Landlord wins commercial lease dispute against absent tenant for unpaid rent and eviction.

Répertoire n° 1471/2025

E-BAIL-124/25

Audience publique extraordinaire du 4 juin 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

3. PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Arzu AKTAS, avocat à Esch-sur-

Alzette,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à.r.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE4.),

- partie défenderesse – ayant initialement comparu par Maître Antonio RAFFA, avocat

à Luxembourg, défaillante à l’audience publique du 21 mai 2025.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 26 février 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 26

mars 2025, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 21 mai 2025.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et le mandataire des parties demanderesses

fut entendu en ses conclusions.

La partie défenderesse ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique extraordinaire

de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial du 28 juillet 2022, PERSONNE1.), PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ont donné en location à SOCIETE1.) s.àr.l., une surface commerciale,

sise à ADRESSE5.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.000 € du 1er septembre

au 31 décembre 2022, d’un loyer de 2.500 € à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au 31

décembre 2023, d’un loyer de 3.000 € à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre

2024, d’un loyer de 3.500 € à compter du 1er janvier 2025 jusqu’au 31 décembre 2025, et

d’une avance mensuelle sur charges de 200 €.

Par requête déposée le 26 février 2025 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer SOCIETE1.)

s.àr.l. à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour

l’entendre condamner

principalement à leur payer la somme de 38.307,84 € à titre d’arriérés de loyer et

d’avances sur charges non payées, avec les intérêts de retard à partir de la mise en

demeure du 22 janvier 2025, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir du

jugement jusqu’à solde,

subsidiairement, à supposer que la dette de loyers soit divisible, quod non, à payer à

PERSONNE1.) la somme de 19.153,92 €, le montant de 9.576,96 € à PERSONNE2.)

et la somme de 9.576,96 € à PERSONNE3.), ces montants augmentés des intérêts de

retard à partir de la mise en demeure du 22 janvier 2025, sinon à partir de la demande

en justice, sinon à partir du jugement jusqu’à solde,

pour dire que le contrat de bail a été valablement résilié par l’effet de la lettre de

résiliation du 22 janvier 2025, sinon, pour autant que de besoin, dire résilié le contrat

de bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse, l’entendre condamner à déguerpir

des lieux loués endéans la quinzaine du prononcé du jugement à intervenir.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) requièrent encore la condamnation de

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à leur payer la somme de 3.700 €

pour chaque mois d’occupation de l’immeuble jusqu’au déguerpissement, avec les

intérêts légaux à partir du jour de l’échéance, sinon de la présente demande en justice

jusqu’à solde, la condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

à leur payer la somme de 2.500 € à titre de frais et honoraires d’avocat, la condamnation

de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à leur payer une indemnité de

2.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ils se réservent

le droit de demander la condamnation de la partie défenderesse à leur payer les charges

locatives réelles qui auraient excédé les avances sur lesdites charges locatives pour les

années 2024 et suivantes jusqu’à la date de la remise volontaire des clés, sinon jusqu’au

déguerpissement. Ils sollicitent finalement l’exécution provisoire du jugement à

intervenir et ils se réservent le droit d’augmenter leur demande en cours d’instance pour

les loyers et charges à échoir.

Les arriérés de loyer :

A l’appui de leur demande PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) exposent

que SOCIETE1.) s.àr.l. leur redoit la somme de 38.307,84 €.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

augmentent leur demande pécuniaire au montant de 49.407,84 €, à titre d’arriérés

jusqu’au mois de mai 2025 inclus.

La demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) est, au vu des pièces

versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le

montant de 49.407,84 € à titre d’arriérés de loyer et de charges jusqu’au mois de mai 2025

inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

La résiliation par le bailleur met fin au contrat, si le locataire ne s’y oppose pas et quitte

les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge prononce le cas

échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire (PERSONNE4.), op cit. no 215).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 49.407,84 € constitue une violation grave

des obligations de la partie défenderesse justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts

exclusifs de cette dernière, sauf à lui accorder un délai de quinze jours à partir de la

notification du présent jugement pour libérer les lieux.

La demande à voir condamner la société défenderesse à payer une indemnité d’occupation

jusqu’au déguerpissement est à déclarer irrecevable, pour constituer une demande future.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité

pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014,

n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix des requérants de faire gérer le litige les

opposant à la partie défenderesse, par une tierce personne qu’ils rémunèrent, ne saurait

lui être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont les requérants

doivent seuls supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

En ce qui concerne la demande en déguerpissement, il n’y a pas lieu d’y faire droit, le

tribunal ayant accordé un délai de quinze jours à la partie défenderesse pour libérer les

lieux.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) est à déclarer fondée pour le

montant de 600 €.

La partie défenderesse, comparant initialement par mandataire, ne s’est plus présentée ni

fait représenter à l’audience du 21 mai 2025 pour faire valoir ses moyens de défense. En

application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile il

y a lieu de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de

leur demande pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pour le

montant réclamé de 49.407,84 € à titre d’arriérés de loyer et de charges jusqu’au mois de

mai 2025 inclus ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. solidairement à payer à

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 49.407,84 €, avec les

intérêts légaux sur le montant de 34.607,84 € à partir du 22 janvier 2025, date d’une mise

en demeure, la somme de 3.700 € à partir du 26 février 2025 et sur le montant de 11.100

€ à partir du 21 mai 2025, dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard quinze jours après la

notification du présent jugement ;

au besoin autorise les requérants à faire expulser la partie défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

déclare irrecevable la demande des requérants à voir condamner la société défenderesse

à payer une indemnité d’occupation pour chaque mois d’occupation jusqu’au

déguerpissement ;

rejette

la demande de

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

en

condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. au paiement de la

somme de 2.500 € à titre de frais et honoraires d’avocat ;

dit qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.

à payer à

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 600 € à titre

d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire à Esch-sur-Alzette par

Caroline ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le

présent jugement.