Court allows coproprietary damages claim but rejects counterclaims against the property manager.

E-CIV-069/24

Répertoire no:1089/2025

Audience publique du 28 avril 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

dans la cause entre:

le GROUPE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

élisant domicile en l'étude de la société à responsabilité limitée LOYENS &

LOEFF LUXEMBOURG, représentée aux fins de la présente procédure par

Maître Sabrina MARTIN, avocat à Luxembourg,

- partie demanderesse – comparant par Maître Meschac FELISMA, en

remplacement de Maître Sabrina MARTIN, avocat à Luxembourg,

et:

1) PERSONNE1.) et

2) PERSONNE2.), les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses – comparant par Maître Clara ROBERT, en

remplacement de Maître Cédric BELLWALD, avocat à Luxembourg.

Faits:

Par exploit de l'huissier de justice Gilles HOFFMANN du 19 février 2024 le

GROUPE1.), a donné citation à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, à l'audience

publique du 11 mars 2024 pour y voir statuer conformément au dispositif dudit

exploit qui restera annexé au présent jugement.

L'affaire fut refixée à plusieurs reprises.

Elle fut utilement retenue à l’audience publique du 21 janvier 2025.

A cette audience Maître Meschac FELISMA pour la partie demanderesse

donna lecture de la citation et fut entendu en ses moyens et conclusions.

Maître Clara ROBERT pour les parties défenderesses fut entendue en ses

explications.

La continuation des débats fut fixée à l’audience publique du 4 mars 2025.

A cette audience Maître Meschac FELISMA pour la partie demanderesse et

Maître Clara ROBERT pour les parties défenderesses furent entendus en leurs

moyens et explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par exploit d'huissier de justice du 19 février 2024 le GROUPE1.), ci-après

GROUPE1.), a donné citation à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette pour les voir

condamner au paiement du montant de 3.642,70.- € avec les intérêts au taux

légal, majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de

la signification du jugement à intervenir, à partir du 11 janvier 2023, date d’une

mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir du

jugement à intervenir jusqu’à solde. Il conclut en outre à l’allocation du

montant de 500.- € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le GROUPE1.) expose que les défendeurs sont

propriétaires d’emplacements de parking, lots nos. 046 et 064, au sein de la

copropriété de la Résidence ADRESSE3.), représentant 7,652 tantièmes. En

leur qualité de copropriétaires de la prédite résidence, il leur appartiendrait de

régler des charges de copropriété, à savoir des avances mensuelles de charges

de copropriété, sinon des soldes de charges de copropriété, ainsi que des appels

de fonds, tels qu’adoptés lors des assemblées générales des copropriétaires de

ladite résidence.

Suivant extrait de compte du 10 janvier 2023, émis par le syndic de la

copropriété, les défendeurs auraient été redevables du montant de 3.910,14.- €

correspondant au solde de charges de copropriété redû au 30 juin 2022, ainsi

qu’aux avances mensuelles de charges de copropriété impayées pour la

période allant du 1er juillet 2022 au 10 janvier 2023.

Malgré multiples réclamations, itératives mises en demeure et ultime mise en

demeure datée du 11 janvier 2023, adressées aux défendeurs, ces derniers ne

se seraient que partiellement acquittés du prédit montant, de sorte qu’ils

resteraient actuellement en défaut de lui régler un solde de 3.642,70.- €

conformément au dernier extrait de compte daté du 7 février 2024 leur

communiqué par le syndic de la copropriété.

Le solde redû résulterait d’un retard de paiement des charges, accumulé depuis

plusieurs années et à tout le moins depuis le 21 octobre 2016, date à laquelle

l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires aurait adopté, par procès-

verbal daté du même jour, une résolution portant autorisation du syndic à agir

en justice à l’encontre des défendeurs.

Aux audiences des 21 janvier et 4 mars 2025 les parties ont donné lecture de

leurs notes de plaidoiries respectives.

Les défendeurs soulèvent in limine litis la nullité de la citation introductive

d’instance pour libellé obscur, partant l’irrecevabilité de la demande du

GROUPE1.).

En ordre subsidiaire et quant au fond, ils soulèvent l’exception d’inexécution

pour justifier le non-paiement du montant de 3.642,70.- €.

Ils demandent reconventionnellement la nomination d’un expert pour évaluer

le montant du préjudice matériel relatif à la diminution de la valeur de leurs

places de parking, et si le tribunal devait estimer que la nomination d’un expert

n’est pas utile en la cause, la condamnation de « la partie demanderesse » à

leur payer le montant de 20.000.- € en réparation de leur préjudice matériel

relatif à la diminution de la valeur de leurs places de parking, soit le montant

de 10.000.- € à PERSONNE1.) et le montant de 10.000.- € à PERSONNE2.),

sinon, par compensation, conformément aux articles 1289 et suivants du code

civil, le montant de 16.357,30.- € en réparation de leur préjudice matériel

relatif à la diminution de la valeur de leurs places de parking, soit le montant

de 8.178,65.- € à PERSONNE1.) et le montant de 8.178,65.- € à

PERSONNE2.).

Leur demande en obtention de dommages-intérêts est basée principalement sur

la responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil) et subsidiairement

sur la responsabilité délictuelle (articles 1381 et 1382 du code civil pris en

combinaison avec les articles 11 et 21 de la loi du 16 mai 1975).

PERSONNE1.) demande encore reconventionnellement la nomination d’un

expert pour évaluer le montant des dommages-intérêts devant lui être alloués

du fait de son préjudice physique et, si le tribunal devait estimer que la

nomination d’un expert n’est pas utile en la cause, la condamnation de « la

partie demanderesse » à lui payer le montant de 10.000.- € en réparation de

son préjudice physique.

Sa demande en obtention de dommages-intérêts est basée principalement sur

la responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil) et subsidiairement

sur la responsabilité délictuelle (articles 1381 et 1382 du code civil pris en

combinaison avec les articles 11 et 21 de la loi du 16 mai 1975).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent en outre reconventionnellement

au tribunal de « procéder à l’exécution forcée de la mise aux normes des

espaces de parking par le syndic de la « Résidence ADRESSE3.) ».

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs

demandes reconventionnelles.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à l’octroi d’une indemnité de

procédure de 1.500.- €.

Le GROUPE1.) conclut à l’incompétence ratione valoris du tribunal saisi pour

connaître

des

demandes

reconventionnelles

de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.). En ordre subsidiaire, il demande à voir débouter

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’ensemble de leurs demandes pour être

irrecevables, sinon non fondées.

Il demande en outre à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

solidairement, sinon chacun pour le tout au paiement du montant principal de

3.642,70.- €, outre les intérêts légaux, ainsi que du montant de 1.500.- € à titre

d’indemnité de procédure. Il y a lieu de lui en donner acte.

En réplique au moyen d’incompétence ratione valoris soulevé par le

GROUPE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) invoquent l’article 11 alinéa

1er du nouveau code de procédure civile.

Demande principale

-

Recevabilité

Les défendeurs soulèvent la nullité de l’acte introductif d’instance pour libellé

obscur, partant l’irrecevabilité de la demande.

Dans ce contexte, ils relèvent qu’il leur est impossible de comprendre le

montant demandé de 3.642,70.- €. La demande ne serait fondée sur aucun

procès-verbal d’approbation de charges de copropriété, sur aucun décompte

individuel, ni sur aucun appel de fonds, mais sur de simples extraits bancaires.

Seule une répartition d’exercice pour l’année 2021/2022 serait versée ainsi

qu’une décision d’avances mensuelles corrigées émise le 23 mai 2023. Partant,

l’acte introductif d’instance ne leur permettrait de saisir ni le fondement

juridique, ni le fondement factuel du montant de 3.642,70.- €.

Le GROUPE1.) réplique que si pour les défendeurs l’exception de libellé

obscur réside dans « une absence de décompte », alors il s’agirait d’un

problème de preuve. La jurisprudence (Cour d’appel, arrêt n°103/21-I-Civ du

21 avril 2021) serait très claire sur ce point : « l’éventuel défaut de preuve par

pièce ne constitue pas un défaut de moyen mais plutôt un problème de preuve

lié au fond de la demande, de sorte que cette critique (…) ne saurait constituer

la base de l’exception de libellé obscur. »

Il fait valoir qu’eu égard à la clarté et la précision de sa demande, ainsi que de

l’absence de grief causé à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), l’exception du

libellé obscur serait à rejeter comme non fondée.

Aux termes de l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation

contiendra « (…) l’objet et un exposé sommaire des moyens (…) », le tout à

peine de nullité.

En vertu de cet article, l’indication exacte des prétentions de la partie

demanderesse et la désignation des circonstances de fait qui forment la base

de la demande, sont requises. La description de fait doit être suffisamment

précise pour permettre au juge de déterminer le fondement juridique de la

demande et pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de celle-

ci, ainsi que de lui permettre le choix des moyens de défense appropriés. Il

n’est pas nécessaire pour satisfaire aux exigences de l’article 101 du nouveau

code de procédure civile, d’indiquer le texte de loi sur lequel est basée l’action,

c’est-à-dire de qualifier juridiquement la demande. Il est néanmoins

indispensable que l’exploit soit rédigé de telle façon que les textes visés s’en

dégagent, du moins implicitement (cf. J.-Cl. WIWINIUS, Mélanges dédiés à

Michel DELVAUX : L’exception obscuri libelli, p. 290).

Il est de jurisprudence que l’exploit d’ajournement doit contenir l’objet de la

demande et l’exposé sommaire des moyens. Aucune disposition légale n’exige

que le demandeur énonce en outre les textes de loi sur lesquels il entend baser

sa demande ou qu’il qualifie spécialement l’action qu’il intente. Il suffit que le

défendeur ne puisse se méprendre sur la portée de l’action dirigée contre lui

(Cour d’appel 20 avril 1977, Pas. 23, p. 517).

La partie assignée doit, pour préparer sa réponse, savoir de façon précise ce

qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur

se fonde. L’objet de la demande doit toujours être énoncé de façon claire et

complète, à la différence de l’exposé des moyens, qui peut être sommaire (cf.

R.P.D.B. v° Exploit, n° 298 et s.).

Cette prescription du nouveau code de procédure civile doit être interprétée en

ce sens que l’indication exacte des prétentions et la désignation des

circonstances de fait qui forment la base de la demande sont requises. La

description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en

mesure de déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas

laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre

le choix des moyens de défense appropriés.

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est

suffisamment explicite (Lux. 30 novembre 1979, Pas. 25 p. 69).

En l’espèce, la citation introductive d’instance du 19 février 2024 est

suffisamment explicite et précise, alors qu’il en résulte clairement que le

GROUPE1.) sollicite la condamnation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

au paiement du montant de 3.642,70.- € à titre d’arriérés de charges de

copropriété et d’avances mensuelles de charges de copropriété jusqu’à la date

du 7 février 2024, date d’un extrait de compte versé en cause.

Le fait que le GROUPE1.) ne verse pas en cause de procès-verbal

d’approbation de charges de copropriété, de décompte individuel et d’appel de

fonds ne rend pas obscur le libellé des prétentions formulées par le

GROUPE1.) dans l’exploit de citation. En effet, conformément à son

argumentation, le défaut de versement de ces pièces ne saurait avoir un impact

que sur le bien-fondé de l’affaire et non pas sur la recevabilité du point de vue

de l’article 101 du nouveau code de procédure civile.

De plus, le tribunal constate que si dans sa citation le GROUPE1.) ne précise

pas le fondement juridique de sa demande, il est évident qu’il base sa demande

sur l’article 7 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis, qui dispose que « les copropriétaires sont tenus de

participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à

l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs

relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. ».

Il suit de ce qui précède que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas pu

se méprendre sur les causes, nature et portée de la demande du GROUPE1.)

de sorte qu’ils ont pu se défendre en connaissance de cause.

L’exception du libellé obscur est partant à rejeter comme non fondée.

La demande principale, introduite dans les délai et formes de la loi, est partant

à déclarer recevable.

-

Fond

Pour s’opposer au paiement du montant de 3.642,70.- € PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) soulèvent l’exception d’inexécution.

Ils reprochent au syndic de ne pas avoir respecté les résolutions des différentes

assemblées générales de copropriété et d’avoir failli à son obligation

d’entretien des espaces de parking.

