Landlord's rent claim partially allowed; tenant damages claim adjourned for witness testimony.

No. 507/25

du 31 mars 2025

Audience publique du lundi, trente-et-un mars deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Sarah BRAUN, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître José LOPES GONCALVES, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Diekirch,

e t :

1) PERSONNE2.) et son époux

2) PERSONNE3.), demeurant ensemble à D-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

représentées par Maître Michael WOLFSTELLER, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 19 décembre 2024 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l'audience publique du lundi, 27 janvier 2025,

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 17 mars 2025.

La représentante de la partie demanderesse donna lecture de la requête

introductive de l’instance et exposa l’affaire.

Le représentant des parties défenderesses fut entendu en ses moyens et

explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été refixé

le jugement qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 19

décembre

2024,

PERSONNE1.)

a

régulièrement

fait

convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de céans pour s’y

entendre condamner solidairement sinon in solidum sinon chacun pour le tout

à lui payer le montant de 46.320,90.- euros avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice, à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges

locatives ainsi qu’à titre de frais de remise en état. Il a encore requis la

condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité de procédure de

1.000.- euros ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) soutient avoir donné en location aux défendeurs son

appartement sis à ADRESSE3.) et que le bail aurait été résilié pour besoin

personnel. Les locataires ne se seraient pas présentés à l’état des lieux de sortie

fixée à leur demande au 27 avril 2024. Le 1er mai 2024, PERSONNE1.) serait

entré dans l’appartement avec trois témoins et aurait dû constater que les lieux

se trouvaient dans un état désastreux. Des dommages auraient été causés dans

l’appartement notamment en raison d’inondations causées par les locataires.

Dans la cuisine, le four électrique, les plaques de cuisson et le lave-vaisselle

auraient été emportés puis vendus sur internet. Il réclame du chef de frais de

remise en état un montant de 41.166,23.- euros. Par ailleurs, les défendeurs

resteraient redevables d’arriérés de loyer pour la période de novembre 2023 à

avril 2024 d’un montant de 3.589,67.- euros et d’avances sur charges locatives

de 1.565.- euros. PERSONNE1.) ne conteste pas que les locataires ont payé la

garantie locative à hauteur de 2.940.- euros prévue dans le contrat de bail.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent de manière formelle la version

des faits donnée par le requérant ; l’appartement aurait été restitué dans un bon

état tel que cela résulterait des pièces versées en cause. Les attestations versées

par PERSONNE1.) ne comporteraient pas de date et auraient été établies par

des membres de sa famille. Elles ne respecteraient par ailleurs pas les

exigences légales et seraient partant à écarter. Les photos fournies par le

requérant ne correspondraient pas aux prétendus dégâts. Les défendeurs

rappellent encore qu’un jugement antérieur de ce même tribunal aurait réduit

le loyer de 150.- euros en raison d’infiltrations d’eau par la porte du balcon

ayant causé des moisissures. Il s’agirait en l’occurrence du même problème

auquel le bailleur n’aurait pas remédié. D’après la facture relative à

l’intervention sanitaire versée en cause, il s’agirait d’un problème lié à la

copropriété et non imputable aux locataires. Le bailleur aurait pertinemment

bien eu connaissance dudit problème, mais actuellement il essayerait de faire

rénover son appartement aux frais des anciens locataires. Les prétendus dégâts

des eaux ne figureraient d’ailleurs pas sur l’état des lieux unilatéral. L’état des

portes ne nécessiterait pas leur remplacement. La même conclusion vaudrait

pour les installations sanitaires. Le montant réclamé à titre de frais de jardinage

ne serait nullement justifié. Comme les locataires auraient déposé une plainte

pour vol du matériel de cuisine, il y aurait lieu de surseoir à statuer sur ce point.

Les défendeurs ont ensuite formulé une demande reconventionnelle en

restitution de toutes les avances sur charges payées au cours du bail alors qu’ils

n’auraient jamais reçu de décompte de charges. Ils ont encore conclu à la

restitution, sinon et à titre subsidiaire, à la compensation de la garantie

locative.

