Landlord wins rent arrears and damages case against tenants in Luxembourg Court of Peace.

Répertoire No. 1419/25

L-BAIL-684/24

Audience publique du 28 avril 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant

par

Maître

Stéphanie

MAKOUMBOU,

avocate,

en

remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.)

parties défenderesses

comparant

par Maître

Céline SCHMITZ, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocate à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 23

septembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 23 octobre 2024.

Lors de la prédite audience, PERSONNE2.) comparut en personne tandis

que Maître Nicky STOFFEL se présenta pour PERSONNE3.). L’affaire fut

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 2 décembre 2024, puis refixée

au 22 janvier 2025 et ensuite au 17 mars 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Stéphanie MAKOUMBOU, en remplacement de Maître Lex

THIELEN, et Maître Céline SCHMITZ, en remplacement de Maître Nicky

STOFFEL, laquelle déclara représenter également PERSONNE2.), furent

entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 23 septembre 2024, PERSONNE1.) a

fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 2.500.- EUR à titre

d’arriérés de loyer pour le mois de septembre 2024 avec les intérêts prévus

contractuellement à 5 % l’année, sinon avec les intérêts légaux à partir de

la présente demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir,

de s’entendre condamner à lui payer la somme de 350.- EUR à titre

d’avances sur charges pour le mois de septembre 2024, avec les intérêts

légaux à partir de la présente demande en justice, le tout jusqu’à solde, de

voir prononcer la résiliation judiciaire du bail existant entre parties ainsi que

d’ordonner le déguerpissement des parties défenderesses endéans

huitaine.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

PERSONNE1.) expose avoir donné en location à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), suivant contrat de bail signé en date du 18 juillet 2022

avec prise d’effet le 22 juillet 2022, un appartement non-meublé sis à L-

ADRESSE3.) pour une durée de 1 an, avec reconduction tacite d’année en

année, moyennant un préavis de 3 mois, moyennant un loyer mensuel de

2.500.-EUR et d’avances sur charges de 350.-EUR par mois.

Toutefois, au cours des années 2023 et 2024, le loyer aurait presque

toujours été réglé avec beaucoup de retard, tel que plus amplement détaillé

dans le tableau suivant :

Pour l’année 2023 :



Le loyer pour le mois de janvier 2023 : payé le Ier février 2023,

avec 32 jours de retard ;



Le loyer pour le mois de février 2023 : payé le 22 février 2023,

avec 21 jours de retard ;



Le loyer pour le mois de mars 2023 : payé le 3 février 2023, avec

2 jours de retard ;



Le loyer pour le mois d’avril 2023 : payé le 4 avril 2023, avec 3

jours de retard ;



Le loyer pour le mois de mai 2023 : payé le 3 mai 2023, avec 2

jours de retard ;



Le loyer pour le mois de juin 2023 : payé le 5 juin 2023, avec 4

jours de retard ;



Le loyer pour le mois d’octobre 2023 : payé le 4 octobre 2023,

avec 3 jours de retard ;



Le loyer pour le mois de décembre 2023 : payé le 28 décembre

2023, avec 27 jours de retard.

Pour l’année 2024 :



Le loyer pour le mois de janvier 2024 : payé le 21 janvier 2024,

avec 20 jours de retard ;



loyer pour le mois de février 2024 : payé le 11 mars 2024, avec 40

jours de retard ;



Le loyer pour le mois de mars 2024 : payé le 31 mars 2024, avec

30 jours de retard ;



Le loyer pour le mois d’avril 2024 : payé le 17 avril 2024, avec 16

jours de retard ;



Le loyer pour le mois de mai 2024 : payé le 25 mai 2024, avec 24

jours de retard ;



Le loyer pour le mois de juin 2024 : payé le 2 juillet 2024, avec 32

jours de retard ;



Le loyer pour le mois de juillet 2024 : payé le 3 septembre 2024,

avec 65 jours de retard ;



Le loyer pour le mois d’août 2024 : payé le 3 septembre 2024, avec

34 jours de retard :



Le loyer pour le mois de septembre 2024 : en souffrance.

La requérante fait valoir que le contrat de bail prévoit en son article 3 que

le loyer est payable le premier de chaque mois par ordre permanent.

Néanmoins, les locataires auraient systématiquement payé leur loyer avec

un retard de plusieurs jours, voire semaines, et pour certains loyers, plus

d’un mois, tel que repris dans le tableau précité, de sorte qu’il y aurait lieu

de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs

des parties défenderesses ainsi que d’ordonner leur déguerpissement des

lieux.

Il y aurait encore lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au

montant de 2.850.- EUR par mois, à partir de la résiliation du contrat de

bail.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a indiqué que les locataires

auraient quitté les lieux en date du 15 octobre 2024, tout en précisant que

le contrat de bail avait été résilié par ces derniers avec effet au mois de

juillet de la même année et qu’elle aurait accepté celle-ci. Elle en conclut

qu’une indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer serait redue

par les locataires jusqu’à la date où les parties défenderesses auraient

effectivement quitté les lieux.

En outre, la partie requérante a encore formulé une demande en

remboursement des frais de remise en état de l’appartement loué en raison

des dégâts locatifs subis pour un montant total de 3.531,30.-EUR, dont

645,38.-EUR de frais de constat d’huissier pour la réalisation de l’état des

lieux de sortie.

Les parties défenderesses n’ont pas contesté redevoir des arriérés de

loyer jusqu’à la date de leur départ effectif, tout comme les avances sur

charges. Toutefois, le décompte de charges pour les années 2022 et 2023

serait contesté pour ne pas être détaillé et précis.

Les frais de remise en état seraient également contestés et non justifiés,

tout au plus une somme de 200 à 300.- EUR serait due à titre de frais de

remise en peinture.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, et non autrement

contestée par les parties défenderesses quant à sa recevabilité est à

déclarer recevable.

Étant donné que les parties s’accordent pour dire que le contrat de bail a

été résilié d’un commun accord avec effet au mois de juillet 2024, il y a lieu

de constater que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet au

31 juillet 2024.

Il en découle que les loyers subséquents réclamés par la partie

demanderesse, entre autres ceux de septembre et octobre 2024 qui sont

en souffrance, sont à qualifier d’indemnité d’occupation.

Dans la mesure où les parties défenderesses ne contestent toutefois pas

redevoir tant les loyers que les avances sur charges sur la période allant

du 1er septembre au 15 octobre 2024, il convient de les condamner à payer

à la requérante la somme de [2.850 + (2.850 :15/31)] = 2.850 + 1.379 =

4.229.- EUR à titre d’indemnité d’occupation et d’avances sur charges.

Étant donné que le contrat de bail a été valablement résilié au 31 juillet

2024, la requérante ne saurait prétendre aux intérêts conventionnels, de

sorte qu’il y a lieu d’appliquer les intérêts légaux au montant précité à partir

de la demande en justice jusqu’à solde.

En ce qui concerne les demandes en déguerpissement et en fixation d’une

indemnité d’occupation, celles-ci sont à déclarer sans objet.

En outre, le tribunal constate qu’aucune demande de paiement des

décomptes de charges pour l’année 2022 et 2023 n’a été formulée par la

requérante ni dans sa requête ni à l’audience, de sorte qu’il n’y a pas lieu

d’analyser les arguments opposés par les parties défenderesses.

Finalement, en ce qui concerne les dégâts locatifs, le tribunal constate en

premier lieu qu’il ne ressort pas du contrat de bail que celui-ci prévoit que

l’état des lieux de sortie soit réalisé par voie d’un constat d’huissier de

justice et il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’il ait été nécessaire

de procéder de cette façon, de sorte que ces frais à hauteur de 645,38.-

EUR sont à rejeter.

Quant aux frais de remise en peinture réclamés d’un montant de 1.605.-

EUR suivant la facture émise par l’entreprise SOCIETE1.) telle que reprise

au décompte versé par la requérante, le tribunal constate qu’en réalité la

facture s’élève à 3.093,34.-EUR et que la somme de 1.605.- EUR

correspond au nettoyage des lieux et à la préparation du chantier.

Étant donné qu’il n’appartient pas au tribunal de faire la part des choses et

de déterminer quelle poste des travaux de peinture est in fine demandé

par la requérante et à quel dommage celui-ci correspond, il y a lieu de

rejeter la demande relative aux frais de remise en peinture.

La partie requérante sollicite encore la somme de 198,90.- EUR à titre de

frais de remise en état de la porte de la salle de bains suivant facture émise

par l’entreprise SOCIETE2.).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que celle-ci était en très bon état. Or,

suivant l’état des lieux de sortie réalisé en date du 18 octobre 2024, le

revêtement de la porte est abîmé.

Eu égard à la courte durée du bail, il y a lieu de retenir qu’il s’agit en

l’espèce pas d’usure normale, de sorte que les locataires doivent

indemniser la requérante de ce chef.

En dernier lieu, PERSONNE1.) sollicite le montant de 1.082.- EUR

correspondant au devis

de la société

SOCIETE3.)

SA

pour le

remplacement des armatures dans la salle de bain.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les éléments en

question étaient neufs lors du début du bail. Or, selon l’état des lieux de

sortie, des traces étaient visibles sur les armatures en question dans la

salle bains, de sorte que les locataires doivent répondre de ces

dégradations.

Toutefois, il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’il était nécessaire de

remplacer les armatures afin de remédier aux désordres, de sorte que le

tribunal fixe ex aequo et bono le montant à allouer à la requérante à 500.-

EUR.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la

prononcer.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) doivent en

supporter les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de sa demande à titre d’indemnisation de

dégâts locatifs formulée à l’audience,

déclare les demandes recevables ;

déclare la demande à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation et

d’avances sur charges fondée pour la somme totale de 4.229.- EUR;

déclare résilié le bail entre parties ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 4.229.- EUR.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice à savoir sur la somme de 2.850.-EUR à partir du 23

septembre 2024 et sur la somme de 1.379.- EUR à partir du 17 mars 2025,

le tout jusqu’à solde ;

déclare la demande à titre de dégâts locatifs fondée à concurrence de

698,90.- EUR et pour le surplus en déboute ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 689,90.- EUR ;

déclare les demandes en déguerpissement et fixation d’une indemnité

d’occupation sans objet ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière