Tenant wins deposit refund and process fee; landlord's damage claim dismissed due to lack of evidence.

Répertoire No. 1064/25

L-BAIL-870/24

Audience publique du 20 mars 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à D-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

sub 1) et sub 2), comparant par Maître Sarah HOUPLON, avocat, en remplacement

de Maître Philippe STROESSER, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître David VILAS BOAS PEREIRA, avocat, en remplacement

de Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 3 décembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

9 janvier 2025, puis refixée au 27 février 2025.

A la prédite audience, Maître Sarah HOUPLON, en remplacement de Maître

Philippe STROESSER, et Maître David VILAS BOAS PEREIRA, en

remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 3

décembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de

PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer,

pour :

-

la voir condamner au paiement de la somme de 6.769,08 euros à titre de

remboursement de la garantie locative et des avances sur charges pour la

période du 13 septembre 2024 au 30 septembre 2024, avec les intérêts

légaux à compter d’une mise en demeure du 21 octobre 2024, sinon à partir

de la demande en justice, sinon à compter du présent jugement, jusqu’à

solde,

-

la voir condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que par

un contrat de bail du 19 février 2024, ils ont pris en location de la part de

PERSONNE3.) un appartement meublé sis à L-ADRESSE4.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 2.200 euros à augmenter d’avances sur charges de

270 euros et un abonnement internet et télévision de 66,10 euros par mois.

En date du 21 février 2024, le montant de 6.600 euros aurait été payé à

PERSONNE3.) à titre de garantie locative.

Dès leur emménagement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient dû constater

un état « déplorable et misérable » de l’appartement en question, de sorte à ce

qu’ils ont sollicité un déguerpissement avant l’échéance du contrat de bail.

Une résiliation d’un commun accord du contrat de bail aurait été signée le 12

septembre 2024, date à laquelle la remise des clés aurait été effectuée.

Un état des lieux de sortie dressé le 13 septembre 2024 ne reflèterait pas la réalité

de l’état de l’appartement mais aurait néanmoins été signé par les parties

demanderesses mais non par PERSONNE3.).

Malgré cet état des lieux ne portant pas de réserves, PERSONNE3.) refuserait de

rembourser la garantie locative de 6.600 euros. Une mise en demeure du 21 octobre

2024 serait restée infructueuse.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent enfin à la condamnation de

PERSONNE3.) au paiement de la somme de 153 euros à titre du remboursement

des avances sur charges pour la période du 13 septembre 2024 au 30 septembre

2024 alors qu’ils auraient quitté les lieux en date du 12 septembre 2024.

PERSONNE3.)

PERSONNE3.) conteste les demandes adverses.

En effet, PERSONNE3.) fait valoir que lors de l’entrée en jouissance des lieux par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), l’appartement en question était en bon état.

Elle aurait refusé de signer l’état des lieux de sortie du 13 septembre 2024 alors

qu’elle n’y aurait pas assisté. Les photographies versées en tant que pièce 7

démontreraient l’état inacceptable de l’appartement délaissé par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

A ce titre, PERSONNE3.) formule une demande reconventionnelle en réparation

des dégâts locatifs dépassant l’usure normale comme suit :

- nettoyage : 117 euros,

- remplacement du canapé en cuir rouge : 1.099,99 euros + frais de livraison de

266,93 euros

- remplacement de la table basse : 700 euros,

- remplacement de l’aspirateur : 140 euros,

soit pour un total de 2.323,92 euros.

PERSONNE3.) conclut également à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

Il y a lieu de lui donner acte de ses demandes reconventionnelles.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent les demandes reconventionnelles

alors que PERSONNE3.) resterait en défaut de prouver les dégâts locatifs allégués.

Appréciation

Il est constant en cause que par un contrat de bail du 19 février 2024,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris en location de la part de PERSONNE3.)

un appartement meublé sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 2.200 euros à augmenter d’avances sur charges de 270 euros et un

abonnement internet et télévision de 66,10 euros par mois.

Une résiliation d’un commun accord du contrat de bail a été signée le 12 septembre

2024 et PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont déguerpi des lieux le même jour.

Quant à la demande de restitution de la garantie locative

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de

bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne

peut imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de

ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations

incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M.

HARLES, op. cit., Pas. 31, n° 65).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant quitté les lieux loués, leur demande en

restitution de la garantie locative est fondée pour le montant réclamé de 6.600

euros.

Quant au trop-payé des avances sur charges

Il ressort du contrat de bail que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient tenus de

payer des avances sur charges de 270 euros et PERSONNE3.) ne conteste pas que

ces avances ont été payées intégralement pour le mois de septembre 2024.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est limitée aux avances sur

charges, à l’exclusion de la redevance internet/télévision laquelle ne constitue pas

une avance aux termes de l’article 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à loyer.

Ayant quitté l’appartement en question en date du 12 septembre 2024, il y a lieu

de faire droit à la demande de remboursement à concurrence de ((270 euros /30

jours) x17 jours)) 153 euros.

Quant aux dégâts locatifs

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur

et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état,

excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que

l’article 1731 du Code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le

preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les

rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont

eu lieu sans sa faute.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est

une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait

matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul

fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat (cf. Marianne HARLES, le bail à loyer, Compte rendu de

jurisprudence, P.31, n° 114).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu

sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n°

35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant

du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op. cit., p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux

à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable,

entièrement rénové.

Il y a lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article

1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de

l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef

ou dans le chef de ceux dont il est responsable.

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la

chose, de son usure, de sa vétusté, même s’il en découle certaines détériorations,

car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme

inévitablement dans une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche,

même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure ; tout usage, fût-il normal,

est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le

bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet

état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’a été dressé entre

parties.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont versé en tant que pièce 3 des photographies

en soutenant que l’appartement a été pris en location dans un état critiquable.

Au vu des contestations de PERSONNE3.) le Tribunal retient que PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) restent en défaut d’établir que l’appartement a été pris en

location dans un état autre que « bon » alors que les photographies versées ne sont

pas datées et d’une mauvaise qualité.

Il s’ensuit que, par application de la présomption légale de l’article 1730 du Code

civil, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris en location l’appartement en bon

état.

Ensuite, il existe un état des lieux de sortie versé en tant que pièce 6 par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) lequel a également été signé par ceux-ci.

Il ressort de cette pièce que l’appartement aurait été laissé par les locataires dans

un bon état.

PERSONNE3.) conteste que l’appartement ait été laissé dans un bon état et

souligne qu’elle n’a pas signé l’état des lieux de sortie alors qu’elle n’aurait pas

personnellement assisté aux opérations ayant conduit à l’établissement de cette

pièce 6.

Au vu de ses demandes reconventionnelles tendant à la réparation de dégâts

locatifs, il incombe à PERSONNE3.) de prouver ses prétentions.

Afin de prouver l’existence des dégâts locatifs allégués, PERSONNE3.) verse en

tant que pièce 6 un courriel qu’un dénommé « PERSONNE4.) » (apparemment

l’époux de PERSONNE3.)) a envoyé à une agence « SOCIETE1.) » faisant état de

plusieurs problématiques quant à l’état du logement.

Cette pièce n’est cependant pas opposable à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

alors que le courriel ne leur a pas été adressé.

Ensuite, PERSONNE3.) verse en tant que pièce 7 une série de photographies

censées illustrer l’état réel de l’appartement après le déguerpissement de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Par analogie des développements qui précèdent et au vu des contestations de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), le Tribunal constate que les photographies ne

sont pas datées, de sorte à ce que ni la date, ni les conditions dans lesquelles elles

ont été réalisées ne sont établies avec certitude.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) reste en défaut d’établir la réalité des dégâts locatifs

à la base de sa demande reconventionnelle, lesquels dégâts restent à l’état de pure

allégation.

Les demandes reconventionnelles de PERSONNE3.) à titre de réparation des

dégâts locatifs sont ainsi à déclarer non-fondées.

Conclusion

Au vu des développements qui précèdent, PERSONNE3.) est condamnée à payer

à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de (6.600 + 153 =) 6.753 euros.

Cette somme est à augmenter des intérêts légaux à compter de la demande en

justice, à savoir le 3 décembre 2024, jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile à concurrence de 500 euros.

Au vu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande

reconventionnelle de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à l’exécution provisoire de la

condamnation pécuniaire à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’est pas opportun d’assortir la présente décision de l’exécution

provisoire.

En tant que partie succombant au litige, PERSONNE3.) est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE3.) de ses demandes reconventionnelles ;

déclare fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en restitution de

la garantie locative pour le montant de 6.600 euros ;

déclare

fondée la demande de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

en

remboursement du trop-payé de charges à hauteur de 153 euros ;

déclare non-fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) à titre de

dégâts locatifs ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme

de 6.753 euros avec les intérêts légaux à compte de la demande en justice, à savoir

le 3 décembre 2024, jusqu’à solde ;

déclare fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile à concurrence de 500 euros ;

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 500 euros ;

déclare non-fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité

de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière