Tenant's eviction delay request dismissed for late filing; landlord's counterclaims rejected due to procedural incompatibility.

Rép. n° 1363/25

du 24/04/2025

L-CIV-434/24

Extrait du plumitif de l’audience publique du 24 avril 2025 du tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre

concerne: 1ère demande en sursis à déguerpissement

dans la cause

e n t r e

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI,

établie et ayant son siège à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son représentant légal

actuellement en fonctions,

partie demanderesse originaire,

partie défenderesse en sursis,

comparant par Maître Norah HERRMANN, avocat, en remplacement de Maître Danielle

WAGNER, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg,

e t

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse originaire,

partie demanderesse en sursis,

comparant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés SARL,

établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V

du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 250053, représentée aux fins de

la présente procédure par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour,

comparant à l’audience du 1er avril 2025 par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour,

lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS

& Associés SARL,

Décision

Les faits et indications de procédure

Par jugement n°2971/24 rendu en date du 8 octobre 2024 par le tribunal de paix, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre, PERSONNE1.) a été déclarée occupante sans droit ni

titre du bien immobilier sis à L-ADRESSE2.) depuis le 9 avril 2024 et a été condamnée à

déguerpir des lieux occupés avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard

dans un délai de 40 jours à compter de la signification du jugement.

Ce jugement a été signifié à PERSONNE1.) en date du 6 novembre 2024.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 février 2025,

PERSONNE1.) a sollicité un premier sursis à déguerpissement de 3 mois.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que malgré des recherches actives, utiles

et étendues elle n’arriverait pas à trouver de nouveau logement en raison de la situation du

marché immobilier de la location qui serait saturé.

La société civile immobilière SOCIETE1.) SCI (ci-après la société SCI) soulève l’irrecevabilité

de la demande pour avoir été introduite par voie de requête.

Elle fait valoir qu’en l’espèce, les parties n’auraient jamais été liées par un contrat de bail, de

sorte qu’en application de la jurisprudence récente la demande aurait dû être introduite par voie

de citation de sorte que le tribunal saisi serait incompétent pour connaître de la demande

(Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3ème, 17 janvier 2023, TAL-2022-05449 du rôle).

Au fond, la société SOCIETE1.) fait plaider que PERSONNE1.) serait en défaut de paiement

de l’indemnité d’occupation redue suivant le jugement n°2971/24 du le 8 octobre 2024 et

qu’elle occuperait toujours les lieux. Par conséquent, elle ne serait pas digne d’obtenir un sursis

au déguerpissement.

Elle fait encore valoir que PERSONNE1.) ne rapporterait pas la preuve de recherches sérieuses

effectuées alors que la seule pièce versée en cause daterait de février 2024, soit avant le

jugement ordonnant le déguerpissement.

Elle s’oppose à tout délai de déguerpissement supplémentaire et demande, le cas échéant, à le

voir fixer à quatre semaines maximums.

A titre reconventionnel, la société SOCIETE1.) demande la condamnation de PERSONNE1.)

au paiement des indemnités d’occupation échues depuis le jugement n°2971/24, à savoir pour

les mois de d’octobre 2024 à février 2025, soit la somme de 27.892 euros (14.892 + 5 x 2.600),

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Elle demande encore la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire à hauteur de 3.000 euros au motif qu’elle serait propriétaire des

lieux occupés depuis plus d’un an, que PERSONNE1.) n’y habiterait plus et qu’elle aurait fait

défaut lors de la première instance. Par conséquent, la demande en obtention d’un sursis serait

à qualifier d’abusive.

Elle sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) conclut à la compétence du tribunal et à la recevabilité de la demande en

application de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Elle fait valoir que

l’article 16 de ladite loi ne s’appliquerait pas exclusivement aux contrats de bail et aux

déguerpissements y afférents. Elle conteste ne plus habiter dans les lieux.

Elle conclut enfin à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle au motif que la présente

instance donnerait lieu à ne décision non susceptible de recours.

Suite à la rupture du délibéré et sur demande du tribunal, les parties ont pris position sur

l’application de l’article 18 de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation.

PERSONNE1.) s’est rapportée à prudence de justice.

La société SOCIETE1.) a conclu à l’irrecevabilité de la demande.

Appréciation

-

La recevabilité de la demande

De prime abord, il y a lieu de relever que la jurisprudence invoquée par la société SOCIETE1.)

concernait une demande en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux

occupés sans droit.

