Tenant eviction granted for three months after lease termination; arrears claim dismissed due to partial payment.

Répertoire No. 1144/25

L-BAIL-868/24

Audience publique du 26 mars 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant en personne

e t

1 ) PERSONNE2.), et

2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

comparant par Maître Vicky KLEIN, avocate, demeurant à Schieren

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 2

décembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 6 janvier 2025.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Vicky KLEIN se présenta

pour les parties défenderesses et l’affaire fut contradictoirement fixée aux

fins de plaidoiries à l’audience du 26 février 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

PERSONNE1.) et Maître Vicky KLEIN furent entendues en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 2 décembre 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la

résiliation du contrat de bail signé entre parties, pour voir condamner les

parties défenderesses au déguerpissement des lieux endéans un délai de

huitaine ainsi que pour les entendre condamner à lui payer la somme de

2.500.- EUR à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges pour le

mois de novembre 2024.

La requérante

sollicite finalement

encore

l’exécution provisoire du

jugement.

La partie requérante expose avoir, suivant contrat de bail signé le 15

novembre 2023, loué aux parties défenderesses un appartement sis à

L-ADRESSE2.), moyennant un loyer de 2.300.- EUR et de 200.- EUR

d’avances sur charges, le tout pour une durée d’un an avec tacite

reconduction.

Elle expose avoir en date du 1er août 2024 procédé à la résiliation du

contrat de bail signé entre parties avec effet au 15 novembre 2024 afin de

pouvoir réaliser des travaux d’isolation et d’acoustique.

Toutefois, les parties défenderesses seraient récalcitrantes à quitter les

lieux.

En outre, elles n’auraient pas réglé le loyer et les avances sur charges pour

le mois de novembre 2024, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

A l’audience des plaidoiries, la partie requérante a expliqué qu’il y avait des

problèmes de résonance acoustique dans l’immeuble et notamment au

niveau du hall. Elle-même ne se serait pas rendu compte de ce problème

lorsqu’elle aurait occupé le duplex situé au rez-de-chaussée. Selon les

devis versés en cause, il serait impossible pour les parties défenderesses

de se maintenir dans les lieux.

Néanmoins, le loyer du mois de novembre aurait entretemps été réglé.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

Les parties défenderesses contestent le motif de résiliation, étant donné

que les problèmes d’acoustique étaient déjà connus avant le début du bail

entre parties. En effet, trois « carreaux en mousse » auraient été fournis

aux locataires afin d’essayer de remédier partiellement à ce problème.

Les devis versés en cause ne démontreraient d’ailleurs pas la volonté

réelle de la bailleresse d’effectuer les travaux projetés. En outre, les

locataires du rez-de-chaussée n’auraient pas été invités à quitter les lieux.

Les parties défenderesses ont encore fait valoir qu’elles n’ont pas eu de

jouissance

paisible des lieux, étant donné qu’elles

recevraient

constamment des plaintes de la part des voisins en raison du bruit, mais

qu’en réalité, le prétendu tapage serait dû à un manque d’isolation dudit

logement donné en location en connaissance de cause.

En tout état de cause, même si elles avaient payé le loyer de novembre

avec retard, il n’y aurait pas lieu de résilier le bail à leurs torts exclusifs.

Finalement, ils font valoir qu’ils ont entrepris des démarches actives afin

de trouver un nouveau logement sans néanmoins aboutir, dès lors ils

sollicitent un délai de déguerpissement de 6 mois.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Quant au motif de résiliation invoqué par la partie requérante,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.),

tout

en

reconnaissant

que

l’appartement pris en

location est

affecté d’importants problèmes

d’acoustique, conduisant à ce que les différents occupants de l’immeuble

doivent supporter d’importantes nuisances sonores, contestent cependant

la volonté de la partie requérante de vouloir réellement procéder audits

travaux.

Par ailleurs le motif invoqué par le bailleur ne serait pas suffisamment

grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, de sorte que la résiliation

du bail suivant courrier du 1er août 2024 ne serait pas valable.

Suivant l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à

l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui

vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que :

a)

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement,

b)

le locataire ne remplit pas ses obligations,

c)

il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ;

le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

D’emblée, le tribunal relève que le délai de préavis de 3 mois a été respecté

en l’espèce, alors qu’il s’agit d’un contrat à durée déterminée.

Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif

grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir

l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement (cf. TAL, 3 mars

2015, n° 167060).

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à

des travaux de réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef

du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour

lui d’établir tant la nécessité des travaux, que son intention d’y procéder

réellement.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement

avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation

de vouloir y effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit

d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par

une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de

remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne,

peuvent justifier la résiliation du bail (cf. TAL, 29 septembre 2000, n°

64134).

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle

pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en

modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme

justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté

qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi

que les travaux projetés constituent une amélioration effective de

l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux

existants (cf. TAL, 3 mars 2015, n° 167060).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le

maintien dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes

de l’article 1724 du Code civil, est contraint de subir les réparations

urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture

du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de

jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

Si le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des

travaux de transformation, il faut qu’objectivement le maintien dans les

lieux du locataire est possible (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-

rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163).

Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne

doit pas prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère

subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et comparer les intérêts du

locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et

apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un

motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation ou non,

sans autre considération (cf. Cass., 5 avril 1990, Pas. 28, p. 4).

En l’occurrence, les parties s’accordent pour dire que l’immeuble dans

lequel se trouve l’appartement donné en location est affecté par un

problème d’acoustique.

Le Tribunal constate que les voisins des locataires se sont dans plusieurs

échanges de messages longuement plaint du bruit causé par les parties

défenderesses. Au dossier figure également un courrier de résiliation du

bail par les locataires ADRESSE2.) et PERSONNE4.) au motif que le bruit

provenant de l’appartement au-dessus serait insupportable.

La problématique en question est confirmée par PERSONNE5.) de la

société SOCIETE1.) qui lors d’une visite des lieux a constaté que :

« 1. problème d’isolation acoustique entre les niveaux : les 2 locataires

peuvent entendre les conversations, TV ou autre sujet de paroles (presque

intelligible)

2. les bruits d’impacts sont propagés dans les surfaces(certainement dû à

la construction avec des matériaux type béton, carrelage..)

Une solution par une installation d’un faux plafond acoustique dans

l’appartement du bas permettrait de corriger cette nuisance. Néanmoins,

vu la hauteur actuelle des plafonds, je ne recommande pas cette

méthode. »

Ainsi, les travaux projetés par la requérante sont nécessaires, alors qu’il

est établi que l’immeuble et notamment l’appartement donné en location

est affecté d’importants vices au niveau de l’isolation acoustique.

Quant à l’envergure des travaux, le tribunal constate qu’il est entre autres

prévu de retirer les carrelages et qu’une installation complète de chantier

avec l’apposition d’une protection sur les fenêtres et portes doit être

réalisée.

Il en découle que les travaux envisagés sont d’une ampleur telle qu’ils sont

incompatibles avec le maintien des locataires dans les lieux.

Il s’ensuit des développements qui précèdent que le motif de résiliation

invoqué par la requérante dans son courrier du 1er août 2024, consistant

dans des travaux de rénovation de grande envergure, est suffisamment

grave pour justifier la résiliation du contrat de bail conclu entre parties.

Il est constant en cause que les parties défenderesses ont continué à

occuper les lieux après le 15 novembre 2024, de sorte qu’ils sont à

considérer comme occupants sans droit ni titre à partir de cette date.

La

demande

en

condamnation

des

parties

défenderesses

au

déguerpissement des lieux est partant à déclarer fondée.

Au vu de la situation particulière de l’espèce, alors qu’on peut s’attendre à

ce qu’un immeuble récent ne doive subir d’importants travaux de

rénovation ainsi que les efforts effectués par les parties défenderesses afin

de trouver un nouveau logement, mais compte tenu également du temps

d’ores et déjà écoulé depuis la lettre de résiliation reçue, il y a lieu d’allouer

aux parties défenderesses un délai de déguerpissement de trois mois à

partir de la notification du présent jugement afin de leur permettre de se

reloger de manière satisfaisante.

Au vu du paiement intervenu, la demande en paiement d’arriérés de loyer

et d’avances sur charges est à déclarer sans objet.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

(Trib. d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) succombant à l’instance, ils sont encore

à condamner aux frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de

toutes les parties et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

déclare la résiliation du contrat de bail opérée par PERSONNE1.) par

courrier du 1er août 2024 bonne et valable avec effet au 15 novembre

2024,

constate que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont occupants sans

droit ni titre depuis le 15 novembre 2024,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de trois mois

à partir de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces

frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés,

dit sans objet la demande d’PERSONNE1.) portant sur le non-paiement

du loyer du mois de novembre 2024,

dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière