Landlord loses rent claim due to lease voidness; tenant awarded procedural costs of 450 euros.

Rép. no. 1180/25

Dossier no. L-BAIL-234/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 27 MARS 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître François-Joseph DE LOGIVIERE, avocat,

en remplacement de Maître Esbelta DE FREITAS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

ET

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Cathy DONCKEL, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4

avril 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 16 mai 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du jeudi, 27 février 2025, lors de laquelle Maître François-

Joseph DE LOGIVIERE, en remplacement de Maître Esbelta DE FREITAS, se présenta

pour la partie demanderesse, tandis que Maître Cathy DONCKEL, en remplacement de

Maître Anne-Marie SCHMIT, comparut pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. La procédure et les prétentions des parties

Par requête déposée en date du 4 avril 2024, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après

désignée : la société SOCIETE1.)) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant le

tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

- voir condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 32.000 euros à titre de loyers

impayés, avec les intérêts légaux de retard à compter de la demande en justice, sinon du

jugement à intervenir, jusqu’à solde, à majorer de trois points à compter de la notification

du jugement à intervenir ;

- voir enjoindre à la partie défenderesse à fournir une copie du contrat d’assurance risque

locatif conformément à l’article 7 du contrat de bail endéans les 8 jours de la notification

de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte non comminatoire de 100 euros par

jour de retard ;

- voir enjoindre à la partie défenderesse à constituer une garantie locative auprès d’une

banque agréée au Grand-Duché de Luxembourg et équivalente à 12 mois de loyer, soit d’un

montant de 96.000 euros, sinon de verser un dépôt de garantie sur le compte bancaire de la

partie requérante et équivalent à 6 mois de loyers, soit d’un montant de 48.000 euros

endéans les 8 jours de la notification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte

non comminatoire de 100 euros par jour de retard ;

- voir condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de 2.500 euros augmentés

de la taxe sur la valeur ajoutée pour les honoraires d’avocat ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de

procédure de 2.500 euros ;

- voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-BAIL-234/24.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) a modifié sa demande en renonçant à

ses demandes tendant à voir enjoindre à PERSONNE1.) de verser le contrat d’assurance et

de fournir, respectivement de constituer la garantie locative, en réclamant à titre principal

l’exécution forcée du contrat de bail ainsi que la condamnation de PERSONNE1.) de lui

payer la somme totale de 288.000 euros (36 mois x 8.000 euros) correspondant aux loyers

redus pour les mois de janvier 2024 à décembre 2026, en sollicitant subsidiairement la

résiliation du contrat de bail et la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de

104.000 euros (13 mois x 8.000 euros ) au titre des loyers redus pour la période de janvier

2024 à février 2025 et en réclamant plus subsidiairement une indemnité de 48.000 euros (6

mois x 8.000 euros) sur base de l’article 1134 du Code civil, sinon sur base de l’article 1382

du Code civil au motif que le contrat de bail n’a pas été exécuté de bonne foi.

PERSONNE1.) réclame l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500 euros.

Il échet de leur en donner acte.

B. L’argumentaire des parties

Au soutien de sa requête, la société SOCIETE1.) fait valoir que suivant contrat de bail à

durée déterminée conclu entre parties en date du 8 décembre 2023, la société SOCIETE1.) a

donné en location à PERSONNE1.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.). Ledit

contrat de bail aurait été conclu pour une durée de trois années, soit du 1er janvier 2024 au

31 décembre 2026 à minuit. Elle renvoie aux articles 7 et 9 du contrat de bail relatifs à la

fourniture d’une assurance et d’une garantie locative. Malgré de nombreuses relances de la

société SOCIETE1.), la partie défenderesse resterait en défaut de remplir ses obligations

contractuelles découlant du contrat de bail et notamment celles de produire la copie du

contrat d’assurance risque locatif ainsi que la lettre de la garantie bancaire ou la preuve de

paiement du dépôt de garantie. Les parties auraient conclu un contrat de bail avec prise

d’effet fixée au 1er janvier 2024 et la partie défenderesse aurait été invitée à prendre

possession des clefs dès le mois de décembre 2023 sans succès prétextant à chaque fois un

déplacement aux Etats-Unis. La partie défenderesse n’aurait pas procédé à la résiliation dudit

contrat de bail conformément aux dispositions de l’article 3 dudit contrat, de sorte que ledit

contrat continuerait de courir entre les parties. La partie défenderesse serait dès lors

redevable des arriérés de loyers sur base de l’article 1728 du Code civil. Subsidiairement, la

société SOCIETE1.) sollicite la résiliation du contrat de bail et plus subsidiairement, elle

reproche à la partie défenderesse de ne pas avoir exécuté le contrat de bonne foi.

