Landlord wins partial rent arrears claim but loses eviction and relocation fee requests in Luxembourg bail court.

Répertoire n° 924/2025

E-BAIL-444/24

Audience publique extraordinaire du 2 avril 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Giulio RICCI, avocat à Luxembourg,

et :

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.),

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par PERSONNE3.).

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 4 septembre 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 25

octobre 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 13 décembre

2025.

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 14 mars

2025.

Le mandataire des parties demanderesses et PERSONNE3.), pour les parties

défenderesses, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 28 avril 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement, sis à

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100 € et des avances sur

charges de 150 €, augmentés d’un commun accord des parties à partir d’août 2023 à

1.395 € et à 300 €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 4

septembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) aux fins de les voir condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part au paiement de la somme de 10.170 € du chef d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts à partir de la demande en justice

jusqu’à solde et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après

résiliation du bail existant entre parties dans les 15 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) requièrent encore l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur

payer une indemnité de 2.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et ils se réservent tous autres droits, moyens et actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) diminuent leur demande

pécuniaire au montant de 3.390 € à titre de deux mois d’arriérés de loyer et d’avances

sur charges.

PERSONNE3.) ne conteste pas redevoir la somme de 3.390 €.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est au vu des pièces versées en

cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant

réclamé de 3.390 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Dégâts locatifs

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que les

lieux ont été libérés fin octobre 2024, que les locataires ont certainement quitté les

lieux pour le 1er novembre 2024 et qu’un état de lieux a été établi en date du 5

novembre 2024. Ils font valoir que l’appartement a été rendu dans un état pitoyable et

demandent la condamnation solidaire de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur

payer la somme de 31.114,94 euros à titre de « dommages et intérêts pour dégâts

locatifs ».

PERSONNE3.) explique que des photos ont été prises en date du 5 novembre 2024,

mais qu’il a reçu « les photos avec 3 remarques » intitulées Etat des lieux de sortie,

qu’en date du 10 janvier 2025. Il explique en outre que SOCIETE1.) leur a loué

l’appartement dans un état pitoyable et que l’appartement aurait dû être repeint avant

l’entrée dans les lieux, ce qui n’aurait malheureusement pas été le cas. Il explique

encore que l’appartement date de 2008, qu’ils étaient locataires pendant plus que 8 ans

et qu’il a rendu l’appartement dans « presque le même état qu’il l’a reçu. »

L’article 1732 du code civil dispose comme suit : « Il [le locataire] répond des

dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En l’occurrence, un état des lieux d’entrée a été établi le 15 juillet 2016. Les parties

demanderesses ne versent pas les photos à l’appui de cet état des lieux d’entrée. Cet

état des lieux d’entrée indique en outre que les lieux sont en bon état d’entretien

général, que les murs, les terrasses, l’évier, la plaque à induction, la hotte le lave-

vaisselle, la douche (paroi difficile à ouvrir), le plafond dans la chambre 2 présentent

un état usagé et que la « porte bois » dans la salle de bain et les murs dans la chambre

2 sont fortement usagés.

Dans ce cas la jurisprudence retient que « l’obligation de restituer la chose en fin de

bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver

sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par

le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend

la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article

1732 du code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation

est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des

lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait

même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur » (M. HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, p. 343, n° 114).

Il y a lieu partant d’analyser les différents postes réclamés par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Il y a lieu de retenir qu’il résulte d’un courriel de Giulio RICCI du 10 janvier 2025,

que l’état des lieux de sortie du 5 novembre 2024 a été envoyé par mail à

« flaviodemello » en date de ce 10 janvier 2025.

Quant à la remise en peinture de l’appartement

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent un devis non signé de SOCIETE2.) s.àr.l.

du 10 décembre 2024 pour la somme de 10.394,30 €, reprenant une remise en peinture

de murs, une remise en latex de plafonds et une remise en neuf de parquet flottant-

laminât dans 2 chambres à coucher.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que les murs sont usés. Il résulte également de

l’état des lieux de sortie ainsi que des photos versées par les requérants que les murs

sont usés, qu’il y a des clous et des impacts dans les murs.

Le contrat de bail ne prévoit pas d’obligation de repeinture à charge des locataires et

les locataires sont restés dans les lieux pendant plus que 8 ans.

En ce qui concerne les travaux d’enlèvement des clous et des vis et de rebouchage des

trous, la jurisprudence a décidé que le fait de percer les murs d’un logement locatif

pour pouvoir y accrocher des tableaux est considéré comme une usure normale, ne

donnant pas lieux à remise en état dans le cas d’une occupation prolongée (TAL, 31

octobre 2003, n° 81109 du rôle).

Les locataires ne seront partant tenus qu’à ce qui dépasse l’usure normale.

Il ne résulte pas de l’état des lieux, ni des photos versées par les requérants que les

dégradations résultant des trous et vis dans les murs et des salissures sur les murs

excéderaient l'usure normale, compte tenu d'une occupation de plus de 8 ans.

Le tribunal retient que les bailleurs auraient nécessairement dû faire procéder à un

rafraîchissement des peintures et des plafonds de l’appartement après le départ des

locataires.

Eu égard à tout ce qui précède et au vu des éléments soumis à son appréciation, le

tribunal retient que l'état des murs et plafonds ne dépasse pas l'usure normale générale

et que les anciens locataires ne doivent pas prendre en charge les frais de remise en

peinture, de sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Quant au remplacement de la douche de cabine

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une offre de prix non signée de

SOCIETE3.) S.A. du 5 décembre 2024 ayant trait à une « paroi latérale pour porte

coulissante » et une « paroi sur baignoire sur mesure » pour un prix Total de 3.689,21

€.

PERSONNE3.) admet qu’un volet de douche sur 3 est cassé et il marque son accord

avec le remplacement du volet de douche.

