jamais réclamé à sa locataire de

payer le solde de la garantie locative avant d’agir en justice, il y a lieu de relever

que le bailleur n’était au plus tard plus d’accord avec le non-paiement du solde de

la garantie locative à partir du dépôt de sa requête introductive d’instance le 18 mars

2025. Dans le cadre de ladite requête, PERSONNE1.) a sollicité la résiliation

judiciaire du bail pour, entre autres, le non-paiement du solde de la garantie locative.

Le moyen tiré de la renonciation laisse partant d’être fondé.

Dans la mesure où le contrat de bail prévoit le paiement du montant de 2.040.- euros

à titre de garantie locative et de frais de la clé d’accès et où il est constant

qu’PERSONNE2.) a payé seulement le montant de 1.500.- euros, il y a lieu de

déclarer fondée la demande afférente de PERSONNE1.).

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 540.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 18 mars 2025, date

de la demande en justice, jusqu’à solde.

3. La résiliation judiciaire du contrat de bail

PERSONNE1.) sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute grave

dans le chef de sa locataire.

PERSONNE2.) s’oppose à ladite demande.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de déguerpissement de six mois.

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers, correspondant à plus de quatre

mensualités, ainsi qu’au non-paiement du solde de la garantie locative,

expressément prévue par le contrat de bail, il y a lieu de retenir qu’PERSONNE2.)

a gravement manqué à ses obligations contractuelles et que ces manquements

justifient la résiliation du contrat de bail.

Il y a partant lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et de

condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués. Le tribunal actuellement

saisi décide de lui accorder un délai de déguerpissement de deux mois.

Il n’y a partant plus lieu d’analyser les autres motifs de résiliation invoqués par

PERSONNE1.).

4. Les dégâts locatifs

PERSONNE1.) réclame le montant de [2.953,34 (porte et volets roulants) + 235,46

(télévision) =] 3.188,80 euros à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs.

PERSONNE2.) conclut au rejet de ladite demande.

A titre subsidiaire, elle sollicite la compensation judiciaire entre la créance dans le

chef de PERSONNE1.) du chef de dommages et intérêts pour dégâts locatifs et la

garantie locative.

Il y a lieu de réserver la demande tendant à l’indemnisation des dégâts locatifs, ceux-

ci étant à déterminer après la libération des lieux.

Le tribunal déduit de la demande d’PERSONNE2.) tendant à la compensation

judiciaire entre les éventuels dommages et intérêts pour dégâts locatifs à allouer à

PERSONNE1.) et la garantie locative qu’elle demande implicitement, mais

nécessairement le remboursement de la garantie locative.

PERSONNE2.) n’ayant pas encore quitté les lieux loués, il convient également de

réserver sa demande en remboursement de la garantie locative ainsi que celle

tendant à la compensation judiciaire entre des éventuelles créances réciproques.

5. Les demandes accessoires

PERSONNE1.) réclame une indemnité de procédure de 2.000.- euros.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît

inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non

comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le

montant qu’il détermine.

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à la charge de PERSONNE1.). Il convient partant de lui

allouer une indemnité de procédure de 500.- euros.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée avec

ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

Il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par

jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire et il n'existe pas

non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte

qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l'exécution provisoire du jugement.

Il convient par ailleurs de noter que les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’opposent à l’exécution provisoire du jugement pour ce qui est de la condamnation

au déguerpissement.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de

condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la requête en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement

d’arriérés de loyers pour la période allant du mois d’août 2024 au mois de mai 2025,

la déclare recevable et fondée,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 4.140.- euros,

aves les intérêts au taux légal sur le montant de 2.300.- euros à partir du 18 mars

2025, date de la demande en justice, et sur le montant de 1.840.- euros à partir du

22 mai 2025, date de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde,

déclare recevable et fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement du solde de

la garantie locative et de frais de la clé d’accès,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 540.- euros,

avec les intérêts au taux légal à partir du 18 mars 2025, date de la demande en justice,

jusqu’à solde,

prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties,

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à compter de la notification du

présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande en obtention de

dommages et intérêts pour dégâts locatifs,

la réserve,

donne acte à PERSONNE2.) de sa demande en remboursement de la garantie

locative ainsi que de sa demande tendant à la compensation judiciaire entre des

éventuelles créances réciproques,

les réserve,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du jeudi, 25

septembre 2025 à 14.30 heures, salle 1,

déclare recevable et fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure, à concurrence du montant de 500.- euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 500.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne-Laure SEDRANI, juge de paix à

Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique

en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch »,

date qu'en tête et avons signé avec le greffier.