PERSONNE1.) s’oppose aux demandes en faisant valoir que le contrat de bail litigieux n’a

jamais pris d’effet. Le dépôt de la garantie locative qu’il n’a pas fournie a constitué un

élément essentiel dudit contrat et il y est clairement prévu qu’en cas de non-respect de cette

condition suspensive, le contrat est nul et non avenu. Par ailleurs, il n’y aurait jamais eu une

remise des clés. Les échanges que la société SOCIETE1.) a eus avec PERSONNE2.), qui ne

serait pas son mandataire, ne lui serait pas opposable. Subsidiairement, il fait plaider qu’à

supposer l’existence d’un contrat de bail avec effet au 1er janvier 2024, la demande adverse

ne serait à déclarer fondée qu’à concurrence de la somme de 48.000 euros au motif que la

société SOCIETE1.) devrait faire un effort pour minimiser son dommage. S’agissant de la

demande adverse en indemnisation des honoraires d’avocat, il donne à considérer qu’aucune

note y afférente n’est produite aux débats.

La société SOCIETE1.) fait répliquer qu’il résulte du libellé de la condition suspensive que

le bailleur a l’option d’annuler le contrat de bail. Par ailleurs, PERSONNE1.) aurait

provoqué le non-accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu’elle devrait être

réputée accomplie.

C. L’appréciation du tribunal

La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi

est à dire recevable en la forme.

Aux termes de l’article 1181 du Code civil, l’obligation contractée sous une condition

suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement

actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas, l’obligation ne

peut être exécutée qu’après l’événement. Dans le second cas, l’obligation a son effet du jour

où elle a été contractée.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il incombe à la société

SOCIETE1.) d’établir le bien-fondé de sa demande.

Il résulte des pièces versées que les parties ont signé un contrat de bail en date du 8 décembre

2023 portant sur la location par la société SOCIETE1.) à PERSONNE1.) d’une maison de

luxe sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer de 8.000 euros payable à partir

du 1er janvier 2024. D’après l’article 3 dudit contrat de bail, il prend cours le 1er janvier 2024

et se terminera le 31 décembre 2026 à minuit et il se renouvellera par tacite reconduction

d’année en année.

Aux termes de l’article 9 dudit contrat de bail, « suivant commun accord entre les parties, le

preneur s’engage à fournir une lettre de garantie bancaire irrévocable à première demande

de 12 mois de loyer, soit la somme de 96.000 euros, émise par une banque agréée au Grand-

Duché de Luxembourg ou à verser la somme de 48.000 euros, équivalente à 6 mois de loyer,

sur le compte du bailleur mentionné ci-dessus. Il est entendu entre parties que cette lettre de

garantie bancaire ou le dépôt de garantie sont établis pour assurer la bonne exécution des

obligations incombant au preneur. La lettre de garantie bancaire ou le dépôt de garantie

constituera un élément essentiel du contrat de bail qui ne prendra effet qu’après la réception

de cette lettre de garantie bancaire ou du versement du dépôt de garantie. En cas de non-

respect de cette condition, le contrat de bail est considéré comme nul et non avenu. En fin

de bail, la garantie bancaire/dépôt de garantie sera libérée, si aucun dégât imputable au

preneur n’a été constaté et que tous les décomptes ont été réglés par le preneur. En aucun

cas, le preneur n’a le droit de se soustraire à ses obligations en cours de bail, et notamment

de refuser le règlement des loyers en invoquant le dépôt de la garantie bancaire ou du dépôt

de garantie précités. Le présent bail peut être annulé par le bailleur si le preneur n’est pas

à même de fournir la lettre de garantie bancaire ou la preuve de versement du dépôt de

garantie ci-dessus pour le 1er janvier 2024 ».

D’après l’article 10 du contrat de bail, « la remise des clés ne se fera qu’après :

- la lettre de garantie bancaire ou la preuve de paiement du dépôt de garantie ;

- la remise d’une copie d’assurance risque locatif ;

- la preuve de paiement du premier loyer et du loyer par ordre permanent tous les premiers

du mois ».

Compte tenu de ses stipulations limpides, il échet de retenir que le contrat de bail en question

est, assorti d’une condition suspensive, conformément aux dispositions du prédit texte de

loi. En effet, la fourniture d’une garantie bancaire irrévocable à première demande de 12

(douze) mois de loyer, soit la somme de 96.000 euros, émise par une banque agréée au

Grand-Duché de Luxembourg, respectivement le versement de la somme de 48.000 euros

constitue bien un évènement futur et incertain, alors que, lors de la signature du contrat, il

n’était pas encore réalisé et que les parties ignoraient si PERSONNE1.) allait réussir à

obtenir une garantie bancaire, respectivement réunir la somme réclamée par le bailleur au

titre de la garantie locative.

En pratique, la condition suspensive suspend la formation du contrat jusqu’à la réalisation

de cette condition.

Si l’événement prévu comme condition suspensive ne se produit pas, il y a défaillance de la

condition. Cette défaillance empêche l’obligation de prendre naissance. Les parties sont dans

la même situation que si elles n’avaient pas contracté.

Certes, l’article 1178 du code civil prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque

c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Toujours est-il qu’il appartient au créancier de la condition, en l’occurrence donc à la société

SOCIETE1.), d'apporter la preuve que le débiteur, en l’occurrence PERSONNE1.) a

empêché la réalisation de la condition et plus précisément de prouver sa paralysie.

