Tenant eviction granted for unlawful occupation; procedural costs and provisional execution denied.

Rép. n° 1256/25

du 01.04.2025

L-BAIL-881/24

Audience publique du premier avril deux mille vingt-cinq

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la SOCIETE1.),

fondation œuvrant dans le domaine social et approuvée en tant que telle par règlement grand-

ducal du 9 mars 2009, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse,

représentée par la société à responsabilité limitée RODESCH AVOCATS A LA COUR SARL,

établie et ayant son siège social à L-1470 Luxembourg, 7-11, route d’Esch, inscrite sur la liste

V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 265322, représentée aux fins de

la présente procédure par Maître Thomas FOULQUIER, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à Luxembourg,

comparant à l’audience par Maître Gil SIETZEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

laquelle se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée RODESCH AVOCATS

A LA COUR SARL,

e t

1)

PERSONNE1.), et

2)

PERSONNE2.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

sub 1) et sub 2) comparant par Maître Randa BOURAGHDA, avocat, en remplacement de

Maître Saliha DEKHAR, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 28

novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi 7

janvier 2025 à 0900 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du mardi 4 mars 2025

à 0900 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Gil SIETZEN, avocat à la Cour, se

présentant pour l’association sans but lucratif SOCIETE2.), et Maître Randa BOURAGHDA,

avocat, en remplacement de Maître Saliha DEKHAR, avocat à la Cour, se présentant pour

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par contrat de mise à disposition et d’utilisation du 4 octobre 2019 avec effet au 1er octobre

2019, l’association sans but lucratif SOCIETE2.) (ci-après la SOCIETE1.)) a mis à disposition

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), pour une durée de trois ans, un logement sis à L-

ADRESSE3.), moyennant paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.055 euros.

Le contrat de mise à disposition ayant une durée de trois années, il a pris fin en date du 30

septembre 2022.

La SOCIETE1.) a accordé deux prolongations du contrat à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

à savoir :

Malgré deux mises en demeure adressées à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) en date des 31

mars 2024 et 24 avril 2024, ceux-ci occupent toujours les lieux.

Par requête déposée le 28 novembre 2024 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, la

SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le juge

de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre pour voir constater

que le contrat de mise à disposition et d’occupation d’un logement conclu entre parties a

valablement pris fin le 30 septembre 2022, sinon à voir déclarer résilié ledit contrat à partir de

la demande en justice, sinon du jugement à intervenir.

La SOCIETE1.) demande encore à voir constater qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

sont

occupants sans droit ni titre du logement sis à L L-ADRESSE2.) depuis le 1er avril 2024, à les

voir condamner à déguerpir des lieux occupés endéans les deux semaines de la notification du

jugement à intervenir et à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 1.055

euros.

La requérante sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, l’allocation

d’une indemnité de procédure de 600 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) fait valoir que malgré un sursis de 18 mois,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) refuseraient de quitter les lieux, de sorte qu’ils seraient à

considérer comme occupants sans droit ni titre.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestent ni l’échéance du contrat de mise à disposition

et d’utilisation, ni leur obligation de quitter les lieux. Ils font cependant valoir qu’ils auraient 4

enfants qui seraient scolarisés dans la commune où ils résideraient actuellement et

qu’PERSONNE1.) serait à la recherche d’un emploi. De plus, au regard de leur situation

financière ils n’auraient pas encore réussi à se reloger. Ils demandent dès lors à se voir accorder

un sursis au déguerpissement de 6 mois.

Enfin, ils contestent les frais de procédure réclamés par la SOCIETE1.).

Appréciation

Il résulte des pièces versées au dossier que le contrat signé entre parties prévoit en son article

A, point 1. que « Le droit d’utilisation court à partir du 01.10.2019 (….) En principe, la durée

de mise à disposition n’excèdera pas trois ans (…) ».

Il dispose encore en son article A, point 3 qu’« au terme du contrat de mise à disposition, le

bénéficiaire et les personnes occupant les lieux de son chef qui n’auront pas déguerpi, sont

considérés comme occupants sans droit ni titre ».

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestent pas la résiliation ni le fait qu’il doivent sortir

des lieux loués. Toutefois, ils demandent à se voir allouer un suris au motif qu’en raison de

leur situation financière et familiale, ils n’auraient pas encore trouvé de nouveau logement et

que la tâche serait difficile.

Le tribunal relève que dès la signature du contrat de mise à disposition PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) étaient informés du fait que le contrat ne pourrait pas excéder une durée de

trois années.

Il y a encore lieu de relever qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont bénéficié de deux sursis

conditionnels successifs, de sorte que la durée initiale de trois années a été prolongée de 18

mois supplémentaires.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donc disposé d’un délai de 18 mois pour trouver un

nouveau logement.

A ce titre, il y a lieu de relever que les pièces versées en cause afin de documenter leurs

recherches d’un nouveau logement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent en cause une

série d’email envoyés le 8 octobre sans plus de précision quant à l’année et à deux tableaux

intitulés « démarches en vue de l’obtention d’un logement sur le marché privé » dressés par la

SOCIETE1.).

De plus la pièce versée en cause par le mandataire d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.)

intitulée « Recherches d’emploi par email » n’a pas trait à une éventuelle recherche d’emploi

mais aux emails du 8 octobre précités.

Le tribunal retient qu’au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) ne justifient pas à suffisance de recherches actives d’un nouveau logement

et des recherches d’emploi au regard du fait qu’ils disposaient d’un délai de plus de 18 mois

pour trouver un nouveau logement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de leur accorder un nouveau sursis.

Au vu des pièces versées en cause et des explications fournies à l’audience, il convient de

constater que le contrat de mise à disposition d’un logement a valablement pris fin au terme de

la période contractuelle de trois années en date du 30 septembre 2022 et que suite aux différents

sursis et délais lui accordés, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à qualifier d’occupants

sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de la SOCIETE1.) tendant au déguerpissement

d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.), sauf à leur accorder un délai de déguerpissement de

trois mois à partir de la notification du présent jugement.

La SOCIETE1.) demande encore à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant

de 1.055 euros.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le preneur

s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur, corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération notamment la

valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La valeur locative peut

être égale à l’ancien loyer, les parties restantes libres de rapporter la preuve que le préjudice

subi est supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des parties ne fournit d’éléments de

nature à évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le juge fixera l’indemnité d’occupation

mensuelle ex aequo et bono ou ordonnera une expertise (Lex THIELEN, Le contrat de bail,

n°228 ; Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°189, P. 31, p.

377 ; Trib. d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’indemnité, charges comprises, actuellement

payée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

A défaut d’autres éléments et à défaut de contestations, il y a lieu de fixer le montant de

l’indemnité d’occupation mensuelle à 1.055 euros.

Les demandes accessoires

-

L’indemnité de procédure

SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 600 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

En l’espèce, la SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

-

L’exécution provisoire

La SOCIETE1.) demande à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans

caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse

reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution

provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

-

Les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il

convient de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

la déclare recevable,

constate que le contrat de mise à disposition signé en date du 4 octobre 2019 avec effet au 1er

octobre 2019 a valablement pris fin le 30 septembre 2022,

dit qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à considérer comme occupants sans droit ni titre

depuis le 1er avril 2024,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui

s’y trouvent de leur chef au plus tard 3 (trois) mois après la notification du présent jugement,

au besoin autorise l’association sans but lucratif SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au

montant de 1.055 euros, charges comprises,

dit non fondée la demande de l’association sans but lucratif SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par

Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK,

qui ont signé le présent jugement.

Séverine LETTNER

Juge de paix

Michel BLOCK

Greffier