Le non-respect par le syndic des résolutions des différentes assemblées

générales de copropriété serait établi par les procès-verbaux des assemblées

générales relatifs aux années 2016, 2017, 2018, 2019, 2021 et 2022, tandis que

le manquement du syndic à son obligation d’entretien des places de parking

serait établi par les photos versées au dossier montrant les espaces de parking

avant et après l’enlèvement du toit du parking.

Le GROUPE1.) conteste les affirmations adverses et fait valoir que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent en défaut de rapporter la preuve de

leurs affirmations.

Aux termes de l’article 1134-2 du code civil invoqué par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), « Lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des

obligations à sa charge, l'autre partie peut suspendre l'exécution de son

obligation formant la contre-partie directe de celle que l'autre partie n'exécute

pas, à moins que la convention n'ait prévu en faveur de cette partie une

exécution différée. ».

Le tribunal rappelle que l’exception d’inexécution ne porte pas atteinte à

l'exigibilité de la dette du débiteur et qu’elle ne peut être accueillie pour voir

rejeter purement et simplement la demande en paiement dirigée contre le

débiteur.

En effet, l’exception d’inexécution n’est qu’un refus provisoire, voire un

moyen de contrainte, mais ne saurait justifier une inexécution définitive des

obligations de celui qui l’invoque.

L’exception d’inexécution est un moyen de défense né d’un obstacle

temporaire et ne subsistant que tant que cet obstacle existe. C’est un moyen de

défense en ce sens que celui qui l’invoque ne prend aucune initiative. Il entend

rester dans l’attente de l’exécution normale du contrat. L’exception

d’inexécution ne touche pas au contrat lui-même, dont la validité demeure

entière. Elle ne fait que suspendre son exécution. En invoquant l’exception

d’inexécution, on ne demande rien, on s’oppose simplement à ce que

l’exécution du contrat soit poursuivie. En effet, l’exception d’inexécution

comporte, en puissance seulement, une demande reconventionnelle et il

appartient au défendeur de la formuler pour obtenir un jugement de

condamnation (cf. Cour d’appel (4e chambre), 10 janvier 2023, n° CAL-2022-

00608 du rôle ainsi que les références y citées).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne peuvent dès lors pas se prévaloir de la

prétendue inexécution par le syndic de ses obligations contractuelles pour

s’opposer au paiement des charges de copropriété. Les développements des

parties relatifs à la prétendue inexécution par le syndic de ses obligations

contractuelles sera examiné le cas échéant ci-après dans le cadre de l’examen

des demandes reconventionnelles.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant plus repris quant au fond leurs

arguments développés dans le cadre de leur moyen tiré du libellé obscur de

l’acte introductif d’instance, il y a partant lieu de déclarer la demande du

GROUPE1.) fondée pour le montant de 3.642,70.- € à titre d’arriérés de

charges de copropriété et d’avances de charges de copropriété redus à la date

du 7 février 2024.

Comme les charges de copropriété doivent être considérées comme des dettes

ménagères obligeant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du code

civil, il y a lieu de condamner les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.)

solidairement au paiement du montant de 3.642,70.- €.

Sur ce montant il y a lieu de faire courir les intérêts légaux à partir du 19 février

2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

En application de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et intérêts de retard, il y a lieu de dire que le taux de l’intérêt

légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la signification du présent jugement.

Demandes reconventionnelles

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent reconventionnellement la

nomination d’un expert pour évaluer le montant du préjudice matériel relatif à

la diminution de la valeur de leurs places de parking, et si le tribunal devait

estimer que la nomination d’un expert n’est pas utile en la cause, la

condamnation de « la partie demanderesse » à leur payer le montant de

20.000.- € en réparation de leur préjudice matériel relatif à la diminution de la

valeur de leurs places de parking, soit le montant de 10.000.- € à

PERSONNE1.) et le montant de 10.000.- € à PERSONNE2.), sinon, par

compensation, conformément aux articles 1289 et suivants du code civil, la

condamnation de « la partie demanderesse » à leur payer le montant de

16.357,30.- € en réparation de leur préjudice matériel relatif à la diminution de

la valeur de leurs places de parking, soit le montant de 8.178,65.- € à

PERSONNE1.) et le montant de 8.178,65.- € à PERSONNE2.).

Ils font valoir avoir subi un dommage matériel (la perte de valeur de leur bien)

du fait du manque d’entretien des places de parking par le syndic et de

l’enlèvement du toit du parking.

La responsabilité du syndic est recherchée principalement sur la base

contractuelle et subsidiairement sur la base délictuelle.

PERSONNE1.) demande encore reconventionnellement la nomination d’un

expert pour évaluer le montant des dommages-intérêts devant lui être alloués

du fait de son préjudice physique et, si le tribunal devait estimer que la

nomination d’un expert n’est pas utile en la cause, la condamnation de « la

partie demanderesse » à lui payer le montant de 10.000.- € en réparation de

son préjudice physique.

Il affirme être tombé et s’être fracturé le genou en glissant sur la rampe menant

de l’extérieur à l’intérieur du garage, en raison du fait que celle-ci était

glissante et du manque d’entretien des places de parking. « Ainsi, le syndic de

copropriété, en raison du manque d’entretien des places de parking, doit être

déclaré comme responsable du préjudice physique de M. PERSONNE3.). »

La responsabilité du syndic est recherchée principalement sur la base

contractuelle et subsidiairement sur la base délictuelle.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent en outre reconventionnellement

au tribunal de « procéder à l’exécution forcée de la mise aux normes des

espaces de parking par le syndic de la « Résidence ADRESSE3.) ».

Ils reprochent au syndic de ne pas avoir respecté « l’obligation de demande

d’autorisation d’exploitation, tout comme son obligation de demande

d’autorisation pour enlever le toit des places de parking ». Ils lui reprochent

par ailleurs de ne pas avoir procédé à la mise en conformité des infractions

énoncées par l’SOCIETE2.) dans une mise en demeure de mai 2018.

Le tribunal rappelle que la demande reconventionnelle est la demande qui est

dirigée en cours d’instance par le défendeur originaire contre le demandeur

originaire. L’auteur de la demande reconventionnelle, qui est défendeur au

principal et le reste aussi longtemps que la demande principale subsiste, est

qualifié dans le cadre de sa demande comme étant le demandeur sur

reconvention. Le destinataire de la demande reconventionnelle, le demandeur

au principal, devient défendeur sur reconvention (Le droit judiciaire privé au

Grand-Duché de Luxembourg, T. HOSCHEIT, n° 33).

Il y a lieu de constater qu’en l’espèce les défendeurs originaires, tout en

sollicitant la condamnation du demandeur originaire au paiement de

dommages-intérêts, recherchent, non pas la responsabilité de celui-ci, mais

celle de son syndic. Or, le syndic n’est pas partie au litige mais n’y figure que

comme représentant du syndicat des copropriétaires.

Les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qualifiées à tort par eux

de demandes reconventionnelles, sont partant à rejeter sans qu’il n’y ait lieu

de les examiner plus amplement.

Demandes accessoires

-

Demandes en obtention d’une indemnité de procédure

Le GROUPE1.) ayant été contraint d’agir en justice pour faire valoir ses droits,

il a

droit à une indemnité de procédure que le tribunal évalue au vu des

éléments de la cause à 500.- €. Sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure est partant à déclarer fondée pour le montant de 500.- €.

Au vu de l’issue du litige la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

-

Demande tendant à l’exécution provisoire du jugement

Les conditions de l’article 115 du nouveau code de procédure civile n’étant

pas remplies, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement.

Par ces motifs :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande principale recevable,

donne acte au GROUPE1.), qu’il demande à voir condamner PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) solidairement, sinon chacun pour le tout au paiement du

montant principal de 3.642,70.- €, outre les intérêts légaux, ainsi que du

montant de 1.500.- € à titre d’indemnité de procédure,

déclare la demande principale fondée,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer au

GROUPE1.), le montant de 3.642,70.- € avec les intérêts légaux à partir du 19

février 2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

ordonne la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

de

leurs

demandes

reconventionnelles,

les rejette,

dit la demande du GROUPE1.), en obtention d’une indemnité de procédure

fondée,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer au

GROUPE1.), de ce chef le montant de 500.- €,

dit les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure non fondées,

partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux dépens de

l’instance.

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Monique SCHMIT, juge de paix directeur adjoint, assistée du greffier

Georgette SCHWEICH, qui ont signé le présent jugement.