Landlord wins default eviction for non-payment; court rejects provisional execution due to lack of authentic title.

Répertoire No. 1143/25

L-BAIL-946/24

Audience publique du 26 mars 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par PERSONNE1.), administrateur unique

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présent ni représenté à l’audience

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27

décembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 17 février 2025, puis refixée au 3 mars 2025.

A la prédite

audience

à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

PERSONNE1.), administrateur unique de la société SOCIETE1.) SA, fut

entendu en ses moyens et conclusions.

PERSONNE2.), quoique

régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 27 décembre 2024, la société

SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 3.480.- EUR à titre

d’arriérés de loyers, la somme de 500.- EUR à titre de frais de dossiers

ainsi que la somme de 30.- EUR pour des frais d’envois recommandés,

chaque fois avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, de voir déclarer résilié le bail existant entre parties et le

défendeur s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai

de quinzaine de la notification du jugement à intervenir.

La requérante demande encore à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

À l’audience des plaidoiries, la requérante augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers pour la porter, suivant décompte versé en cause, à la

somme totale de 4.350.- EUR.

Il échet de lui en donner acte.

La requérante expose que suivant contrat de bail écrit signé en date du 1er

janvier 2024, elle a donné en location à PERSONNE2.) une chambre

meublée sise à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel fixé à 870.-

EUR.

Or, dès le début du bail, la partie défenderesse ne se serait acquittée que

partiellement des loyers, et cela avec retard. Actuellement, le solde des

loyers redus s’élèverait à 3.480.- EUR.

Dans la mesure où PERSONNE2.) ne réagirait pas aux courriers

recommandés lui adressés, il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

PERSONNE2.), bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu.

Comme il résulte du récépissé de la convocation que celle-ci n’a pas été

remise à la partie défenderesse en personne, il y a lieu de statuer par défaut

à son égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de

procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la société SOCIETE1.) S.A. et des

pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestations de

la part d’PERSONNE2.) qui ne s’est pas présenté à l’audience pour

défendre ses intérêts, la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer

fondée pour la somme réclamée de 4.350.- EUR avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, à savoir sur la somme de 3.480.- EUR à

partir du 27 décembre 2024, et sur la somme de 870.- EUR à partir du 3

mars 2025, le tout jusqu’à solde.

Toutefois, la partie requérante reste en défaut de rapporter la preuve du

bien-fondé de sa demande à titre de frais de dossier et d’envois

recommandés pour la somme totale de 530.- EUR, de sorte qu’elle est à

débouter de ce poste.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, le non-paiement de cinq mois de loyers, en l’absence de toute

justification, est constitutif d’un grave manquement dans le chef

d’PERSONNE2.) à ses obligations de locataire, justifiant la résiliation du

bail et la condamnation du défendeur au déguerpissement, sauf à lui

accorder un délai de déguerpissement d’un mois à partir de la notification

du présent jugement.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice

de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation

précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres

cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n'existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE2.) est encore à condamner aux

frais de celle-ci.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard d’PERSONNE2.) et en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de

sa demande à titre d’arriérés de loyers ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de

4.350.- EUR ;

déclare la demande à titre de frais de dossiers et d’envoi non fondée,

partant en déboute ;

condamne PERSONNE2.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

la somme de 4.350.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice, à savoir sur la somme de 3.480.- EUR à partir du 27 décembre

2024, et sur la somme de 870.- EUR à partir du 3 mars 2025, le tout jusqu’à

solde.

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs d’PERSONNE2.);

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement

;

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à faire expulser

PERSONNE2.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière