Landlord wins partial rent claim but loses damage claim; court denies provisional execution and procedural fees.

Répertoire n° 1072/2025

E-BAIL-443/23

Audience publique du 25 avril 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Brahim SAHKI, en remplacement

de Maître Jean TONNAR, avocats à Esch-sur-Alzette,

et :

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), demeurant à F-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître Rui VALENTE, avocat à Bech-

Kleinmacher.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 5 septembre 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 27

octobre 2023.

Après 7 refixations à la demande des parties, l’affaire a été utilement retenue à

l’audience publique du 26 mars 2025.

Les mandataires des parties demanderesses et défenderesses furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 18 octobre 2014, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un appartement, sis à

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850 € et des avances sur

charges de 200 €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 5

septembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 3.150

€ du chef d’arriérés de loyer et d’avances sur charges des mois d’août, de septembre

et d’octobre 2020 et la somme de 10.717,61 du chef de dégâts locatifs, la somme totale

de 13.867,61 € avec les intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) requièrent encore l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) à leur

payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et ils se réservent tous autres droits, moyens et actions.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent que, suite à la résiliation pour besoin

personnel adressée par courrier recommandé du 30 juin 2020, le bail a été

régulièrement résilié par les parties demanderesses et

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) ont quitté les lieux en date du 30 octobre 2020.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) maintiennent leur

demande pécuniaire au montant de 3.150 € du chef d’arriérés de loyer et d’avances sur

charges des mois d’août, de septembre et d’octobre 2020 .

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne contestent pas autrement redevoir la somme de

3.150 €.

La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) est au vu des pièces versées en

cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant

réclamé de 3.150 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Dégâts locatifs

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fontt valoir que les parties « ont procédé à l’état

des lieux de sortie contradictoire qui a été dressé le 30 octobre 2020. L’état des lieux

de sortie démontre que l’appartement n’a pas été repeint par les locataires et que bon

nombre des éléments concernant les meubles, portes, fenêtres, robinetteries… sont

cassés nécessitant des réparations respectivement un remplacement pour permettre de

le rendre habitable de nouveau.

Ainsi, il a été nécessaire de faire intevenir une société pour l’appartement suivant

facture du 9 janvier 2021 de la société SOCIETE1.) s.àr.l. pour le montant de 3.894,40

€.

La société SOCIETE2.) s.àr.l. est intervenue suivant facture du 16 novembre 2020

pour le remplacement d’une fenêtre pour le montant de 1.776,06 €. A cela s’ajoute

que les parties demanderesses ont personnellement effectué des travaux de réparation

respectivement remplacement pour les meubles, dont la réparation a été rendue

nécessaire suite aux dégâts occasionnés par les parties défenderesses, pour un

montant de de 199 € selon facture SOCIETE3.) du 23 décembre 2020.

De même la serrure de la porte d’entrée a dû être remplacé suite aux dégâts

occasionnés part les parties défenderesses pour le montant de 193,07 € par la société

SOCIETE4.) s.àr.l. suivant facture du 23 décembre 2020.

Concernant les fenêtres de l’appartement, il a été nécessaire de pourvoir au

remplacement de pièces et à la reprise des joints résultant de l’absence d’entretien

incombant aux locataires pour le montant de 203,10 € suivant facture de la société

SOCIETE5.) s.àr.l. du 13 janvier 2021.

La robinetterie de la cuisine a également dû être remplacée suite aux dégâts commis

par les locataires pour un montant de 632,98 € suivant facture SOCIETE6.) du 7

janvier 2021.

De même, des éléments de la cuisine et notamment le réfrigérateur ont également été

remplacés, suite aux dégâts causés par les locataires pour un montant de 2.080 €

suivant facture de la société SOCIETE7.) s.àr.l. du 6 janvier 2021.

Enfin durant la période d’occupation des lieux par les locataires, il a été nécessaire

de remplacer le four et la hotte de la cuisine suite au mauvais entretien par les

locataires pour un montant de 1.739 € suivant facture de la société SOCIETE7.) s.àr.l.

du 26 mai 2020.

Le montant redû suite aux réparations rendues nécessaires du fait des dégâts causés

par les locataires est de 10.717,61 €. »

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent en outre que les murs n’auraient pas été

repeints de façon intégrale, que le hublot était hors service, que le frigo, le four, le

lave-vaisselle et la hotte auraient dû être remplacés, de même que la robinetterie et la

serrure.

Le mandataire des parties défenderesses fait valoir avoir été présent lors de

l’établissement de l’état des lieux de sortie. Il explique que ses mandants « n’ont cessé

de faire des courriers aux bailleurs alors qu’il y avait beaucoup de problèmes, et

notamment des fuites d’eau auprès de beaucoup de fenêtres et le frigo laissait sortir

également de l’eau. »

Quant à l’état des lieux de sortie, les parties défenderesses font valoir que « l’entrée

n’est pas de notre ressort ; la fenêtre était déjà hors service, ce qui ressort des courriers

des locataires ; courant 2020 un devis a été envoyé par par le bailleur ; la facture pour

la hotte et le lave-vaisselle a été payée par le bailleur sur base des courriers des

locataires ; les locataires voulaient refaire le tiroir, mais le propriétaire a refusé ; tout

ce qui est repris n’a pas de sens et ne ressort pas de l’état des lieux de sortie ; les

réparations incombent au propriétaire ; les bailleurs sont de mauvaise foi ; ils ont

résilié pour besoin personnel sans jamais occuper les lieux ; lors de l’état des lieux de

sortie, tout était en ordre également la porte ; dans la cuisine tout était en bon état de

réparations ; tout a été vérifié et les clefs ont été remises aux propriétaires ; toutes les

demandes sont contestées… »

L’article 1732 du code civil dispose comme suit : « Il [le locataire] répond des

dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En l’occurrence, un état des lieux d’entrée a été établi le 28 novembre 2014. Cet état

des lieux d’entrée indique que les lieux sont en bon état.

Dans ce cas la jurisprudence retient que « l’obligation de restituer la chose en fin de

bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver

sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par

le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend

la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article

1732 du code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation

est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des

lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait

même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur » (M. HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, p. 343, n° 114).

Il y a lieu partant d’analyser les différents postes réclamés par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Quant à la remise en peinture de l’appartement

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une facture non acquittée du 9 janvier 2021

pour la somme de 3.894,46 €.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que les murs sont en bon état.

En ce qui concerne les travaux d’enlèvement des clous et des vis et de rebouchage des

trous, la jurisprudence a décidé que le fait de percer les murs d’un logement locatif

pour pouvoir y accrocher des tableaux est considéré comme une usure normale, ne

donnant pas lieux à remise en état dans le cas d’une occupation prolongée (TAL, 31

octobre 2003, n° 81109 du rôle).

Les locataires ne seront partant tenus qu’à ce qui dépasse l’usure normale.

Il ne résulte pas de l’état des lieux, ni des photos versées par les requérants que les

dégradations résultant de trous et vis dans les murs et de salissures sur les murs

excéderaient l'usure normale, compte tenu d'une occupation de presque 6 ans.

Le tribunal retient que les bailleurs auraient nécessairement dû faire procéder à un

rafraîchissement des peintures et des plafonds de l’appartement après le départ des

locataires.

Eu égard à tout ce qui précède et au vu des éléments soumis à son appréciation, le

tribunal retient que l'état des murs et plafonds ne dépasse pas l'usure normale générale

et que les anciens locataires ne doivent pas prendre en charge les frais de remise en

peinture, de sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Quant au remplacement d’une fenêtre

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une facture du 16 novembre 2020 se basant

sur un devis du 6 mars 2020 de la société SOCIETE2.) s.àr.l. pour un montant de

1.776,06 € .

Au vu des éléments soumis à son appréciation, le tribunal retient qu’il ne ressort ni de

l’état des lieux de sortie, ni de la facture, ni d’une photo, ni des courriers, que l’état

d’une fenêtre dépasse l'usure normale générale et que les anciens locataires doivent

prendre en charge les frais de remplacement d’une fenêtre, de sorte que ce volet de la

demande est à rejeter.

Quant aux travaux de réparation, respectivement remplacement de meubles

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent un bon de caisse de SOCIETE3.) du 23

décembre 2020 pour un prix de 199 € pour « Waschplatz compact ».

A défaut de toute lien de causalité avec des dégâts non repris dans l’état des lieux de

sortie, ce volet de la demande est à rejeter.

Quant aux éléments de la cuisine

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une facture de la société SOCIETE7.) s.àr.l.

du 6 janvier 2021, concernant une commande du 5 novembre 2020, pour un prix de

2.080 € concernant l’achat d’un réfrigérateur, d’une tablette et d’un four.

Au vu des états des lieux, à défaut de toute lien de causalité avec des dégâts non repris

dans l’état des lieux de sortie, faute d’avoir établi un état dépassant l’usure générale

après une occupation de presque 6 ans et faute par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

d'établir la nécessité de remplacement de ces éléments de la cuisine, la demande en

condamnation des locataires à payer la somme de 2.080 € est à rejeter comme non

fondée.

Quant à la facture SOCIETE7.) du 26 mai 2020

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une facture de la société SOCIETE7.) s.àr.l.

du 26 mai 2020, pour un prix de 1.739 € concernant une hotte et un lave-vaisselle.

A l’appui de leur demande, les bailleurs font valoir que « il a été nécessaire de

remplacer le four et la hotte de la cuisine…pour un montant de 1.739 € suivant facture

de la société SOCIETE7.) s.àr.l. du 26 mai 2020. »

Au vu des états des lieux, à défaut de toute lien de causalité avec des dégâts non repris

dans l’état des lieux de sortie, faute d’avoir établi un état dépassant l’usure générale

après une occupastion de presque 6 ans et faute par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

d'établir la nécessité de remplacement de la hotte et du lave-vaisselle, la demande en

condamnation des locataires à payer la somme de 1.739 € est à rejeter comme non

fondée.

Quant à la robinetterie de la cuisine

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une facture SOCIETE6.) s.àr.l du 7 janvier

2021 pour un prix de 632,98 €.

Au vu de tous les éléments soumis à son appréciation, le tribunal retient qu’il ne ressort

pas des pièces versées en cause que l'état de la robinetterie dépasse l'usure normale et

que les locataires doivent prendre en charge des frais de remplacement de la

robinetterie de la cuisine, de sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Quant à la serrure de la porte d’entrée

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une facture de SOCIETE4.) s.àr.l. pour un

prix de 193,07 €.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que la serrure de la porte d’entrée a dû

être remplacée. A l’audience des plaidoiries, le mandataire de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) fait valoir que toutes les clefs n’ont pas été remises.

Au vu de tous les éléments soumis à son appréciation, le tribunal retient qu’il ne ressort

pas des pièces versées en cause que la serrure de la porte d’entrée aurait dû être

remplacée et que les locataires doivent prendre en charge des frais de remplacement,

de sorte que ce volet de la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) est à

rejeter pour être non fondée.

Quant au remplacement de pièces et à la reprise de joints des fenêtres

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une facture du 13 janvier 2025 de

SOCIETE5.) s.àr.l. pour un montant de 202,10 €.

Au vu des éléments soumis à son appréciation, le tribunal retient qu’il ne ressort pas

des pièces versées en cause que l’état des fenêtres dépasse l’usure générale après une

occupastion de presque 6 ans et que les locataires doivent prendre en charge ces frais,

de sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de conclure que la demande de de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) est à déclarer non fondée.

Garantie locative

A l’audience des plaidoiries,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

demandent

reconventionnellement le remboursement de la garantie locative à hauteur de 3.150 €

et demandent la compensation éventuelle de créances réciproques.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne s’opposent pas autrement à la restitution de la

caution locative, de sorte qu’il y a lieu de les condamner à payer à PERSONNE3.) et

à PERSONNE4.) la somme de 3.150 € à titre de restitution de la garantie locative.

Quant à la demande pour procédure abusive et vexatoire

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent la somme

de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

L’article 6-1 du code civil sanctionne l’exercice malveillant, de mauvaise foi, des

droits ou sans utilité réelle pour leur titulaire et sans égard aux droits concurrents des

tiers par un détournement de leur fonction sociale.

Si une telle faute intentionnelle engage la responsabilité civile de son auteur, il

appartient cependant au demandeur en dommages et intérêts de prouver l’existence

d’un préjudice dans son chef.

Pour apprécier s’il y a excès lors de l’exercice d’une action en justice, le juge doit tenir

compte de toutes les circonstances tant matérielles que morales de l’espèce (cf. Lux.

14e chambre 12 juillet 2011, n° 131264 du rôle).

En l’espèce, il n’est pas établi que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient agi par

malveillance où s’ils ont simplement perdu toute vision d’ensemble des montants

éventuellement redus par les locataires, de sorte que l’intention malicieuse dans le chef

de

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE2.)

laisse d’être prouvée. De plus,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont pas rapporté la preuve d’un quelconque

préjudice subi.

Dès lors, la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) pour procédure abusive

et vexatoire est à déclarer non fondée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y

ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée

avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que

les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne

sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sollicitent une

indemnité de procédure de 1.500 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

A défaut de toute iniquité requise, les demandes respectives de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) sont à déclarer non

fondées.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) pour le montant

réclamé de 3.150 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) la somme de 3.150 €, avec les intérêts légaux à partir du 5 septembre

2023, date de la demande en justice, jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en condamnation

de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) à leur payer la somme de 10.717,61 € à titre

de dégâts locatifs et la rejette ;

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en condamnation de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à leur payer la somme de 3.150 € à titre de

restitution de la garantie locative ;

condamne PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) la somme de 3.150 € ;

dit qu’il y a lieu à compensation judiciaire entre les créances réciproques ;

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) pour autant qu’elle

est basée sur l’article 6-1 du nouveau code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure ;

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en allocation d’une

inemnité de procédure ;

met les frais pour moitié à charge de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) d’une part

et pour moitié à charge de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) d’autre part.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.