Tenant evicted for non-payment; landlord awarded arrears and termination but damages and provisional execution denied.

Rép. no. 1303/25

Dossier no. L-BAIL-654/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 3 AVRIL 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

a rendu le jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Edith REIFF, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch,

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse, comparant par la société en commandite simple,

KLEYR GRASSO, établie à L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs,

représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Jeanne

DIECKMANN, avocat, en remplacement de Maître Henry DE RON, avocat à

la Cour, les deux demeurant à la même adresse.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement

- déposée le 12 septembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à

Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience

publique du jeudi, 17 octobre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut

utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 6 mars 2025, lors de laquelle

Maître Edith REIFF se présenta pour la partie demanderesse, tandis que

Maître Jeanne DIECKMANN, en remplacement de Maître Henry DE RON,

comparut pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

Par requête déposée au greffe le 12 septembre 2024, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs du défendeur, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux

loués dans un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à

intervenir.

s’entendre condamner à payer au requérant le montant de 12.400.- EUR à

titre d’arriérés de loyer et avances sur charges pour les mois de juin, juillet,

août et septembre 2024 inclus, augmenté de l’indemnité conventionnelle de

retard au taux de 1% par mois à partir de l’échéance des loyers en

souffrance, sinon avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du

24 juillet 2024, sinon de la présente demande en justice, chaque fois jusqu’à

solde ;

s’entendre condamner à payer au requérant le montant de 30.000.- EUR à

titre de dégâts locatifs.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

et demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) expose, avoir suivant contrat de bail signé en date du 18

janvier 2024, donné en location à PERSONNE2.), un appartement meublé

sis à L-ADRESSE1.) pour une durée de deux ans avec prise d’effet à partir

du 24 janvier 2024 avec reconduction tacite pour une durée indéterminée, le

tout moyennant un loyer de 2.900.- EUR ainsi que 200.- EUR à titre d’avances

sur charges par mois.

Le requérant précise encore que le contrat de bail prévoit que le non-

paiement des loyers à l’échéance convenue est de nature à donner lieu de

plein droit au paiement d’une indemnité de retard de 1 % par mois sans qu’il

ne soit nécessaire pour le bailleur de procéder à une mise en demeure

préalable au preneur.

Au jour du dépôt de la requête, la partie défenderesse accuserait 12.400.-

EUR de dettes à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges tels que

plus amplement repris dans la requête. Malgré mise en demeure datée du

24 juillet 2024, le locataire ferait la sourde oreille.

En outre, la partie défenderesse n’aurait, en violation de l’article 18 du

contrat de bail, pas souscrit d’assurance risque locative.

Finalement, le requérant expose que lors d’une visite des lieux de

l’appartement en date du 22 juillet 2024 en présence du locataire, de

nombreuses dégradations locatives imputables à la partie défenderesse

auraient été contestées à savoir :



abatant des WC détérioré ;



« éclat » dans le bac de douche ;



taches indélébiles situées sur la vasque du

meuble de salle de bain ;



taches sur le tapis et sur le canapé du séjour ;



taches sur la tête de lit.

Selon PERSONNE1.), les dégâts locatifs seraient évalués, sous toutes

réserves à 30.000.- EUR et sauf à « parfaire » par voie d’expertise, tout en

précisant que l’énumération n’est pas exhaustive.

Finalement, le requérant fait valoir que le non-paiement des loyers et des

avances sur charges, les dégradations locatives ainsi que le défaut de remise

d’une attestation d’assurance habitation valable au bailleur constituent des

violations graves des obligations du bail incombant au locataire, de sorte qu’il

y aurait lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts

du locataire ainsi que d’ordonner le déguerpissement forcé de celui-ci.

A l’audience des plaidoiries, le requérant a augmenté sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la porter à 31.000.- EUR.

Il a encore déclaré vouloir réserver le volet relatif aux dégâts locatifs dans

l’attente de réaliser un état des lieux de sortie.

La partie défenderesse pour sa part s’est rapportée à prudence de justice en

ce qui concerne les arriérés de loyers. Toutefois, elle a contesté les arriérés

d’avances sur charges, étant donné qu’elle n’aurait pas encore reçu de

décompte charges pour l’année 2024. En outre, il n’y aurait jamais eu de mise

en demeure en bonne et due forme de régulariser ses dettes.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler

le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et des pièces justificatives

versées à l’appui, et en l’absence de contestation sérieuses de la part de

PERSONNE2.) qui n’a pas fourni de raison de son refus de payer les loyers,

la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée.

Quant aux avances sur charges locatives, il convient de rappeler que le

bailleur ne peut en effet réclamer au locataire que ce qu’il a déboursé lui-

même.

C’est la raison pour laquelle, un décompte détaillé, accompagné de

documents justifiant les sommes réclamées par le propriétaire, doit être

soumis au locataire.

Toutefois, en l’espèce il convient de relever que l’exercice débute selon le

contrat de bail à partir du 24 janvier 2024 et n’a dès lors été clôturé que le 24

janvier 2025. Dans ces conditions, la partie défenderesse ne saurait refuser

de verser les avances sur charges en raison du fait que le bailleur n’a pas

encore produit de décompte. En effet, un délai minimal doit être laissé au

bailleur pour confectionner le décompte, et le paiement des avances pour le

nouvel exercice en cours ayant débuté le 25 janvier 2025 ne saurait, en tout

état de cause, être refusé par le locataire.

Il y a partant lieu de faire droit également à la demande afférente aux avances

sur charges.

Concernant les intérêts, ceux-ci sont à fixer au taux conventionnel de 1% par

mois à l’échéance de chaque loyer tel que prévu par le contrat de bail et au

taux légal en ce qui concerne les avances sur charges avec comme point de

départ la demande en justice, au vu en l’absence en l’espèce de mise en

demeure en bonne et due forme, le courrier 24 juillet 2024 ne contenant

aucune sommation de s’exécuter, alors qu’il ne fait que relever des

manquements du locataire.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges

locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail

aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait

être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments

de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard déjà à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification fournie par PERSONNE2.), il y a lieu de retenir qu’il a gravement

manqué à ses obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui

seul la résiliation du bail et sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui

accorder un délai de déguerpissement d’un mois à partir de la notification du

présent jugement.

Il y a encore lieu de réserver la demande en concernant d’éventuels dégâts

locatifs, la demande en allocation d’une indemnité de procédure ainsi que les

frais et dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice de paix, s’il

y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par

jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour ordonner

l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à

cette demande.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 31.000,- EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 31.000,-

EUR, avec les intérêts au taux conventionnel de 1% par mois sur la somme

de 29.000.- EUR à l’échéance de chaque loyer, et avec les intérêts au taux

légal sur la somme de 800,- EUR à partir du 12 septembre et sur la somme

de 1.200,- EUR à partir du 6 mars 2025, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE2.);

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés ;

réserve la demande ayant trait aux dégâts locatifs;

dit que l’affaire sera réappelée à la demande de PERSONNE1.);

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement

nonobstant toute voie de recours et sans caution.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à

Luxembourg, date qu’en tête, par Frédéric GRUHLKE, juge de paix, assisté

de la greffière Sang DO THI, qui ont signé le présent jugement.

Frédéric GRUHLKE

Sang DO THI