En l’espèce, le tribunal est saisi d’une demande en octroi d’un premier sursis à déguerpissement

alors que PERSONNE1.) a d’ores et déjà été déclaré occupante sans droit ni titre et a été

condamné à déguerpir suivant jugement n°2971/24 rendu le 8 octobre 2024.

La jurisprudence invoquée par la société SOCIETE1.) n’est dès lors pas applicable au présent

litige.

Aux termes de l’article 16, paragraphe 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, « le juge de paix, siégeant

en matière de bail à loyer, peut ordonner à la requête de la partie condamnée au

déguerpissement, qu’il s’agisse d’un locataire ou d’un occupant sans droit ni titre, qu’il sera

sursis à l’exécution de la décision ».

Aux termes de l’article 16, paragraphe 2 de la loi précitée, « Le sursis ne pourra dépasser trois

mois, mais il pourra être prorogé à deux reprises, chaque fois pour une durée maximum de

trois mois. Le sursis ne sera accordé que si, en raison des circonstances, le requérant paraît

mériter cette faveur et qu’il prouve avoir effectué des démarches utiles pour trouver un nouveau

logement à moins que le sursis ne soit incompatible avec le besoin personnel de l’autre partie».

Suivant le paragraphe 5 de cet article, « toute demande en sursis ou en prorogation de sursis

est irrecevable s’il est écoulé un délai supérieur à un an entre le jour de l’introduction de la

procédure judiciaire et l’expiration du délai de déguerpissement fixé dans le jugement

prononçant la condamnation ou dans l’ordonnance accordant un précédent sursis ».

L’article 18 de cette loi dispose enfin que « Si le délai de déguerpissement accordé à l'occupant

par la décision est supérieur à quinze jours, la demande en sursis est à introduire, à peine de

déchéance, au plus tard trois jours avant l'expiration de ce délai. »

En l’espèce, il est constant en cause que le jugement n°2971/24 rendu le 8 octobre 2024 et que

la procédure judiciaire ayant mené au jugement du 8 octobre 2024 a été introduite par citation

du 10 juillet 2024.

Au regard du fait que la demande en obtention d’un premier sursis a été déposée le 6 février

2025, alors que le délai de déguerpissement de 40 jours accordé suivant le jugement du 8

octobre 2024, notifié le 6 novembre 2024 à PERSONNE1.), est venu à échéance le 16 décembre

2024, le délai de 3 jours n’a pas été respecté.

Dans ces conditions, la demande en octroi d’un premier sursis doit être déclarée irrecevable

pour ne pas avoir été sollicitée trois jours avant l’expiration du délai de déguerpissement.

-

Les demandes reconventionnelles

La société SOCIETE1.) demande à titre reconventionnelle la condamnation de PERSONNE1.)

au paiement d’une indemnité sur base de l’article 6-1 du code civil et le paiement des arriérés

d’indemnité d’occupation pour les mois d’octobre 2024 à février 2025 inclus.

Ces demandes reconventionnelles sont à déclarer irrecevable alors que l’instance prévue aux

articles 16, 17 et 18 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

n’est pas une instance au sens commun aboutissant à une condamnation par jugement, mais

constitue une instance spécifique tendant à accorder, le cas échéant, par une décision qui n’est

pas un jugement et qui est sans recours, une prorogation du délai de déguerpissement

judiciairement fixé. On ne saurait ainsi opposer à la demande en sursis une demande incidente

tendant à obtenir une condamnation par jugement.

-

Les demandes accessoires

L’indemnité de procédure

La société SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 2.500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

En l’espèce, société SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

Les dépens

Les frais et dépens sont à mettre à charge de PERSONNE1.), conformément aux dispositions

de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans

droit ni titre, statuant contradictoirement et sans possibilité de recours,

déclare la demande de PERSONNE1.) en obtention d’un premier sursis au déguerpissement

irrecevable sur base de l’article 18 de la loi modifiée du 20 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation,

déclare les demandes de la société civile immobilière SOCIETE1.) SARL en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire et en paiement des indemnités d’occupation

pour les mois d’octobre 2024 à février 2025 inclus irrecevables,

dit non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par

Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK,

qui ont signé le présent jugement.

Séverine LETTNER

Juge de paix

Michel BLOCK

Greffier