Il ressort cependant de l’état des lieux d’entrée que « la paroi de douche est difficile à

ouvrir » et l’offre de prix non signée de SOCIETE3.) S.A. du 5 décembre 2024 a trait

à une « paroi latérale pour porte coulissante » et à une « paroi sur baignoire sur

mesure ».

Au vu de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, mais au vu de l’accord

du locataire, il convient de fixer ex aequo et bono le remplacement de la paroi pour

porte coulissante de la douche à 200 €.

Quant au remplacement de la cuisine

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent un devis non signé de SOCIETE4.) du 10

décembre 2024 pour une cuisine équipée au prix de 11.490 €.

PERSONNE3.) admet que la cuisine, qui se trouvait dans un état usagé à l’entrée des

lieux, se trouvait dans un état « encore plus triste » après une inondation survenue en

mars 2020, inondation « de bâtiment ». PERSONNE3.) fait valoir que le four a dû être

changé, puisque les prises se trouvaient en bas de la cuisine et ont courcircuité. Il fait

en outre valoir avoir dû fermer lui-même une « sortie d’air » dans la cuisine à l’entrée

dans les lieux en 2016. Il s’oppose à un remplacement de la cuisine pour un

appartement datant de 2008, une locataion de plus de 8 ans et un problème

d’inondation de bâtiment.

Au vu des états des lieux, au vu d’un devis non signé, au vu des explications non

contestées fournies à l’audience et faute par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

d'établir la nécessité de remplacement de la cuisine, la demande en condamnation des

locataires à payer la somme de 11.490 € est à rejeter comme non fondée.

Quant au remplacement de 5 portes

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent un devis non signé de SOCIETE5.) s.àr.l. du

20 janvier 2025 pour 5 portes pour un prix total de 2.930,85 €.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les photos 60 et 62 invoquent un « impact pied

de porte ». Aucun remplacement d’une porte ne ressort des pièces versées en cause ou

des explications fournies à l’audience.

Au vu des pièces versées en cause, au vu du devis non signé du 20 janvier 2025, soit

plus de 2,5 mois après l’état des lieux de sortie et au vu de tous les éléments soumis à

son appréciation, le tribunal retient que l'état des portes ne dépasse pas l'usure normale

générale et que les locataires ne doivent pas prendre en charge des frais de

remplacement de 5 portes, de sorte que ce volet de la demande est à rejeter.

Quant au remplacement d’un moteur de volet et de 3 enrouleurs

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent une facture non acquittée de SOCIETE6.) du

27 janvier 2025 pour une intervention du 16 janvier 2025 relative au remplacement d’un

moteur de volet et de 3 enrouleurs.

Les anciens bailleurs font valoir se baser sur la photo 13 « Grande baie vitrée séjour-

attention VR bloque ».

A défaut de preuve de l’étendue du dommage et sur base d’une facture non acquitté pour

une intervention datant du 16 janvier 2025, soit 2 mois après l’état des lieux de sortie,

ce volet de la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à rejeter pour être non

fondée.

Quant à l’achat de nouvelles plinthes et divers

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent un bon de caisse de SOCIETE7.) du 13

février 2025 pour « Classic Bewässerung, Holz-Spiralbohrer, Massiv SF276 MDF x 5».

Au vu du fait que l’état des lieux de sortie ne fait pas état de dégâts locatifs sur 5 plinthes

et au vu du bon de caisse datant du 13 février 2025, soit 3,5 mois après la sortie des

locataires, ce volet de la demande est à rejeter.

Quant à l’achat de sanitaires

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent un bon de caisse de SOCIETE7.) du 22

février 2025 pour un prix de 101, 64 € pour « Fensterwischer,…Oberflächenreiniger,

Handbrausen, Handbrausenhalter, Wannenfüllarmatur, Brauseschlauch, Brausearmatur,

Brausestange. »

Au vu du bon de caisse datant du 22 février 2025, soit plus que 3,5 mois après la sortie

des locataires et à défaut de toute lien de causalité avec des dégâts non repris dans l’état

des lieux de sortie, ce volet de la demande est à rejeter.

Quant au remplacement radiateur

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent un devis non signé de SOCIETE8.) s.àr.l. du

30 janvier 2025 pour « Montage et déplacement réparation » pour un prix total de

1.709,70 € et réclament un montant de 338,24 €.

Au vu du devis non signé, datant du 30 janvier 2025, soit 3 mois après la sortie des

locataires et à défaut de tout lien de causalité avec des dégâts non repris dans l’état des

lieux de sortie, ce volet de la demande est à rejeter.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de conclure que la demande de PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.) est fondée pour 200 €. Il y a partant lieu de condamner

PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.) à payer cette somme à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) du chef des causes énoncées ci-dessus.

Les époux PERSONNE5.), sont entre eux, tenus solidairement au paiement de la dette

locative, ceci par application des dispositions de l’article 220 du code civil applicable

au régime primaire des époux.

L’indemnité de relocation

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament une

indemnité de relocation correspondant à 3 mois de loyer.

L’article 1760 du code civil dispose: «En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.»

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à

la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

Au vu du fait que le contrat de bail conclu entre parties n’a pas été résilié aux torts des

locataires, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à lui payer une indemnité de relocation de trois mois

de loyer est à déclarer non fondée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

A défaut de toute iniquité requise, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est

à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour le montant réclamé

de 3.390 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) la somme de 3.390 €, avec les intérêts légaux à partir du 4 septembre

2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde;

constate la résiliation du contrat de bail au 1er novembre 2024 ;

dit sans objet la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en déguerpissement

de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ;

dit partiellement fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer le montant de 200 € à

titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs ;

condamne solidairement PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) le montant de 200 € ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de relocation ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.