Landlord wins back rent but tenant gets stay on eviction due to death of previous tenant.

Répertoire No. 1487/25

L-BAIL-21/25

Audience publique du 5 mai 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Astrid BUGATTO, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Marc BECKER, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître Michael WOLFSTELLER , avocat à la Cour, les deux demeurant

à Diekirch

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 16

janvier 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 20 février 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Michael WOLFSTELLER se présenta

pour PERSONNE2.) et l’affaire fut contradictoirement fixée aux fins de

plaidoiries à l’audience du 26 mars 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Astrid BUGATTO et Maître Marc BECKER, en remplacement de Maître

Michael WOLFSTELLER, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 16 janvier 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 2.750.- EUR à titre d’arriérés de loyers

et d’avances sur charges et la somme de 1.650.- EUR à titre d’indemnité

de relocation, chaque fois avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde, de voir déclarer résilié le bail existant entre parties

et le défendeur s’entendre encore condamner à déguerpir des lieux loués

dans un délai de huitaine suivant la notification du jugement à intervenir.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et il demande à voir ordonner l’exécution provisoire de la

condamnation pécuniaire à intervenir.

Le requérant expose que, suivant contrat de bail signé en date du 1er avril

2024, PERSONNE3.) a donné en location un appartement à usage

d'habitation sis à L-ADRESSE2.), à PERSONNE2.).

PERSONNE3.) serait décédé en date du 15 mai 2024.

Suivant acte de notoriété établi par le notaire Joëlle PIERRET en date du

16 juillet 2024, le requérant, frère du décédé, serait seul et unique héritier.

Le requérant expose qu’aux termes du contrat de bail conclu entre parties,

le loyer a été fixé d'un commun accord à la somme de 300.-EUR par mois

et payable le 1er de chaque mois, ainsi que le montant de 250.-EUR à titre

d'avance sur charges mensuelles.

Le locataire serait actuellement en retard de paiement de plusieurs loyers,

à savoir de 4 mois de loyers et avances sur charges (de juillet à novembre

2024), soit pour un montant total de 2.750.-EUR auquel il conviendrait de

le condamner.

En outre, il conviendrait de prononcer la résiliation judiciaire du bail et le

déguerpissement du locataire.

Finalement, le locataire serait encore redevable d’une indemnité de

relocation à hauteur de (3x550) 1.650.- EUR.

A l’audience du 26 mars 2025, le requérant a indiqué que trois mois

d’arriérés de loyers auraient été réglés au courant du mois de mars 2025,

toutefois le mois de mai 2024 resterait toujours en défaut auquel il

conviendrait d’y ajouter le loyer pour mars 2025.

Quant à la demande en octroi d’une indemnité de relocation, il a demandé

à ce que cette demande soit réservée.

La partie défenderesse pour sa part a conclu à l’irrecevabilité de la

demande en paiement pour le loyer du mois de mai 2024 pour ne pas

figurer dans la requête introductive. En ce qui concerne le fond, elle a

expliqué que PERSONNE3.) avait été comme un père pour elle et qu’elle

avait été placée auprès de ce dernier.

PERSONNE2.) explique qu’à la suite du décès de PERSONNE3.), il aurait

perdu tout repère, ce qui expliquerait l’absence de tout paiement pendant

une certaine période. Il s’oppose dès lors à la résiliation du contrat de bail

et au déguerpissement sollicité et demande une chance afin de régulariser

la situation. A titre subsidiaire, il a sollicité un délai de déguerpissement de

deux mois.

Appréciation

La recevabilité

La partie défenderesse a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de la

demande en paiement du loyer pour le mois de mai 2024 pour ne pas

figurer dans l’acte introductif d’instance et constituer dès lors une demande

nouvelle.

Il convient de rappeler que l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile

dispose que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives

des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et

par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié

par des demandes incidentes lorsque

celles-ci se rattachent aux

prétentions originaires par un lien suffisant. »

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui

n’était pas déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte

introductif d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en

déterminant ses éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la

cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la

demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent

irrecevable (cf. CA 24.09.1998, No. 20974).

Si la rigueur de ce principe est atténuée, dans une certaine mesure, par la

jurisprudence dans le souci d’éviter aux parties d’entamer un nouveau

procès sur une question liée à la première, il n’en demeure pas moins que

doit être considérée comme demande nouvelle et partant comme demande

irrecevable, la demande qui n’est ni réservée ni même virtuellement

comprise dans l’acte introductif d’instance.

En l’espèce, la demande principale tend au paiement d’arriérés de loyers

et la demande formulée pour la première fois à l’audience vise le paiement

d’un loyer qui avait été omis dans la requête initiale.

Dans la mesure où cette demande a le même objet et la même cause que

la demande initiale, il y a lieu de la déclarer recevable.

Pour le surplus, la demande, introduite dans les forme et délai de la loi, est

encore à déclarer recevable.

Quant au fond

Arriérés de loyers

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

Il est constant en cause que la partie défenderesse redoit la somme de

3.300.- EUR correspondant à 6 mois de loyer au requérant.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande en condamnation pour la

somme de 3.300.-EUR, avec les intérêts légaux à compter de la demande

en justice, à savoir sur la somme de 2.200.- à partir du 16 janvier 2025 et

sur la somme de 1.100.- EUR à partir du 25 mars 2025, le tout jusqu’à

solde.

Résiliation et déguerpissement

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue

une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge

d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente

un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les

Novelles, Droit civil, t. VI, éd. 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même

de plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour

prononcer la résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir

d’appréciation, en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés

financières temporaires (cf. Les Novelles, op. cit., n° 393). Le juge peut aussi

tenir compte dans son appréciation des faits survenus en cours d’instance,

par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers (cf. Les Novelles, op. cit., n°

390e).

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de

l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, op.

cit., n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en

fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass.

Bel., 5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution

ou la résiliation aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne

sont point en péril. La Cour de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du

15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de l’inexécution doit être

apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du

bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir

souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque

la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet,

se montrer indulgent (cf. Les Novelles, op. cit., n° 390e).

En l’espèce, si le tribunal n’entend pas minimiser la gravité des retards de

paiement, il convient cependant de prendre en compte les circonstances

particulières de l’affaire et, plus précisément, le fait qui n’est pas contesté que

feu PERSONNE3.) faisait office de figure paternelle pour le défendeur et que

son décès a nécessairement dû avoir un impact conséquent sur ce dernier.

Il s’y ajoute qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que la partie

bailleresse ait interpelé le défendeur à ce sujet avant la présente demande

en justice ; il y a également lieu de relever que la partie bailleresse ayant

récemment hérité du bien immobilier ne fait pas état d’un préjudice particulier

dans son chef et cela au vu du faible montant des arriérés de loyer.

En outre, la partie défenderesse a commencé à payer les loyers et apurer une

partie de ses dettes, même si 6 mois d’arriérés doivent encore être

régularisés.

Au vu de ce qui précède et afin de donner une ultime chance à la partie

défenderesse de régulariser la situation, il convient de surseoir à statuer

concernant ce volet et de refixer l’affaire à une prochaine audience en vue de

déterminer si elle s’y est conformée.

Il y a lieu de réserver le surplus.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande au titre

des arriérés de loyers pour y inclure les mois de mai 2024 et de mars 2025,

déclare la demande recevable ;

dit la demande en paiement d’arrières de loyers fondée pour le montant de

3.300.- EUR,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) au titre des arriérés

de loyers le montant de 3.300.-EUR, à augmenter des intérêts à partir de

la demande en justice à savoir sur la somme de 2.200.- EUR à partir du 16

janvier 2025 et sur la somme de 1.100.- EUR à partir du 25 mars 2025, le

tout jusqu’à solde,

pour le surplus, refixe l’affaire à l’audience publique du mercredi, 24

septembre 2025 à 9.00 heures, salle JP.0.15 en vue de déterminer si

PERSONNE2.) s’est conformé à son obligation d’apurer les arriérés de

loyers et de s’acquitter des loyers futurs aux échéances contractuelles ;

réserve le surplus.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière