Landlord wins partial claim for deposit and charges but loses damages and lawyer fees in Luxembourg bail dispute.

Répertoire n° 825/2025

E-BAIL-285/24

Audience publique du 26 mars 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Azédine LAMAMRA, avocat à

Luxembourg,

et :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Sibel DEMIR, avocat à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 11 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 28 juin

2024, lors de laquelle elle fut refixée au 23 octobre 2024.

Après trois refixations, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 28

février 2025.

A cette audience, les mandataires des parties demanderesses et de la partie

défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 11 juin 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître

devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à

leur restituer le montant de 2.300 € à titre de garantie locative avec les intérêts de retard

à partir du 8 mars 2024 (et non 8 mars 2023, comme erronément indiqué dans la

requête introductive d’instance), date de la mise en demeure, sinon à partir de la

demande en justice, sinon à partir du jugement à intervenir jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent encore de voir condamner la partie

défenderesse à leur payer le montant de 439,32 € au titre de remboursement des

avances sur charges avec les intérêts de retard à partir du 8 mars 2024 (et non 8 mars

2023, comme erronément indiqué dans la requête introductive d’instance), date de la

mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir du jugement à

intervenir jusqu’à solde, la condamnation de la partie défenderesse à leur payer le

montant de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, le montant de 1.000 € à titre de

frais et honoraires d’avocat engagés, le montant de 1.000 € à titre d’indemnité de

procédure, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et ils se réservent tous

autres droits, dus, moyens et actions.

A l’appui de leur demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent avoir loué

auprès du bailleur un appartement non meublé sis à ADRESSE3.). Une garantie

locative de 2.300 € a été versée par les requérants au bailleur et aucun état des lieux

d’entrée n’a été établi.

Ils font valoir que, par lettre du 19 septembre 2023, ils ont résilié le contrat de bail, ont

quitté les lieux et remis les clés en date du 31 octobre 2023. Un état des lieux a été

dressé le même jour par le mandataire du bailleur. Un état des lieux d’entrée des

nouveaux locataires a également été dressé à la même date par ce même mandataire.

Les requérants ont sollicité la restitution de leur garantie locative et, par courrier du 28

février 2024, le bailleur a fait état de prétendus dégâts locatifs. Par courriel du 17 mars

2024, le bailleur a fait parvenir aux requérants un décompte annuel des charges ainsi

qu’un décompte des prétendus dégâts locatifs. Plusieurs courriers ont été échangés

entre le mandataire des parties requérantes et le bailleur afin d’obtenir la restitution de

la somme de 2.300 € au titre de garantie locative et le montant de 439,32 € au titre de

solde des décomptes de charges locatives. Malgré tout, le bailleur refuse de leur

restituer ces montants en invoquant de prétendus dégâts locatifs qui s’élèveraient au

montant de 9.210,57 €.

Les parties demanderesses font valoir qu’il résulte « entre une simple analyse

comparative de l’état des lieux de sortie et de l’état des lieux d’entrée des nouveaux

locataires qu’aucune mention quant à un quelconque dégât locatif relatif au Hammam,

à la boîte aux lettres, aux volets du salon, aux poignées des chambres, à la vitre des

marches d’escalier ainsi qu’à la pièce d’attachement de la cuisine n’a été faite….Il est

donc évident que ces prétendus dégâts locatifs n’avaient pas été causés lors de la

jouissance des lieux, de sorte que légalement ils ne doivent pas être imputés aux

requérants. » A titre subsidiaire, les requérants contestent les postes litigieux écartés à

titre principal en renvoyant aux explications de l’article 1732 du code civil.

Les parties demanderesses expliquent encore que « Toutefois, l’état des lieux de sortie

et l’état des lieux d’entrée des nouveaux locataires font mention des postes relatifs à

la cheminée et au nettoyage…

Le bailleur reproche aux requérants d’avoir endommagé le boîtier de la cheminée et

réclame 2.884 €, soit la moitié du prix qu’il a payé pour l’installation de la cheminée

en 2008. Il prétend que le boîtier n’existerait plus et qu’il ne pourrait être remplacé,

entraînant la nécessité d’installer une nouvelle cheminée…pendant le bail, après une

visite du bailleur, les requérants s’étaient aperçus que la cheminée présentait un

dysfonctionnement au niveau du boîtier. Alors même qu’ils n’étaient pas à l’origine

de la défection du boîtier, ils ont pris l’initiative de demander un devis pour le fournir

au bailleur. Ce devis s’était chiffré à 561,02 €. Compte tenu du montant élevé de la

pièce défectueuse et du fait qu’ils n’étaient pas responsables de la défection, ils ont

refusé légitimement d’y donner suite alors même qu’ils ne pouvaient jouir de

l’utilisation de la cheminée…par ailleurs, la photo communiquée par le bailleur

montre à l’évidence que le prétendu dégât serait dû soit à un court-circuit, soit à une

défectuosité propre au boîtier…..par conséquent, le montant de 2.884 € ne doit pas

être supporté par les requérants, car ils ne sont pas à l’origine du prétendu dégât.

Le bailleur réclame le montant de 781 € en ce qui concerne les frais de nettoyage. Il

convient de préciser qu’il avait été convenu entre parties, qu’un simple nettoyage des

lieux était suffisant, car les nouveaux locataires allaient réaliser des travaux

d’embellissement…en effet, les nouveaux locataires ont pris possession des lieux en

date du 31 octobre 2023 et le jour même….ils ont entamé les travaux de

peinture/plâtrerie…par ailleurs la facture relative aux frais de nettoyage …est datée

du 26 novembre 2023, soit environ 4 semaines après qu’ils aient quitté les lieux et

pendant lesquelles les nouveaux locataires étaient déjà en possession des lieux et les

salissaient par leurs travaux. Il est donc manifeste que les nouveaux locataires ont fait

appel à la société de nettoyage après la réalisation de leurs travaux de rénovation. Au

surplus, les photos prises pendant l’état des lieux de sortie concernant le nettoyage de

l’appartement ne justifient aucunement le démesuré des frais de nettoyage. Il existe

des incohérences par rapport à la facturation dans la mesure où il ne ressort pas des

pièces du dossier si ce sont les nouveaux locataires qui se sont acquittés du montant

ou le propriétaire. Par conséquent, les frais de nettoyage ne doivent légalement

incomber aux requérants et sont éventuellement à rechercher entre les mains des

nouveaux locataires. »

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) explique qu’il n’existe pas d’état des

lieux d’entrée, mais « des indications dans le courriel du 28 avril 2019, listant l’état du

bien en début de bail. »

PERSONNE3.) renonce encore à sa demande en remplacement des bacs du

réfrigérateur et aux frais de remplacement d’une pièce d’attachement d’une armoire de

cuisine et diminue sa demande au montant de 3.333,33 € à titre de frais de

remplacement des volets du salon et des poignées de chambre, pour ramener sa

demande à la somme de 8.092,28 €. Le tribunal se doit de constater que la demande

actuelle s’élève à la somme de (9.210,57-110,02-15-997,67 =) 8.087,88 €.

La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance

qui peut naître de l’exécution du bail. Elle n’est remboursable ou sujette à restitution

qu’après l’expiration du bail ; le preneur ne peut en effet en réclamer la remise aussi

longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail,

de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes

(LA HAYE et VANKERCKHOVE, Le Bail en général No. 1165).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations

ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Il convient de rappeler qu’à la fin du bail le preneur a l’obligation de restituer le bien

loué en bon état. Conformément à l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il prouve

l’absence de faute dans son chef.

Conformément aux dispositions de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait

d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations

locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat. (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et des pertes provenant

du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

En l’espèce, les parties ont convenu, aux termes du contrat de bail, que les locataires

s’obligent à rendre les lieux dans l’état tel qu’ils les auront reçus.

Il y a partant lieu d’analyser les différents postes amenant le bailleur à refuser la

restitution de la garantie locative.

Quant à la cheminée, le propriétaire fait valoir réclamer la somme de 2.884 €, soit la

moitié des frais d’installation de 2008, en tenant compte d’une vétusté de 50%. Il fait

grief aux parties demanderesses de ne pas avoir commandé, soit d’avoir commandé,

mais ne pas s’être fait livrer la pièce défectueuse en novembre 2019 et soutient que le

boîtier ne serait plus commandable.

Il ne résulte pas des états des lieux, ni des pièces versées en cause, ni plus précisément

de la photo du boîtier, non datée, communiquée par le propriétaire que le non-

fonctionnement de la cheminée serait imputable à PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

ni qu’il excéderait l'usure normale, compte tenu d'une occupation d’environ 4,5 ans et

d’une cheminée installée en 2008. Ceci d’autant plus que l’offre du 20 novembre 2019,

soit 6 mois après la date de commencement du bail, avec la référence SOCIETE1.) a

été adressée à Madame et Monsieur PERSONNE4.), qui était donc parfaitement au

courant du boîtier défectueux pour la cheminée installée en mai 2008.

Au vu des éléments qui précèdent, PERSONNE3.) est à débouter de sa demande.

Quant aux frais de nettoyage, le propriétaire explique que le ménage aurait dû être

fait par les locataires sortants de manière beaucoup plus poussée, ce qui ressortirait

d’un courriel du 2 novembre 2023 de la part de PERSONNE5.) de SOCIETE2.) s.àr.l..

Il verse une facture du 26 novembre 2023 d’une société de nettoyage et explique que

les nouveaux locataires lui auraient refacturé la somme de 781 €, sans contester que

les nouveaux locataires ont procédé à des travaux de peinture dès leur entrée dans les

lieux.

Au vu d’une facture du 26 novembre 2023, non acquittée, adressée à une personne

inconnue, établie presque 4 semaines après la sortie des parties demanderesses et

l’entrée dans les lieux des nouveaux locataires, ce dégât n’est pas établi et

PERSONNE3.) est à débouter de sa demande.

Quant aux frais de remplacement des volets et des poignées de chambre, le

propriétaire verse une facture pour une somme de 3.333,33 € de la société

SOCIETE3.), datée du 19 avril 2024, de même que deux virements pour les montants

de 3.200 € et 800 €, des 18 avril 2024 et 19 juin 2024. Il fait encore valoir que « les

volets défectueux sont repris dans l’état des lieux de sortie du 31 octobre 2023 ».

L’état des lieux de sortie du 31 octobre 2023, reprend seulement la mention « volet

défectueux, état moyen » dans la salle de bain 1. L’état des lieux d’entrée des nouveaux

locataires mentionne « chambre parentale : volet défectueux, état moyen » pour la salle

de bain 1.

Au vu des mentions des états des lieux versés en cause et au vu d’une facture, datant

du 19 avril 2024, soit 5,5 mois après la sortie de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et

sans aucune référence aux travaux exécutés, PERSONNE3.) reste en défaut d’établir

des dégâts irréparables à des volets et des poignées de chambres, de sorte qu’il est à

débouter de sa demande.

Quant au Hammam, le propriétaire fait valoir que des pièces ont été changées et verse

une facture du 21 novembre 2023.

A défaut d’une quelconque mention du Hammam dans les états des lieux de sortie des

parties demanderesses et d’entrée des nouveaux locataires, et au vu d’un courriel de

PERSONNE6.) datant déjà du 21 février 2018, ce dégât n’est pas établi.

PERSONNE3.) est dès lors à débouter de sa demande.

Quant à la boîte aux lettres, le propriétaire vers une offre du 16 mars 2024 de la société

SOCIETE4.).

A défaut d’une quelconque mention de la boîte aux lettres dans les états des lieux, et

au vu d’une simple offre datant du 16 mars 2024, soit 4,5 mois après la sortie des

parties demanderesses, ce dégât n’est pas établi et PERSONNE3.) est à débouter de sa

demande.

Quant aux frais de remplacement d’une vitre fissurée des marches d’escaliers, le

propriétaire réclame le montant de 272,43 € et verse un devis du 15 mars 2024 de la

société SOCIETE5.).

A défaut d’une quelconque mention d’une vitre fissurée des marches d’escaliers dans

les états des lieux de sortie des parties demanderesses et d’entrée des nouveaux

locataires, et au vu d’un devis pour la somme de 544,86 €, non signé, datant du 15

mars 2024, soit 4,5 mois après la sortie des parties demanderesses, PERSONNE3.)

reste en défaut d’établir ce dégât et il est dès lors à débouter de sa demande.

Au vu des développements qui précèdent, la demande de PERSONNE3.) à titre de

dégâts locatifs est à déclarer non fondée.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative

à hauteur de 2.300 € est partant à déclarer fondée.

Charges locatives

Le décompte des charges mentionne un solde positif en faveur de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), de sorte qu’il y a lieu de faire droit à leur demande et de condamner

la partie défenderesse à leur rembourser le montant réclamé.

Dommages et intérêts

Si la mauvaise foi ou une faute intentionnelle engage la responsabilité civile de son

auteur, il appartient cependant au demandeur en dommages et intérêts de prouver

l’existence d’un préjudice dans son chef.

Pour apprécier s’il y a excès lors de l’exercice d’une action en justice, le juge doit tenir

compte de toutes les circonstances tant matérielles que morales de l’espèce (cf. Lux.

14e chambre 12 juillet 2011, n° 131264 du rôle).

En l’espèce, quoique PERSONNE3.) a refusé de restituer la garantie locative, cette

circonstance ne permet pas à elle-seule d’en déduire une intention malicieuse.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer non-

fondée.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20

novembre 2014, n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et

21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix des requérants de faire gérer le litige

l’opposant à la partie défenderesse, par une tierce personne qu’ils rémunèrent, ne

saurait lui être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont les

requérants doivent seuls supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

Exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que

les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne

sont pas remplies en l’espèce.

Indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant dû engager des frais non compris dans les

dépens dans le seul but de faire valoir leurs droits légitimes en justice, leur demande

en octroi d’une indemnité de procédure est fondée à concurrence de la somme de 600

€ au regard des éléments du dossier.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit les demandes en la forme ;

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) à titre de dégâts

locatifs ;

partant en déboute ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en condamnation de

PERSONNE3.) au paiement de la somme de 2.300 € à titre de restitution de la garantie

locative ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en condamnation de

PERSONNE3.) au paiement de la somme de 439,32 € à titre de solde des décomptes

des charges locataives ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de

2.739,32 € avec les intérêts légaux à partir du 11 juin 2024, date de la demande en

justice jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation de

dommages et intérêts ;

rejette la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE3.) au remboursement des frais et honoraires d’avocat ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de

600 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.