Landlord wins eviction and rent arrears; court orders provisional execution for money but not eviction.

Répertoire n° 1035/2025

E-BAIL-157/24

Audience publique du 23 avril 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Brahim SAHKI, en remplacement de

Maître Jean TONNAR, avocats à Esch-sur-Alzette,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Célia LIMPACH, en remplacement de

Maître Lynn FRANK, avocats à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 27 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 24

avril 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 24 mai 2024.

Après six refixations, l’affaire parut utilement à l’audience publique du 19 mars 2025.

Les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail ayant pris cours en 2017, sans préjudice quant à une date plus

exacte, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement avec

garage, sis à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de (804 + 100) =

€

et

des

avances

sur

charges

de

150 €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 27

mars 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de le voir

condamner au paiement de la somme de (3.058 + 3.450 +8.707,07 =) 15.215,07 € du

chef d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de décomptes de charges, avec les

intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 15

jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation

de

PERSONNE2.)

à

lui

payer

une

indemnité

de

1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve

tous autres droits, moyens et actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande pécuniaire au

montant de 11.198,93 € à titre d’arriérés de loyer pour la période de mai 2021 à mars

2025 inclus, maintient sa demande au montant de 3.450 € à titre d’avances sur charges

réclamées, mais modifie la période, pour réclamer les avances sur charges du mois de

mai 2023 à mars 2025 inclus.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause, des

renseignements fournis à l’audience et à défaut de contestations circonstanciées, à

déclarer fondée pour le montant réclamé de (11.198,93 + 3.450 =) 14.648,93 €, de sorte

qu’il y a lieu d’y faire droit.

Charges

Le requérant fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté des décomptes des charges

suivants :

- 2018/2019

2.202,12 €

- 2019/2020

2.197,63 €

- 2020/2021

1.930,78 €

- 2021/2022

2.376,54 €.

A l’audience des plaidoiries, le requérant augmente sa demande du montant de

2.591,78 € à titre de décompte pour la période 2022-2023.

PERSONNE2.) conteste les décomptes des charges, à défaut d’avoir reçu des

décomptes détaillés et les factures y afférentes.

Il est de principe qu'en donnant à bail pour un loyer convenu, le bailleur ne s'engage

pas, sauf convention contraire, à fournir gratuitement ce qui est nécessaire ou utile à

l'usage de la chose. Le bailleur n'est pas tenu de payer les frais de chauffage ou

d'éclairage, ni la consommation d'eau ou de gaz.

L'article 1728 du code civil fait devoir au preneur de payer non le "loyer" mais le "prix

du bail". Il impose au locataire, même à défaut d'accord exprès, mais pour autant qu'il

n'y ait pas d'usage contraire, les frais accessoires, compléments normaux du loyer.

Incombent au preneur dans les immeubles collectifs, outre les consommations relatives

au chauffage, à l'éclairage, au gaz et à l'eau, dans la proportion des lieux loués, les frais

d'entretien des parties communes comme par exemple le nettoyage du corridor ou de

l'escalier.

Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 5 (3) de la loi

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, le bailleur ne peut mettre à

charge du locataire que les montants qu'il justifie avoir déboursés lui-même pour le

compte du locataire à titre de frais exposés pour la consommation d'énergie, pour

l'entretien courant du logement et des parties communes; pour les menues réparations

ainsi que les taxes liées à l'usage du logement; le bailleur pouvant exiger le versement

d'acomptes appropriés sur ces frais.

Pour satisfaire aux exigences de la loi, il a été décidé que le bailleur, qui entend

récupérer auprès de son locataire la part des frais locatifs incombant à ce dernier, ne

peut se borner à lui présenter un décompte général, même accompagné de factures,

mais est tenu de produire également les quittances relatives aux dépenses avancées

justifiant ainsi avoir déboursé ces frais pour compte de son locataire. Dans une décision

plus récente, il a été retenu que les factures versées par le bailleur établissent à

suffisance de droit la réalité des frais exposés par le bailleur pour le compte du locataire

(cf. Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Marianne HARLES, no 59, Pas.

31).

Dès lors, le bailleur doit permettre au locataire, sur demande de ce dernier, de prendre

inspection des factures se rapportant au montant des frais et charges qu’il entend lui

réclamer.

Actuellement le bailleur n’a pas versé de décompte détaillé, ni les factures relatives

aux décomptes versés en cause.

Il y a dès lors lieu d’enjoindre au bailleur de verser à PERSONNE2.) les décomptes

détaillés relatifs aux périodes 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et

2022/2023 avec les factures à l’appui.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments

de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

PERSONNE2.) explique vouloir fermer son cabinet pour le 31 juillet 2025 et demande

partant un délai de déguerpissement jusqu’au 31 juillet 2025.

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 14.648,93 € à titre d’arriérés de loyer et

d’avances sur charges, constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ce dernier, sauf à lui

accorder un délai de 2 mois pour libérer les lieux.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement

en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées. En ce qui

concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 500 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de (11.198,93 +

3.450 =) 14.648,93 € à titre d’arriérés de loyer pour la période de mai 2021 à mars 2025

inclus et à titre d’avances sur charges pour la période de mai 2023 à mars 2025 inclus ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 14.648,93 €, avec les

intérêts légaux sur la somme de ( 3.058 + 1.650 =) 4.708 € à partir du 27 mars 2024 et

sur la somme de (8.140,93 + 1.800 =) 9.940,93 € à partir du 19 mars 2025, date des

demandes en justice, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin autorise le requérant à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme légale et

aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

ordonne à PERSONNE1.) de verser à PERSONNE2.) les décomptes détaillés relatifs

aux périodes 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 avec les

factures à l’appui ;

réserve la demande en paiement des décomptes de charges impayées et refixe l'affaire

à cette fin à l'audience du mercredi 25 juin 2025 à 15.00 heures de l’après-midi, à la

justice de paix d’Esch-sur-Alzette, au rez-de-chaussée, salle 1 ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.