Tenant's urgent repair and eviction claims dismissed due to lack of proven disturbance and damages.

Répertoire n° 1034/2025

E-BAIL-100/25

Audience publique du 23 avril 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Roman URSU, avocat à

Luxembourg,

et :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse – comparant en personne.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 14 février 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 19

mars 2025, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Le mandataire des parties demanderesses et la partie défenderesse furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 21 avril 2023 et prenant effet le 1er mai 2023,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris en location auprès de PERSONNE3.) une

maison et toutes ses dépendances, sise à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 2.500€.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 14

février 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.)

aux fins de la voir



condamner à procéder d’urgence aux travaux mentionnés dans le courrier du 13

juin 2023 ou au paiement de ces travaux sur présentation des factures par les

requérants,



condamner à procéder d’urgnece à l’évacuation de ses biens de sorte à

complètement évacuer le garage, ainsi que tout autre endroit visé par le contrat de

bail précité sous astreinte de 100 € par jour de retard,



condamner à payer aux locataires la somme de 3.000 € à titre de dommages et

intérêts pour le préjudice subi à la suite du trouble de jouissance du bien donné en

location, avec les intérêts légaux à partir du courriel du 13 juin 2023, sinon du jour

de la présente demande jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) requièrent encore l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer une indemnité

de 4.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ils se

réservent tous autres droits, moyens et actions.

Garage

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que « la présence d’un garage est un

élément déterminant ayant motivé la conclusion du contrat de bail dans le chef des

locataires.

Cependant dès l’installation, ils ont insisté sur la nécessité de la propriétaire afin de

retirer ses biens qui se trouvent dans le garage ; le bailleur a confirmé une visite de

sa part le 30 août 2024, durant la première semaine du mois de septembre ; les

locataires ont confirmé cette proposition, par courriel du 2 septembre 2024, en mettant

en avant deux propositions d’heures de visite et en prenant en photo les meubles tel

que demandé par le bailleur ; le bailleur a refusé les heures de visite et proposé, dans

son courriel du 2 septembre 2024, la dénonciation du contrat ; en somme ce problème

est résulièrement communiqué au bailleur depuis au moins le 13 juin 2023 sans aucun

résultat ; dernièrement la chaudière a souffert d’un problème structurel nécessitant

son remplacement intégral et ce malgré les obligations remplies par le locataire

concernant la visite annuelle. »

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

demande encore une « diminution du loyer parce que le garage n’est évacué de tous

les biens appartenant à PERSONNE3.) ».

PERSONNE3.) explique que les deux dernières années, « elle avait d’autres graves

problèmes à gérer » et marque son accord à « vider le garage de ses biens. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction de vider le garage de tous les biens

appartenant à PERSONNE3.) d’une astreinte, aucun élément du dossier ne justifie une

telle mesure.

Quant au chauffage, PERSONNE3.) explique avoir reçu un devis de la part des

locataires portant sur une somme d’environ 21.000 € pour le remplacement du

chauffage, qu’elle est consciente du fait qu’elle doit refaire le chauffage et qu’elle

s’engage à refaire le chauffage avant l’hiver prochain. Le tribunal lui en donne acte.

Il ressort du contrat de bail que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) « louent une maison

et toutes ses dépendances et l’acceptent pour l’avoir visitée ». A défaut d’un état de

lieux d’entrée, à défaut d’avoir chiffré la demande, à défaut d’une mise en demeure en

bonne et due forme quant à l’évacuation des biens appartenant à PERSONNE3.) du

garage, la demande en rédution du loyer est à rejeter.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) fait grief aux locataires d’avoir domicilié

2 sociétés dans la maison, alors que le bail précise que « les lieux sont loués à des fins

d’habitation privée et seront exclusivement occupés par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), ainsi que leurs enfants », sans en tirer d’autres conclusions.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) admettent qu’il « restera encore une société

domiciliée à cette adresse », qu’il s’agit d’une « micro-entreprise » pour « permettre à

PERSONNE2.) de faire des heures de ménage », et que la bailleresse ne subit aucun

préjudice résultant de cette domicilation.

Etat général de la maison

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent ensuite dans leur requête introductive

d’instance que « il ressort du courriel en date du 13 juin 2023, plusieurs points :

« 1 - Plomberie :

Il y a une fuite au robinet de la salle de bain principale et les joins de la baignoire et

douche sont cassés, le réservoir de chasse ne fonctionne pas correctement, ce qui

nécessite une réparation immédiate. De plus, dans la salle de bain du 1er étage, le

robinet de l'eau froide est cassé et

inutilisable.

2 - Électricité:

Dans une chambre,il y a un interrupteur qui ne fonctionne pas correctement. Il serait

nécessaire de faire appel à un électricien pour résoudre ce problème. De plus, les

lumières de la buanderie et garage nécessitent de remplacement et/ou réparation.

Les lumières de la cuisine, au-dessus de l'évier ne fonctionne pas et manque les

ampoules avec leurs connecteurs.

Les prises au-dessus du plan de travail et au salon sont cassés, nécessite de

changement.

Le four, la hôte aspirante et le réfrigérateur ne fonctionne pas et nécessite un

remplacement et la plaque de cuisson n'est pas fixée. Comme précisé dans l'état des

lieux, nous vous l'avons signalé dans le courant du mois de notre emménagement, car

ce sont des éléments que nous n'aviosn pas tester le jour de l'état des lieux.

3 - Portes et serrure :

La porte de la salle de bain principale ne ferme pas, uniquement à la clé (peut-être

qu'il s'agit d'un simple réglage sur les gonds).

La porte que donne accès au jardin ne ferme pas à la clé, la serrure est absente, c'est

un point critiquepour la sécurité de la maison et de ma familleet également au niveau

de la compagnie d'assurance en cas de cambriolage !!!.

La porte de garage et de la boîte aux lettres leurs clés sont absentes, 1 seule clé de la

porte d'entrée. J'ai dû acheter les serrures neufs pour pouvoir y accéder je trouve que

c'est de la responsabilité du propriétairenous fournir toutes les clés.

La porte du dernière étage présente des dommages au niveau du bois et la serrure est

cassé.

4 - Balcon au 1er étage :

La voisine vient d'appeler une société pour renouveler leur balcon mais elle pourrait

pas le faire si vous renouvelé pas le votre parce que ya beaucoup d'humidité. Les

carrelages sont aussi cassés et présente un danger élevé.

Comme écrit plus haut, je communiquerai vos coordonnées aux voisins pour que vous

vous entendiez directement avec eux, comme vous l'avez proposé.

Au balcon devant la maison, le garde corps est aussi cassé, ce n'est pas bien fixé au

mûre représentant aussi un danger important pour ma famille et en particulier pour

nos enfants.

5 - Fenêtres :

Les fenêtres ne sont pas bien isolés et laisse entrer du froid et du bruit (je pense qu'il

s'agit d'un entretien à réaliser par des réglages sur les fenêtres).

6 - Vos effets personnels :

Nous devons nous entendre pour que vous veniez récupérer vos affaires (mobilier et

autres), ce qui avait été convenu dès le départ. Sur ce point, nous comptons sur vous

pour venir au plus vite, car nous avons emménagé au début du mois de mai et depuis

le début,vous n'avaispas encorepris contact avec nous pour que nous nous entendions

sur une date pour que vous récupériez vos effets personnels.

Veuillez svp fixer une date pour venir les chercher.

C'est important pour nous, car nous aimerions pouvoir jouir des lieux à notre

convenance et nous sentir chez nous.

7 - Divers :

Dans la chambre du milieu ya une tâche jaune que je crois que c'est de l'humidité

nécessitent d'un entretien avant l’hiver.

Il y a également une grosse trace noire à l'entré de la maison qui est cachée par votre

meuble (photo en annexe), ce qui pourrais laissé à penser à une trace d'humidité!? »

Les parties requérantes ne versent pas d’état des lieux d’entrée et il ressort encore du

contrat de bail signé en date du 21 avril 2023, que les locataires ont « accepté pour

l’avoir visité » une maison et ses dépendances sis à ADRESSE3.).

Il ressort des termes de l’article 1731 du Code civil que s’il n’a pas été fait d’état des

lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé avoir reçu les lieux loués en

bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.

Il s’avère encore que différents dégâts dont PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

état dans leur courriel du 13 juin 2023 sont de nature locative. Les parties n’ayant pas

dressé d’état des lieux d’entrée, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont dès lors

présumés avoir pris possession de lieux qui se trouvent en bon état de réparations

locatives.

Au vu des temes précis du contrat de bail, à défaut de pièce versée en cause, notamment

à défaut d’un état des lieux d’entrée, à défaut d’avoir chiffré la demande, à défaut de

toute facture, à défaut de preuve de l’étendu des dommages allégués, la demande de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à voir « condamner le bailleur à procéder

d’urgence aux travaux mentionnés dans le courrier du 13 juin 2023 ou au paiement de

ces travaux sur présentation des factures par les requérants » est à déclarer non fondée.

Dommages et intérêts

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:

1° de délivrer au preneur la chose louée;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le locataire qui est troublé dans sa jouissance des lieux pris en location doit établir la

privation de jouissance et le préjudice subi par ce trouble.

En l’espèce, les locataires se trouvent toujours dans les lieux et n’ont à aucun moment

mis la bailleresse en demeure de remédier d’urgence à un quelconque problème, de

sorte que ni un trouble de jouissance, ni un préjudice ne sont établis dans le chef des

locataires.

La demande en allocation de dommages et intérêts de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) est dès lors à déclarer non fondée.

Exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que

les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne

sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

A défaut de toute iniquité recquise, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

condamne PERSONNE3.) à procéder à l’évacuation des biens lui appartenant et se

trouvant dans le garage sis à ADRESSE1.), dans les 2 mois à partir de la notification du

jugement à intervenir;

rejette la demande en diminution du loyer ;

donne acte à PERSONNE3.) qu’elle s’engage à refaire le chauffage avant l’hiver

prochain ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE3.) « à procéder d’urgence aux travaux mentionnés dans le courrier du 13

juin 2023 ou au paiement de ces travaux sur présentation des factures par les

requérants » ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE3.) à leur payer des dommages et intérêts ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.