PERSONNE1.) y réplique en soulignant que les attestations testimoniales

confirmeraient l’état des lieux effectué le 1er mai 2024 et qu’il s’agirait de

constatations personnelles. Il rappelle ensuite que les locataires seraient

responsables de l’état des lieux loués jusqu’à la remise des clés et que

l’obligation de restitution en bon état serait une obligation de résultat. Or le

bailleur aurait prouvé des dégradations survenues durant la jouissance

dépassant l’usure normale. L’appartement en cause ne serait ni vieux ni vétuste

et PERSONNE1.) affirme avoir réagi de manière adéquate aux problèmes

antérieurs d’humidité. Or, il s’agirait en l’espèce d’eau en provenance de la

cuisine et non de la porte de la terrasse. Comme le bail n’aurait pris fin qu’au

30 avril 2024, le bailleur n’aurait pas pu entrer avant. Les locataires auraient

laissé couler l’eau, auraient laissé ouverte la porte du balcon et auraient bouché

les tuyaux par de la graisse. Ils seraient ainsi entièrement responsables de l’état

de l’appartement au 1er mai 2024. La demande reconventionnelle en restitution

des avances sur charges serait à réserver afin de permettre à PERSONNE1.)

de prendre utilement position.

La requête non autrement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable.

Le tribunal constate que par contrat de bail en date du 18 décembre 2021 ayant

pris effet au 1er janvier 2022, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) un appartement dans une résidence sise à

L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 980.- euros et

d’une avance sur charges locatives de 270.- euros par mois, payables d’avance

le premier de chaque mois.

Par jugement de ce tribunal du 10 janvier 2024, le loyer mensuel a été réduit

de 150.- euros au montant de 830.- euros à partir du 1er novembre 2023 en

raison d’un problème d’humidité dans un coin de la salle à manger et

d’infiltrations et moisissures dans le garage.

Il est encore constant en cause que le bail a été résilié pour besoin personnel

dans le chef de PERSONNE1.).

En ce qui concerne la remise des clés par les locataires au bailleur, le tribunal

retient que la preuve que celle-ci aurait eu lieu antérieurement au 1er mai 2024

n’a pas été rapportée. L’attestation testimoniale de PERSONNE4.) du 17

novembre 2024 n’est ni pertinente ni concluante à ce sujet et la déclaration

administrative de changement de résidence du 25 mars 2024 ne change rien au

fait que les locataires ont toujours eu la jouissance des lieux.

Quant aux arriérés de loyer :

Il découle de ce qui précède que les locataires sont restés redevables du

paiement du loyer jusqu’au mois d’avril 2024 inclus.

D’après le décompte versé par le requérant, non contredit par des preuves de

paiement de la part des locataires, le solde du loyer des mois de novembre et

décembre 2023 ainsi que les loyers pour les mois de janvier à avril 2024 restent

en souffrance.

Il y a partant lieu de déclarer la demande de PERSONNE1.) fondée pour le

montant de 3.589,67.- euros avec les intérêts à partir de la demande en justice.

Par application de l’article 12 du contrat de bail, il y a lieu à condamnation

solidaire de PERSONNE3.) et PERSONNE2.).

Quant aux prétentions relatives aux charges locatives :

Il y a lieu de réserver les demandes respectives des parties en paiement

d’arriérés d’avances sur charges respectivement en remboursement des

avances payées depuis le début du bail et de refixer l’affaire de ces chefs à une

audience ultérieure pour continuation des débats.

Quant aux dégâts locatifs :

PERSONNE1.) soutient que l’objet du bail aurait été restitué dans un état

désastreux. Ainsi l’appartement aurait été inondé d’eau en provenance de la

cuisine et les portes et les cadres auraient été endommagés à un point tel qu’ils

devraient être remplacés. Les murs auraient été remplis de traces, trous et

écritures. Outre la présence de l’eau, les lieux se seraient trouvés dans un état

non nettoyé. Dans la cuisine, le four, les plaques de cuisson et le lave-vaisselle

auraient été enlevés et emportés. Dans la salle de bains, le lavabo et la cuve

auraient été revêtus d’une couche de couleur. La cuisine équipée, les tablettes

de fenêtre, la porte de terrasse, les lunettes de toilette et la fenêtre de la chambre

à coucher auraient été recouvertes de taches d’adhésif. Le garage aurait été

rempli de moisissures et des détritus auraient été laissés sur place. Le jardin

n’aurait pas été entretenu.

Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne

prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées

locatives n’est à charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par

la vétusté ou la force majeure.

Le preneur est tenu au cours du bail, d'effectuer les réparations locatives ou de

menu entretien, il répond, d'autre part, des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans

sa faute (cf. Les Novelles, Le louage de choses, les baux en général, par Marcel

La Haye et Joseph Vankerckhove, n°887, page 589).

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état

est une obligation de résultat dans son chef. Dans le mécanisme de l’article

1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la

jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant

de l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe

devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur

établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la

chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes

ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute

est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M.

HARLES, op. cit., n° 115).

Il appartient à PERSONNE1.) d’établir les faits allégués.

En l’occurrence, un état des lieux contradictoire d’entrée a été dressé le 29

décembre 2021 retenant que l’état des lieux est généralement bon. Aux termes

de l’article 1 du contrat de bail du 18 décembre 2021, « le locataire reconnait

avoir vu l’objet du bail et l’avoir pris en très bon état » et qu’« il s’engage à

jouir de l’immeuble en bon père de famille et de le remettre dans le même

état » et que « si ce n’est pas le cas, le locataire de déclare d’accord de payer

les frais pour la remise en très bon état au bailleur ».

D’ailleurs, suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux

le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté

ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

A défaut d’état des lieux contradictoire, l’état des lieux au moment du départ

des locataires pourra être prouvé par tout moyen de preuve légalement

admissible.

Pour prouver les dégâts allégués, PERSONNE1.) se réfère à l’état des lieux

non contradictoire du 1er mai 2024 portant, outre la signature du bailleur, un

commentaire manuscrit et la signature de trois témoins. Ces mêmes trois

témoins PERSONNE5.), PERSONNE6.) et PERSONNE7.) ont encore rédigé

chacun une attestation testimoniale.

Le tribunal relève, qu’aucune des trois dépositions écrites ne précise la date à

laquelle respectivement les lieux où ces contestations ont été faites.

Aux termes de l’article 403 du Nouveau Code de procédure civile, le juge peut

toujours procéder par voie d’enquête à l’audition de l’auteur d’une attestation.

Les

constatations

faites

par

PERSONNE5.),

PERSONNE6.)

et

PERSONNE7.), contestées par PERSONNE3.) et PERSONNE2.), revêtent

dès lors une importance pour l’issue de la présente affaire, de sorte qu’il y a

lieu, sur base de l’article 403 du Nouveau Code de procédure civile, d’entendre

PERSONNE5.), PERSONNE6.) et PERSONNE7.) sous la foi du serment et

d’admettre les parties défenderesses à la contre-preuve.

Il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes des parties pour le surplus, en

attendant le résultat de la mesure d’instruction ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

donne

acte à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE2.)

de leur demande

reconventionnelle en remboursement des avances sur charges payées depuis le

début du bail ;

déclare la demande de PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyer fondée

pour le montant de 3.589,67.- euros ;

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) la somme de 3.589,67.- euros avec les intérêts légaux à partir

du 7 janvier 2021 jusqu’à solde ;

réserve les demandes respectives des parties en paiement d’arriérés d’avances

sur charges respectivement en remboursement des avances payées depuis le

début du bail ;

avant tout autre progrès en cause,

ordonne l’audition des témoins :

* PERSONNE7.), demeurant à L-ADRESSE1.),

* PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE4.),

* PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE1.),

réserve la contre-preuve ;

fixe jour et heure pour l’enquête où est à entendre les témoins préqualifiés au

jeudi 15 mai 2025 à 10.00 heures salle 2 de la Justice de Paix de et à Diekirch ;

fixe jour et heure pour la contre-enquête au jeudi 5 juin 2025 à 10.00 heures

salle 2 de la Justice de Paix de et à Diekirch ;

enjoint à PERSONNE3.) et PERSONNE2.) de déposer, le cas échéant, au

greffe du tribunal la liste des noms et adresses des personnes dont l’audition

est demandée lors de la contre-enquête jusqu’au vendredi 16 mai 2025 au plus

tard ;

fixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience publique du lundi 30

juin 2025 à 16.15 heures salle 1 de la Justice de Paix de et à Diekirch ;

réserve le surplus et les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch »,

date qu'en tête et avons signé avec le greffier.