Tenant eviction granted; landlord's tort claim dismissed due to lack of fault and causation.

Répertoire n° 1073/2025

E-BAIL-56/25

Audience publique du 25 avril 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par

son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître Maud WALOCZCZYK, en remplacement

de Maître Aurélia COHRS, avocats à Luxembourg,

et :

SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son

conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître Catherine GERIN, en remplacement de

Maître Franz SCHILTZ, avocats à Luxembourg.

FAITS

L’affaire fut introduite par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette en date du 31 janvier 2025, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 26 février 2025, lors de laquelle elle fut fixée

au 28 mars 2025.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires des parties demanderesse

et défenderesse entendus en leur moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 31 janvier

2025, SOCIETE1.) s.àr.l. a fait convoquer SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant le juge

de paix de céans, siégeant en matière de bail à loyer, à l’effet de voir statuer conformément

au dispositif de la requête introductive d’instance, annexée à la minute du présent jugement

pour en faire partie intégrante.

La demande, régulièrement introduite quant à la forme et au délai, est recevable.

Par acte passé le 12 septembre 2023, SOCIETE1.) s.àr.l. a acquis un immeuble d’habitation

et de commerce sis à ADRESSE3.). Au moment de la vente, l’immeuble était loué par la

société SOCIETE2.) en vertu d’un contrat de bail conclu par le propriétaire précédent feu

PERSONNE1.) en date du 3 février 2011.

La société SOCIETE2.) a sous-loué l’immeuble à PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Immédiatement après l’acquisition de l’immeuble, la requérante a informé la société

SOCIETE2.) de son intention de résilier le contrat de bail afin d’entreprendre des

transformations substantielles et majeures des lieux. La requérante expose avoir acquis

l’immeuble dans le but de lui permettre, respectivement de permettre à l’une de ses filiales,

d’exploiter conjointement les immeubles situés aux NUMERO1.) comme un tout, cette

dernière exploitant déjà l’immeuble contigu situé à ADRESSE4.). Le projet viserait alors

à fusionner partiellement les deux propriétés en unifiant les rez-de-chaussée, afin de créer

une entité unique, impliquant forcément des travaux de démolition, de construction et de

rénovation d’envergure, rendant impossible le maintien de la locataire et de ses sous-

locataires dans l’immeuble.

Attendu que pour mener à bien ce projet, la requérante a sollicité l’intervention et

l'expertise de plusieurs professionnels qualifiés et notamment :

•

Plusieurs architectes ont été approchés pour réaliser la conception du projet. Un,

a pu élaborer un projet complet de rénovation. Par la suite, c’est la société

SOCIETE3.) Sàrl qui a été engagée.

•

Un géomètre a été mandaté pour le bornage et le mesurage de la propriété.

•

Un ingénieur a été chargé de valider la faisabilité des plans des bâtiments situés

aux adresses NUMERO2.) et NUMERO3.).

•

Un entrepreneur a été engagé pour exécuter les travaux de construction et mettre

en œuvre le projet.

Qu’en conséquence, compte tenu de l’ampleur du projet, la requérante disposait de deux

options pour sa réalisation :

•

La démolition complète de l’immeuble située à l’adresse NUMERO2.), suivie de

la construction d’un nouveau bâtiment, avec un budget prévisionnel établi par un

architecte s’élevant à 4.165.000.- €

•

La rénovation de l’immeuble existant et le nivellement du rez-de-chaussée, d’un

budget prévisionnel établi par un architecte s’élevant à 2.015.000.-€.

La partie requérante expose qu’il a finalement été convenu de procéder à la démolition

complète du bâtiment n°NUMERO3.) abritant le bureau de tabac pour y construire un

immeuble mixte de commerce et d’habitation, ainsi que la rénovation totale du bâtiment

n°NUMERO2.) à savoir l’immeuble où se situe le « SOCIETE4.) », exploité par les sous-

locataires.

Que les niveaux entre les deux bâtiments seront entièrement nivelés et la plupart des murs

intérieurs seront démolis afin de fusionner les deux bâtiments en un seul. De plus, le

rez-de-chaussée sera entièrement démoli puis reconstruit, et les étages seront également

dépouillés et rénovés en profondeur,

que sans préjudice quant à une date exacte, deux visites de chantier ont alors été effectuées

avec les différents corps de métiers concernés,

que par courriels en date du 19 septembre 2024, Monsieur PERSONNE4.), collaborateur

de la requérante, a élaboré et rédigé un compte rendu de ces visites, qu’il a diffusé à

l'ensemble des intervenants,

qu’en date du 24 janvier 2025, la société SOCIETE3.) Sàrl a déposé une demande auprès

de laSOCIETE5.), afin de recevoir une autorisation de bâtir pour la réalisation du projet,

que votre Tribunal pourra alors aisément constater l'ampleur des travaux à réaliser,

que de ce fait, le maintien du locataire et partant de ses sous-locataires dans

l’immeuble s’avère impossible eu égard à l’étendue et à la durée des travaux envisagés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 septembre 2023, SOCIETE1.)

s.àr.l. a résilié le contrat de bail pour motif grave avec effet au 31 mars 2024, motif tiré de

ce que l’immeuble doit subir d’importants travaux de rénovation rendant le maintien du

contrat de bail impossible.

La société SOCIETE2.) a, en date du 20 septembre 2023 accepté la résiliation sous la

condition que les sous-locataires l’acceptent également et qu’elle soit libérée de toute

responsabilité en cas de contestations.

En date du 27 septembre 2023, la société SOCIETE2.) notifia la résiliation du bail aux

sous-locataires.

« Face au refus des sous-locataires de libérer les lieux, la requérante n’a eu d’autre choix

que d’adresser à la partie défenderesse une nouvelle résiliation du contrat de bail par

courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 mai 2024 avec effet 31

décembre 2024. Cette résiliation a été répercutée par la partie défenderesse SOCIETE2.)

aux sous-locataires.

Malgré la résiliation intervenue (et sa répercussion sur les sous-locataires), les sous-

locataires ont refusé de libérer les lieux loués, contestant la validité de la résiliation au

motif qu’elle n’était pas détaillée à suffisance.

Que cela est parfaitement contesté et la partie défenderesse ainsi que les sous-locataires

en ont été informé officiellement.

Cette contestation a alors obligé la requérante à introduire la présente action afin de faire

valoir ses droits et ce malgré l’information quant à la résiliation notifiée depuis plus d’une

année. »

L’article 1762-11 du code civil dispose que :

« Le bailleur peut résilier le bail avec préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le

renouvellement :

1.aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré ;

2.en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ;

3.en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué. »

Au soutien de sa demande, SOCIETE1.) s.àr.l. verse entre autre le projet de rénovation ou

de construction des immeubles NUMERO1.) établi par SOCIETE6.), une estimation des

coûts relatifs au projet du 21 février 2024 par PERSONNE5.), architecte, un procès-verbal

de bornage et de reconnaissance de limite du 26 octobre 2023, un mesurage de la propriété

du 13 novembre 2023, une offre du 10 avril 2024 de la société SOCIETE7.), une offre de

la société SOCIETE8.) du 27 mai 2024, une demande d’autorisation de bâtir du 24 janvier

2025 avec une copie des plans, un extrait cadastral, un relevé parcellaire, des plans de

mesurage et le certificat de l’ordre des architectes et des ingénieurs-conseils.

SOCIETE2.) S.A. ne s’oppose ni à la résiliation, qui a valablement été répercuté aux sous-

locataires, ni au déguerpissement.

Il ressort des pièces versées en cause que SOCIETE1.) s.àr.l. a informé la locataire qu’elle

envisage de réaliser des travaux importants de transformation dans les lieux et de les

exploiter par la suite personnellement, rendant impossible le maintien de la partie

défenderesse dans les locaux.

A défaut de toute contestation et eu égard aux pièces probantes produites en cause, prouvant

que le motif invoqué constitue un motif grave et légitime et que les travaux sont de nature

à empêcher le maintien dans les lieux de la locataire, il y a lieu de faire droit à la demande

en résiliation et de condamner SOCIETE2.) S.A. à évacuer les lieux, sauf à lui accorder un

délai de déguerpissement de 15 jours.

Indemnité d’occupation

La partie demanderesse fait valoir que, « malgré la résiliation intervenue, la partie

demanderesse, respectivement ses sous-locataires, ont décidé de rester dans les lieux loués

sans droit, empêchant dès lors la libération des lieux. » Elle demande partant de condamner

la partie défenderesse à une indemnité d’occupation équivalente au loyer, à savoir 4.218,59

€ +150%, correspondant à (4.218,59 + 2.109,29 =) 6.327,88 € et réclame la somme de

(4.218,59 + 6.327,88 =) 10.546,475 €.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le fait

du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette prestation constitue

une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette indemnité est

calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être égale à l’ancien

loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31, n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En l’espèce,

en l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble, l’ancien

loyer convenu entre parties constitue le seul élément de référence dont le tribunal dispose,

de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 4.218,59 €.

SOCIETE1.) s.àr.l. n’ayant pas autrement précisé et chiffré sa demande, la demande à voir

condamner la société SOCIETE2.) au paiement d’une indemnité d’occupation pour les

mensualités à échoir, est à rejeter.

Dommage et intérêts

La partie demanderesse fait valoir que « le comportement des sous-locataires entraîne un

retard important dans les travaux de construction et de rénovation », de sorte « qu’il y a

lieu d’engager la responsabilité délictuelle de la partie défenderesse sur base des articles

1382 et 1383 du code civil pour avoir commis des fautes et négligences en relation causale

avec le dommage subi par la partie demanderesse. »

La partie requérante peut réclamer une somme d’argent au titre de réparation de son

préjudice sur base de la responsabilité délictuelle, à condition d’établir les éléments

conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation

causale entre la faute et le préjudice.

Afin de prospérer dans sa demande tendant à voir condamner SOCIETE2.) à lui payer la

somme de 100.000 € sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, il appartient à

SOCIETE1.) s.àr.l. de prouver une faute dans le chef de la partie défenderesse, un préjudice

dans son propre chef et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, SOCIETE1.) s.àr.l. ne justifie pas d’une faute dans le chef de SOCIETE2.).

Dans les circonstances données, il y a lieu de considérer que les conditions d’application

des articles 1382 et 1383 du Code civil ne sont pas réunies et la demande de SOCIETE1.)

s.àr.l., est à dire non fondée.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que

l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal

saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

A défaut de toute iniquité requise, la demande SOCIETE1.) s.àr.l. est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

constate la régularité et le bien-fondé de la résiliation du bail par courrier du 31 mai 2024

avec effet au 31 décembre 2024 ;

condamne SOCIETE2.) S.A. à déguerpir des lieux, avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef dans le délai de 15 jours, au plus tard, à compter de la notification du présent jugement

;

dans l’hypothèse où SOCIETE2.) S.A. ne respecterait pas ce délai, autorise SOCIETE1.)

s.àr.l. à faire expulser SOCIETE2.) S.A. dans la forme légale et aux frais de cette dernière,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 4.218,59 € ;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. à voir condamner SOCIETE2.) S.A. au

paiement d’une indemnité d’occupation pour les mensualités à échoir ;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. à voir condamner SOCIETE2.) S.A. au

paiement de dommages et intérêts sur base des articles 1382 et 1383 du code civil ;

dit la demande en exécution provisoire non fondée et la rejette ;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.