Court orders tenants to pay relocation and procedural fees to landlords for wrongful commercial lease termination.

No. 437/2025

du 20.03.2025

Audience publique du jeudi, 20 mars 2025

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch,

Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

I. (rôle D-BAIL-222/24)

entre

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), et

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

parties demanderesses, comparant par Maître Jean-Paul WILTZIUS, avocat

à la Cour, demeurant à Diekirch,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

gérant actuellement en fonctions,

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses, comparant par Maître Joël MARQUES DOS

SANTOS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

II. (rôle D-BAIL-245/24)

entre

la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE5.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître Jean-Louis UNSEN, avocat à

la Cour, demeurant à Diekirch,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

gérant actuellement en fonctions,

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses, comparant par Maître Joël MARQUES DOS

SANTOS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

FAITS

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit d’un jugement

rendu par le tribunal de céans en date du 9 janvier 2025 sous le n° 44/2025,

dont le dispositif est conçu comme suit :

« PAR CES MOTIFS

le tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes en la forme,

se déclare compétent pour en connaître,

ordonne la jonction des rôles n° D-BAIL-222/24 et D-BAIL-245/24,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne la comparution personnelle des parties à l’audience publique du jeudi, 20

février 2025 à 16.00 heures, salle n° 1,

réserve le surplus de l’affaire, ainsi que les frais et dépens de l’instance. ».

La comparution personnelle des parties PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) a eu lieu le 20 février

2020 en présence de Maître Jean-Paul WILTZIUS, Maître Jean-Louis

UNSEN et Maître Joël MARQUES DOS SANTOS.

Sur ce, le tribunal a repris l'affaire en délibéré, et a rendu à l'audience de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

Lors de la comparution personnelle des parties du 20 février 2025, aucun

arrangement, ni accord partiel n’a pu être trouvé.

Il convient dès lors de statuer sur le bien-fondé des demandes des parties.

Dans ce contexte, il échet de rappeler que le contrat de bail commercial du

1er avril 2021 conclu entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en qualité de

bailleurs, et la société SOCIETE1.) et PERSONNE3.) en qualité de

locataires, devait porter sur une durée de neuf ans et devait être prolongé par

tacite reconduction pour des périodes de trois années chacune à défaut de

dénonciation du bail par une des deux parties au moins six mois avant son

expiration.

Le contrat de bail commercial du 17 mai 2021 quant à lui, conclu entre la

SOCIETE2.) d’une part, et la société SOCIETE1.) et PERSONNE3.) d’autre

part, devait également porter sur une durée de neuf ans et devait être prolongé

par tacite reconduction pour des périodes de trois années chacune à défaut de

dénonciation du bail par le bailleur au moins six mois avant son expiration et

par le locataire au moins sept mois avant son expiration.

Il est constant en cause, que les contrats des 1er avril et 17 mai 2021, bien que

valablement formés, n’ont jamais reçu exécution, la société SOCIETE1.) et

PERSONNE3.) ayant refusé de se voir remettre les clés dans le but de l’entrée

en jouissance des lieux dont la location en vue de l’exploitation d’un

restaurant était projetée.

En sus, il est constant que la société SOCIETE1.) et PERSONNE3.) ont, en

date du 22 décembre 2023, procédé de manière unilatérale à résiliation des

baux des 1er avril et 17 mai 2021.

Les motifs invoqués par la société SOCIETE1.) et PERSONNE3.) à la base

de la résiliation, à savoir le retard du délai de livraison des travaux de

construction de l’immeuble litigieux et l’augmentation du prix desdits

travaux leur incombant, n’ont pas été établis.

Il en découle que la résiliation unilatérale par la société SOCIETE1.) et

PERSONNE3.) du 22 décembre 2023 est intervenue en violation des

dispositions contractuelles des parties.

Il est de principe que si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement

avant son terme, le bailleur a le choix entre la poursuite des relations

contractuelles et la résiliation du contrat de bail accompagnée d'une demande

en condamnation des sommes prévues à l'article 1760 du Code civil.

Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander la poursuite des

relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin du

contrat de bail.

En l’espèce, l’exécution forcée des contrats de bail litigieux s’avère

impossible, alors que la cuisine professionnelle et les menuiseries intérieures

indispensables à l’exploitation d’un restaurant font toujours défaut.

Les demandes respectives de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et de la

SOCIETE2.) en paiement intégral de neuf années de loyers sont partant,

d’ores et déjà, à déclarer non fondées.

En revanche, au vu du caractère fautif de la résiliation du 22 décembre 2023

dans le chef de la société SOCIETE1.) et PERSONNE3.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), et la SOCIETE2.) peuvent prétendre à l’octroi d’une

indemnité de relocation et de dommages et intérêts en application de l’article

1760 du Code civil.

En effet, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil, en

cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix

du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des

dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’absence des stipulations contractuelles comme en l’occurrence, il

appartient en principe au juge d’évaluer selon les circonstances le temps

nécessaire à la relocation (cf. TAL, 18 juin 2019, n° TAL-2018-05293, TAL-

2018-05691 et TAL-2018-05804 du rôle).

Afin d’éviter un prolongement abusif de cette période de relocation, la durée

du temps nécessaire à la relocation est généralement limitée par la

jurisprudence au délai de préavis (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en

droit luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 329, n° 416).

En l’espèce, tel que retenu ci-avant, un délai de préavis de six mois a été

stipulé dans le contrat de bail du 1er avril 2021 et un délai de préavis de sept

mois a été prévu dans le contrat de bail du 27 mai 2021.

Il échet partant de fixer le temps nécessaire à la relocation à six,

respectivement sept mois, et de condamner la société SOCIETE1.) et

PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

une indemnité de relocation de 9.936.- euros (= 6 x 1.656.- euros) et à la

SOCIETE2.) une indemnité de relocation de 40.393,50 euros (= 7 x 5.770,50

euros).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et la SOCIETE2.) n’ayant pas sollicité en

outre l’allocation de dommages et intérêts, il n’y a pas lieu de ce faire.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) et

PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure est à déclarer non

fondée, tandis que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et de la

SOCIETE2.) basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est

à déclarer fondée à hauteur de 500.- euros, dans la mesure où il serait

inéquitable de laisser à leur charge les frais non compris dans les dépens

qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits en justice.

Il y a donc lieu de condamner la société SOCIETE1.) et PERSONNE3.)

solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ainsi qu’à la

SOCIETE2.) une indemnité de procédure de 500.- euros.

En dernier lieu, les conditions de l’article 115 Nouveau Code de procédure

civile n’étant pas remplies, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire

du présent jugement,

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

en prosécution de cause, contradictoirement et en premier ressort,

revu le jugement n° 44/2025 du tribunal de céans du 9 janvier 2025,

déclare les demandes partiellement fondées,

dit que le contrat de bail commercial du 1er avril 2021 a été résilié de manière

fautive par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL et

PERSONNE3.) en date du 22 décembre 2023,

dit que le contrat de bail commercial du 27 mai 2021 a été résilié de manière

fautive par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL et

PERSONNE3.) en date du 22 décembre 2023,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL et

PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

une indemnité de relocation de 9.936.- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL et

PERSONNE3.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE2.) SA

une indemnité de relocation de 40.393,50 euros,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SÀRL et PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basée sur

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à concurrence de 500.-

euros,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) SA basée sur

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 500.- euros,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL et

PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

une indemnité de procédure de 500.- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL et

PERSONNE3.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE2.) SA

une indemnité de procédure de 500.- euros,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et à la société anonyme

SOCIETE2.) SA qu’ils se réservent le droit de formuler ultérieurement

encore d’autres demandes,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SÀRL et

PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix, assistée

du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.