Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant ordered to vacate and pay damages.

Répertoire No. 1294/25

L-BAIL-716/24 ; L-BAIL-84/25

Audience publique du 2 avril 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) mbH, société à responsabilité limitée de droit

allemand, domiciliée et ayant son siège social à

D-ADRESSE1.)

(Allemagne),

ADRESSE2.),

représentée

par

son/ses

gérant(s)

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce d’Allemagne

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la

Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8,

rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats

du Barreau de Luxembourg, immatriculée auprès du Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810,

représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître François

CAUTAERTS, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Jeny CREMER, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître François CAUTAERTS, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), représentée par son/ses administrateur(s)

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Benoît MARECHAL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire -I- fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 1er

octobre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 4 novembre 2024.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Benoît MARECHAL se

présenta pour la société SOCIETE2.) SA et l’affaire fut contradictoirement

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 décembre 2024, puis refixée

au 20 février 2025.

L’affaire -II- fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 4 février

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 20 février 2025, ensemble avec le premier rôle.

Lors de la prédite audience, les deux rôles furent fixés aux fins de

plaidoiries à l’audience du 17 mars 2025.

Lors de cette dernière audience à laquelle les affaires furent utilement

retenues, Maître Jeny CREMER, en remplacement de Maître François

CAUTAERTS, ce dernier en représentation de la société MOLITOR

Avocats à la Cour SARL, et Maître Benoît MARECHAL furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit les deux rôles en délibéré et rendit à l’audience

publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée en date du 1er octobre 2024, la société SOCIETE1.)

mbH, société à responsabilité limitée de droit allemand, a sollicité la

convocation de la société anonyme SOCIETE2.) SA, devant le tribunal de

paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

s’entendre condamner à lui payer le montant de 486.089,52.- EUR

augmenté des intérêts des transactions commerciales sur base des

articles 3 et 5 de la loi du 18 avril 2004 sur les intérêts de retard à partir

des dates d’exigibilité respectives des loyers repris ci-dessous, sinon

à partir de la mise en demeure du 27 juin 2024, sinon à partir de la

date de la présente requête jusqu’à solde,

prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la partie

défenderesse;

dire que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à compter de la date de notification du

jugement à intervenir;

s’entendre condamner à lui payer la somme de 364.776,66.- EUR à

titre d’une indemnité de résiliation;

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante

une indemnité de procédure de 1.000.- EUR sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile ;

voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire sans

caution ;

voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de

l’instance.

Par requête déposée en date du 4 février 2025, la société SOCIETE1.)

mbH, société à responsabilité limitée de droit allemand, a sollicité la

convocation de la société anonyme SOCIETE2.) SA devant le tribunal de

paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour

s’entendre condamner à déguerpir des lieux endéans un délai de 10 jours,

demande qu’elle avait omise dans la première requête.

Elle a encore sollicité une nouvelle indemnité de procédure à hauteur de

1.500.- EUR.

Aux fins d’une bonne administration de la justice, il convient de joindre les

deux rôles et de statuer par un seul jugement.

La société SOCIETE1.) mbH expose avoir signé en date du 3 juin 2021 un

contrat de bail commercial avec la partie défenderesse portant sur des

locaux

de

bureau

dans

un

immeuble

sis

à

L-ADRESSE4.) ensemble avec des emplacements de parking et des

locaux d’archives.

Deux avenants auraient été signés le 25 octobre 2021 et le 11 août

2022 aux termes desquels la partie défenderesse se serait engagée à

payer les loyers et charges pour des locaux supplémentaires pris en

location.

La requérante précise encore que toutes les sommes dues ou à devoir

« sont productives à dater de leur exigibilité, de plein droit et sans mise

en demeure, d’un intérêt au taux légal en vigueur conformément au

chapitre I de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard. »

Suivant le premier avenant portant entre autres sur l’extension du

nombre de bureaux loués, la requérante se serait engagée à payer des

travaux exécutés par le locataire, tel que décrits à l’annexe 3 de ladite

convention.

Toutefois, depuis le mois de juin 2024 et après plusieurs rappels et

tentatives de s’arranger à l’amiable avec le locataire, ce dernier lui

redevrait un montant brut de 530.986,17.- EUR (hors TVA si applicable

et hors intérêts légaux).

Cependant, le montant redû aurait fait l’objet de déduction des travaux

effectués par la partie défenderesse, tels que convenu dans le cadre

du premier avenant.

Une ultime mise en demeure aurait été adressée à la partie

défenderesse en date du 27 juin 2024 en vain, de sorte qu’il y aurait

lieu à contrainte judiciaire.

Au vu de l’importance des arriérés, il y aurait également lieu de

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs

de la partie défenderesse.

En outre, il conviendrait de condamner le locataire au payement de

l’indemnité de résiliation prévue contractuellement évaluée au montant

de 364.776,66.-EUR.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande à

titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la porter à

731.569,70.- EUR.

La partie défenderesse pour sa part s’est rapportée à prudence de

justice quant aux montants lui réclamés et ne s’est pas autrement

opposé aux demandes de la requérante. Elle a sollicité un délai de

déguerpissement d’un mois, étant donné que des sous-locataires se

trouveraient encore dans l’immeuble.

Finalement, la société SOCIETE1.) mbH demande le rejet de

l’indemnité de procédure, alors que l’iniquité ne serait pas donnée en

l’espèce.

Arriérés de loyer

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la requérante et du décompte versé en

cause, et en l’absence de contestations sérieuses et précises de la part de

la société anonyme SOCIETE2.) SA qui s’est rapportée à prudence de

justice, et dans la mesure où il n’appartient pas au Tribunal de faire la part

des choses, la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée

pour la somme réclamée de 731.569,70.- EUR.

Il résulte de l’article 7 du contrat de bail signé entre parties que « sans

préjudice à tous autres droits et actions du Bailleur, toutes sommes dues

ou à devoir par le Preneur en vertu du présent bail sont productives à dater

de leur exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure, d’un intérêt au

taux légal en vigueur conformément au chapitre I de la loi modifiée du 18

avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard. »

Il convient dès lors de faire courir les intérêts de retard à partir de

l’échéance de chaque loyer dû.

Toutefois, en l’absence de demande d’intérêts afférente aux charges, il

convient de les limiter aux seuls loyers.

Résiliation et déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard au fait que la locataire reste redevable d’une somme

considérable de loyers et d’avances sur charges et qu’elle n’a fourni

aucune explication quant à son refus de régler ces dettes, il y a lieu de

retenir qu’elle a gravement manqué à ses obligations et que ce

manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et la condamnation de

la défenderesse au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de 40

jours à partir de la notification du présent jugement.

Concernant la demande de la société SOCIETE1.) mbH à titre d’indemnité

de relocation, il convient de rappeler que l’indemnité de relocation tend à

réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal

requis pour trouver un autre preneur.

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 18 4. « en cas

de résiliation judiciaire du présent bail pour faute dans le chef du Preneur

ou en cas de résiliation par le Bailleur en application des précédents

paragraphes, le preneur sera tenu de payer au Bailleur, à titre d’indemnité

de résiliation, une somme équivalent à six mois de loyer et les charges du

trimestre en cours augmentée des frais, débours et dépens quelconques

résultant de la résiliation et ce sans préjudice de l’application des Articles

11 et 12 du présent bail. »

Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de

relocation, celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition du bien au

bailleur et elle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En

optant pour une fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement,

mais nécessairement, retenu une indemnité qui est indépendante du

temps effectivement nécessaire à la relocation de l’immeuble. Une telle

clause est valable et sort ses effets conformément à l’article 1134 du Code

civil. Elle dispense donc le bailleur de prouver la durée de la période

s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but étant précisément de

fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

En raison de ces éléments et au vu des dispositions contractuelles

opposables à la partie défenderesse qui n’a pas remis en cause le montant

de l’indemnité sollicitée, la demande de la société SOCIETE1.) mbH à titre

d’indemnité de relocation est partant à déclarer fondée pour la somme

réclamée de 364.776,66.-EUR.

Quant aux accessoires

Il y a encore lieu d’accueillir la demande en majoration du taux d’intérêt

légal eu égard aux dispositions des articles 15 et 15-1 de la loi du 18 avril

2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard. Le taux

d’intérêt légal sera dès lors majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) mbH l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de

500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’absence de contestations, il paraît justifié

d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne

la condamnation pécuniaire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y

opposant en revanche

en ce qui concerne la condamnation au

déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

ordonne la jonction des rôles L-BAIL-716/24 et L-BAIL-84/25 ;

donne acte à la société SOCIETE1.) mbH de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la

somme de 731.569,70.- EUR ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société

SOCIETE1.) mbH la somme de 731.569,70.- EUR avec les intérêts légaux

à partir de l’échéance de chaque loyer, chaque fois jusqu’à solde ;

dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du présent

jugement,

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme

de 364.776,66.-EUR ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société

SOCIETE1.) mbH la somme de 364.776,66.-EUR

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement des

locataires fondée ;

résilie le bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société

anonyme SOCIETE2.) SA ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante

jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) mbH à faire expulser la société

anonyme SOCIETE2.) SA dans la forme légale et aux frais de cette

dernière, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société

SOCIETE1.) mbH une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière