Landlord wins partial rent damage claim; tenant pays net sum after security deposit offset; no provisional execution granted.

No 654/25

du 5 mai 2025

Audience publique du lundi, cinq mai deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître François GENGLER, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

PERSONNE2.), née le DATE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 9 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix de

Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch, à l'audience publique du vendredi, 27 septembre 2024, pour y entendre

statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 24 mars 2025.

Le représentant de la partie demanderesse, Maître François GENGLER, donna

lecture de la requête introductive de l’instance et exposa l’affaire.

Le représentant de la partie défenderesse, Maître Marc PETIT, fut entendu en ses

moyens et explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

le jugement qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 9 juillet

2024, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) devant le

tribunal de paix de céans pour s’y entendre condamner à lui payer le montant de

5.119,81.- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à titre

de réparation de dégâts locatifs. Il a encore requis la condamnation de la

défenderesse au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.)

soutient avoir donné en location à

PERSONNE2.)

son

appartement sis à ADRESSE1.) et que le bail aurait été résilié d’un commun accord

pour le 1er mars 2024. Un état des lieux de sortie aurait été établi entre parties en

date du 4 mars 2024. Il en résulterait que la locataire aurait laissé les lieux dans un

état de saleté catastrophique. Le bailleur aurait ainsi dû organiser le nettoyage,

l’évacuation des déchets et la remise en peinture. Des meubles loués avec

l’appartement auraient également été abimés. Il réclame du chef de frais de

nettoyage un montant de 2.436.- euros, du chef d’indemnisation des dégâts locatifs

un montant de 2.351,42.- euros et du chef de meubles emportés un montant de

417,89.- euros. Il a encore précisé que la caution locative à concurrence de 2.400.-

euros aurait été payée mais non libérée.

Le requérant a encore offert de prouver par voie d’audition de témoins les faits

suivants :

« Monsieur PERSONNE1.) avait loué un appartement situé à ADRESSE1.), à

Madame PERSONNE2.) suivant contrat de bail du 31 janvier 2023.

Un état des lieux d’entrée a été signé entre les parties.

L’appartement ainsi que le jardin se trouvait en état neuf avant la prise de

possession de Madame PERSONNE2.).

L’appartement était meublé et les meubles garnissant l’appartement se trouvaient

dans un bon état.

Comme le bailleur a cependant dû constater après quelques temps que la locataire

n’entretenait pas les lieux et après qu’il a reçu de nombreuses réclamations quant

au comportement de la locatrice de la part d’autres locataires, les parties ont

convenu de résilier le bail d’un commun accord pour le 1er mars 2024.

La locatrice a quitté les lieux pour le 1er mars 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi par les parties en date du 4 mars 2024.

Il résulte de cet état des lieux de sortie que PERSONNE2.) a laissé les lieux dans

un état de saleté catastrophique.

Les plafonds et les sols du hall, de la cuisine, du séjour, de la grande chambre à

coucher ont dû être repeints.

Les murs de la salle de bain, du séjour, de la petite chambre à coucher ont dû être

repeints.

La compagne de PERSONNE1.), à savoir PERSONNE3.), ainsi que des amis à

eux, à savoir PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ont procédé au nettoyage et à la

mise en peinture de l’appartement pour limiter le coût de ces travaux.

Le bailleur a lui-même acheté tout le matériel nécessaire pour la réalisation de

ces travaux.

PERSONNE3.) a rempli huit sacs avec des déchets qu’elle transportés à la

décharge publique.

Les personnes mentionnées ci-avant ont travaillé pendant environ 14 jours durant

6 heures pour nettoyer et repeindre l’appartement.

La porte-fenêtre donnant accès au jardin avait été enlevée de ses fixations et avait

été déposée dans le living.

La SOCIETE1.) a dû intervenir d’urgence pour réinstaller celle-ci.

La locatrice n’avait pas entretenu le jardin. Il n’y avait plus d’herbes.

Elle tenait un chien qui faisait ses besoins dans le jardin.

La SOCIETE2.) est donc intervenue pour remettre le jardin à neuf.

De nombreux meubles qui étaient loués ensemble avec l’appartement ont été

abîmés.

Il s’agit des meubles suivants et dont la valeur peut être estimée à :



un divan

299,00



quatre carpettes

39,96



des rideaux

34,98



une lampe

2,99



deux poêles

7,99



une carafe

7,99



des verres

4,99



des couverts

19,99

Total

417,89 »

PERSONNE2.) a contesté la demande tant en son principe qu’en son quantum.

Elle a souligné que l’état des lieux d’entrée n’aurait pas été signé par elle et que le

bailleur l’aurait chicanée durant le temps de la location. L’état des lieux de sortie

ne serait pas de nature à établir les dégâts allégués. D’après la défenderesse, il

s’agirait d’usure normale. Les différents postes ont encore été contestés

individuellement. Par reconvention, elle a requis la restitution de la garantie

locative à hauteur de 2.400.- euros. À titre subsidiaire, il y aurait lieu à

compensation avec la garantie locative. L’offre de preuve serait à rejeter pour

n’être ni pertinente ni concluante.

La requête non autrement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable.

Le tribunal constate que par contrat de bail en date du 30 janvier 2023 ayant pris

effet au 1er février 2023, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un

appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.200.- euros et d’une avance sur charges locatives de 200.- euros par mois,

payables d’avance le premier de chaque mois.

Il est encore constant en cause que PERSONNE2.) a respecté l’arrangement entre

parties, acté par jugement de ce tribunal du 8 novembre 2023, en quittant le

logement en question en date du 1er mars 2024.

PERSONNE1.) soutient que l’objet du bail aurait été restitué dans un « état de

saleté catastrophique » nécessitant notamment un nettoyage approfondi et une

remise en peinture. Par ailleurs, une porte coulissante aurait dû être remise dans

les rails, le jardin aurait dû être remis en état, les rideaux repassés et un abat-jour

remplacé. La locataire resterait également redevable du paiement de sa quote-part

de deux factures de taxes communales pour eau, canal et poubelles et d’une facture

SOCIETE3.).

Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne

prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées

locatives n’est à charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par la

vétusté ou la force majeure.

Le preneur est tenu au cours du bail, d’effectuer les réparations locatives ou de

menu entretien, il répond, d'autre part, des dégradations ou des pertes qui arrivent

pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute

(cf. Les Novelles, Le louage de choses, les baux en général, par Marcel La Haye

et Joseph Vankerckhove, n°887, page 589).

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est

une obligation de résultat dans son chef. Dans le mécanisme de l’article 1732 du

Code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des

lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait

même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la

preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que

les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée.

Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont

dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son

chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, op. cit., n° 115).

En l’espèce, le document manuscrit du 30 janvier 2023 ne porte pas la signature

de PERSONNE2.) de sorte qu’il n’est pas à considérer comme état des lieux

contradictoire d’entrée. Par application de l’article 1731 du Code civil,

PERSONNE2.) est partant présumée avoir reçu les lieux en bon état.

D’ailleurs, suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux le

locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a

péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il appartient à PERSONNE1.) d’établir les faits allégués.

À l’appui de ses affirmations il verse un état de lieux de sortie du 4 mars 2024 qui

a été paraphé, respectivement signé de part et d’autre. Ledit document contient

encore des renvois à des photos prises le même jour. Contrairement à

l’argumentaire de la défenderesse, le tribunal est d’avis que ce procès-verbal est

sans équivoque quant à l’état généralement sale des lieux alors que ladite mention

figure pratiquement pour tous les éléments soumis à l’examen des parties. Il en va

de même pour les sols, murs et plafonds des hall, cuisine, séjour, salle de bains et

les deux chambres à coucher. L’état négligé est encore corroboré par les photos

annexées au rapport. Pour les murs du hall, du séjour et de la grande chambre à

coucher, il y a encore une mention relative à des traces et des coups. Compte tenu

des éléments soumis à son appréciation, le tribunal estime que cette demande est

partiellement fondée et décide d’allouer au requérant des chefs de nettoyage et de

remise en peinture un montant évalué ex aequo et bono à 2.500.- euros.

L’état des lieux précise encore que la « porte-fenêtre gauche ne fonctionne pas –

va être réparé par la SOCIETE4.) » et que « fenêtre droite à réparer, sortie de

châssis ». La demande afférente est à déclarer fondée pour le montant de 570,83.-

euros sur base de la facture SOCIETE4.) du 8 mars 2024.

En ce qui concerne l’état du jardin, le tribunal se réfère aux photos jointes à l’état

des lieux pour conclure qu’il s’agit en l’occurrence d’une dégradation dépassant

une usure normale et justifiant une indemnisation sur base des développements qui

précèdent. La demande de ce chef est à déclarer justifiée sur base de la facture

SOCIETE5.) du 28 mai 2024 pour le montant de 865.- euros.

S’agissant des taxes communales et des frais d’électricité, le tribunal retient que

ces revendications ressortent à suffisance des trois factures versées en cause de

sorte qu’il y a lieu d’y faire droit pour le montant de 85,50.- euros.

En ce qui concerne les prétendus dégâts relatifs à un abat-jour et à des rideaux, le

tribunal relève que cette affirmation ne ressort d’aucun élément du dossier et

qu’elle n’est pas davantage offerte en preuve.

Il en va de même pour le mobilier abimé alors que les pièces versées en cause ne

permettent pas de conclusion à ce sujet et que l’offre de preuve ne précise pas la

nature et l’envergure des prétendues dégradations.

La demande principale est par conséquent à déclarer fondée pour le montant de

(2.500 + 570,83 + 865 + 85,50 =) 4.021,33.- euros.

La demande reconventionnelle relative à la garantie locative est fondée pour le

montant de 2.400.- euros, de sorte qu’après compensation judiciaire des deux

créances, PERSONNE2.) est à condamner à payer à PERSONNE1.) le montant de

1.621,33.- euros.

En l’absence d’une justification de la condition d’iniquité, PERSONNE1.) est à

débouter de sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

PERSONNE1.) demande encore l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

Il s’ensuit que l’opportunité de l’exécution provisoire est soumise à l’appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Les requérants ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a

pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

déclare la demande principale de PERSONNE1.) fondée pour le montant de

4.021,33.- euros ;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) fondée pour le montant

de 2.400.- euros ;

après compensation, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 1.621,33.- euros avec les intérêts légaux à partir du 9 juillet 2024

jusqu’à solde ;

rejette la demande d’PERSONNE1.) tendant à l’allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur adjoint,

assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des

audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu’en

tête et avons signé avec le greffier.