Or, force est de constater que la société SOCIETE1.) n’établit pas que la condition

suspensive n’a pu se réaliser de par la faute de PERSONNE1.).

Sauf stipulation contraire, les effets de la condition sont automatiques et rétroactifs. La

condition produit ses effets de plein droit, c’est-à-dire sans mise en demeure et sans que le

juge, s’il est saisi, ait le pouvoir d’en apprécier l’opportunité.

De même, qu’il y ait défaillance ou accomplissement de la condition, modalité suspensive

(comme en l’espèce) ou résolutoire, la dissipation de l’incertitude opère toujours de plein

droit sans qu’il soit besoin de s’adresser à la justice.

Il s’ensuit qu’en cas de non-réalisation de la condition suspensive, le droit soumis à la

condition est censé ne jamais avoir pris naissance.

La condition suspensive ayant défailli, le contrat, signé sous cette condition qui ne s’est pas

réalisée, est censé ne jamais avoir existé avec la conséquence que si des effets s’étaient

produits à la suite de ce contrat, ils devront disparaître, le contrat étant lui-même devenu

caduc.

En effet, la défaillance de la condition empêche l’obligation de prendre naissance. Les parties

sont dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que le contrat de bail du 8

décembre 2023 est devenu caduc.

Compte tenu de la caducité du contrat et en l’absence de preuve que PERSONNE1.) ait

empêché la réalisation de la condition suspensive, les demandes formulées à titre principal,

subsidiaire et plus subsidiaire par la société SOCIETE1.) en paiement d’arriérés de loyers,

en résiliation du bail et en indemnisation pour défaut d’exécution du contrat de bonne foi sur

toutes les bases légales sont dès lors à dire non fondées.

S’agissant de la demande de la société SOCIETE1.) en indemnisation des honoraires et frais

d’avocat, il y a lieu de relever que la circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile permet au juge, sur le fondement de l’équité, d’allouer à une partie un

certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires

d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son

préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les

éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une

relation causale entre la faute et le préjudice.

Le droit de se voir rembourser les frais d’avocat est ainsi soumis aux conditions strictes qui

doivent être remplies dans le cadre de toute demande en responsabilité civile (tant

contractuelle que délictuelle) et le juge est amené à vérifier dans chaque cas spécifique si les

conditions prévues pour l’engagement de cette responsabilité, à savoir une faute, un

préjudice et une relation causale directe entre la faute et le préjudice, sont cumulativement

réunies (Cour d’appel, 17 février 2016, n°41704 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, 17 octobre 2018, n° 183118 du rôle).

Afin de prospérer dans sa demande tendant à voir condamner PERSONNE1.) à l’indemniser

de ses frais d’avocat, il appartient à la société SOCIETE1.) de prouver une faute dans le chef

de PERSONNE1.), un préjudice dans son propre chef et un lien de causalité entre les deux.

L’exercice de l’action en justice est libre. Ceci signifie qu’en principe l’exercice de cette

liberté ne constitue pas une faute en soi, même de la part de celui qui perd le procès. En effet,

chacun doit pouvoir défendre ses droits en justice sans craindre de se voir reprocher le simple

fait d’avoir voulu soumettre ses prétentions à un tribunal en prenant l’initiative d’agir ou en

résistant à la demande adverse. Le seul exercice d’une action en justice, n’est dès lors pas,

d’une manière générale, générateur de responsabilité civile.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute que si elle constitue un acte de malice

ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol, ou encore si elle

résulte d’une légèreté blâmable.

Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en justice ou d’y

avoir résisté injustement, mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant

une faute indépendante du seul exercice des voies de droit.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) ne justifie pas d’une telle faute dans le chef de

PERSONNE1.), qui n’a fait qu’user de son droit.

Dans les circonstances données, il y a lieu de considérer que les conditions d’application des

articles 1382 et 1383 du Code civil ne sont pas réunies et la demande de la société

SOCIETE1.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat engagés dans le cadre du

présent litige, est à dire non fondée.

L’application de l’article 240 du Nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge.

La société SOCIETE1.) n’établissant pas avoir rempli la condition d’iniquité requise par

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, sa demande en octroi d’une indemnité

de procédure est à dire non fondée. La demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à dire fondée à concurrence de la somme de 450 euros.

La société SOCIETE1.) est en conséquence condamnée à lui payer le montant de 450 euros.

Les frais et dépens de l’instance sont encore à mettre à charge de la société SOCIETE1.).

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit les demandes formulées à titre principal, subsidiaire et plus subsidiaire par la société

anonyme SOCIETE1.) SA recevables en la forme,

constate que le contrat de bail du 8 décembre 2023 est caduc,

partant, dit non fondées l’ensemble des demandes formulées à titre principal, subsidiaire et

plus subsidiaire par la société anonyme SOCIETE1.) SA,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en indemnisation des

honoraires et frais d’avocat et en octroi d’une indemnité de procédure,

dit fondée la demande PERSONNE1.) en octroi d’une indemnité de procédure à concurrence

du montant de 450 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE1.) le montant de 450

euros,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI