Tenant granted 1.5-month extension of termination deadline due to active search for new housing.

Répertoire n° 1472/2025 E-BAIL-125/25 Audience publique extraordinaire du 4 juin 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : 1. PERSONNE1.), et 2. PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses – comparant en personne, et : PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Jennifer DOS SANTOS CRISANTE, en remplacement de Maître Lynn FRANK, avocats à Luxembourg.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 27 février 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

26 mars 2025, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 21 mai 2025. A cette audience l’affaire fut utilement retenue et les parties demanderesses et le mandataire de la partie défenderesse furent entendu en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique extraordinaire de ce jour, le jugement qui suit : Par requête déposée le 27 février 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal devant le tribunal de ce siège pour se voir accorder une prolongation du délai de résiliation du contrat de bail. La requête est recevable pour avoir été présentée dans les formes et délai de la loi. Suivant contrat de bail du 6 juillet 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris en location de la part de PERSONNE3.) une maison sise à ADRESSE1.).

Par lettre recommandée du 29 janvier 2025, le mandataire de PERSONNE3.), exposant que son mandant entend occuper lui-même l’immeuble ensemble avec sa copine, a résilié moyennant respect d’un délai de six mois le contrat de bail pour cause de besoin personnel dans son chef. Les requérants ne contestent pas la régularité de la lettre de résiliation mais sollicitent une prolongation du délai de résiliation de 1,5 ans à partir de la date de résiliation, soit au 31 juillet 2026. A l’audience des plaidoiries, ils contestent encore le besoin personnel invoqué par PERSONNE3.).

PERSONNE3.) conclut au bien-fondé de sa demande en résiliation et en déguerpissement des locataires au motif que la résiliation serait parfaitement valable, et fondée en raison du besoin personnel, s’opposant ainsi à la demande adverse. La lettre de résiliation du 29 janvier 2025 pour besoin personnel se réfère à l’article 12(2) a) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Cet article prévoit la prorogation du bail à usage d’habitation à moins que le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3ème degré inclusivement.

L’article 12(3) précise que par dérogation à l’article 1736 du code civil le délai de résiliation dans les cas prévus paragraphe 2 point a est de six mois. Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments de la cause. (cf. Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

Il résulte des travaux préparatoires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (commentaire des articles page 26, doc. parl. n° 5216) que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La jurisprudence qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi. Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la véracité de l’affirmation de PERSONNE3.) quant à la réalité du besoin invoqué. Faute par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’avoir établi des éléments concrets permettant de mettre en cause les affirmations de PERSONNE3.), il y a lieu de retenir que le besoin personnel invoqué constitue un motif valable. Il y a lieu de considérer que le contrat de bail du 6 juillet 2021 a été valablement résilié par courrier du 29 janvier 2025. L’article 12 (3) alinéa de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation énonce que « par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a – pour besoin personnel – est de six mois.

………. »…… « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix….. » L’alinéa 3 de cet article dispose encore que « En cas de demande de prolongation du délai de résiliation, les parties seront convoqués dans les deux mois à l’audience. Sauf si le demande est sérieusement contestable ou contestée, le juge de paix accordera une prolongation du délai au locataire à condition que celui-ci justifie avant l’expiration du délai initial de six mois, par voie de pièces, soit être en train de construire ou de transformer un logement lui appartenant, soit avoir loué un logement en construction ou en transformation, soit avoir fait des démarches utiles et étendues en vue de la recherche d’un nouveau logement.

La prolongation du délai ne pourra en aucun cas dépasser de douze mois la date d’expiration du délai initial de six mois. La faveur du sursis, prévue aux articles 16 à 18, ne sera plus applicable… ».

En l’espèce, le bail entre parties a été résilié pour besoin personnel dans le chef de PERSONNE3.) par lettre du 29 janvier 2025 avec un délai de résiliation de six mois, soit pour le 31 juillet 2025. Il faut donc que le locataire justifie, avant l’expiration du délai initial de six mois, par voie de pièces, qu’il remplit un de ces cas de figure, sinon la demande est déclarée non fondée. A l’appui de leur demande les locataires font valoir avoir 4 enfants mineurs à charge qui fréquentent tous l’école fondamentale à ADRESSE3.) et la maison relais à ADRESSE3.). Ils font valoir être à la recherche active d’un autre logement, mais ne versent aucune pièce démontrant leurs démarches effectuées en vue de trouver un nouveau logement. Il y a donc lieu de leur accorder une prolongation du délai initial de résiliation de 6 mois qui expirera le 31 août 2025. Au regard des dispositions de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la décision accordant ou refusant la prolongation du délai de résiliation vaudra de droit titre exécutoire en vue d’un déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai.

Par ces motifs : le tribunal de paix de Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et sans recours reçoit la demande en la forme ; la déclare fondée ; partant, prolonge le délai de résiliation jusqu’au 31 août 2025 ; dit qu’à partir de cette date la présente décision vaut titre exécutoire en vue du déguerpissement forcée de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de la maison louée sise à L-ADRESSE1.) ; condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire à Esch-sur-Alzette par Caroline ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent jugement.