Landlord's termination for renovation rejected; tenant remains in possession with procedural costs awarded.

Répertoire n° 1068/2025

E-BAIL-582/24

Audience publique du 25 avril 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par

son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par sa gérante Madame PERSONNE1.),

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse – comparant par Maître Fabrice BRENNEIS, avocat à Luxembourg.

FAITS

L’affaire fut introduite par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette en date du 28 novembre 2024, laquelle requête demeure annexée au présent

jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 13 décembre 2024, lors de laquelle elle fut

refixée à l’audience publique du 26 février 2025.

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue, le représentant de la partie

demanderesse et le mandataire de la partie défenderesse entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 28

novembre 2024, SOCIETE1.) s.àr.l. a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant

le juge de paix de céans, siégeant en matière de bail à loyer, à l’effet de voir statuer

conformément au dispositif de la requête introductive d’instance, annexée à la minute du

présent jugement pour en faire partie intégrante.

La demande, régulièrement introduite quant à la forme et au délai, est recevable.

SOCIETE1.) s.àr.l. fait valoir être propriétaire d’un immeuble sis à ADRESSE2.). Suivant

contrat de bail conclu le 5 novembre 2019, et ayant commencé à courir à partir du 15

novembre 2019, elle a donné en location l’appartement sus-mentionné à PERSONNE2.).

Par courrier recommandé du 24 mai 2024, SOCIETE1.) s.àr.l. a résilié le contrat de bail

pour motif grave avec effet au 15 novembre 2024, motif tiré de ce que « je souhaite

reprendre ce logement pour réaliser des travaux de rénovation et de modernisation. »

L’article 12. (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un

logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est

prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour

les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième

degré inclusivement;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert de

propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Au soutien de sa demande, SOCIETE1.) s.àr.l. verse des photos, un devis du 30 octobre

2024 et produit l’autorisation de construire pour la rénovation de la maison unifamiliale du

17 juillet 2023.

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) s.àr.l. fait valoir que les fenêtres et la façade

avant et arrière ont déjà été changées et qu’elle est en train de changer l’escalier en bois

dans la partie commune. Elle fait en outre valoir qu’elle entend « remplacer le hall d’entrée

et les escaliers en bois menant vers les appartements ».

Puis, SOCIETE1.) s.àr.l. fait valoir qu’il ressort du contrat de bail qu’il « commence le 15

novembre 2019. Il est conclu pour une durée d’1 an. Il est prorogé par tacite reconduction

d’année en année à moins que l’une des parties ne le dénonce au moins 3 mois avant son

expiration… » et que « on ne veut plus proroger le contrat. On ne veut pas résilier. » Elle

précise en poutre qu’elle entend remplacer les radiateurs dans l’appartement de la locataire

et enlever un mur et que les travaux dans son appartement dureront 1 semaine, tout en

ajoutant que « les autres locataires sont dans leurs appartements ».

PERSONNE2.) conteste la résiliation de son contrat de bail. Elle conteste que durant les

travaux une occupation des lieux ne serait plus possible. Elle soutient que les photos

versées du sous-sol ne concernent pas son appartement.

PERSONNE2.) fait valoir que « la réalité est autre que les travaux allégués, le loyer est bas

et on veut l’augmenter. » La bailleresse aurait même proposé un nouveau contrat de bail

avec effet au 1er mars 2024, avec un nouveau loyer augmenté et en date du 23 juillet 2024,

la bailleresse a même signé un autre contrat avec PERSONNE3.) pour un duplex dans le

même immeuble. PERSONNE2.) ajoute qu’il ressort du courrier du 28 août 2024 de la part

de SOCIETE1.) s.àr.l., qu’elle a même été autorisée à rester dans l’appartement « rénové »

jusqu’en février 2025, ce qui établit que son appartement est déjà rénové.

A titre tout à fait subsidiaire, PERSONNE2.) demande un délai de déguerpissement de 4

mois.

Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime

en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir la nécessité des travaux et son

intention d’y procéder réellement. Les travaux en question doivent encore être de nature à

empêcher le maintien dans les lieux du locataire dans les lieux.

Au vu des pièces versées en cause et des explications fournies à l’audience, le tribunal

retient que SOCIETE1.) s.àr.l. n’a ni établi le caractère réel et nécessaire de travaux dans

l’appartement de PERSONNE2.), ni l’impossibilité du maintien de la locataire dans les

lieux.

Il y a dès lors lieu de déclarer la résiliation notifiée par courrier recommandé du 24 mai

2024 par SOCIETE1.) s.àr.l. à PERSONNE2.) nulle et non avenue. Le contrat de bail

conclu en date du 5 novembre 2019 entre SOCIETE1.) s.àr.l. et PERSONNE2.) est par

conséquent toujours en vigueur.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) réclame une indemnité de procédure à hauteur

de 1.000 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu de l’issue du litige, la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité

de procédure est à déclarer non fondée.

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE2.) est fondée jusqu'à

concurrence de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit que la résiliation notifiée par SOCIETE1.) s.àr.l. à PERSONNE2.) par courrier du 24

mai 2024 est nulle et non avenue ;

partant,

dit que le contrat de bail existant entre SOCIETE1.) s.àr.l. et PERSONNE2.) est toujours

en vigueur ;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.