Landlord wins eviction and arrears; future rent claim rejected; provisional execution ordered for past dues.

Répertoire n° 829/2025

E-BAIL-50/25

Audience publique du 26 mars 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par PERSONNE2.), muni d’une procuration

dûment écrite,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie défenderesse – comparant par Maître Parina MASKEEN, en remplacement

de Maître Frank WIES, avocats à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 30 janvier 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 26

février 2025, lors de laquelle elle fut refixée au 14 mars 2024.

A cette audience, le représentant de la partie demanderesse et le mandataire de la partie

défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 1er mai 2022, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE3.) un appartement, situé dans un immeuble situé à ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100 € et des avances sur charges de 170

€. Il est précisé dans le contrat de bail qu’il commence le 1er mai 2022 pour se terminer

le 1er novembre 2022. Il ressort encore du contrat de bail que « Le locataire s’engage

à quitter les locaux pour le 1er novembre 2022 au plus tard. Faute d’avoir libéré les

locaux en date du 1er novembre 2022 ou en cas de résiliation, la locataire sera

redevable - et s’engage par les présentes expressément au paiement - de la somme de

1.450 € à titre d’indemnité d’occupation. Cette stipulation ne saurait toutefois être

considérée comme un accord de la part du bailleur à accorder au locataire des délais

supplémentaires d’occupation des locaux au-delà du 1er novembre 2022. »

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 30

janvier 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) pour voir prononcer la

résolution du contrat de bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse avec effet au

1er novembre 2022, sinon au 1er janvier 2025 ou sinon du jugement à intervenir, pour

voir ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse dans les 8 jours à partir de

la notification du jugement à intervenir, aux fins de voir condamner PERSONNE3.)

au paiement de la somme de 14.010 € du chef d’arriérés de loyers, d’indemnités

d’occupation et d’avances sur charges des mois de mai 2022 à janvier 2025 inclus et

aux fins de fixer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.450 € augmentée de 170

€ à titre de charges et ce jusqu’à libération effective des lieux loués.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir et elle

se réserve tous autres droits, moyens et actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

PERSONNE1.) explique entendre réclamer mensuellement le montant de (1.450 + 170

=) 1.620 € à partir du 1er novembre 2022, tel que cela ressortirait du contrat de bail.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) modifie sa demande pécuniaire et réclame

la somme de 12.250 €, déduction faite d’un paiement de 5.000 €, à titre d’arriérés de

loyer, d’indemnités d’occupation et d’avances sur charges jusqu’au mois de mars 2025

inclus.

Le mandataire de PERSONNE3.) fait valoir que son mandant habite à l’adresse sise à

ADRESSE1.), depuis le 7 février 2019 en vertu d’un contrat de bail oral et qu’il a

toujours payé le montant mensuel de 1.250 € à titre de loyer. Il soutient que

PERSONNE1.) lui aurait dit en 2022, qu’elle comptait faire des travaux et qu’elle lui a

fait signer ce contrat de bail à durée déterminée. Or, à défaut de toute résiliation pour

besoin personnel du bail oral, ce bail oral serait toujours valable aujourd’hui. Il demande

de voir déclarer nul le contrat de bail à durée déterminée. Il explique encore avoir perdu

son emploi en octobre 2024 et qu’en présence d’une force majeure, le juge pourrait

exclure toute exécution. Il soutient encore que le loyer était toujours fixé à 1.250 €,

montant qu’il a payé depuis 2019. A titre subsidiaire, PERSONNE3.) demande un délai

de déguerpissement de 3 mois.

PERSONNE1.) ne conteste pas que PERSONNE3.) a habité avec sa mère malade dans

l’appartement en 2019 et fait valoir qu’il ressort des pièces versées en cause que les

parties ont signé un contrat de bail à durée déterminée en date du 1er mai 2022, contrat

qu’il y aurait lieu d’appliquer.

Il ressort clairement des pièces versées en cause, que les parties ont signé en

connaissance de cause et sans aucune manoeuvre de la part de la bailleresse, le contrat

de bail à durée déterminée en date du 1er mai 2022, de sorte que le contrat de bail oral a

pris fin par la signature du nouveau contrat de bail.

En l’espèce, il y a lieu de retenir qu’à son échéance, à savoir le 1er novembre 2022, un

nouveau contrat s’est formé entre parties, dont toutes les dispositions sont restées

identiques à l’exception de la durée qui s’est mue en durée indéterminée.

Or, le bail d'habitation à durée indéterminée ne prend fin que par l’effet d’un congé

donné avec un préavis d'usage et ce pour un motif grave et légitime tel que prévu par

loi du 21 septembre 2006.

La résiliation éventuelle par le bailleur met fin au contrat, si le locataire ne s’y oppose

pas et quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge

prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire (Lex

THIELEN, op cit. no 215).

En l'espèce, il est constant en cause que le locataire s’est maintenu dans les lieux loués

et tel que développé précédemment, le contrat de bail conclu s'est transformé en contrat

de bail aux mêmes conditions à l'exception de la durée. Le loyer était fixé à 1.100 € et

les avances sur charges à 170 €, d sorte que le montant du loyer et des avances sur

charges à prendre en compte est de 1.270 €. Il ressort encore clairement du contrat de

bail signé entre parties, qu’à partir du 1er novembre 2022, « le locataire sera redevable

et s’engage à payer la somme mensuelle de 1.450 € à titre d’indemnité d’occupation ».

Aucune avance sur charge n’étant prévue à partir du 1er novembre 2022, le montant à

prendre en compte à titre d’indemnité mensuelle ou de loyer mensuel charges

comprises, à payer est partant de 1.450 € à partir du 1er novembre 2022, tel que fixé

dans le contrat de bail signé entre parties.

Le décompte s’établit partant comme suit :

-

Mai à octobre 2022 inclus

Dette (6x 20 =) 120 €

-

Novembre à décembre 2022

Dette (2 x 200=) 400 €

-

Janvier – déc 2023 :

Dette (12 x 200 =) 2.400 €

-

Janvier-septembre 2024 inclus

Dette (9 x 200 =) 1.800 €

-

Octobre 2024

Dette (1.450 – 1.100=) 350 €

-

Novembre et décembre 2024

Dette (2.900 – 2.500 =) 400 €

-

Janvier, février, mars 2025

Dette (4.350 – 2.500 =) 1.850 €.

La demande de PERSONNE1.) est partant au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant de ( 120 + 400

+ 2.400 + 1.800 + 350 + 400 + 1.850 =) 7.320 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances

sur charges des mois de mai 2022 à mars 2025 inclus.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments

de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 7.320 € à titre d’arriérés, constitue une

violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail aux

torts exclusifs de ce dernier. A défaut de toute pièce versée en cause quant à la situation

financière du locataire ou quant à la recherche d’un autre logement , il y a lieu d’accorder

à PERSONNE3.) un délai de 1 mois pour libérer les lieux.

Indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le

fait du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette prestation

constitue une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette

indemnité est calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être

égale à l’ancien loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31,

n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En

l’espèce, en l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble,

l’ancienne indemnité convenue entre parties constitue le seul élément de référence dont

le tribunal dispose, de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au

montant de 1.450 €.

La demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement d’un loyer ou d’une

indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux est à rejeter pour constituer une

demande future.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement

en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées. En ce qui

concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’y opposent.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant de 7.320 € à titre d’arriérés

de loyer et d’avances sur charges des mois de mai 2022 à mars inclus ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 7.320 € ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de 1 mois à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser PERSONNE3.) dans la forme légale et

aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 1.450 € ;

rejette la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE3.) à payer un

loyer ou une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.