Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant loses on non-payment and procedural costs.

Répertoire No. 1140/25

L-BAIL-894/24

Audience publique du 26 mars 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représentée par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, inscrite

sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2146 LUXEMBOURG,

63-65, rue de Merl, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B240929, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne à l’audience du 20 janvier 2025

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 3 mars 2025

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse

comparant en personne aux audiences

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11

décembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 20 janvier 2025.

A l’appel de la cause à la prédite audience,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) comparurent en personne et l’affaire fut contradictoirement

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 3 mars 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Romain BUCCI, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, ce

dernier en représentation de la société KRIEGER ASSOCIATES SA, et

PERSONNE3.)

furent

entendus

en

leurs

moyens et conclusions.

PERSONNE2.) n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 11 décembre 2024, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 8.800.- EUR à titre

d’arriérés de loyers avec les intérêts conventionnels à partir des échéances

respectives, de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des

locataires pour non-paiement des loyers et ceux-ci s’entendre condamner

à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinze jours à partir de la

notification du jugement à intervenir.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile

ainsi que la somme de 2.500.- EUR à titre de remboursement des frais

d’avocats, et demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

Le requérant expose que suivant contrat de bail écrit à durée indéterminée

avec prise d’effet au 21 mars 2021, il a donné en location aux parties

défenderesses une maison sise à L-ADRESSE3.) moyennant un loyer

mensuel de 880.- EUR.

Toutefois, les parties défenderesses ne s’acquitteraient plus des loyers et

feraient la sourde oreille quant aux demandes de régulariser leurs dettes.

A l’audience du 3 mars 2025, la partie requérante a augmenté sa demande

à titre d’arriérés de loyers pour la porter à la somme de 13.600.- EUR

suivant décompte final versé en cause.

PERSONNE3.), sans contester redevoir des arriérés de loyer et de charges

au requérant, a déclaré se trouver actuellement dans une situation

financière difficile étant sans emploi et sans revenus. En outre, elle a

sollicité un délai de déguerpissement le plus long possible.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Dans la mesure où PERSONNE2.) a été présent à l’audience du 20 janvier

2025 et ne s’est plus présenté à l’audience du 3 mars 2025, il y a lieu de

statuer contradictoirement à son égard conformément à l’article 76 du

Nouveau Code de procédure civile.

Quant au fond

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le prix du bail aux termes convenus.

Au vu des explications fournies par le requérant et du décompte versé à

l’appui, et dans la mesure où PERSONNE3.) reconnaît être débitrice de

loyers et d’avances sur charges à l’égard de PERSONNE1.), il y a lieu de

retenir que les arriérés redus s’élèvent à la somme réclamée de 13.600.-

EUR.

La partie requérante demande à voir appliquer les intérêts conventionnels

à chaque loyer échu en souffrance.

Toutefois, le contrat de bail précise uniquement que le taux d’intérêt légal

s’applique en cas de retard de paiement.

De surcroit, aucune mise en demeure n’a été effectuée en l’espèce, de

sorte qu’il convient de retenir comme point de départ des intérêts légaux du

montant total de la dette, le jour de la demande en justice, à savoir à partir

du 11 décembre 2024 sur la somme de 8.800.- EUR, et à partir du 3 mars

2025 sur la somme de 3.800.- EUR, le tout jusqu’à solde.

En l’absence de clause de solidarité figurant au contrat de bail, il n’y a pas

lieu de condamner les parties défenderesses solidairement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative.

Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire qui est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux

torts exclusifs du locataire.

Compte tenu de l’importance des arriérés de loyers toujours redus et en

tenant compte de l’absence de contestations, il y a lieu de retenir que les

parties défenderesses ont gravement manqué à leurs obligations de

locataires et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et

leur condamnation au déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de

déguerpissement de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement.

Quant aux frais d’avocat exposés par la partie requérante, il convient de

rappeler que le tribunal, saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3° du

Nouveau Code de procédure civile, est compétent pour connaître de la

demande tendant à la répétition des frais et honoraires d’avocat en vue de

la récupération de créances nées du contrat de bail, pour présenter un lien

direct avec l’exécution du contrat de bail et constituer une demande

accessoire aux demandes principales (cf. Cass., 22 avril 2021, n° 66/2021,

n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Néanmoins, à défaut de produire la moindre pièce justifiant les frais

d'avocat exposés pour la défense de ses intérêts dans le cadre du présent

litige, PERSONNE1.) est à débouter de ce chef de sa demande.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la

prononcer.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) doivent en

supporter les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 13.600.- EUR ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 13.600.- EUR, avec les intérêts légaux à partir du 11 décembre

2024 sur la somme de 8.800.- EUR, et à partir du 3 mars 2025 sur la somme

de 3.800.- EUR, le tout jusqu’à solde;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE3.) et PERSONNE2.);

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours

à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.)

une indemnité de procédure de 350.- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnisation pour

frais d’avocat non fondée et en déboute ;

dit qu’il n’y pas lieu à l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière